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LE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN France

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN France. Circulaire UHC DUC DH2 n 2006 51 du 17 Juillet 2006 Données actualisées le 1ier février 2007 ARVHA.

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LE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN France

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  1. LE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN France Circulaire UHC DUC DH2 n 2006 51 du 17 Juillet 2006 Données actualisées le 1ier février 2007 ARVHA

  2. Les valeurs des loyers maximaux fixés ont été actualisés du pourcentage de variation annuelle de l’indice de l’INSEE du coût de la construction de la construction soit + 2,96 euros en 2004. Ces valeurs constituent des maximum qui ne doivent pas être appliquées de façon automatique; mais doivent faire l’objet d’un examen attentif en fonction de la dépense globale de loyer et du service rendu .

  3. La définition des zones 1 et 1 bis • Zone 1 la région parisienne • Zone 1 bis Paris et • Aubervilliers Bagnolet, Boulogne Billancourt, Charonton le pont, Clichy Fontenay sous bois, Gentilly Issy les Moulineaux, Ivry sur Seine, Joinville le Pont, Le Kremlin Bicêtre, Les Lilas. Le Pré saint Gervais, Levallois Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly sur Seine, Nogent sur Marne, Pantin Puteaux, Saint Cloud, Saint Denis, Saint Mandé, Saint Maurice, Saint Ouen Suresnes Vanves Vincennes.

  4. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt : Logements construits ou réhabilités dans le cadre de programme d’acquisition amélioration à l’aide du PLUS : LOCATIF PRÊT A USAGE SOCIAL ou PALULOS communales, logements conventionnés dans travaux à la suite d’une aide d’un PLS d’une subvention de l’ANAH ou OPAH ou Pig : • Zone 1 : 5,55 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 5,90 euros le mètre carré de SU • Zone 2 : 4,87 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 4,52 euros le mètre carré de SU

  5. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt : • Pour des logements financés avec le PLA d’Intégration : • Zone 1 : 4, 93 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 5,25 euros le mètre carré de SU • Zone 2 : 4,32 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 4,01 euros le mètre carré de SU

  6. Opérations financées par du PLAI et du PLUS • Objectif de mixité sociale : • 30 % des locataires ont des ressources inférieures de 60 % au maxi • 10% au plus des logements sont réservés pour ceux qui ont au maxi plus de120 % des plafonds de ressources

  7. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt Pour réhabilités avec subvention de l’état PALULOS ou construits à l’aide du PLS Prêt Locatif Social et complété par une subvention de l’ANAH ou non, et logements conventionnés sans travaux : • Zone 1 : 5,22 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 8,85 euros le mètre carré de SU 5,59 euros • Zone 2 : 4,63 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 4,26 euros le mètre carré de SU

  8. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt • Logements construits ou acquis à l’aide du prêt conventionné locatif : • Zone 1 : 6,18 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 6,56 euros le mètre carré de SU • Zone 2 : 5,40 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 5,02 euros le mètre carré de SU

  9. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt • Logements financés à l’aide d’un PLS et d’une subvention de l’ANAH en OPAH ou PIG : • Zone 1 : 5,55 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 5,90 euros le mètre carré de SU • Zone 2 : 4,87 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 4,52 euros le mètre carré de SU

  10. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt • Logements financés à l’aide d’un PLS et d’une subvention de l’ANAH dans le cadre d’un PST : • Zone 1 : 5,22 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 5,59 euros le mètre carré de SU • Zone 2 : 4, 63 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 4,26 euros le mètre carré de SU

  11. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt • Logements appartenant aux bailleurs autres que HLM (ILM ou ILN) financés par des prêts CFF après réhabilitation ou conventionnés sans travaux : • Zone 1 : 6,18 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 6,58 euros le mètre carré de SU • Zone 2 : 5,40 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 5,02 euros le mètre carré de SU

  12. Les loyers maximum selon la zone et le type de prêt • Logements financés par des prêts anciens CFF après réhabilitation ou conventionnés sans travaux appartenant à des SEM ou collectivités locales : • Zone 1 : 6,18 euros le mètre carré de SU • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 6,56 euros le mètre carré de SU • Zone 2 : 5,40 euros le mètre carré de SU • Zone 3 : 5,02 euros le mètre carré de SU

  13. Calcul de la Surface Utile La Surface Utile est égale à : • AS = VB x CS x SU x ( 1+CM ) + (CFG x N) • AS = assiette de la subvention • VB = valeur de base du mètre carré de surface utile • CS = coefficient de structure • CM = coefficient de majoration • CFC = coût forfaitaire des garages • N = nombre de garages

  14. La Valeur de Base Elle est révisée au 1ier janvier de chaque année en fonction de l’ICC. Elle est fixée à : • 4,47 euros en zone 1, • en zone 1bis à 4,87 euros • en zone 2 à3,64 euros • Et en zone 3 pondérées par le coefficient de structure et par les éventuelles marges de manœuvre départementales .

