Dagens program

2. Dagens program • Mangler • Forsinkelse • Reklamasjon

3. Mangler Todelt vurdering: • Foreligger det en mangel? • Hvilke konsekvenser skal det få dersom det foreligger en mangel

4. Mangelsvurdering • Mangel foreligger når ytelsen ikke er i samsvar med avtalen • Avtalen må først tolkes, og eventuelt utfylles med deklaratorisk eller preseptorisk lovgivning • Vurdering knyttes til oppfyllelsestidspunktet (= ved risikoovergangen) • Nær sammenheng med opplysningsplikt

5. Når oppsto mangelen? • Risikoovergang • Kjøper kan kun påberope mangler som var der ved risikoovergangen • Kjl § 21, Fkjl § 18, Avhl § 3-1 (2) • Senere • Selgeren ansvarlig også for mangel som først viser seg senere • Mangel som har oppstått senere er kjøpers ansvar

6. Ytelse i samsvar med avtale? • Kjl § 17 • Skal være i samsvar med avtalen • Dersom ikke annet følger av avtalen, skal varen • Passe til det tilsvarende ting vanligvis brukes til • Passe til bestemte formål, som selgeren var kjent med • Være i samsvar med det som er markedsført • Være forsvarlig pakket • Mangel dersom varen ikke samsvarer med kravene i paragrafen

7. Fkjl § 15 • Skal være i samsvar med avtalen • Dersom ikke annet følger av avtalen, skal tingen • Passe til det tilsvarende ting vanligvis brukes til • Svare til forventningene hva gjelder holdbarhet og andre egenskaper • Passe til bestemte formål, som selgeren var kjent med • Være i samsvar med det som er markedsført • Være forsvarlig pakket • Være i samsvar med offentligrettslige krav • Være fri for heftelser • Mangel dersom varen ikke samsvarer med kravene i paragrafen jf § 16

8. Avhendingslova § 3-1 og 3-2 • Skal være i samsvar med avtalen • Mangel dersom eiendommen ikke • Egner seg for det tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til • Passer til bestemte formål som selgeren var kjent med • Ved forbrukerkjøp: er i samsvar med offentligrettslige krav

9. Sammenligning • Avtalen viktigst • Dersom avtalen ikke sier noe er det visse minimumskrav som må oppfylles • Strengere krav i forbrukerkjøp enn i andre kjøp

10. Opplysninger gitt av selger • Kjl § 18 • Mangel dersom varen ikke svarer til • Opplysninger selger har gitt og som kan antas å ha innvirket på kjøpet • Tilsvarende for opplysninger gitt på vegne av selger, på innpakning eller i markedsføring • Gjelder ikke hvis opplysningene rettes i tide

11. Fkjl § 16 • Mangel dersom • Selgeren har forsømt å gi opplysninger, som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha hatt innvirkning på kjøpet • Varen ikke svarer til opplysninger gitt i markedsføring eller ellers • Nødvendige bruks- eller installasjonsveiledninger mangler • Varen ikke svarer til opplysninger gitt på vegne av selger, på innpakning eller i markedsføring

13. Avhendingslova § 3-7 og 3-8 • Eiendommen har mangel dersom • Selgeren har forsømt å gi opplysninger, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha hatt innvirkning på kjøpet • Eiendommen ikke svarer til opplysninger gitt av selger eller gjennom markedsføring, dersom det kan antas å hatt innvirkning på kjøpet

14. Sammenligning • Alle lovene gir selger opplysningsplikt, men kjøpsloven krever større aktsomhet fra kjøper enn de andre lovene • Alle lovene gir en mulighet for å rette opp feilene • Alle lovene presiserer at manglende opplysning kun får betydning dersom det antas å ha virket inn på avtalen • Alle lovene presiserer at det aldri foreligger en mangel dersom kjøperen var klar over forholdene før avtaleinngåelsen.

