HAZIRLAYAN :MEHMET LİMANDAL ŞUBE MÜDÜRÜ

1. 3194 sayılı İMAR KANUNU ve 5403 sayılı TOPRAK KORUMA ve ARAZİ KULLANIMI KANUNUNA GÖRE HİSSELİ SATIŞLAR HAZIRLAYAN :MEHMET LİMANDAL ŞUBE MÜDÜRÜ

2. A-İMAR KANUNU KAPSAMINDA HİSSELİ SATIŞLAR 1- İMAR PLANLARI 2- PLAN YAPMI VE ONAYI 3- PARSEL TANIMLARI 4- İMAR PARSELİ NASIL OLUŞUR 5- HİSSE NASIL OLUŞUR 6- HİSSELİ SATIŞA İMAR KANUNU İLE GETİRİLER KISITLAMA 7- HİSSELİ SATIŞ KISITLAMASININ İSTİSNALARI 8- HAYVANCILIK-TURİZM-SANAYİ ve DEPOLAMA AMAÇLI SATIŞ 9- TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YAPIYA YÖNELİK HİSSELİ SATIŞ 10-HİSSELİ SATIŞ DEĞERLENDİRMESİ 11- SATIŞ VAADİ ŞERHLERİ 2

3. B-TARIM AMAÇLI HİSSELİ SATIŞLAR 1)-5578S.Y. DEĞİŞİK 503 sayılı YASA İLE GETİRİLEN HÜKÜMLER 2)-İSTİSNA TUTULAN İŞLEMLER 3)-TARIM ARAZİLERİNDEKİ HİSSELİ SATIŞLARDA İZLENECEK YOL A)-Kanun Kapsamı Dahilinde kalıp kalmadığının belirlenmesi B)-Belediye veya Valiliğe Yazı Örneği C)-Gelen Cevap Yazısının Değerlendirmesi D)-Tarım İl/İlçe Müdürlüğüne Yazı Örneği E)-Gelen Cevap Yazısının Değerlendirmesi 4)-MİRAS İNTİKAL İŞLEMLERİ 5)-İCRA DAİRELERİN HACİZ ve CEBRİ SATIŞ İŞLEMLERİ A)-Haciz İşlemleri B)-Cebri Satış Kararları 3

4. 6)- İFRAZ ve TEVHİT İŞLEMLERİ 7)- KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRI İÇİNDE HİSSLİ SATIŞ 8)- TARIM MÜDÜRLÜĞÜNE YAZI ÖRNEĞİ 9)- 2/B PARSELLERİNDE HİSSELİ SATIŞ 4

5. 3194 SAYILI İMAR KANUNUNA GÖRE HİSESLİ SATIŞLAR5

6. 1-İMAR PLANLARI a)-NAZIM İMAR PLANI:Uygulama imar planların hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen ,detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla bir bütün olan plandır. • Bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine,kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; • Genel kullanılış biçimlerini, • Başlıca bölge tiplerini, • Bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, • Gerektiğinde yapı yoğunluğunu, • Çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri, • Ulaşım sistemleri ve problemlerinin çözümü gibi hususları gösterir. 6

7. (İmar planları) b)-UYGULAMA İMAR PLANI:Gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve ve diğer bilgileri ayrıntılı gösteren plandır. • Tasdikli hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planına göre çizilen , • Çeşitli bölgelerin yapı adalarını, • Bunların yoğunluk ve düzenini, • Yollarını gösterir 7

8. (İmar Planları) c-ÇEVRE DÜZENİ PLANI:Ülke ve bölge plan karalarına uygun olarak hazırlanan palanlardır. • Konut, • Sanayi, • Tarım, • Turizm, • Ulaşım, • Gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır. d-BÖLGE PLANLARI: Gerekli görüldüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı (DTP) tarafından yapılan veya yaptırılan planlardır. 8

9. 2-PLAN YAPIMI VE ONAYI a)-BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN İÇİNDE: • Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak belediye ve mücavir sınırları içerisinde kalan NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANLARI ilgili BELEDİYE ’ lerce yapılır veya yaptırılır. • Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. b)BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI DIŞINDA: • Valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır.Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer • Onaylanmış planlardaki değişikliklerde yukarıdaki usullere tabidir. 9

10. (Plan yapımı ve onaylanması) c)-İMAR PLANI YAPIMINDA BAKANLIĞIN YETKİSİ: • Kamu yapıları ve enerji tesisleriyle ilgili üst yapı ve iletim hatlarına ilişkin, • Afetlerden dolayı veya toplu konut uygulaması veya gecekondu kanunu uygulaması amacıyla yapılması gereken, • Birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının, • İçinden veya civarından demiryolu veya kara yolu geçen hava meydanı bulunan yerlerdeki , imar plan ve değişikliklerini, • İlgili belediyeye haber vererek yapmaya,yaptırmaya, değiştirmeye veya onaylamaya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilidir. • Özelleştirme kapsamındaki kuruluşların arsa ve arazilerinin , imar tadilatları ve mevzi imar planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak ,Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanarak yürürlüğe girer.Bu planlar 5 yıl değiştirilemez. 10

