2 ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014 ALUR Gestion locative, Transaction locative

1. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014 ALUR Gestion locative, Transaction locative

2. La loi ALUR, • la gestion locative • et la transaction locative • Maître Vincent CANU, Avocat à la Cour • Pierre ASTRUP, Professionnel membre de l’UNIS 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

3. PLAN • L’encadrement des loyers et les observatoires • La modification de la législation relative au bail d’habitation • La réglementation de la location meublée • L’encadrement des frais et honoraires • La prévention des expulsions • La garantie universelle des loyers 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

4. Encadrer durablement les loyers • Dans les zones de fortes tensions entre l’offre et la demande, les niveaux de loyers sont devenus incompatibles avec le budget des ménages. • Ces loyers très élevés sont la conséquence d’un marché livré à lui-même depuis des années. • En créant dans la loi un mécanisme d’encadrement des loyers, le Gouvernement va éliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et ainsi protéger le budget des français. • Dossier de presse du Ministère 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

5. Création d’un mécanisme pérenne d’encadrement des loyers • 1ère étape: décret n°2012-894 du 20 juillet 2012, de blocage des loyers • 2ème étape: la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 20 février 2014 dont le but est: • d’éliminer les loyers excessifs, voire abusifs, constatés dans les secteurs les plus tendus, • de limiter le niveau des loyers et contenir fermement leur progression • de préserver le pouvoir d’achat des Français et faciliter l’accès au logement. • Dossier de presse du Ministère 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

6. Le calendrier • L’entrée en vigueur du dispositif se fera progressivement, à partir de la promulgation de la loi ALUR, après la décision du Conseil Constitutionnel, et au fur et à mesure que les agglomérations concernées seront dotées d’un observatoire des loyers. • L’encadrement des loyers pourrait être effectif dans l’agglomération parisienne ainsi que dans quelques autres agglomérations dès l’automne 2014. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

7. Un dispositif destiné aux zones tendues • Ces zones correspondent aux 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (et qui sont à ce titre soumises à la taxe sur les logements vacants), dont Paris. • Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones. • Ces territoires devront être dotés d’un observatoire local des loyers, agréé par l’Etat, et dont les méthodes de récolte et de traitement des données seront transparentes, impartiales, supervisées par un comité scientifique indépendant au niveau national. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

8. Les observatoires des loyers • Ils ne tiendront pas compte uniquement des loyers à la relocation, mais ils intégreront l’ensemble des loyers pratiqués sur un même territoire, c’est-à-dire à la fois le flux des nouveaux loyers, mais aussi le stock de tous les loyers, même les plus anciens. • Chacun de ces observatoires est le fruit d’une collaboration d’acteurs multiples. • La loi prévoit l’obligation, pour les professionnels de l’immobilier, de communiquer leurs données à l’observatoire des loyers. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

9. Un mécanisme stable, fondé sur le loyer médian • A partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet de département prend chaque année un arrêté qui fixe, pour chaque catégorie de logement et par quartier, 3 indicateurs (art.17) 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

10. Les indicateurs • Un loyer au M2 de référence fixé à partir de la médiane des loyers observés pour la catégorie de bien et le quartier concerné, • Un loyer au M2 de référence majoré qui ne peut excéder de plus de 20% le loyer de référence; au delà, le loyer est anormalement élevé. • Un loyer de référence minoré, fixé en-dessous du loyer de référence diminué de 30%; au delà, le loyer peut être considéré comme manifestement sous-évalué. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

11. Le complément de loyer exceptionnel • Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles, le bail peut déroger à ce plafond par l’ajout d’un complément exceptionnel; • Les conditions et modalités d’application de ce complément seront précisées par un décret; • S’il le juge injustifié, le locataire peut contester ce complément de loyer devant la commission départementale de conciliation, puis, en cas d’échec, devant le juge. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

12. Agglomération parisienne • Plus d’un quart des loyers pourra baisser; • Un quart des biens mis en location en 2012 en région parisienne affichent un loyer au mètre carré qui se situera au-dessus du niveau du loyer de référence majoré que fixera le préfet; • En Ile-de-France, un locataire sur quatre emménageant au moment de l’entrée en vigueur du dispositif verra le loyer abaissé et ramené dans la fourchette. • Dossier de presse du Ministère 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

13. Le recours du locataire • Si le loyer fixé au moment de la mise en location est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans les trois mois suivant la signature du bail, engager une action en diminution de ce loyer. • En cas de renouvellement de bail, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut entreprendre un recours en diminution de loyer; • phase amiable devant la commission, suivie en cas d’échec par une phase judiciaire. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

14. Contenir fermement la progression des loyers • Le Gouvernement prend chaque année un décret limitant à l’IRL les hausses de loyer à la relocation et au renouvellement du bail dans les zones les plus tendues; • A la relocation ou au renouvellement, le loyer peut être révisé en fonction de la hausse de l’IRL, sous réserve que le nouveau loyer reste inférieur au loyer de référence majoré; • Seule exception : une majoration de loyer peut intervenir, avec l’accord des 2 parties, en prévision ou à la suite de travaux d’amélioration; les conditions de cette majoration seront précisées dans le décret régissant les hausses de loyers. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