15. Arealsvikdommen – Rt 2003 s 612 • En far kjøper leilighet sentralt i Bergen, slik at datteren kan bo der mens hun studerer på handelshøyskolen. Det er også plass til fire andre studenter i leiligheten. • Kjøper har klart fokus på kvadratmeterpris; stoppet budgivningen rett før han når kom opp til sin maksimale kvadratmeterpris. • Ble overbudt, men fikk likevel tilbud om å kjøpe leiligheten for en pris som ga en kvadratmeterpris noen kroner over den maksimalprisen han hadde satt. • Slår til og datteren og medstudentene flytter inn. • Først noen måneder senere blir datteren oppmerksom på at leiligheten er 10m2 mindre enn tidligere opplyst. • Avviket skyldes en feil fra takstmannens side.

16. Problemstillingene: • Er ”arealsvikten” en mangel? • Hvilke bestemmelser sier noe om dette? • Er avviket vesentlig? • Hvilke bestemmelser sier noe om dette? • Hvem er ansvarlig for manglen? • Selger • Megler • Takstmann

17. Høyesteretts vurdering • (36)”Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en mindre leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik i forhold til opplysningen i prospektet på 8,9 %. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.”

18. (38) ”Etter dette foreligger det en mangel etter avhendingslova § 3-8 første ledd, og spørsmålet om kjøper har rett på prisavslag avhenger da av bestemmelsens andre ledd. Det avgjørende er om en kan gå ut fra at den feilaktige opplysningen om boligareal ”har verka inn på avtala”. I teorien har det vært stilt opp tre tolkningsalternativer til dette kravet • Det kan forstås slik at opplysningen var en forutsetning for hele avtalen, slik at avtalen ikke ville blitt inngått dersom korrekt informasjon var blitt gitt. • Det kan alternativt forstås slik at ved korrekte opplysninger ville avtalen blitt inngått på endrede vilkår • Endelig kan det oppfattes slik at opplysningen var et viktig element i beslutningsgrunnlaget for å inngå avtalen, uten et krav til konkret årsakssammenheng”

19. (42) ” For det første uttaler forarbeidene her at ”det bør oppstilles et krav om årsakssammenheng”, og støtter med dette forutsetningsalternativene. For det annet pekes det på at dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumpsjon for at den også må ha vært det for den aktuelle kjøperen. Her gis det altså anvisning på at vurderingen i utgangspunktet skal objektiviseres. Spørsmålet blir altså om en opplysning generelt sett må antas egnet til å motivere. Jeg er enig i dette syn, som etter min mening også bevismessig har gode grunner for seg. Når det så legges til at det er selger som har bevisbyrden for at avtalen ville vært inngått på samme vilkår med korrekt informasjon,[…]vil det normalt avgjørende at kjøpere generelt tillegger et bestemt forhold vekt i kjøpsbeslutningen. Med mindre konkrete omstendigheter foreligger, vil selgeren i denne situasjonen normalt ikke ha oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å vise at salget hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt.”

20. (44) ” […] Det må antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere ett prospekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økning i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt. • KONKLUSJON: (45) ” Jeg er etter dettekommet til at arealavviket i vår sak representerer en mangel og at tilsvarende avvik i kvadratmeterpris må antas å ha hatt innvirkning på avtalen, og derfor gi rett til prisavslag.”

21. …antas å ha virket inn på kjøpet… • Vesentlighetskrav • Ikke tilstrekkelig at det mangler opplysninger, må være opplysninger av betydning • Også feilopplysninger får betydning bare dersom de har virket inn på kjøpet

22. Garasjedommen 1999 s 408 • Borettslagsleilighet (dødsbo) solgt med tilhørende garasjeplass • Etter innflyttning viste det seg at det ikke var noen garasjeplass til denne leiligheten, men det var mulig å leie en plass • Avtalen hevet fra kjøpers side sju måneder etter innflytting