11. 3-PARSEL TANIMLARI a)-MÜCAVİR ALAN: • İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve yetkisine verilmiş alanlardır. b)-KADASTRO PARSELİ: • Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parsellerdir. c)-İMAR ADASI: • İmar planındaki esaslara göre meydana gelmiş adalardır. d)-İMAR PARSELİ: • İmaradaları içerisindeki kadastro parsellerinin imarkanunu , imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir. • 11

12. 4-İMAR PARSELİ NASIL OLUŞUR • a)-İmar planı hazırlanıp Tapuya tescil edildiğinde plan uyarınca oluşan parseller imar parselleridir.  • b)–İmar planı mevcut olup henüz imar uygulaması yapılmamış yerlerde İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri uyarınca ifraz, tevhide ve yola terk işlemi sonucu oluşan parsel de imar parselidir.  • c)–Çok nadir görülse de belediyenin mevcut hali hazır duruma uygun imar planı yapması halinde kadastro parseli aynı zamanda imar parselidir. (veya imar parseli niteliğindedir.) • 12

13. 5-HİSSE NEDİR a)-TAM HİSSE: • Taşınmazın tamamı kapsayan pay oranıdır. (Tam veya 1/1 mülkiyet payı) b)-OLUŞMUŞ HİSSE : • İmar Kanunun yürürlük tarihinde taşınmazda herhangi bir sebeple tescil edilmiş bulunan 1/1 ‘in dışındaki hisse ile bu kanunun yürürlük tarihinden sonra istisna kapsamında oluşturulan hisseler (1/2,1/4…. 2/10 gibi) c)-HİSSE BÖLÜNMESİ: • Tam veya oluşmuş hissenin bölünmesi ile meydana gelen hissedir. (1/1 hissenin 1/2 -1/2 veya 1/10-2/10-7/10 olarak veya 40/100 hissenin 20/100-20/100 şeklinde yada 30/50 hissenin 99/500-201/500 gibi paylara bölünmesidir.) • 13

14. 6-HİSSELİ SATIŞA İMAR KANUNU İLE GETİRİLEN KISITLAMA • İmar Planı bulunmayan alanlarda , • Her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayırarak, • özel parselasyon planlarına dayalı olarak hisseli satışlar yasaklanmıştır. • Aynı şekilde satış vaadi sözleşmeleri de yapılamaz. • 14

15. 7-HİSSELİ SATIŞA GETİRİLEN KISITLAMANIN İSTİSNALARI • a)-VERASET YOLU İLE İNTİKAL EDEN: • Miras yoluyla intikal işleminde birden çok mirasçı varsa intikal yapılınca taşınmazın hisselere bölünmesi istisna kapsamındadır. • Vasiyetname ile birden fazla mirasçı ataması (mansup mirasçı tayini) veraset belgesi veya veraset belgesi yerine geçen mahkeme yazısı yazısı ile yapılacak tescillerdeki hisse bölünmesi istisna kapsamındadır. • 15

16. (HİSSELİ SATIŞA GETİRİLEN KISITLAMALARIN İSTİSNALARI) • b)-İMAR UYGULAMASI NEDİYLE ŞUYULANDIRMA: • İmar Kanunun 18. maddesi uygulaması gereğince oluşan imar parsellerinde hisselendirme yapılabileceğinden bu yolla oluşmuş veya oluşturulacak hisseler istisna kapsamındadır. • Bu şekilde oluşmuş hisselerin tekrar bölünmesi suretiyle hisse oluşturması daistisna kapsamındadır. • c-DAHA EVVEL SATILMIŞ HİSSELERİN BÖLÜNMEDEN AYNEN DEVRİ: • Oluşmuş hisselerin bölünmeden aynen devri talep edildiğinde herhangi bir yazışma yapılmadan Tapu Müdürlüklerince doğrudan karşılanacaktır. 16

17. (HİSSELİ SATIŞA GETİRİLEN KISITLAMALARIN İSTİSNALARI) • d)-KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYGULAMARI: • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12 ve 14.maddeleri gereğince kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisinde bağımsız bölümlere arsa payı tahsis edilmesi nedeniyle taşınmazın paylara bölünmesi istisna kapsamındadır. • Kat Mülkiyeti veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerdeki hisselerin bölünerek satılması istisna kapsamındadır. 17

18. (HİSSELİ SATIŞA GETİRİLEN KISITLAMALARIN İSTİSNALARI • e)-CEBRİ SATIŞ YOLUYLA YAPILAN HİSSELENDİRMELER: • Taşınmaz malikinin borcuna karşılık İcra İcra Dairesince, borçlunun taşınmazdaki hissesinin tamamını değil de borca yeter bir kısmını haczeder ve satarsa bu suretle yapılan hisse bölünmesi de istisna kapsamındadır. • f)-MAHKEME İLAMINA DAYANILARAK İLAM GEREĞİ HİSSE VERME: • Anayasanın 138/4 maddesi Mahkeme kararlarının uygulanması idareler açısından zorunlu olduğundan kesinleşmiş mahkeme kararlarının uygulanması sırasında meydana gelecek her türlü hisse bölünmeleri istisna kapsamındadır. 18

