VALORACIONS IMMOBILIÀRIES NOÈLIA ALBANA ARJÓ, ARQUITECTA

1. VALORACIONS IMMOBILIÀRIESNOÈLIA ALBANA ARJÓ, ARQUITECTA

2. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES CONCEPTES BÀSICS MÈTODE DEL COST: VRB I VRN MÉTODE PER COMPARACIÓ 3. MÈTODE RESIDUAL DE VALORACIÓ MÈTODE D’ACTUALITZACIÓ 4. APLICACIÓ PRÀCTICA DE LES TÈCNIQUES DE VALORACIÓ

3. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES MÈTODE DEL COST: VRB I VRN Principi en el que es basa: El mètode del cost està basat en el principi del valor residual que diu: “El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores” Definició segons la ECO 805/2003 sobre Normes de Valoració de béns immobles i determinats drets per a certes finalitats financeres. Què permet fer i obtenir. Definició Permet calcular el Cost de substitució - reposició brut o net de tota classe d’edificis i elements d’edificis, en projecte, en construcció o rehabilitació, o acabats, inclús per la hipòtesis d’edifici acabat. El Cost de Substitució – reposició és el cost total estimat de substituir l’immoble valorat per un altre de les mateixes característiques i qualitats, executat amb materials i tecnologia actuals. MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

4. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Procediments d’obtenció i formulació matemàtiques: El mètode del cost consisteix en calcular el Valor de l’Immoble com a suma del Valor de Mercat corresponent al solar + el Cost de Construcció de l’edifici + les despeses necessàries per edificar l’immoble VaIor = Vsolar + Cost Construcció edifici + Despeses El càlcul del Cost de Substitució té com a finalitat conèixer les inversions que ha de realitzar la persona (física o jurídica) que construirà un edifici determinat. El Cost de Substitució (Reposició) pot calcular-se com: . VALOR DE REPOSICIÓ BRUT (VRB) (a nou) Suma de les inversions que serien necessàries per construir, en la data de la valoració, un altre immoble de les mateixes característiques (capacitat, ús, qualitat, etc) però utilitzant tecnologia i materials de construcció actuals. . VALOR DE REPOSICIÓ NET (VRN) (a la situació real que presenta a la data de la valoració) VRN = VRB – depreciació física i funcional de l’immoble a la data de la valoració MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

5. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES La utilització del mètode del cost en la normativa de valoració del mercat hipotecari: El càlcul encara que sigui a efectes merament informatius és obligatori, per tant es calcula en tots els edificis i elements d’edificis, en projecte, construcció o rehabilitació o acabats, inclús per a la hipòtesis d’edifici acabat (taxacions de projectes). Pot convertir-se en valor de taxació (en immobles lligats a explotacions econòmiques i edificis en construcció o rehabilitació sense consideració de l’edifici acabat) a la ECO/805/2003. També s’utilitza per calcular el valor de l’assegurança d’incendis i serveis per realitzar el seguiment de les inversions d’execució (comprovacions d’obra), determinant el cost i el % de les obres realitzades en qualsevol moment. La seva utilització en la normativa cadastral (RD 1020/93) El RD 1020/93 en el que s’aprovin les Normes Tècniques de Valoració, i el quadre marc de valors del sòl i de les construccions per determinar el valor cadastral dels béns immobles, dels de naturalesa urbana, diu la Norma 12: “Per valorar les construccions s’utilitzarà el valor de reposició, calculant el seu cost actual, tenint en compte l’ús, la qualitat i el caràcter històrico-artístic, deprecinat-se, quan procedeixi, en funció de l’antiguitat, estat de conservació i a més a més circumstàncies contemplades a la norma 14 per la seva adequació al mercat”. S’entendrà pel cost actual el resultat de sumar el cost d’execució, inclosos els beneficis de contracta, honoraris professionals i import dels impostos de la construcció. MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

6. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES La seva utilització en la Llei 6/98 sobre el règim del sòl i valoracions: L'article 31.2 de la Llei 6/98 sobre règim del sòl i valoracions diu: El valor de les edificacions, que es calcularan amb independència del sòl, es determinarà d’acord amb la normativa cadastral en funció del seu cost de reposició, corregit per l’antiguitat i l’estat de conservació de les mateixes. El mètode del cost també serveix per valorar les obres i les instal·lacions que fa referència l'article 31.1 de la Llei 6/98 Les plantacions , sembrats, obres i altres instal·lacions que existeixen al sòl, amb excepció de les que pel seu caràcter de millores permanents s’hagin tingut en compte en la determinació del valor del terreny es valoraran , amb independència del mateix, adaptant-se als criteris de la Llei d’Expropiació Forçosa i el seu import serà satisfet als titulars. Valor de Reposició Brut (CRB) (a nou) Valor de Reposició Brut o a Nou és la suma de les inversions necessàries per substituir, en la data de la valoració, un actiu per un altre nou o modern de les mateixes característiques (amb la mateixa capacitat i utilitat de la propietat existent) però que utilitzi la tecnologia i materials de construcció actuals. Equival a la suma del valor de mercat del terreny, el cost d’execució per contracta de la edificació a nou i de totes les despeses generals imprescindibles del procés edificatori; calculats tots a preus actuals. El VRB d’un immoble es calcularà sumant els següents components: V.R.B = F + Cc + In + H + L + T + Gap MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

7. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES V.R.B = F + Cc + In + H + L + T + Gap F: Valor de mercat del sòl Cc: Cost de la construcció per contracta, considerant-se com a tal la suma del cost constructor, és a dir, cost d’execució material + despeses + beneficis del constructor In: Impostos no recuperables i necessaris per la formalització de l’adquisició del terreny, o de l’edifici a rehabilitar, i en el seu cas, per la declaració d’obra nova. H: Honoraris tècnics per projecte i direcció d’obra L+T: Costos de llicències i taxes de construcció Gap: Despeses d’administració del promotor Tots calculats a data de la valoració No es consideren despeses necessàries per al càlcul del Cost de Reposició els següents: Bp: El benefici del promotor Gf: Les despeses financeres de qualsevol classe Gc: Les despeses de comercialització de les unitats funcionals que composen l’edifici És a dir, en la fórmula del valor de mercat, el cost de reposició és una parts dels primers elements: V.M = F + Cc + In + H + L + T + Gap + Gf + Gc + Bp MÈTODE DEL COST: VRB I VRN V.R.B

8. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES • Els tres últims formen part del valor de mercat però no del valor de cost. • El mètode de càlcul del Cost de Reposició brut és un mètode directe per què, teòricament, parteix del coneixement del valor del terreny i de totes les altres despeses. • Amb el mètode de càlcul del Cost s’obté un valor aproximat, ja que, ningú pagaria per una propietat més del que costa comprar el terreny i construir l’edifici amb les despeses necessàries. • Igualment, les quantitats obtingudes pel mètode de cost, comparant-les amb les obtingudes pel mètode de comparació amb el mercat i amb el mètode d’actualització de rendes, ens indiquen si la demanda efectiva del mercat transforma “cost” en “valor”. • /1. Valor de Mercat del Sòl (F, Vs) • Es pot obtenir el valor del sòl per: • Comparació de vendes similars existents al mercat (mètode de comparació) • Per aplicació del Mètode del Valor Residual als valors de referència del mercat immobiari (F,Vs) • El Valor de Repercussió del Sòl (F,Vs) es defineix com el quocient entre el Valor de Mercat del solar urbanitzat i la superfície construïda o construïble, sota i sobre rasant. • La repercussió del sòl, el seu valor, es pot obtenir: • Directament en euros/m2 parcel·la (parcel·les per habitatges unifamiliars, i en alguns casos naus industrials). • En euros/m2 construït, per la resta d’immobles per cada un dels diferents usos funcionals (habitatges, oficines, locals, garatges, etc) que te o pot tenir un immoble. MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

9. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES • En cas d’immobles en rehabilitació, el valor de mercat del terreny es substituirà pel valor de mercat previ a l’inici de les obres d’edificació a rehabilitar (sòl + construcció existent utilitzable). • /2. Cost de construcció a nou (Cc) • El cost de construcció per contracta, a nou és la inversió total o despeses necessàries per substituir l’edifici valorat per un altre completament nou i modern d’iguals característiques i qualitat realitzada amb materials i tecnologia actuals. • El cost de construcció és el resultat d’un procés industrial, i s’obté com a suma de les despeses que intervenen en el procés: • Cost Execució Material de les obres • Despeses generals de l’obra i de l’empresa constructora • Benefici de l’empresa constructora • Despeses d’acondicionament (urbanització) interior de la parcel·la • És a dir, la suma de totes les despeses i inversions necessàries per construir físicament l’edifici. • 1. Per a la determinació del Cost d’Execució Material podem utilitzar els se MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

10. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES • Per a la determinació del Cost d’Execució Material podem utilitzar els següents mètodes: • a. realització d’un pressupost exhaustiu • Requereix la descomposició de l’edifici en partides unitàries, elements i subelements, a cada un dels quals s’han d’aplicar els costos de materials, la mà d’obra i mitjans auxiliars. • No s’acostuma a utilitzar, encara que és molt precís. • b. realització d’un pressupost simplificat • Consisteix en aplicar un preu unitari a cada component de la construcció (fonamentació, estructura, coberta,...) previ amidament d’aquests. • No s’acostuma a utilitzar. • c. actualització del cost històric • Coneixent el cost original de l’immoble consisteix en actualitzar-lo a base d’aplicar un coeficient que converteixi el cost inicial en euros actuals. • És difícil conèixer l’evolució dels costos de construcció al llarg del temps i per tant s’utilitza en casos molt concrets en els que és difícil aconseguir costos comparables, com per exemple: valoració de ports esportius, remuntadors d’estacions d’esquí, parc temàtic, etc. • d. utilització del mètode unitari • Consisteix en estimar un Cost Unitari per al immoble que es valora, en funció de les característiques d’aquest, en quan a ús funcional, tipologia constructiva, materials utilitzats i tecnologia utilitzada MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

11. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES • El cost d’execució material unitari depèn de: • Ús de l’immoble (habitatge, local comercial, oficina, nau industrial...) • La tipologia edificatòria (aïllada, adossada, aparellada, entre mitgeres...) • Les característiques constructives • La tecnologia adoptada • Per a l’estimació del cost d’execució material de les diferents tipologies constructives s’han de consultar les següents fonts d’informació, amb el següent ordre de prioritat: • Empreses constructores de la zona • Professionals tècnics amb experiència de la zona • Promotors immobiliaris de la zona • En revistes especialitzades del sector immobiliari i de la construcció • Aquest mètode unitari és el més senzill i pràctic, i per tant, és el que més s’utilitza en la metodologia de la valoració immobiliària. • Les despeses generals de l’obra i de l’empresa constructora es poden distribuir de la següent forma: • Despeses generals de l’obra que inclouen: • - Personal tècnic (cap d’obra, encarregats..) • - Serveis (electricitat, aigua...) • - Instal·lacions de seguretat i salut (casetes d’obres, vestuaris..) • - Instal·lacions de seguretat (maquinària, baranes,...) • 2. Despeses generals de l’empresa constructora : • Personal, Assegurances, Local MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

12. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES • 3. Benefici del constructor: s’ha de considerar el benefici de l’empresa constructora, atenent al percentatge habitual en la contractació d’obres, del tipus com la que s’està valorant, a la dat en la que es refereix la valoració i a la zona on s’està valorant. • 4. Despeses d’acondicionament (urbanització) interior de la parcel·la. És especialment important en edificació aïllada i generalment es suma als costos d’execució material, ja que també vindrà incrementada per les despeses generals del constructor i el seu benefici industrial. • Tots els costos econòmics i mitges del sector de la producció immobiliària s’obtindran a partir de l'anàlisi del mercat de la construcció en la zona que s’està valorant. • Han de ser valors mitjans d’empreses constructores i promotores de la zona, no d’una empresa en particular • En el cas d’edificis de caràcter historico-artístic s’ha de tenir en compte, a més a més, el valor individualitzat dels elements de la edificació. • El Cc (cost de construcció per contracta) és: CEM + GGC + BC • /3. Impostos no Recuperables (INR) • Són els impostos no recuperables necessaris per: • L’adquisició d’un terreny o edifici a rehabilitar • L’escriptura de declaració d’obra nova i possible escriptura de divisió horitzontal • L’acta notarial d’acabament d’obres • L’impost de béns immobles (IBI) que té la propietat dels terrenys durant el període de construcció MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

13. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES • Part d’aquestes despeses afecten únicament al solar (adquisició del terreny), com són: • Impost de transmissions patrimonials, si es tracta d’activitat patrimonial (6%-7%). En cas de tractar-se d’una activitat empresarial que tingui IVA per la compra, impost recuperable, no s’haurà de tenir en compte • Impost per actes jurídics documentats • Despeses de notari per l’escriptura de compra – venda • Despeses d’inscripció al registre de la propietat de l’escriptura de compra-venda • Les despeses restants (escriptura de declaració d’obra nova, divisió horitzontal, acta de d’acabament de les obres, i altres) afecten al sòl i a la construcció conjuntament • /4. Honoraris tècnics: • Són els honoraris dels professionals que intervenen en el projecte i en l’execució de l’obra de construcció: projecte bàsic, projecte d’execució, projectes específics d'instal·lacions d’electricitat i fontaneria, projecte d'instal·lacions de telecomunicacions, estudi de seguretat i salut, estudi d’impacte ambiental, projecte d'instal·lació d’energia solar, de mobilitat, etc..; i de la direcció de l’obra • També es computaran els honoraris pel control de qualitat dels materials, projecte d’emergència, projectes d'instal·lacions de les activitats, etc. MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

14. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES • /5. Despeses de llicències i taxes de la construcció (L+T): • S’inclouen les taxes per tramitació i obtenció de la llicència municipal d’obres, ocupació de la via pública, ... Així com l’impost per realitzar les obres sotmeses a llicència municipal . • El cost d’aquestes taxes i impostos depèn del pressupost del projecte de l’obra. • /6. Despeses de l’administració del promotor (GAP) • S’inclouen, entre aquestes despeses, totes les necessàries que ha de realitzar el promotor a la seva feina i que resulten imprescindibles pel procés d’edificació, com: • . Salaris del personal de la promotora • . Material • . Lloguer i amortització del local • En cap cas han de considerar-se despeses d’administració del promotor: • . Benefici del promotor • . Despeses financeres de la promoció immobiliària • . Despeses de comercialització de les diferents unitats funcionals que composen la promoció. • Per les valoracions regulades a la ECO 805/2003 sobre Normes de Valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats. NVBIEF (Mercat de garantía) al calcular el CRB en immobles en projecte, construcció o rehabilitació, per la hipòtesis d’edifici acabat, es podrà aplicar un coeficient corrector de les unitats d’obra existent en el moment de la taxació , d’acord amb la tendència del mercat i el termini previst per acabar l’obra, sense superar l’augment de l’índex de preus al consum previst pels òrgans oficials. MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

15. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Valor de Reposició Net (VRN) (depreciat pel seu estat real) Valor de Reposició Net o a la seva situació actual és el resultat de restar del valor de reposició brut o nou la depreciació acumulada que tingui el actiu a la data de la valoració. El VRN d’un immoble es aplicable exclusivament a edificis o element d’un edifici acabat: V.R.N = VRB – Dep. Física – Dep. Funcional – Dep. Econòmica Depreciació física: és la pèrdua del valor causada per una reducció en la utilitat de l’edifici degut a causes mecàniques o químiques, motivades per l’antiguitat, l’estat de conservació, els agents atmosfèrics externs (pluja, vent, neu,...), l’ús, el desgast, el medi ambient, la conservació inadequada, etc... La depreciació física pot ser subsanable o incurable. Serà subsanable si el cost d’adequació és inferior a l’increment de valor que experimenta al corregir-se. En cas contrari serà incurable. Depreciació funcional: produeix una pèrdua de valor causada per la falta d’utilitat funcional en la distribució i aprofitaement dels diversos espais que composen la propietat, o per un exces de costos operatius, per la funció a la que es destina i va ser dissenyat o reformat. Està motivada per les deficiències en el disseny arquitectònic, instal·lacions o materials de construcció inadequats per un nivell normal d’habitabilitat, avanços tecnològics, També podrà ser subsanable o incurable. Depreciació econòmica: és la pèrdua de valor causada per les influències econòmiques desfavorables quan normalment tenen lloc fora de l’edificació, ja sigui per desplaçaments de caràcter poblacional (social, quantitatiu, ..), desplaçaments comercials (edificis no utilitzats en funció del principi de major i millor ús), modificacions del planejament urbanístic, modificació de les ordenances municipals, excés d’oferta. També podrà ser subsanable o incurable. MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

16. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES La depreciació ecològica: produeix una pèrdua del valor com a conseqüència de d'incompliment de les normes mediambientals o ecològiques existents. És important, en el cas de les grans instal·lacions industrials i grans obres públiques. El coeficient de depreciació tradueix en % les despeses que serien necessàries per tornar a deixar l’edifici com si estès nou. MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

17. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES TIPUS DE DEPRECIACIONS Depreciació lineal MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

18. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Depreciació progressivament creixent MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

19. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Depreciació progressivament decreixent MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

20. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES CÀLCUL DE LA DEPRECIACIÓ FÍSICA - Mètode de la depreciació lineal - També es podria estimar la depreciació física com la suma de les despeses necessàries per transformar l’edifici actual en un altre nou de similars característiques MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

21. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Concepte de l'edat efectiva L'edat efectiva és la que correspon a l’edifici sobre la base del seu estat actual de conservació i condicions físiques degut a les obres de millora i de rehabilitació parcial o integra que s’han produït a l’edificació En aquests casos l’antiguitat física pot corregir-se a l’antiguitat real efectiva aplicant alguna d’aquestes fórmules MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

22. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Norma 13 del RC 1020/93. Normes tècniques de Valoració Cadastral Estableixen coeficients correctors a aplicar, en cada cas com : Coeficient H. Antiguitat de la construcció MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

23. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Valors de la taula: MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

24. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Gràfica del pas del temps en el valor de l’immoble: MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

25. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Coeficient I: Estat de conservació : Normal (construccions que, a pesar de l’edat, sigui quina sigui, no necessiten reparacions importants: 1,00 Regular (construccions que presenten defectes permanents, sense que comprometin les normals condicions d’habilitat i estabilitat: 0,85 Deficient (construccions que precisin reparacions de relativa importància, comprometent l’estat de les normals condicions d’habilitat i estabilitat: 0,50 Ruïnós (construccions manifestament inhabitables o declarades legalment en ruïna): 0,00 CASOS PARTICULARS El valor de reposició en l’estat actual d’un edifici en construcció és la suma del Valor de Mercat del Sòl i el cost de construcció i a més a més les despeses necessàries, d’acord amb la definició anterior del VRB, de l’obra realitzada i/o executada, sense comptar els materials no col·locats. En el cas de valorar edificacions destinades a ús comercial, industrial o oficines i locals comercials s’ha de determinar separadament: - cost de construcció “en brut” - Cost dels acabats i instal·lacions interiors, diferenciant aquells que són polivalents dels que no - La depreciació de les instal·lacions interiors, indicant la vida útil total i residual estimades MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

26. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 1 MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

27. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 2. VRB MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

28. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 2. VRB MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

29. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 2, VRB (Segons cadastre i segons la Llei 6/98) MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

30. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 2, VRB (Segons cadastre i segons la Llei 6/98) MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

31. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 3, VRN (Antiguitat real), VRN (Antiguitat efectiva) MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

32. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 3, VRN (Antiguitat efectiva) MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

33. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 3, Cadastral RD 1020/93 (Antiguitat real i Antiguitat efectiva) MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

34. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Exemple 3, Cadastral RD 1020/93 (Antiguitat efectiva) MÈTODE DEL COST: VRB I VRN

35. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES MÈTODE DE COMPARACIÓ AMB EL MERCAT Valor de mercat (VM), definició i concepte Per a aquests efectes s’ha de considerar: a. Que entre el venedor i el comprador no existeix cap tipus de vinculació prèvia, i que cap dels dos té un interès personal o professional en la transacció aliè a la causa del contracte. b. Que l’oferta pública al mercat comporti tant la realització d’una comercialització adequada al tipus de bé que es tracta, com a l’absència d’informació privilegiada en qualsevol de les parts intervinents. c. Que el preu de l’immoble es conseqüent amb l’oferta pública citada i que reflecteix en una estimació raonable el preu (més probable) que s’obtindria en les condicions de mercat existents a la data de la valoració. d. Els impostos no s’inclouran al preu. Tampoc s’inclouran les despeses de comercialització MÈTODE DE COMPARACIÓ

36. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES MÈTODE DE COMPARACIÓ AMB EL MERCAT A part, per considerar-lo valor de mercat ha de reunir: - Que hi hagi un venedor que actuï lliurement i amb coneixement real de la situació i característiques del bé. - Que el comprador desitgi comprar i el venedor vendre i que els dos disposin del temps raonable suficient per a negociar l’operació. - Que en aquest període de temps els preus de mercat restin estables. - Que el bé transferit s’hagi donat a conèixer de manera suficient i raonable en el mercat (publicitat) (comercialització adequada). El valor de mercat és variable en el temps i per tant ha d’anar acompanyat d’una data determinada, d’acord amb el principi de temporalitat MÈTODE DE COMPARACIÓ

37. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES 2. Criteris de testimonis: 1.- ANTIGUITAT DELS COMPARABLES Per municipis de més de 15000 habitants els comparables no han de tenir més de 3 mesos d'antiguitat No es tramitarà cap valoració en la que, com a mínim, més de la meitat dels testimonis aportats no compleixi amb aquesta instrucció. Y, en cap cas, en cap municipi, s’acceptaran comparables de més de 6 mesos d’antiguitat 2.- SEGUIMENT DE TESTIMONIS Amb la finalitat de conèixer l’evolució de l’oferta, és important realitzar un seguiment exhaustiu dels nostres comparables, com a mínim cada tres mesos. Es recomana que part dels comparables de la valoració continguin aquest seguiment. És a dir, que siguin testimonis de fa 3 mesos als que s’ha tornat a trucar. 3.- OBTENCIÓ DE LA INFORMACIÓ DE MERCAT La informació de mercat ha de ser rigorosa i contrastada amb els agents de venta. Per aconseguir-ho hem de seguir les següents pautes: - La informació obtinguda d’Internet ha de ser contrastada telefònicament. No s’admetran comparables d'Internet quan no hagin estat contrastats amb una trucada. - Quan truquem als agents de venda (particulars o API) és imprescindible preguntar per la possibilitat de baixada sobre el preu de venta per poder establir els límits inferiors de l’oferta. Aquest aspecte és fonamental pel procés d'homogeneïtzació de testimonis i càlcul del valor de mercat del nostre immoble. MÈTODE DE COMPARACIÓ

38. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Criteris de testimonis: En obra nova augmenta el desconeixement real del ritme i valors de compra (descomptes, promocions, regals). L’oferta de primera mà és necessària realitzar-la a les casetes de venda, demanar als promotors informació sobre ritmes de venda, unitats pendent de vendre, tipologia, preus d’annexes no vinculats i els diferents preus per alçada, terrasses, jardins i orientacions. S’haurà de considerar en el preu de l’oferta els descomptes per promocions o regals per poder comparar amb correcció, indicant en observacions aquesta circumstància. Estem en una conjuntura immobiliària de gran incertesa que no vivíem des de fa molts anys i, per tant, els mètodes de treball canvien. També pels nostres clients és una situació nova: abans era impensable que una actualització presentés un valor de taxació inferior al valor anterior: Això ens obliga a fonamentar les valoracions amb informació molt actualitzada. Per tant, hem d’estar més informats que mai de com es mouen les operacions per a que les valoracions reflecteixin fidelment la situació actual del mercat i no arribem tard pel fet d’utilitzar informació antiga, poc actualitzada i molt poc defensable davant de tercers. MÈTODE DE COMPARACIÓ

39. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES En tots els casos de valoració és necessària la referència al valor de mercat. Si en uns tipus de valoració lo important és l’argumentació i justificació del càlcul del valor (valoracions administratives, expedients de ruïna, valoracions a efectes expropiatoris) en la resta lo important és el valor en si; la cerca del valor i la certesa i garantía de la seva exactitud. 3. Composició del valor de mercat Els quatre components fonamentals del valor de mercat són: Valor de mercat del sòl Cost de la construcció Despeses de la construcció (ja es te en compte en VRB) Despeses de la promoció immobiliària Totes les despeses de la promoció s’han d'avaluar, en funció de les mitjanes que per una promoció com la que s’analitza, al lloc i al moment temporal de que es tracti, s’utilitzin en el mercat immobiliari, normalment son resumits en % sobre la inversió del sòl. En construcció rares vegades són inferiors al 12% sobre la suma inversió del sòl i la construcció ( en promocions petites i mitjanes oscil·la entre el 15 i el 20%) Al valor final del producte immobiliari acabat, VM s'inclouen a més a més dels components del VRB, els següents: MÈTODE DE COMPARACIÓ

40. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES Les despeses financeres Gf i de comercialització Gc del promotor o de la promoció són difícils d’avaluar, poden oscil·lar entre el 2% i el 15% de la inversió total, encara que en promocions que no necessitin financiació poden ser nuls o a la inversa. També s’ha d’incloure el Benefici del promotor (Bp) que dependrà de: Les expectatives de guanys i terminis de recuperació de la inversió Condicions del mercat Moment i estat financer Risc de l’operació MÈTODE DE COMPARACIÓ

41. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES 4. Requisits per la utilització del mètode de comparació Segons la ECO/805/2003 serà necessari que compleixin: Imprescindible tenir en compte el principi de transparència Per tal d’utilitzar el mètode de comparació per a garantia hipotecària serà necessari: MÈTODE DE COMPARACIÓ

42. VALORACIONS IMMOBILIÀRIES 5. Informació de mercat S’ha de tenir en compte: 6. Ajust del valor de mercat obtingut per comparació: D’acord amb les normes de valoració el valor de mercat obtingut pel mètode de comparació ha de ser ajustat en les valoracions de garantia En general i a falta d’estudi d’índex d’evolució de preus de mercat el valor de mercat ajustat serà: MÈTODE DE COMPARACIÓ