23. Høyesteretts vurdering • ”I spørsmålet om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, vil utgangspunktet og det sentrale moment være det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse” • ”Vesentlig kontraktsbrudd hvis det har gitt kjøperne en rimelig grunn for – etter at kjøpekontrakten er gjennomført fra begge sider – å si seg løst fra kontrakten, slik at de gjensidige ytelser skal tilbakeføres. Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprettede økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger.” • ”… må hevingsretten bero på om kontraktbruddet etter en helhetsvurdering må anses som vesentlig

24. ”Ved vurderingen av vesentligheten av en slik mangel, vil det være av betydning hvilke alternative løsninger kjøperen har når det gjelder parkering.” • ”…av betydning av kjøper lenge så ut til å ville nøye seg med prisavslag.” • ”Det rammer selgeren hardere når hevingskrav først fremsettes etter lang tid” • ”Jeg er etter dette blitt stående ved at kjøperen ikke hadde hevningsrett da hevningserklæringen ble fremsatt[…]Jeg finner grunn til å tilføye at uansett har ankende part i denne sak erklært hevning for sent. Den nøytrale reklamasjonsplikt en er utvilsomt oppfylt […]. En hevningserklæring må fremsettes for selgeren ”innen rimelig tid etter at han fikk eller burde fått kjennskap til mangelen” • Om meglerens ansvar: ” …må utgangspunkt tas i meglerens strenge profesjonsansvar […] er det likevel et visst spillerom for kritikkverdig adferd hos megleren før det er tale om erstatningsbetingende uaktsomhet.

25. Konklusjon • Kjøper ble erstatningspliktig overfor selger • Megler ble ansett å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk

26. Kjøperens kunnskap • Mangel bare dersom kjøperen ikke kjente til opplysningene før kjøpet • Kjl § 20 • Fkjl § 16 (3) • Avhendingslova § 3-10

27. Kjøperens undersøkelsespliktfør avtaleinngåelsen • Kjl§ 2 • Kan ikke gjøre gjeldende ting han ville oppdaget ved undersøkelse. Gjelder bare hvor kjøper rent faktisk har undersøkt eller hvor selger oppfordrer til undersøkelse • Fkjl • Ingen undersøkelsesplikt • Avhendingslova § 3-10 (2) • Kan ikke gjøre gjeldende ting han ville oppdaget ved undersøkelse. Gjelder bare hvor kjøper rent faktisk har undersøkt eller hvor selger oppfordrer til undersøkelse

28. …as is… • Kjøperens aktsomhetsplikt større og selgerens aktsomhetsplikt mindre hvor tingen selges ”som den er” • Kjl § 19, Fjl § 17, Avhl § 3-9 • Likevel mangel dersom • Uriktige opplysninger • Manglende opplysninger om vesentlige forhold • Vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å tro

29. Oppsummering • Mangelvurderingen er en konkret, subjektiv vurdering • Samme vare kan ha en mangel i forhold til en person mens den ikke har det i forhold til en annen • Formål • Opplysningsplikt

30. Forsinkelse Kjl §§ 22-29, Fkjlkap 5, Avhl §§ 4-1 – 4-7

31. Hva er forsinkelse? • Kjl § 22 • dersom tingen ikke blir levert eller blir levert for seint • og dette ikke skyldes kjøperen eller forhold på hans side • Fkjl § 19 • dersom tingen ikke blir levert eller blir levert for sent • og dette ikke skyldes forbrukeren eller forhold på forbrukerens side • Avhl § 4-1 • gir ikkjeselgaren frå seg skøyte eller bruken av eigedomen til rett tid • utan at dette står på kjøparen eller omstendekjøparen har vågnaden for

32. … for sent… • Tolkning av kontrakten • Som regel vil leveringstid være regulert • Hvor leveringstid ikke er bestemt • Kjl § 9 – ”innen rimelig tid” • Fkjl § 6 – ”innen rimelig tid” • Avhl § 2-3 • ”når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala” • Eller ”ved tredje månadskifte etter at avtala vart bindande”

33. Fire mulige scenarioer • Varen leveres, men for seint • Reaksjonene avhenger av lengden på forsinkelsen • Varen uteblir fullstendig • F.eks hvor varen er gått tapt eller tollbestemmelser hindrer innførsel • Svevende forsinkelse • Leveringstiden ute, men foreløpig usikkert om varen vil bli levert eller ikke • Forventet kontraktsbrudd (antesipert mislighold) • Leveringstiden ikke kommet, men likevel klart at selgeren ikke vil kunne klare å levere • F.eks konkurs hos selger eller umulig få tak i de nødvendige råvarene.