19. 8-HAYVANCILIK-TURİZM-SANAYİ ve DEPOLAMA AMAÇLI YAPILACAK HİSSELİ SATIŞLAR • Hayvancılık,Turizm,Sanayi ve depolama amaçlı yapılan hisseli satışlara hangi ölçü ve miktarın esas alınacağına yönelik yasada genel yada bölgesel bir kıstas getirilmemiştir. • Kanun gereğince bu amaçla hisselendirme yapılması mümkün olduğundan 5000 m2 veya buna benzer bir rakamın minimum baz alınması kanunun amacına aykırı olur. • Hisselendirme yapılacak taşınmazda söz konusu işlemden sonra HAYVANCILIK,TURİZM,SANAYİ ve DEPOLAMA ‘ya yönelik bir faaliyetin gerçekleştirilebileceğinin belgelenmesi gerekmektedir. • Buna göre yapılmak istenilen satış veya satış vaadi sözleşmelerine ilişkin taleplerin taşınmaz ile ilgili bilgiler ile ne kadar hissenin kaç kişiye hangi amaçla satışının yapılacağı hususu belirtilerek BELEDİYE veya VALİLİKTEN sorulacaktır. 19

20. (3194 SAYILI KANUNA GÖRE HİSSELİ SATIŞLAR) • BELEDİYE veya VALİLİK YAZISI METİN ÖRNEĞİ: • ….ili ….ilçesi ….mahallesi hudutları dahilinde …ada …parsel numarasında .…m2 yüzölçümündeki ….. (Binaya yönelik cinsinde bina olacak) vasfındaki taşınmazın tamamı ….adına kayıtlı iken; Bu defa adı geçen işbu taşınmazını 3 hisse itibarı ile 1/3 hissesini (…m2) ve 1/3 hissesini (…m2) ve 1/3 hissesini de (…m2) olmak üzere ….. Kişilere yapılacak HİSSELİ/BİNAYA YÖNELİK OLARAK/HAYVANCILIK /TURİZM/SANAYİ/DEPOLAMAAMAÇLI satışını talep etmektedir; • Hisseli satışa (veya satış vaadi sözleşmesinin şerhine) konu taşınmaz malın imar planı (Nazım imar planı uygulama imar planı) veya bölge planı yada Çevre düzeni planı kapsamında kalıp kalmadığı, • Plan kapsamında kalmakta ise hangi amaca tahsis edildiği, • Parsel üzerinde yapı var ise , bu yapının 2981/3290 sayılı yasa kapsamında kalıp kalmadığı, • Talep edilen işlemin yapılmasında İmar Kanunun 18. ve 42. maddeleri kapsamında sakınca bulunup bulunmadığı hususları soru konusu edilecektir. 20

21. (3194 SAYILI KANUNA GÖRE HİSSELİ SATIŞLAR) • 1-Hayvancılık amacına yönelik hisseli satış: • a)-Belediye veya valilikçe; taşınmazın ,bölge planında veya çevre düzeni planındaHayvancılık amacına tahsisli olduğu ve, • Yapılacak hisseli satış işleminde sakınca bulunmadığının bildirilmesi halinde, • Ayrıca ilgililerince de, satışın Hayvancılık amacına yönelik olduğunun kabul edilmesi halinde, • TAPU SENEDİNDE hisseli satışın hayvancılık amacına yönelik olduğu yazılmak suretiyle talebin karşılanması gerekmektedir. 21

22. (3194 SAYILI KANUNA GÖRE HİSSELİ SATIŞLAR) • b)-Belediye veya Valilikçe; taşınmazın plankapsamında kalmadığı bildirilmesi halinde ise; • Konu İl/ilçe Tarım Müdürlüğüne intikal ettirilerek, bu kurumca düzenlenecek rapora göre; • Hisseli satışa konu taşınmazın 3194 sayılı yasanın 18.maddesinin son paragrafında yer alan istisnalardan HAYVANCILIK amacının gerçekleştirilmesine yeterli olduğu ve hisseli satışın gerçekleştirilmesinde sakınca bulunmadığının bildirilmesi halinde , • İlgililerince de kabul edilmesi ile TAPU SENEDİNDE yine hisseli satışın hayvancılık amacına yönelik olduğu yazılmak suretiyle talebin karşılanması gerekmektedir. 22

23. (3194 SAYILI KANUNA GÖRE HİSSELİ SATIŞLAR) • 2-Turizm-Sanayi ve Depolama amaçlı hisseli satış: • Belediye veya Valilikçe; hisseli satışa konu edilen taşınmazın bölge planında veya çevre düzeni planda turizm,sanayi ve depolama amacına tahsisliolduğu , • Yada bu amaç doğrultusunda mevzi imar planının yapıldığının, • Ayrıca yapılacak hisseli satıştasakınca bulunmadığının bildirilmesi , • İlgililerince de bu husususun kabul edilmesi halinde • İşlemin hangi istisna kapsamında yapıldığı TAPU SENEDİNE yazılmak suretiyle talebin karşılanması gerekmektedir. 23

