Safirgränd

1. Safirgränd Lokal hyresgästförening Kristallskon ”Information utan vinstintresse”

2. Ekonyheter den 22 oktober 2012 Vd för bostadsrättsföreningarna i Sverige ”bostadsrättsföreningar tvingas höja månadsavgiften drastiskt pga glädjekalkyler vid ombildningar”. 25 % över 1000 kr/mån. • Detta gäller BRF som bildats under 2000 talet .För att få 67% att rösta ja till ombildning ,från hyresrätt till bostadsrätt , fabriceras glädjekalkyler. Man har inte budgeterat för husens underhållsbehov.

3. Ekonomisk plan enligt Bilda Bostad • Ett dokument över den blivande BRF framtida ekonomi • Den skall innehålla kostnader för framtida renoveringar och underhåll av fastigheten • Styrelsen gör planen med hjälp av konsulten, inte tvärtom

4. Ekonomisk plan skall skickas ut enligt Bilda Bostad • Ekonomisk plan skall skickas ut tillsammans med en inbjudan om köpstämma • På köpstämman tas formellt beslut om BRF skall köpa fastigheten eller ej

5. Bankräntor de senaste 10 åren

6. Dina utgifter på ditt banklån

7. BRF banklån • De beräknar att 58 % köper sina bostäder. • Om detta inte sker får varje bostadsrättsinnehavare ta högre banklån. • ”Den dag någon väljer att flytta och säger upp sin lägenhet kommer föreningen att kunna sälja denna till marknadspris…eftersom man inte med exakthet kommer säga när det kommer att ske”.

8. BRF - konsulten Köpeskilling 79 mkr Lagfart 1,2 mkr Pantbrev 800 tkr Bredband 1 mkr Inre fond 1,6 mkr Bildningskostnad (konsultarvode) 900 000 kr – 222 000 kr för de 30 000? Medlemsinsatser 51,6 mkr = 58% Föreningslån 38 mkr = 42% Totalt upplånat 89,6 mkr Så här borde det se ut: 79 mkr 1,2 800 tkr 1 072 500 betala särskild ersättning med 1 mkr för outhyrda lägenheter. Kvar 600 000 kr – 220 000 kr för de utlovade 30 000/lägenhet Kvar 380 000 kr – räcker inte till tvättstugan ens? Mycket låg andel – bankerna vill helst ha 75 % för stabil ekonomi. Föreningslån för hög andel, pga skattetekniska skäl. Total upplåning 89,6 mkr Ekonomisk plan

9. Detta saknas eller är direkta felaktigheter i den ekonomiska planen • Fasadrenovering och treglasfönster enligt Stockholmshems kommande renovering 28 mkr • Vilka medel har konsulten avsatt för fasadrenovering – säger 4 mkr men vi hittar inte var dessa skall tas. • Att låna 1 mkr för föreningen kostar 0,0063 %. Var kan de låna så billigt? Bild 25 av ombildningskonsultens presentation 20120821. • Löpande årlig avsättning på 2 mkr/10 år. Enligt bankerna skall det avsättas 3% per år = 2 688 000.

10. Hyreshöjningar • Konsulten räknar med 3 % hyreshöjning per år • Hyreshöjningar har aldrig varit så höga som 2 %.

11. Driftkostnader Värme, vatten, skötsel m.m 1, 784 300 mkr/år, Troligtvis ligger värme på över 1 mkr Fastighetsavgift 135 250 kr Årlig underhållsavsättning 176 472 (tvättstuga 800 000?) Fasadrenovering 4 mkr? – borde vara 28 mkr Brf förbinder sig att inom två år ordna egen värme och varmvatten försörjning var är kostnaden för detta? Räntor 1 522 288 kr/år 4 % ränta, om räntehöjning sker Vi saknar helt uppgifter på förvaltningskostnader – eftersom man uppenbarligen tänker köpa denna tjänst. Driftskostnader

12. Avtalets innehåll fortsättning • Huset köps i befintligt skick • Stockholmshem friskriver sig från allt ansvar • Brf skall stå för alla fel inkl. dolda fel • Brf måste teckna fullvärdesförsäkring

13. Teknisk besiktning enligt konsulten • Besiktning utfördes 20120522. Inga mätningar med instrument eller provtagning utfördes • Ritningsstudier samt info från boende och fastighetsvärd. • 3 lägenheter och 1 hyreslokal fick platsbesök. • .

14. Konsultens/BRF ekonomiska plan • De beräknar 5 milj för tvättstuga, och fasad i stället för 28 milj + outhyrda lägenheter 1 milj + tvättstugan 800 000, istället för de 30 miljoner som borde angivits!

15. Brf måste teckna följande avtal • El och kallvatten • Brf förbinder sig att teckna avtal med Com hem om kabel-TV med kostnad 20 kr/mån och anslutning • Brf förbinder sig att teckna avtal med Stokab vid övertagande av beställda fiberoptiska anslutningar. Pris okänt.

16. Fortsatt övertagande av ansvar och avtal att teckna, enligt köpeavtalet Samtliga entreprenörsavtal såsom: • Elleverantör • Värmeleverantör • Vattenleverantör • Städning av trapphus • Städning av tvättstugor • Fönsterputs i trapphus • Tvätt av entrémattor • Parkskötsel • Sophämtning av hushållssopor • Sophämtning av grovsopor • Dagvattenbrunnar • parkeringsbevakning

17. Sist men inte minst enligt köpeavtalet • Låssystemet måste bytas • Förhandlingsordning och avtal skall tecknas med hyresgästföreningen.