  15. La Surface Utile • Elle se calcule selon la formule suivante : • SU = SH + ( SA / 2) • SH est la surface habitable des logements • SA est la surface des annexes • Hsp < 1, 80 m • Caves, sous sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers hors logements, combles et greniers, balcons, vérandas, loggias • Non compris dans les surfaces annexes, les garages stationnements, jardins, cours et terrasses.

  16. Le Coefficient de Structure • Il pondère la formule pour tenir compte de la taille des logements. • CS = 0, 77 x ( 1 + (N x 20 m2 / SU ) NL = nombre de logements de l’opération 20 m2 : terme fixe prenant en compte le coût des équipements CS varie de 1,55 pour un studio de 20m2 à 0,90 pour un 6 pièces

  17. Le Coefficient de Majoration CM • Il tient compte de l’aspect qualité, d’une part, et de l’avis de la DDE d’autre part. • Il se calcule de cette façon : • CM = MQ + ML • Il est plafonné à 0,30.

  18. ML Majoration Locale • Elle est fixée localement par la DDE • Elle est déterminée en fonction de : • La localisation des immeubles • Le contexte local

  19. MQ composante de CM lié à la qualité • Dans le cadre de chauffage gaz ou avec un autre combustible : • Sans HP + 2,5 % • Chauffage économique avec qualitel RT 2000 + 3,5 % • Chauffage économique avec qualitel HPE + 4 % • Chauffage économique avec qualitel THPE + 4?5 % • Accessibilité handicapés + 5 % • Label confort acoustique + 3 % • Ascenseurs et LCR : • (NL asc x 3 m2) + ( 0, 77 x sclr) / ( CS x SU ) • CLcr = surface des LCR soit ( 0,77 x SLCR) / (CS x SU)

  20. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • ILM et ILN financés par des prêts du CFF après réhabilitation avec subvention de l’état ou conventionnement : • Zone 1 : 42,49 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 45,04 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 2 : 37,71 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 3 : 35,32 euros le mètre carré annuel de SC

  21. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Logements financés par d’autres prêts du CFF après réhabilitation avec subvention de l’État ou conventionnement : • Zone 1 : 45,56 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 48,29 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 2 : 40,43 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 3 : 37,87 euros le mètre carré annuel de SC

  22. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Autres logements appartenant aux organismes HLM réhabilités avec subvention de l’État PALULOS ou conventionnés sans travaux : • Zone 1 : 36,59 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 38,79 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 2 : 32,01 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 3 : 30,18 euros le mètre carré annuel de SC

  23. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Autres logements gérés par les HLM faisant l’objet d’une convention sans avec financement de l’état PALULOS : • Zone 1 : 34,13 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 36,18 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 2 : 29,85 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 3 : 28,15 euros le mètre carré annuel de SC

  24. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Logements faisant l’objet d’une convention avec une subvention de l’ANAH dans le cadre d’un PST : • Zone A : 5,59 euros le mètre carré de surface habitable • Zone B : 5,22 euros le mètre carré de surface habitable • Zone C: 4,63 euros le mètre carré de surface habitable

  25. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Logements conventionnés ayant obtenu une subvention PALULOS communales : • Zone 1 : 41 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 43,48 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 2 : 36,39 euros le mètre carré annuel de SC • Zone 3 : 34,09 euros le mètre carré annuel de SC

  26. PALULOS EN ZONE 3 dite PALULOS COMMUNALES Le taux est de 30,88 M2 SU pour les bailleurs autres que HLM, logements autres que ceux mentionnés au V, déjà conventionnés et améliorés à l’aide de subvention de la PALULOS appartenant au collectivités locales ou aux sociétés d’économie mixte, sous réserves de respecter les conditions mentionnées au II, cas particuliers de dérogations à 3 de la deuxième partie. Les opérations dites PALULOS communales concerne uniquement les logements à usage locatifs des bénéficiaires de subventions sociaux visés au 2ième et 3ième alinéas de l’article R 323-1 du CCH. Voir la circulaire UHC/ DH2/ 12 du 30 juillet 2003 relative à la fixation du loyer maximal de convention.