24. 9-TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ BİNAYA YÖNELİK HİSSELİ SATIŞ A)-Binanın ruhsatlı olduğunun belgelendirilmesi: • 1-Hisseli satışa konu binanın 3194 sayılı İmar Kanununa göne yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi olup olmadığı, • 2)-Veya 2981/3290 sayılı yasaya göre verilmiş yapı ruhsatı veya yapı ruhsatı ile beraber yapı kullanma izin belgesi bulunup bulunmadığı, sorulacak, • 3)-Bunlardan binini ibraz edilmesi halinde Belediye ve Valiliğe soru konusu yapılmadan resmi senette üzerindeki binaya yönelik hisselendirme yapıldığı belirtilerek talebin doğrudan karşılanması gerekmektedir. • 24

25. (BİNAYA YÖNELİK HİSSELİ SATIŞ) • B)-Binanın ruhsatlı olduğunun belgelendirilememesi: • 1)- Belediye veya Valiliklere taşınmazın özellikleri yazıldıktan sonra (4) adet soru sorulacaktır. • Belediye veya Valiliklerce taşınmaz üzerindeki yapının 2981/3290 sayılı Yasa kapsamında kaldığının , • Yapılacak satış işleminde bir sakınca bulunmadığının bildirilmesi halinde, • Düzenlenecek resmi senette hissenin YAPININ DEVRİNE yönelik olduğu husus belirtilmek suretiyle talebin karşılanması gerekmektedir. 25

26. 10 – HİSSELİ SATIŞ DEĞERLENDİRMESİ a)-Cevabın olumlu yada olumsuz olması; • Belediye veya Valilikçe hisseli satışında sakınca olmadığının bildirilmesi halinde talebin karşılanması, • Belediye veya Valilikçe hisseli satışın uygun olmadığının bildirilmesi halinde talebin reddedilmesi. b)-Cevap verilerek sakınca olup olmadığı hususunun müdürlüğe bırakılması; • Belediyece sorulan (4 soruya) cevap verilerek hisseli satışın yapılması hususundaki değerlendirmenin müdürlüğünüzce (tapu müdürlüğünce) yapılması gerektiği yolunda cevap verilmesi halinde ise; • İmar planlarını yapmak ve değiştirmek belediyelerin yetkisinde olduğundan şehir imar düzenine etki edecek olan bu değerlendirmenin tapu müdürlüğüne bırakılmasının doğru olmayacağı gerekçesiyle ilgili yerel birimlere bildiri yapılması hususunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal İşletme Genel Müdürlüğüne yazı yazılmıştır. • Ancak; yinede bu şekilde cevap yazıları gelmeye devam ettiği görülmektedir. TapuMüdürlüğünce bu tür yazılara göre işlemlerin karşılanmaması gerekmektedir. Yazıda soru konusu edilen taşınmazın arsa niteliğinde olduğu bildirilmesi halinde talebin karşılanarak belediyeye de bilgi verilmesi gerekmektedir. 26

27. 11-SATIŞ VAADİ ŞERHLERİ • 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesinin son fıkrası ile Satış vaadi sözleşmelerine de kısıtlama getirilmiştir. • Bu doğrultuda NOTERLERİNDE Satış vaadi sözleşmesi düzenlemeden önce 18.maddenin son fıkrasında yazılı hususları göz önünde bulundurmaları gerekmektedir. • Ancak her nasılsa Noterde düzenlenen bir Satış vaadi sözleşmesinin, Tapu Müdürlüğünden şerhinin talep edilmesi halinde, ŞERH VERİLMEDEN önce yasada belirtilen istisna kapsamında kalıp kalmadığı hususu araştırılacaktır. • İstisna kapsamında kalması halinde talep karşılanacak aksi takdirde Ret edilecektir. 27

28. 1)-5578 SAYILI YASA İLE DEĞİŞİK 5403 SAYILI YASA İLE GETİRİLEN HÜKÜMLER A)-Arazi Sınıflandırılması ve Minimum Parsel Büyüklükleri: • 1)-Mutlak Tarım Arazileri : 2 hektar (20.000m2) • 2)-Marjinal Tarım Arazileri : 2 hektar (20.000m2) • 3)-Özel Ürün Tarım Arazileri : 2 hektar (20.000m2) • 4)-Dikili Tarım Arazileri : 0,5 hektar (5.000m2) • 5)-Örtü Altı Tarım Yapılan Araziler : 0,3 hektar (3.000m2) • olarak belirlenmiştir. 28

29. (5578 SAYILI YASA İLE DEĞİŞİK 5403 SAYILI YASA İLE GETİRİLEN HÜKÜMLER) • B)-Yasa ile getirilen kısıtlamalar: • Birlikte mülkiyetin mevcut olduğu bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara aynen veya bölünerek satılması veya devredilmesi, • Bu hisselerin Rehin edilmesi, • Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç bölünemez büyüklüğün altında parçalara ayrılamaz, ifraz edilmesine yasaklama getirilmiştir. • Ancak Tarım,Gıda ve Hayvancılık Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çay, fındık,zeytin gibi tarım arazileri için daha küçük parseller oluşturulabilir. 29