15. Recours du bailleur en cas de loyer très bas • La réévaluation du loyer au delà de l’IRL est possible uniquement : • au moment de la signature d’un nouveau bail, • si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer de référence minoré de 30%, • sur justification des raisons rendant légitime une telle réévaluation. • le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail; • le loyer résultant de la réévaluation devra rester inférieur au loyer de référence minoré. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

16. Discrimination • L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie aux motifs de discrimination visés à l’article 225-1 C.Pén. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

17. Résidence principale • La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du • CCH (art.2). 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

18. La colocation (art.8-1) • Le contrat de bail d’une colocation respecte un contrat-type qui sera défini par décret; • Des règles spécifiques à la récupération des charges locatives sont prévues; • La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail; • àdéfaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

19. Modification de l’art.1751 C.Civ. • La situation des partenaires pacsés est alignée sur celle des époux. • En cas de dissolution du PACS, l’un des partenaires peut saisir le juge aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires. Le bailleur est appelé à l’instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties (art.1751-1 C.Civ.) 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

20. La limitation des justificatifs exigibles des locataires (art.22-2) • Une liste exhaustive des pièces exigibles du candidat locataire sera définie par décret; • Le bailleur qui exigerait du candidat à la location ou à sa caution, des pièces justificatives non prévues par le décret, pourra se voir infliger une amende administrative par le représentant de l’Etat dans le département, dont le montant pourra atteindre 3.000€ pour une personne physique, et 15.000€ pour une personne morale; • Une liste des pièces pouvant être demandée par un bailleur à la personne se portant caution pour un candidat locataire sera elle aussi définie par décret. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

21. Création d’un formulaire-type pour le bail (art.3) • Un contrat-type de location, qui sera défini par décret, est imposé aux parties • Ce bail comporte de nouvelles mentions obligatoires telles que : • le nom du locataire, • les équipements, • le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement, • le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement, • le montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

22. Sanction (art.3) • En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. • A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois, le locataire peut saisir le juge afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

23. Sanction relative à la surface habitable (art.3-1) • Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le bail, le bailleur supporte une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. • A défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

24. L’encadrement de l’état des lieux (art.3-2) • Le contenu des états des lieux d’entrée et de sortie est fiabilisé… • Des modalités-types d’élaboration de l’état des lieux seront définies par décret; • Il est prévu un parallélisme des formes entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que la remise d’un exemplaire signé à chacune des parties. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

25. Le dossier de diagnostic technique (art.3-3) • Il comprend : • le DPE • le CREP • l’ERNT • une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant la présence, de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante – mesure nouvelle • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (décret à venir) - mesure nouvelle 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

26. Détecteur de fumée (art.L129-8 CCH) • La charge de l’installation d’un détecteur de fumée incombe au propriétaire; • Celui-ci doit s’assurer de son bon fonctionnement lors de l’établissement de l’état des lieux; • L’occupant veille à l’entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu’il occupe le logement. • Pour les logements occupés au moment de l’entrée en vigueur de l’obligation (10 mars 2015), l’obligation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d’un détecteur à son locataire, ou, s’il le souhaite, par le remboursement au locataire de l’achat du détecteur. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

27. Assurances (art.7g) • A défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci; • Cette mise en demeure vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire; • Le montant total de la prime d’assurance est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer; 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

28. Clauses interdites (art.4) • celle qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40) – art.4r – l’art.1724 C.Civ. est modifiée en ce sens. • celle qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements – art.4t nouveau 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

29. Acquisition d’un bien occupé (art.15-I) • En cas d’acquisition d’un bien occupé : • tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours, • et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

30. La justification du congé du bailleur (art.15-I) • En cas de congé reprise, le bailleur doit : • spécifier la nature du lien qui le lie au bénéficiaire de la reprise, • et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

31. Le contrôle du congé du bailleur – art.15-I • En cas de contestation par le locataire du congé donné par le bailleur, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité et le caractère sérieux du motif du congé; • Si le motif du congé s’avère non valable, le juge peut l’invalider. • Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé pour vendre ou pour reprendre. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

32. La protection du locataire âgé – art.15-3 • Est protégé le locataire âgé de plus de 65 ans (au lieu de 70), et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (au lieu d’une fois et demie le SMIC) • Cette protection s’applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant ces conditions. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

33. L’exception en faveur du bailleur âgé – art.15-3 • Cette protection n’est pas applicable : • lorsque le bailleur est âgé de plus de 65 ans (au lieu de 60 ans) • ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (au lieu d’une fois et demie le SMIC) 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

