440 likes | 1.7k Views
Asunto ja kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös. Pekka Jäntti. Yleiset säännökset. Kirjanpitovelvollisuus Kahdenkertainen kirjanpito Debet eli veloitus puoli tai per Kredit eli hyvitys puoli tai an Hyvä kirjanpitotapa Kirjanpitoa tehdään rehellisesti ja huolellisesti
E N D
Asunto ja kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös Pekka Jäntti
Yleiset säännökset • Kirjanpitovelvollisuus • Kahdenkertainen kirjanpito • Debet eli veloitus puoli tai per • Kredit eli hyvitys puoli tai an • Hyvä kirjanpitotapa • Kirjanpitoa tehdään rehellisesti ja huolellisesti • Kirjanpitolautakunnan ohjeet
Yleiset säädökset • Tilikausi • 12 kuukautta • Aloitettaessa/lopetettaessa/muutettaessa tilikautta max 18 kk • Ilmenee yhtiöjärjestyksestä • Tilikauden muutos
Liiketapahtumien kirjaus • Liiketapahtumat • Menot • Tulot • Rahoitustapahtumat • Menojen ja tulojen oikaisuerät
Kirjanpitotilit • Tilit pidettävä aina samansisältöisenä • Tilipuitteet • Tililuettelo • Kirjausohjeet • Tilien sisältö • Tilien välinen yhteys • Kirjaussuunnitelma • Luettelon peruskirjoista • Päiväkirja • Pääkirjakortisto • Palkkakortisto • Vuokrankantokirja • Tasekirja • Tililuettelo
Kirjaaminen • Maksuperuste • Vuokrankantokirja • Tilivelkaluettelo/kirja • Suoriteperuste • Jaksottaminen • Tuotot • Kulut • Aktivoiminen • Poistot
Kirjausjärjestys • Aikajärjestyksessä • Kassatilin kirjaukset • Asiajärjestyksessä
Tosite • Numeroitava juoksevasti • Pystyttävä selvittämään mihin ja mitä • Kirjausketju • Selväkielisyys
Säilytysaika • Säilytysaika 10 vuotta • Päiväkirja tililuetteloineen • Päiväkirja • Pääkirja • Tasekirja • Tase-erittelyt • Vuokrankantokirja • Tililuettelo • Kirjaussuunnitelma • Menetelmäkuvaus koneellisesta kirjanpidosta
Säilytysaika 6 vuotta • Tositteet kirjausjärjestyksessä • Liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto • Sopimukset • Tilausvahvistukset • Viranomaisten päätökset • Tarkastuspöytäkirjat • Oikeusasiakirjat • Kiinnitysasiakirjat
Kirjanpitomuodon valinta • Käsin kirjaus • Tiliöinti > tilitoimisto • Oma hoito kokonaan
Tilinavaus • Edellisen vuoden tilinpäätöksestä • Siirtovelat • Siirtosaamiset
Viennit • Osakkeen omistajan suoritus • Palkanmaksu • Lainan nosto
Poistot • Meno voidaan kirjata kokonaan, kun alle 850 € tai käyttöikä alle 3 vuotta (max 2.500 €) • Menojäännöspoisto • Tasapoisto • Rakennukset • 4-7 % menojäännöspoisto rakennuksista • 25 % menojäännöspoisto koneet ja kalusto • 25 % tasapoisto väestösuojat • Kirjanpitolain 5:122 antaa mahdollisuuden vapaasti valita poistonmäärän eikä tarvitse ennakkoon tehdä poistosuunnitelmaa (yhtiön pääasiallinen toimi on kiinteistönhallinta)
Rahastoinnit • Rahastoinnista on oltava yhtiökokouksen päätös • Rahastointi pienentää yhtiön verotettavaa tuloa • Rakennusrahastointi • Ennakkorahastointi • Korjausrahastointi • Lainojenlyhennysrahastointi
Asuintalovaraus • Ainoastaan asunto-osakeyhtiössä • Vähimmäismäärä 3.500 € • Käytettävä 10 vuoden kuluessa
Arvonlisävero • Arvonlisäverovelvollisuus • Kirjaus • Arvonlisäveron maksu
Vuokrankantokirja • Jaetaan tulot • Hoitovastikkeeseen • Rahoitusvastikkeeseen • Pääomavastikkeeseen • Käyttökorvauksiin • Muihin vuokriin
Palkkakirjanpito • Palkkatili • Ennakonpidätysten velkatili • Sosiaaliturvamaksujen velkatili (voi olla myös edellisen yhdistelmä) • Sosiaaliturvamaksut (menotili) • Palkkalista • Palkkakortti • Palkkakirjanpitoon kirjataan mm: • Talonmiehen palkka • Siivoojan palkka • Isännöitsijän palkka/palkkio • Tilintarkastuspalkkiot • Kokouspalkkiot
Lain edellyttämät • Palkkakortti • Palkkalista
Tilien päättäminen • Suoriteperusteinen • Täsmäykset ja korjaukset • Tilinpäätös