34. Konsekvenser • Kjl § 22 – Kjøperen kan • Kreve oppfyllelse • Kreve heving • Kreve erstatning • Holde tilbake kjøpesummen • Fkjl § 19 – Forbrukeren kan • Holde kjøpesummen tilbake • Kreve oppfyllelse • Kreve heving • Kreve erstatning • Avhl § 4-1 – Kjøperen kan • Kreve oppfylling • Heve • Kreve skadebot (=erstatning) • Holde kjøpesummen tilbake

35. Kreve oppfyllelse • Kjl § 23, Fkjl § 21, Avhl § 4-2 • I utgangspunktet kan kjøper velge å fastholde kjøpet og kreve levering • Unntak: Umulig eller uforholdsmessig store ulemper eller kostnader for selgeren å levere • Kan likevel kreve levering dersom hindringen bortfaller • Må kreves innen rimelig tid

36. Heving • Kjl § 25, Fkjl § 23, Avhl § 4-3 • Kreves vesentlig mislighold • Unntak: dersom kjøper setter en rimelig tilleggsfrist, og selger heller ikke klarer å levere innen utgangen av denne, kan kontrakten uansett heves • Unntak: Tilvirkningskjøp etter fkjl. – kan heves bare hvor forsinkelsen medfører at formålet med kjøpet blir vesentlig forfeilet.

37. Tilbakeholdsrett • Kjl § 42, Fkjl § 20, Avhl § 4-6 • Kjøperen kan holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen • Likevel: kan bare holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre hans rettmessige krav. • Kjøperen har ansvaret for at han ikke holder tilbake for mye

38. Erstatning • Kjl § 27, Fkjl § 24, Avhl § 4-5 • Kjøperen kan kreve erstatning for tap han lider som følge av forsinkelsen • Unntak: kan likevel ikke kreve erstatning dersom selgeren godtgjør at forsinkelsen skyldes hindring utenfor hans kontroll, og som han ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletidspunktet. • Unntak: Begrenset adgang til å kreve erstatning for indirekte tap • Kan uansett kreve erstatning hvis forsinkelsen skyldes feil fra selgers side

39. Mangel Kjl §§ 30 – 40, Fkjlkap 6, Avhl §§ 4-8 – 4-19

40. Mangel? • Avtalt vare er ikke levert i henhold til kontrakt • Forsinkelse • Feil leveranse • Varen har skader • Varen har skjulte mangler • Varen har farlige egenskaper

41. Krav som følge av mangel • Hvilke følger skal kontraktsavviket få? • Kjl § 30 – Kjøperen kan kreve • Retting • Omlevering • Prisavslag • Heving • Erstatning • Holde kjøpesummen tilbake • Fkjl § 26 - Forbrukeren kan • Holde kjøpesummen tilbake • Velge mellom retting og omlevering • Kreve prisavslag • Kreve heving • Kreve erstatning • Avhl § - Kjøperen kan • Kreve retting • Kreve prisavslag • Heve kjøpet • Kreve erstatning • Holde tilbake kjøpesummen

42. Reklamasjon innen rimelig tid

43. Reklamasjon • Kjl § 32, Fkjl § 27, Avhl § 4-19 • Kjøperen taper sitt mangelskrav om han ikke gir selgeren melding om dette innen rimelig tid etter at han har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen  relativ reklamasjonsfrist • Ingen klar angivelse av hva som er rimelig tid • Etter Fkjl kan det aldri være mindre enn to måneder • I tillegg stiller de enkelte lover opp en absolutt reklamasjonsfrist