30. (5578 SAYILI YASA İLE DEĞİŞİK 5403 SAYILI YASA İLE GETİRİLEN HÜKÜMLER) • C)-Bakanlığın Yetkisi: • Savunmaya yönelik stratejik ihtiyaçlar, • Doğal afet sonrası ortaya çıkan geçici yerleşim yeri ihtiyacı, • Petrol ve doğalgaz arama ve işletme faaliyetleri, • Kamu yararı kararı alınmış madencilik faaliyetleri • Bakanlıklarca kamu yararı kararı alınmış plan ve yatırımlar, • Kamu yararı gözetilerek, yol altyapı ve üst yapı faaliyetleri yatırımları, • 4628 sayılı Elektrik Piyasası Yasası uyarınca enerji yatırımları, • Jeotermal kaynaklı sera yatırımları, • İçin toprak koruma projelerine uyulması kaydı ile bu arazilerin amaç dışı kullanımlarına Bakanlıkça izin verilebilir. 30

31. 2-TARIM ARAZİLERİNDE HİSSELİ SATIŞLARDA GENEL UYGULAMA • a)-Bölünemez büyüklüğün altındaki tarım arazilerinde hissedarların tamamı hisselerini üçüncü kişilere satabilir, veya hisselerin tümünü ipotek edebilirler. • b)-Bölünemez büyüklüğün üzerindeki tarım arazilerinde, hissedarlardan bir veya bir kaçının hisselerini üçüncü şahıslara aynen veya kısmi olarak satması veya rehin işlemi kanun kapsamı dışındadır. • c)-Talep konusu yerin planı (nazım,uygulama imar planı vb.) varsa, belgelendirilerek tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler bu kanun kapsamı dışında tutulacaktır. • d)-Yoğun yerleşim alanları içerisinde alanları içinde kalan,tarımsal amaçlı kullanımın mümkün olmadığı ,Belediye veya Valilikten alınacak yazı ile belgelendirilmesi halinde bu yerlerde kanun kapsamı dışında değerlendirilecektir. • e)-Anayasanın138/4. amir maddesi hükmü gereği birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazileri için verilen mahkeme karaları da yarine getirilecektir. • f)-Belediye mücavir alan sınırları içinde Belediyelerce dışında Valiliklerce yapılan imar palanları uygulamaları da kanun kapsamı dışında tutulacaktır. 31

32. 3-HİSSELİ SATIŞLARDA İZLENECEK YOL • A-KANUN KAPSAMINDA KALIP KALMADIĞININ BELİRLENMESİ: • 1)-Hisseli satışa konu tarım arazisinin Plan kapsamında (Nazım yada uygulama imar palan vb.) kalıp kalmadığı,Plan kapsamında kalması halinde hangi amaca tahsis edildiği, • 2)-Plan kapsamında kalmamakla birlikte yoğun yerleşim alanları içerisinde tarımsal kullanımı mümkün olmayan yerde kalıp kalmadığı hususunda, • 3)-Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde Belediyeye dışında ise Valilik ile yazışma yapılacaktır. • 4-Valilik ile yapılacak yazışmada ayrıca,hisseli satışa konu taşınmazın 648 S.KHK.nin 22.maddesi ile değişik 3194 sayılı Yasanın 27. maddesi gereği taşınmazın bulunduğu yerin Köy Yerleşik Planının bulunup bulunmadığı bulunması halinde bu taşınmazın bu plan sınırı içerisinde kalıp kalmadığı soru konusu edilecektir. • 32

33. B-BELEDİYE VEYA VALİLİK YAZI ÖRNEĞİ • ..İli ….İlçesi ….Mahallesi/Köyü hudutları dahilinde 110 ada 34 parsel numarasında kayıtlı 6000 m2 lik TARLA vasfındaki taşınmazın 1/3 hissesi …. Adına kayıtlı iken ; işbu hissesinin tamamını / hissesinin 1/2 payını üzerinde bırakıp 1/2 payını 5578 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Kanun hükümleri gereğince …….’ya satışını talep ettiğinden,yapılacak işleme esas olmak üzere: • 1-Taşınmazın plan (nazım ,uygulama imar planı vb.) kapsamında kalıp kalmadığı,plan kapsamında kalmakta ise hangi amaca tahsis edildiği, • 2-Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte yoğun yerleşim alanı içerisinde kalıp kalmadığı, yoğun yerleşim alanında kalması halinde tarımsal amaçlı kullanımının mümkün olup olmadığının bildirilmesi • 3-(VALİLİKLER İÇİN) Köy Yerleşik alan planının bulunup bulunmadığı, bulunması halında bu parselin plan sınırı içerisinde kalıp kalmadığının bildirilmesini…. 33