Tilinpäätös • Asunto-/kiinteistö osakeyhtiö mikäli: • Esittämistapa erilainen kun kaikki alle olevat kohdat täyttyvät (lyhennetty tase) • Liikevaihto alle 7.300.000 € • Taseen loppusumma alle 3.650.000 € • Palveluksessa alle 50 henkilöä • Toimitettava PRH:lle 6 kuukauden kuluessa päätöksestä • Kiinteistö Oy:n toimitettava aina
Tilinpäätöksen sisältö • Tuloslaskelma • Tase • Liitetiedot • Tilinpäätöksen laatimista koskevat liitetiedot • Tuloslaskelman liitetiedot • Taseen vastaavien liitetiedot • Taseen vastattavien liitetiedot • Tuloveroja koskevat liitetiedot • Vakuudet ja vastuusitoumukset • Henkilöstön ja toimielinten liitetiedot • Omistukset muissa yrityksissä • Konserniin kuuluvaa kirjanpitovelvollista koskevat liitetiedot
Toimintakertomus • Kiinteistön perustiedot • Yhtiökokousten päivämäärät ja yhtiön toiminnan kannalta merkittävät päätökset • Hallitusten jäsenet ja kokousten lukumäärä, jäsenten vaihtuminen • Tietoja isännöitsijäntoimesta • Tilintarkastajat • Tietoja taloudesta • Vastikkeen perimisestä, jos se peritään eri tarkoituksiin ja eri perustein • Talousarvion toteutuminen • Rahoitustilanne, maksuvalmius • Lainojen hoito • Lämpöenergian, veden ja sähkön kulutus sekä kulutuksien kehitys edellisiin vuosiin verrattuna • Rahoituslaskelma • Tärkeimmät omaisuusvakuutukset • Tärkeimmät yhtiötä koskevat tuomioistuinten ja viranomaisten päätökset • Osakesiirrot
Muut ehdot • Tilintarkastaja • Mikäli yhtiössä yli 100 asuntoa • 1/10 osa vaatii • HTM tai KHT tilintarkastajat • Ei saa olla hallituksen jäsen/varajäsen • Isännöitsijä • Kirjanpitäjä • Varojen hoitaja • Varojen valvoja • Yhtiön palveluksessa • Edellä olevien lähisukulainen • Osallistumisoikeus yhtiökokouksiin tai oltava saapuvilla yhtiökokouksen aikana, mikäli käsitellään tilinpäätöstä tai tilinpäätökseen liittyvää asiaa. • Tilintarkastuskertomus
Laatimisaika • Laadittava 4 kuukauden kuluessa • Päiväys ja allekirjoitus • Toimitettava osakkeenomistajille viimeistään 1 viikkoa ennen kokousta / tai pidettävä osakkeenomistajien nähtävillä toimistolla. • Toimitettava pyydettäessä kopio sitä pyytävälle (voidaan periä maksu kopioinnista)
Vastikejälkilaskelmat • Asunto-osakeyhtiölain 72 § • Toimintakertomuksessa on annettava tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein • Toisin sanoen on laadittava erillinen vastikejälkilaskelma
Vastikejälkilaskelma • Laskelman tarkoituksena on osoittaa • Onko kerätyt vastikkeet käytetty niihin kuluihin/menoihin, joita varten se on kerätty • Osoittaa onko vastiketta peritty riittävästi • Kertoa yhtiön rahoitusasemasta • Turvata osakkaiden yhdenvertainen kohtelu vastikeperinnässä • Tuottojen ja kulujen oikea suhde
Vastikejälkilaskelma • Kustakin yhtiöstä perittävästä erillisestä vastikkeesta on laadittava oma jälkilaskelma • Esimerkiksi erilaisia rahoitusvastikkeita • Vesimaksut • Laskelman lopputuloksena muodostuvasta yli- tai alijäämästä on huomioitava seuraavan tilikauden talousarviota laadittaessa
Vastikejälkilaskelma • Laadittaessa tulee tarkistaa seuraavien erien vaikutus laskelmaan • Aktivoinnit • Taseeseen aktivoidut hankinnat ovat aiheuttaneet rahanmenoa, joten tilikauden aikana suoritetut hankinnat tulee sisällyttää jälkilaskentaan rahan käyttönä • Jos omaisuutta myydään tulee se huomioida vastiketuoton tapaisena rahantulona • Saadut vakuutuskorvaukset • Käsitellään tulona jälkilaskennassa
Lainan nostot • Nostot tilikauden aikana käsitellään rahoituksen lähteenä • Lainojen lyhennykset • Käsitellään tilikauden aikana rahan käyttönä eli menona • Huomaa onko kyseessä hoitolaina vai erillisenä vastikkeella kerättävä laina • Korkotuotot/-menot • Huomaa ero hoitopuolen ja rahoituspuolen korkotuottoihin • Poistot • Poistot eivät koske rahanliikuttelua niin näitä eriä ei oteta huomioon jälkilaskelmassa