  27. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés (suite ) : Dans le cadre de convention très anciennes, où le loyer est très inférieur à ce qu’il aurait pu en appliquant le maximum de la convention, sous réserve de : • que la hausse de loyer soit justifiée par le calcul des dépenses et recettes suite à la réhabilitation • Qu’une concertation est eu lieu avec les locataires ( loi SRU article 193 ) • Hausse modérée non prévue sur les sorties de baux • En cas de logements vacants, prévoir une mise à niveau uniquement à la relocation • Si le loyer est gelé, il reste identique à celui pratiqué initialement

  28. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Logements acquis ou améliorés à l’aide de PAP pour les bailleurs autre que HLM : • Zone 1 : 90,10 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 96,07 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 2 : 80,55 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 3 : 74,92 euros le mètre carré annuel de SH

  29. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Logements acquis ou améliorés à l’aide de PAP pour les bailleurs autre que HLM bénéficiant d’un HPE solaire ou d’un label Qualitel haute performance énergétique (niveau 3 ou 4 à la rubrique S de la méthode Qualitel : • Zone 1 : 98,11 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 103,58 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 2 : 86,86 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 3 : 81,22 euros le mètre carré annuel de SH

  30. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Logements acquis ou améliorés à l’aide de PAP pour les bailleurs autre que HLM bénéficiant d’un HPE solaire ou d’un label Qualitel haute performance énergétique (niveau 5 à la rubrique S de la méthode Qualitel : • Zone 1 : 100,00 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 105,29 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 2 : 91,29 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 3 : 85,49 euros le mètre carré annuel de SH

  31. Valeurs des loyers annuels maximum des logements conventionnés • Logements acquis ou améliorés à l’aide de PAP pour les bailleurs autre que HLM bénéficiant d’un HPE solaire ou qualité haute performance énergétique 4* : • Zone 1 : 94, 73 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 98, 74 euros le mètre carré annuel de SH • Zone 2 : 86, 48euros le mètre carré annuel de SH • Zone 3 : 80, 98 euros le mètre carré annuel de SH

  32. Subventions de l’ANAH en IDF • Les loyers peuvent être fixés dans la limite de 145 % des maxima pour la région de Paris, les Hauts de Seine et en Seine Saint Denis et dans le Val de Marne soit : • Zone 1 = 8,04 € m2 de Surface Utile soit 5,55 € m2 SC x 145% • Zone 1bis = 8,55 € m2 de surface utile soit 5,90 € le m2 utile x 145 %

  33. LES PRETS ET LES SUBVENTIONS • Pour chaque prêt aidé pour la construction ou l’acquisition ou la réhabilitation de logements sociaux correspond une durée et % de subvention accordé par l’État. • Pour le neuf, la durée des prêts est généralement de 32 ans (mais peuvent être prolongée jusqu’à 50 ans), et 15 ans pour la réhabilitation. Pendant la durée du prêt, le bailleur ne peut excéder le maximum de la convention au niveau des loyers.

  34. Le Prêt Locatif à Usage Social PLUS • Il est assorti d’une subvention de 5 % du montant de l’assiette de la subvention • Dérogation possible du préfet à 6,5 % • Dans le cadre d’une opération expérimentale elle est de 8 % • 12 % dans le cadre d’opérations de résidences sociales gérées de façon para hôtelières et pour les opérations de démolition reconstruction

  35. Conditions d’occupations des logements relevant du PLUS • 30 % des logements doivent être occupés par des personnes qui n’ont pas plus de 60 % de ressources équivalent au plafond de ressources pour le logement social • 10 % des logements peuvent être loués à des personnes disposant de 120 % des plafonds de ressources pour le logement social

  36. Le Prêt Locatif Aidé d’Intégration PLA - I • Il doit financé le logements pour les ménages les plus défavorisés : • La subvention est de 20 % du montant de l‘assiette subventionnelle • La TVA est réduite à 5,5 % • Exonération de la TFPB sur 15 ans

  37. LA PALULOS • Il s’agit d’une prime assortie d’un prêt aidé. • Le montant de la subvention est de 10 % du coût des travaux avec un maximum de 12 958 euros au logement pouvant être déplafonné à 1981 euros dans le cadre • > de la SH de plus de 10 % . • La TVA est à 5,5 %

  38. LA PALULOS • Le montant de la subvention doit recouvrir que 25% des travaux, 30 % dans les cas suivants : • Opérations à caractère expérimentales • Opération dans le cadre des zones urbaines sensibles • Réalisation de loges de gardiens

  39. LA PALULOS • Majoration à 15 % pour la réalisation de travaux répondant aux exigences de techniques liées au développement durable • Installation de chauffe eau solaires et capteurs photovoltaïques • Opération expérimentales « doublages acoustiques minces » elle passe à 25 % .

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