34. C)-GELEN CEVAP YAZISINI DEĞERLENDİRME • 1)-Taşınmazın imar planı kapsamında kaldığı ve konut,ticari alan vb. alanlara tahsis edildiğinin veya, • onaylı imar planında kalmamakla birlikte yoğun yerleşim alanında ve tarımsal amaçla kullanmanın mümkün olmadığının bildirilmesi halinde; • (VALİLİKÇE) Yukarda yazılı hususlar olmamakla birlikte Köy yerleşme alan plan sınırı içinde kaldığının da bildirilmesi halinde; • a)-Oluşmuş hissenin aynen satışının talep edilmesi halinde başkaca bir yazışma yapmadan işlemin Tapu Müdürlüğünce sonuçlandırılması • b)-Oluşmuş hissenin bölünerek satışının talep edilmesi halinde ise 3194 sayılı yasanın 18.maddesinin son fıkrası gereğince tekrar Belediye veya Valilik ile yazışma yapılması gerekmektedir. 34

35. (GELEN CEVAP YAZISINDA) • 2)-Taşınmazın, onaylı imar planı içinde kalmadığı veya, • Onaylı İmar planı içinde kalmakla birlikte tarımsal niteliği korunacak alanda kaldığı, • Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte yoğun yerleşim alanında da kalmadığı, • (VALİKÇE) Köy yerleşik alan planın bulunmadığı veya Köy yerleşik alan planı bulunmakla birlikte bu taşınmazın plan içinde bulunmadığının bildirilmesi halinde ise; • TARIM,GIDA ve HAYVANCILIK İL MÜDÜRLÜĞÜ ile yazışma yapılması gerekmektedir. 35

36. D)-GIDA TARIM HAYVANCILIKİL/İLÇE MÜDÜRLÜĞÜNE YAZI ÖRNEĞİ • İli ….İlçesi ….Mahallesi/Köyü hudutları dahilinde 110 ada 34 parsel numarasında kayıtlı 6000 m2 lik TARLA vasfındaki taşınmazın 1/3 hissesi …. Adına kayıtlı iken ; işbu hissesinin tamamını / hissesinin 1/2 payını (3000m2) üzerinde bırakıp 1/2 payını (3000m2) ………ya satışını talep etmiştir. • 1-Hisseli satışa konu taşınmazın 5578 sayılı Yasa ile değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi kullanımı Kanununa gereğince HANGİ SINIF TARIM ARAZİSİ olduğunun , • 2-Yapılacak hisseli satışa esas olmak üzere bu taşınmazın KANUN KAPSAMINDA kalıp kalmadığının, • Yapılacak hisseli satışta herhangi bir sakıncasının bulunup bulunmadığının bildirilmesi…. 36

37. E)-TARIM MÜDÜRLÜĞÜNÜN CEVABI YAZISINDA; • 1)-Taşınmazın DİKİLİ TARIM ARAZİSİ sınıfında olduğu, • 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullarını Kanunu kapsamında kalmadığı, • Hisseli satışında sakınca bulunmamaktadır. • Bildirilmesi halinde işlemin Tapu Müdürlüğünce talebin karşılanması gerekmektedir. • 2)-Taşınmazın MUTLAK TARIM ARAZİSİ sınıfında kaldığı, • 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Kapsamında kaldığı, • Hisseli satışında sakınca bulunmaktadır. • Bildirilmesi halinde Tapu Müdürlüğünce ilgilisine Tarım Müdürlüğünün yazısı bildirilerek talebinin sonlandırılması aksi halde istemin ret edilmesi gerekmektedir. 37

38. 4-MİRAS İNTİKAL İŞLEMLERİ • 5578 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Kanunun 8.maddesinde; Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuk bakımından bölünemez eşya niteliğini kazanmış olması • Yine aynı madde de Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olması durumunu gerçekleşmiş birlikte mülkiyet olarak kabul ettiğinden; • Bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun ÖZGÜLENMEYE ilişkin hükümleri kıyasen uygulanmak üzere, mirasın elbirliği veya paylı mülkiyet olarak intikali kanun kapsamı dışında tutulacaktır. 38

39. 5-İCRA DAİRELERİNİN HACİZ ve CEBRİ SATIŞ İŞLEMLERİ • A-HACİZ İŞLEMLERİ: • Tarım Arazileri üzerine ;6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkındaki Kanun uyarınca Kamu Haciz şerhi veya , • 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca Haciz Şerhi işlenildiğinde • İlgili makamlara gönderilen cevabı yazılarda “Hacze konu taşınmazın üzerinde 5403 sayılı Kanunun 8. maddesi uyarınca şerh bulunmamakla birlikte hissenin/hisselerin bulunduğu taşınmazın taşınmazın 5403 sayılı Kanunun 8. maddesi kapsamında bölünemez büyüklükte tarım olup olmadığı hususunun ilgili Tarım ve köy işleri Bakanlığı İl veya ilçe Müdürlüklerinden soru konu edilmesi ve ilgili Müdürlüğün bölünemez büyüklükte tarım arazisi olduklarının bildirilmesi halinde cebri satışa konu edilmesi gerektiği “ yönünde uyarıcı mahiyette bildirimde bulunulması gerekmektedir. 39