18. Hur sköter föreningen huset? (från konsultens presentation) • Föreningen tar hjälp av en extern professionell förvaltare • Ekonomisk förvaltning (hyror, redovisning etc • Fastighetsskötsel • Snöskottning, gräsklippning etc. • Jour

19. Hur sköter föreningen huset? • Vi (= konsultens företag) hjälper föreningen med upphandling = 18 % skall plussas på upphandlingskostnaden. • ”Är föreningen inte nöjd byter man förvaltare”

20. Konsultens roll • Har arvode på ca 900 000 kronor om köpet blir av, i annat fall ingen ersättning alls.

21. ”kompisar” med konsulten – undersök hur och när de får sitt arvode! Samt vilket belopp de får som tack för ”jobbet”. Deras uppgift är att: Ser till att det finns en ekonomisk plan Att denna är rätt sammanräknad Att det finns räntor medtagna – dock undersöker de inte om räntorna är relevanta. Att besiktning utförts Intygsgivarens och besiktningsmannens roll

22. Inga lagar gäller för BRF före köp av fastigheten

23. Vi rekommenderar • Begär alla svar från den interimistiska BrF styrelse, Konsulten har inget ansvar • Begär kopia på alla handlingar • Tolerera inte beslut eller diskussion kring sådant som dukas på möten, begär nytt möte då du själv gott igenom handlingarna.

24. Ekonomisk plan skall enligt Boverkets riktlinjer innehålla • BRF firma och organisationsnummer • Beskrivning av fastigheten • Tidpunkt för överlåtelse och inflyttning • Kostnader för föreningens fastighet • Kostnader för underhåll, tillbyggnad och ombyggnad • Andra kostnader som har betydelse • Uppgifter om finansiering • Föreningens löpande kostnader och intäkter • Driftskostnader som bostadsrättsinnehavarna svarar för och som inte ingår i årsavgiften • Dessutom skall den innehålla en ekonomisk prognos och känslighetsanalys • Den skall vara undertecknad av två intygsgivare

25. Vad är kostnaden för: att bygga en tvättstuga? renovera lägenheter för de som hyr? förvaltning? Uppvärmning Elförbrukning Trappstädning Utomhusstädning och underhåll Husrenoveringar och underhåll Kostnader

26. Köpeskilling • Räkna själv på den ekonomiska planen, alla utgifter måste finnas med • Syna inkomsterna är dessa relevanta och inte en glädjekalkyl • Vad blir då ditt kvadratmeterpris – det är definitivt mycket högre än vad konsulten räknat ut.

27. Vem ansvarar för vilket underhåll • Det som lägenhetsinnehavaren ansvarar för kallas inre (underhåll), allt annat s.k. yttre (underhåll), ansvar medlemmarna gemensamt för genom föreningen. Ansvarsområdet på vissa underhållsobjekt, till exempel fönster och dörrar, uppdelas så att den delen som bör ha enhetlighet (att inte vara en störande bild) är yttre, medan det övriga ofta är inre. På liknande sätt dras även gränser avseende vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och uteplatser. Denna uppdelning regleras normalt i föreningens stadgar, då tvister om gränsdragningen mellan ansvarsområdena är mycket vanliga.

28. En Brf går nästan aldrig i konkurs • Ekonomi som inte håller – fakturor som inte kan betalas ordnas genom höjda medlemsavgifter. • Det är bostadsrättsinnehavarna som får ta smällen med mycket högre medlemsavgift • Hyrorna för de som fortfarande hyr kan inte höjas p.g.a. Brf dåliga ekonomi. • Det är alltid flera tusen kronor dyrare per månad att omvandla sin bostad till bostadsrätt

29. BRF skall kalla till en köpstämma. De går runt allt intensivare, ringer etc för att få dig att skriva på en fullmakt. Vi som vill fortsätta att hyra – behöver bara få ihop minst 34 % av kontraktsinnehavarna som bor i fastigheten får vi det har vi vunnit kampen – Vi som vill fortsätta att hyra av Stockholmshem- Vad händer nu?

30. Att köpa en bostad är ofta den största affären i en människas liv. • För att följa regeln i grundlagen att var och en har rätt till respekt för sitt hem, och för att garantera en demokratisk hantering av ombildningsintresset, behöver bostadsrättsföreningens styrelse lova följande • att hålla endast en köpstämma • att den som vill bli medlem i bostadsrättsföreningen ska ansöka om detta skriftligen till styrelsen om det, med bevittnad namntecking • att upprätta en förteckning över alla medlemmar som är skriva på fastigheten eller hyr lokal • att röstlängd ska upprättas • att medlem ska legitimera sig på stämman för att ha rätt att rösta • att bara en fullmakt får lämnas och då endast för maka/make eller sambo • att den som har med sig en fullmakt måste ha med sig legitimationen för den som lämnat fullmakten • att medlemmarnas ja-röster ska räknas • att justerare och rösträknare för mötet ska väljas med en från både ja- och nejsidan • Vi hemställer om att styrelsen för brf Safirgränd 6-36 skriftligen avger ovanstående löften.Svar emotses snarast till Pernilla Nord, Safirgränd 32, 2 tr. • Pernilla Nord Frida Karlsfoo Lasse FranzénSafirgränd 32 Safirgränd 26 Safirgränd 18 • I samarbete med lokala hyresgästföreningen Kristallskon

31. Fullmakt • Vi varnar alla för att skriva på en fullmakt som inte anger vad fullmakten gäller.

32. För dig som fortsätter att hyra • Du kan köpa lägenheten framöver om du ändrar dig – inom 6 månader till samma pris som de som nu röstar ja till ombildning • Därefter kan du köpa lägenheten till det pris som Brf styrelse beslutar • Eventuella hyreshöjningar måste förhandlas med HGF som inte kan ta ut högre hyreshöjningar än vad som råder på marknaden • Din lägenhet skall renoveras och underhållas av Brf. • Du mister din rätt till interbyteskö i allmännyttan.