Vastikejälkilaskelma • Täsmäytys kirjanpitoon • Jälkilaskelman yhteistulos kertoo yhtiön lyhytaikaisen rahoitusaseman • Täsmäytys tulee aina tehdä taseeseen • Täsmäytyslaskelma taseeseen • Rahoitusomaisuus, josta vähennetään lyhytaikainen vieraspääoma (ilman lyhtyaikaisiin vieraaseen pääomaan siirrettyä pitkäaikaisen lainanlyhennysosuutta) saadaan lopputulokseksi taseen rahoitusasema = vastikelaskelman yli/alijäämä
Vastikejälkilaskelma • Ylijäämä • Lähtökohtaisesti tulisi hoitovastikkeen ylijäämä palauttaa osakkaille esimerkiksi seuraavasti: • Seuraavan vuoden vastiketta pienennetään • Jätetään jonkun kuukauden vastikkeet perimättä • Kertynyt ylijäämä siirtää ”vararahastoon” mahdollisia yllättäviä korjauskuluja / investointeja varten (asuintalovaraus)
Alijäämä • Merkitsee, että tilikauden aikana ei ole riittänyt menoihin saatu vastiketulo • Lisättävä seuraavan vuoden talousarvioon edellä mainittu summa • Voidaan myös periä tilikauden aikana lisävastike, jolla katetaan alijäämä • Vaatii yhtiökokouksen päätöksen
Lainaosuuslaskenta • Lainaosuuslaskenta lainsäädännössä • Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 55 §: • Isännöitsijäntodistuksessa tulee olla mm. selvitys lainavastuusta, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajille • Asunto-osakeyhtiöasetus 3 § • Sama kuin edellä + maininta siitä, onko osakkeenomistajalla oikeus erikseen maksaa lainaosuutensa pois
Lainaosuuslaskenta • Yhtiöjärjestys • Onko lainaosuuden poismaksu mahdollista • Miten lainaosuuden poismaksu on määrättävä • Lainaosuuden poismaksun ajankohta • Lainaosuuden suorituserän suuruus • Vaikutus pääomavastikkeen perintään
Lainaosuuslaskenta • Käsitteitä • Hankeosuus • Vastikkeenmääräytymisperusteella (m2, osake) laskettu osuus esim. suuren peruskorjaustyön kustannuksista • Hankeosuus maksetaan pois ennen korjauslainannostoa • Lainaosuus • Vastikkeenmääräytymisperusteella (m2, osake) mukaan laskettu osuus yhtiön pitkäaikaisista lainoista velalliselle neliölle/osakkeelle • Velkaosuus • Velkaosuus on summa, jonka osakas maksaa suorittaessaan osuutta yhtiön pitkäaikaisista lainoista • Velkaosuus sisältää lainaosuuden lisäksi ko. osakkaalle kuuluvan, lainaosuuden poismaksupäivän mukaisen, erillisvastikejälkilaskelman yli- tai alijäämän
Lainaosuuslaskenta • Laskennassa huomioitavia asioita • Suoriteperiaatteen muistaminen eli vastiketuotot ja korkokulut laskelmiin suoriteperusteisina • Laskentakauden osakassuoritusten ja yhtiökokouspäätösten vaikutus vastiketuottokertymään • Lainasta vastaavien neliöiden/osakkeiden muutos • Vastikkeiden muutokset
Lainaosuuslaskenta • Laskennassa huomioitavia asioita: • Laskelman viimeinen korkopäivä • Korkopäivien määrä – vaihtoehtoja • Todelliset päivät / jakajana 365 pv • 30 päivää kuukaudessa / jakajana 360 pv • Todelliset päivät / jakajana 360 pv • Todelliset päivät / jakajana 366 pv karkausvuonna • Lainan lyhennyksen huomioiminen • Korko lasketaan siihen päivään saakka, kun osakkaan lainaosuussuorituksella lyhennetään lainaa/lainoja
Lainaosuuslaskenta • Lainaosuuden poismaksu: • Kokonaan – erillisvastikkeen perintä ko. osakkaan osalta päättyy • Osissa – erillisvastikkeen perintä jatkuu ko. osakkaan osalta jäljelle jäävien velallisten neliöiden/osakkeiden osalta • Hoitovastikkeella katettavista lainoista ei osakas voi maksaa pois osuuttaan • Hoitolainan voi muuttaa erillisvastikkeella katettavaksi lainaksi vain tietyin edellytyksin
Lainaosuuslaskenta • Millä summalla asuntoyhtiön tulee laina/velkaosuussuorituksen vastaanotettuaan lyhentää lainaa? • Lainaa tulee lyhentää lainaosuudella eli kyseisen osakkaan maksamalla osuudella ao. pitkäaikaisesta lainasta. • Muu osa velkaosuussuorituksesta on lainaosuuden poismaksupäivään saakka toteutuneen ja jälkilaskelmalla osoitetun pääomavastikeperinnän oikaisemista.