34. Congé pour vente par lots • Le seuil d’application de la réglementation sur les congés collectifs est abaissé de plus de 10 à plus de 5 logements (art.11-1) • Lorsqu’un immeuble indivis ayant 5 locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de 3 ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une zone tendue (art.11-2) 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

35. Une amende en cas de congé frauduleux (art.15-IV) • Une amende est créée pour sanctionner un bailleur qui délivrerait frauduleusement un congé pour vente ou pour reprendre; • Cette amende pénale ne peut excéder • 6.000€ pour une personne physique, et • 30.000€ pour une personne morale. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

36. Un délai de préavis raccourci (art.15) • Le délai de préavis du locataire est réduit à un mois : • en zone tendue, • si le locataire s’est vu attribuer un logement social, • si le locataire est bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH), • si l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (la condition d’âge a disparu). 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

37. La justification de la réduction du délai de préavis – art.15 • Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi du congé. • A défaut, le délai de préavis est de 3 mois. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

38. Le dépôt de garantie (art.22) • Le délai maximal de restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée; • La rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur (au delà du délai légal) est sanctionnée par le versement au locataire d’une pénalité par mois de retard équivalente à 10% du dépôt, cette pénalité étant due dès le premier jour suivant la fin du délai légal. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

39. Charges (art.23) • Durant 6 mois (au lieu d’1) à compter de l’envoi du décompte récapitulatif des charges, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. • Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le le locataire est effectué par douzièmes, s’il en fait la demande. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

40. Charges (art.23) • A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

41. Dispositions diverses • Les modalités de prise en compte de la vétusté seront déterminées par un décret (art.7d) • Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans sauf l’action en révision du loyer par le bailleur qui est prescrite un an après la date convenue dans le bail pour réviser le loyer (art.7-1) • Aucun des frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire; • Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance (art.21) 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

42. La location meublée est insérée dans la loi du 6 juillet 1989 (titre 1er bis) • La loi définit plus strictement la location meublée en tant que résidence principale et étend la protection juridique des locataires; • Sont dorénavant applicables aux meublés, les règles relatives à l’état des lieux, au dossier de diagnostic technique, aux clauses réputées non écrites, à la rémunération des intermédiaires, aux obligations des parties, aux règles de prescription et aux modalités du congé; • Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

43. Articles 25-3 à 25-11 • Le contrat est établi conformément à un bail-type; • Sa durée est d’au moins un an – 9 mois pour les étudiants • Il ne peut être reconduit tacitement que dans le cas où sa durée est d’un an; • Le locataire peut résilier le bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est de 9 mois; • Le système d’encadrement des loyers créé par la loi est adapté aux locations meublées (art.25-9) Un forfait de charges est possible (art.25-10) 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

44. Articles 25-3 à 25-11 • Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. • Les bénéficiaires de la reprise sont les mêmes que ceux qui figurent à l’art.15 de la loi du 6 juillet 1989; • La protection du locataire âgé est la même que celle prévue à l’art.15 précité; • Les sanctions pénales sont identiques 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

45. L’encadrement des locations meublées touristiques (art.L631-7 s CCH) • Il s’agit de locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile; • Un conseil municipal peut décider d’un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage; • Les professionnels de l’immobilier sont tenus d’informer leurs clients propriétaires de meublés touristiques de leurs obligations en termes de changement d’usage et de recueillir auprès d’eux une déclaration sur l’honneur attestant du respect de la législation. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

46. Ou s’appliquent ces dispositions? • Dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les 3 départements limitrophes de Paris; • Sur décision du conseil municipal, dans les communes dites « tendues », c’est-à-dire celles où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, et qui sont à ce titre soumises à la taxe sur les logements vacants 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

47. La clarification des honoraires…(art.5) • Le bailleur prend en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l’exception de quatre prestations qui présentent une utilité pour le bailleur comme pour les locataires, dont la charge est partagée entre les deux parties : • la réalisation de l’état des lieux, • la rédaction du bail, • l’organisation de la visite, • la constitution du dossier du locataire. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

48. Les honoraires • Le montant total des frais imputés au locataire ne peut excéder celui des honoraires payés par le bailleur; • Il ne peut excéder un plafond fixé par voie réglementaire après concertation avec les associations de consommateurs et les syndicats professionnels; • Il est établi par mètre carré de surface habitable et selon la localisation du bien loué. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

49. La prévention des expulsions • La trêve hivernale qui débute le 1er novembre, est prolongée jusqu’au 31 mars (au lieu du 15 mars) • Elle s’applique également aux personnes qui sont entrées dans les locaux par voie de fait, sauf si le juge en décide autrement (art. L.412-6 CPCE) 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014

50. La prévention des expulsions • A compter du 1er janvier 2015, • les bailleurs personnes morales doivent signaler les impayés de loyer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité (art.24). • Les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales devront signaler au Ccapex les commandements de payer, en fonction de l’ancienneté et du montant de la dette. 2ème Forum de l’UNIS IDF Paris, 13 mars 2014