44. Absolutt Reklamasjonsfrist • Kjøpsloven § 32 – to år • Alle feil som viser seg mer enn to år etter overdragelsen er kjøpers ansvar • Gjelder selv om feilen var der ved overdragelsen • Unntak hvor det er gitt lengre garanti • Unntak hvor selger har opptrådt uredelig (§33)

45. Avhendingslova § 4-19 – fem år • Alle feil som viser seg mer enn fem år etter overtakelsen av eiendommen er kjøpers ansvar • Gjelder selv om feilen var der ved overdragelsen • Unntak hvor det er gitt lengre garanti • Unntak hvor selger har opptrådt uredelig • Retten kan også tapes etter foreldelseslovens regler

46. Forbrukerkjøpsloven § 27 – to – fem år • Utgangspunktet er at alle feil som ikke har vist seg innen to år er kjøperens ansvar • Unntaksregel hvor ”tingen eller deler av den ved vanlig bruk er ment å skulle vare vesentlig lengre” – der er fristen fem år • Gjelder selv om feilen var der ved overdragelsen • Unntak hvor det er gitt lengre garanti • Unntak hvor varen er beheftet med tredjemannspant • Unntak hvor selger har opptrådt uredelig • Retten kan også tapes etter foreldelseslovens regler

47. Bevisbyrde • I utgangspunktet kjøper som har bevisbyrden for at mangelen var der allerede ved risikoovergangen • Unntak: fkjl § 18 (2)Hvis mangel viser seg inne de seks første månedene er det opp til selger å bevise at varen ikke var mangelfull ved overdragelsen

48. Mobiltelefondommen Rt 2007 s 1274 • Dolven reklamerer på en mobiltelefon to år og tre måneder etter kjøpet • Funksjonssvikt ved tastaturet • Ubestridt at det dreide seg om en mangel som forelå ved salgstidspunktet • Ubestridt at mangelen var vesentlig nok til å gi grunnlag for heving  Utelukkende et spørsmål om reklamasjonsfristen

49. Problemstillinger • To eller fem års reklamasjonsfrist? • Ubestridt at den relative reklamasjonsfristen er overholdt • Hvor lenge er en mobiltelefon ment å vare ved normal bruk? • Hvor mye lenger enn to år skal tingen være ment å vare før reklamasjonsfristen utvides til fem år? • Hvilke faktorer er det relevant å legge vekt på ved vurderingen?

50. Høyesteretts vurdering (29)”Lovens ordlyd gir ingen klar løsning på om utgangspunktet skal tas i den faktiske utskiftingstakt eller i den tekniske levetid. Derimot inneholder forarbeidene uttalelser av betydning. Av Ot.prp.nr44 (2001-2002) side 181 fremgår at avgjørelsen av hvor lenge salgsgjenstanden er ”ment å vare”, i prinsippet må bero på en vurdering som ligger nær opp til de krav til varens egenskaper som følger av forbrukerkjøpsloven §15 annet ledd bokstav b. Etter denne bestemmelsen skal tingen svare til det som forbrukeren har grunn til å forvente med hensyn til dens holdbarhet. Dette er i utgangspunktet en objektiv vurdering som ikke kan bero på den enkelte kjøpers subjektive oppfatning” (30) ”Når det gjelder det nærmere innhold av uttrykket, uttaler departementet, side 182: ”Departementet vil understreke at det med varighet menes hvor lenge tingen kan fungere tilfredsstillende, i hovedsak på den samme måten som tidligere. At tingen blir utidsmessig på grunn av den teknologiske utviklingen er som utgangspunkt uten betydning. At tingens yteevne reduseres over tid eller at kravene til vedlikehold øker, er heller ikke tilstrekkelig til å si at tingen ikke er ment å vare så lenge”