40. (Haciz Şerhi ve Cebri Satış İşlemleri) • B-CEBRİ SATIŞ KARARLARI: • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü MERKEZ İNCELEME KURULU’na intikal ettirilmiş ve sorunun çözümüne yönelik olarak 01/10/2010 tarihli ve 215 sayılı Karar alınmıştır. • Bu durumda; İcra Müdürlüğünün Cebri satış kararlarında, Tarım İl/ İlçe Müdürlüklerinden gerekli uygunluk yazısı almadıklarının tespiti halinde; Müdürlükçe bu konuda yapılması gereken yazışmalar yapılarak 5403 sayılı Kanun kapsamı dışında kaldığının tespiti halinde işlem sonuçlandırılmalı, aksi halde ret edilmelidir. • Burada önemli olan cebri icra satışına konu taşınmazın bulunduğu yere göre Belediye ve mücavir alanlarda Belediye , diğer yerlerde Valilik (İl Özel İdaresi) ile yazışma yapılmalıdır. • 40

41. (HACİZ ve CEBRİ SATIŞ İŞLEMLERİ) • Belediyeden özellikle imar planı bulunup bulunmadığı, imar planı varsa hangi amaca tahsis edildiği , • İmar planı yoksa Yoğun yerleşim alanı içinde kalıp,kalmadığının mutlaka tespiti gerekmektedir. • İmar planın içinde de tarım alanına tahsisli alanlar (T.N.K.A) bulunabileceğinden sadece imar planının bulunduğunun cevabının verilmesi yeterli değildir. 41

42. (HACİZ ve CEBRİ SATIŞ İŞLEMLERİ) • Valilik (İl Özel İdaresi) yazılacak yazılarda ise; • köy yerleşik alan planının bulunup bulunmadığı, plan varsa ile cebri icra satışına konu taşınmazın bu plan kapsamında kalıp kalmadığın, • Plan yoksa yoğun yerleşim alanı içinde kalıp kalmadığının tespit edilmesinden sonra; • İmar palanı içinde T.N.K.A. Tahsisli alanda kaldığı veya plan dışında yoğun yerleşimalanında kalmadığı Belediyece, • Köy yerleşik alan planı ile yoğun yerleşim alanı içinde kalmadığı da Valilik (İl Özel İdaresi) tarafından bildirilmesi halinde konu, • Tarım il/ilçe Müdürlüklerinden soru konusu edilerek alınacak cevaba göre işleme yön verilmelidir. • 42

43. 6-İFRAZ ve TEVHİT İŞLEMLERİ A-TVHİT (BİRLEŞTİRME) İŞLEMLERİ: • 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda tarımsal nitelikli taşınmazların tevhit (birleştirme) işlemlerine yönelik olarak bir kısıtlama getirilmemiştir. • İmar Planı içinde veya dışında,Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarda (T.N.K.A.) kalan taşınmazlarda dahil olmak üzere, Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde Belediye Encümenlerince , • Dışında ise Valilik (İl Özel İdaresince) verilmiş kararlara istinaden tevhit işlemlerin yapılmasında bir sakınca bulunmamaktadır. • Bu alanlardaki Tevhit işlemlerinde mevzuat yönünden bir eksiklik yoksa ,herhangi bir yazışma (Tarım İl/İlçe Müdürlükleri ile) işlemlerin Tapu Müdürlüklerince karşılanması gerekmektedir. 43

44. (İFRAZ ve TEVHİT İŞLEMLERİ) • B)-İFRAZ AYIRMA) İŞLEMLERİ • 1)-Belediye ve Mücavir Alan Hudutları içinde, Onaylı imar planı (Nazım ve uygulama imar planı vb.) içerisinde ve Tarımsal Niteliği korunacak alanda (T.N.K.A) kalmayan taşınmazlar, 5403 sayılı kanun kapsamı dışında kaldığından , • Bu taşınmazlara yönelik ifraz taleplerinin Belediye Encümen Kararı doğrultusunda karşılanması gerekmektedir. • b-)Yine ,Belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde, onaylı imar planı bulunmayan , ancak Encümen Kararında Yoğun yerleşim alanında kaldığı ve tarımsal kullanmanın mümkün olmadığının belirtildiği taşınmazlarda da Belediye Encümen Kararına uygun olarak, Tarım İl/İlçe Müdürlükleri ile yazışma yapılmadan ifraz taleplerinin karşılanması gerekmektedir. 44

45. (İFRAZ (AYIRMA) İŞLEMLERİ) • C)-Belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde, onaylı planı (Nazım-Uygulama imar planı vb.) bulunmayan veya plan bulunmakla birlikte TarımNiteliği Korunacak alanda (T.N.K.A) kalan taşınmazlar ile, • Onaylı imar planı dışında olup ta, Belediye ile yapılan yazışma neticesinde yoğun yerleşme alanında kalmadığı tespit edilen taşınmazlara ait ifraz kararlarında ise; Tarım İl/İlçe Müdürlükleri ile yazışma yapılarak alınacak cevaba göre işleme yön verilmesi gerekmektedir. • D)-Belediye ve mücavir alan hudutları dışında kalan taşınmazlarda ise; Valilik (İl Özel İdaresi ) tarafından verilen ifraz kararlarında , taşınmazın Köy Yerleşik Alan sınırı içinde kaldığı veya Yerleşik alan planı sınırı dışında kalmakla birlikte yoğun yerleşim alanında kaldığı ve tarımsal kullanmanın mümkün olmadığı hususunun belirtilmesi halinde Tarım İl/ilçe Müdürlükleri ile yazışma yapılmadan talebin karşılanması gerekir. 45

46. (İFRAZ ve TEVHİT İŞLEMLERİ) • E)- Kısmen İmar Planı İçinde Kalan Taşınmazların ifrazında ; • Plan dışında kalan kısımda herhangi bir işlem yapılmamak üzere imar çizgisinin ifraz hattı kabul edilerek imar planı içerisinde kalan kısmın ifraz işlemi yol ve yeşil alan gibi terklerinin yapılarak parsel yada parsellerin oluşturulması mümkündür. • Plan dışında kalan kısım aynı cinsi ile geriye kalan yüzölçümü ile tescil edilmesi gerekir. • Ancak, imar dışında kalan kısmın bölünemez büyüklüğün altında kalması durumunda , planın onay tarihi 5403 sayılı Yasanın yürürlük tarihinden önce ise kazanılmış hak kabul edildiğinden bu durumda planın onay tarihinin Belediyeden veya Valilikten sorulması veya bu durumda belediye veya Valiliğin kararını vermeden önce ,Tarım İl Müdürlüğünden izin almış olduğunun aranılması gerekmektedir. 46

47. 7-KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRI İÇERİSİNDE İFRAZ • 3194 ayılı İmar kanunun 27.maddesi 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değiştirilmiştir. Bu değişiklik ile ;Köy yerleşik alan sınırı içerisinde 5403 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz. • Köy yerleşik alan sınırı parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı kabul edilmiştir. Hükümlerini getirmiştir. • Valilik (İl Özel idaresi ) karar ve yazılarında ifraz ve hisseli satışa konu taşınmazın köy yerleşik alan sınırı veyamevcut imar planıiçinde kaldığı, • Plansız alanlar yönetmeliğine veya imar planına uygun ifrazın yapıldığı veya hisseli satışa bu doğrultuda izin verildiğinin açık olarak belirtildiği durumlarda, • ifraz işlemin Tapu Müdürlüğünce yapılması, gereksiz yere Tarım İl ve İlçe Müdürlüklerine sakınca bulunup bulunmadığı hususunda soru konusu yapılmaması gerekir. • 47

48. 8-TARIM MÜDÜRLÜĞÜNE ÖRNEK YAZI • İLÇE TARIM MÜDÜRLÜĞÜNE • İlçemiz Yalıköy köyü Karşı mevkiinde 6280,45 m2 yüzölçümündeki Fındık bahçesinin 1/3 hissesi Ayşe KÜÇÜKTEMEL ve 1/3 hissesi Zekiye KILIÇ’ ların adlarına kayıtlı iken ;Bu kere vekilleri Orhan Kılıç müvekkilleri hisselerinin (2093,48m2 + 2093,48m2) tamamını Ahmet Kılıç’a satışının talep etmiştir. • İlçemiz Yalıköy Köyünün Yerleşik Alan sınırı bulunmakla birlikte bu parsel yerleşik alan ile yerleşik alan mücavir sınırı dışında kaldığı anlaşılmıştır. • Buna göre;5578 sayılı yasa ile deşik 5403 sayılı yasa gereğince Müdürlüğümüzde yukarda belirtildiği üzere yapılacak hisseli satışa esas olmak üzere; • 1-Yukarda yazılı Yalıköy Köyü 110 ada 6 parsel nolu taşınmazın hangi sınıf tarım arazisi olduğunun, • 2-Yapılacak hisseli satışın 5578 sayılı yasa ile değişik 5403 sayılı yasa kapsamında kalıp kalmadığının bildirilmesini, 48

49. 2/B ARAZİLERİNDE HİSSELİ SATIŞ • 6292 sayılı Kanun gereğince 2/B alanlarının satışında HAK SAHİPLİĞİ BELGESİNİN Tapu Müdürlüğüne gönderilmesinden sonra ; • Taşınmaz üzerinde 5403 /8.maddesi gereğince kısıtlama bulunan taşınmazlar için Maliye kuruluşuna resmi yazı ile kısıtlamanın bildirilmesi ve Maliye Kuruluşunca gerekli yazışmaların yapıldığı ve tescilde bir sakıncanın bulunmadığının bildirilmesi durumunda taşınmazın hak sahibi adına tescili yapılarak ilgili maliye kuruşuna sonucundan bilgi verilmesi gerekmektedir. • Kısıtlama bulunan taşınmazlar için gerekli yazışmanın yapılmadığı ve tescilde sakıncasının bulunmadığınınbildirilmemesi durumunda tescil yapılmayıp talep ret edilmesi gerekmektedir. • Üzerinde 5403 sayılı Yasa yönünden kısıtlama bulunmayan taşınmazlarda ilgi Maliye kuruluşunun istediği oranda hisse satışı yapılması mümkün olduğundan hisseli olarak Müdürlüğe gelen HAK SAHİPLİĞİ BELGESİNE göre tescilin yapılması gerekmektedir. • 49