Daniel Fernando Soria dfsoria@gmail

1. El derecho urbanístico y la propiedad en la ArgentinaAproximaciones y lineamientos Conferencia Nacional “Reforma urbana en Argentina: desafíos legislativos y de gobierno para la gestión del suelo”, Buenos Aires, 28/30 de Octubre de 2008 Daniel Fernando Soria dfsoria@gmail.com

2. Contenido • Aproximación conceptual al derecho urbanístico en Argentina a través de sus bases constitucionales, sus principios e instrumentos. • La vinculación entre las potestades urbanísticas y la configuración del derecho de propiedad inmobiliaria. • Referencia a los principales criterios jurisprudenciales.

3. Contexto del derecho urbanístico • ¿Dónde, sobre qué “realidad” opera? • La interacción entre los derechos de propiedad (disponibilidad del dominio, producción de suelo urbano, aprovechamiento de lo urbanizado y edificado) y el interés público asociado a realización de políticas ambientales, territoriales y urbanas. • ¿Quiénes lo generan [como producto jurídico]? • El Estado. Coexisten plurales centros productores de normas urbanísticas, aunque con primacía de origen local. • ¿De qué instrumentos se abastece? • De las políticas territoriales y, en modo creciente, de principios y técnicas ambientales.

4. Bases constitucionales • Cláusula Ambiental (Art. 41). • Principio federal (Arts. 1, 5, 31, 75, 121/123). • Autonomía municipal (Arts. 5 y 123) y de la CBA (Art. 129). • Inviolabilidad de la propiedad (Art. 17). • Igualdad ante la ley y las cargas públicas (Art. 16). • Relatividad de los derechos subjetivos (Art. 14) y razonabilidad en su regulación (Art. 28). • Acceso a la vivienda digna (Art. 14 bis). • Promoción del desarrollo territorial armónico (Art. 75 inc. 19).

5. Constituciones provinciales • Río Negro (1988; Cláusula de O.T.; Art. 74). • El uso del suelo y la ocupación territorial en función del interés general, conforme a una planificación democrática y participativa. • Regulación de la intensidad de usos, la distribución de la edificación, la subdivisión y las áreas libres. • Intervención pública en el mercado de tierras y captación de las plusvalías generadas por planes u obras estatales • Formosa (Texto 2003; Art. 180): • Subordina el ejercicio de la autonomía institucional de los Municipios a la aprobación del plan regulador por el C.D.

6. Constitución de la CBA • Cláusula ambiental • Ambiente: “patrimonio común” de toda persona (Art. 26), con amparo (Art. 14) y audiencia pública (Art. 63). • Cláusula del planeamiento urbano ambiental • Política pública indelegable (Art. 27) definida en el PUA (Art. 29), conforme a los planes de desarrollo económico y social, vinculada al contexto metropolitano y consistente con el CPU y el C.E. • Proceso a cargo de un órgano interdisciplinario (CPUA) para un ordenamiento participativo y permanente. • El PUA: ley de doble lectura, al igual que el CPU, el C.E. (Arts. 89). Condiciona las normas urbanísticas y las obras públicas (Art. 29). • Derecho al hábitat adecuado y a la vivienda digna

7. Sistemas normativos comparados • Regulación estatal exhaustiva • Francia (C.U.); Italia (ley de 1942 y posteriores), Reino Unido (Tow and Country Planning Act/1990), Colombia (LOT 388/97), Venezuela (LOT/83 y LOU/87). • Regulación marco estatal y normas regionales • Brasil (E.C., Ley 10.257/2001); España (ley estatal básica de suelo 8/2007 y leyes autonómicas). • Regulación marco regional • Argentina (v.gr. DL 8912/77 Pcia. Bs. As.), Estados Unidos (leyes de parcelamientos y de zonificación). • Regulación local • Argentina (Ordenanzas Urbanísticas y de Edificación) en Municipios no alcanzados por una ley provincial; régimen de la CBA.

8. Bases legales en Argentina • Normas del derecho privado • Limitaciones al dominio en el interés público (Art. 2611, C.C.). • Uso funcional de la propiedad (Art. 2513, C.C.). Derecho a disponer de la cosa, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. • No indemnizabilidad de las molestias o pérdida de ventajas derivadas de obras (Art. 2620, C.C.). • Regulación de la propiedad horizontal (ley 13512) • Normas sectoriales (GSC; parques industriales, etc.) • Normas ambientales (v.gr. Ley General del Ambiente 25.675) • Normas sobre patrimonio cultural (v.gr. Ley 12.665). • Normas urbanísticas en sentido estricto • Leyes provinciales de uso del suelo (DL 8912/77; PBA). • Normas locales o municipales de planificación y de edificación (ley 449; CBA).

9. Principios • Titularidad y finalidad públicas • Participación ciudadana. • Legitimación expandida. • Compatibilidad o “congruencia” (art. 4, LGA). • Primacía de lo local. • Universalidad regulatoria (isonomía). • No indemnizabilidad de limitaciones urbanísticas. • Vinculación al plan fundado en norma urbanística. • Pricipios del derecho ambiental • Precautorio. • Peventivo. • De responsabilidad y recomposición del daño colectivo.

10. Instrumentos • De ordenación general • Planes. • Zonificación según usos. • Indicadores (edificios de esquina, FOT, FOS; alturas) • De Gestión • Actos y procedimientos administrativos • Actos aplicativos (autorizaciones, etc.) • Convenios urbanísticos. • EIA. • Técnicas de preservación patrimonial. • Edificación compulsiva. • Englobamientos parcelarios • Disciplina urbanística. • Expropiación con fines urbanísticos. • Potestades especiales (compra preferente)

11. Zonificación según usos • Clasifica el suelo y distribuye espacialmente las actividades. • Demarca los distritos, subdistritos, programas (renovación), espacios significativos, etc. • Modula el alcance de la propiedad inmobiliaria. • Test de constitucionalidad • Igualdad (Art. 16, CN; SC USA “Euclid vs. Ambler”; CSJN “Di Ture”, Fallos 195: 108). • No confiscatoriedad (Art. 17, CN). • Razonabilidad (Art. 28, CN). • Sustentabilidad (Art. 41, CN). • Congruencia (Art. 4, LGA).

12. Plan urbanístico • Reviste carácter normativo “cuasilegislativo” (“Promenade”) • Instrumento primordial de la ordenación. • General (P.O.S. Fr.; P.G.O., Esp.; P.R., It.). • Parciales (De detalle, zonal, APH, etc.). • Organiza el territorio (en zonas o distritos, usos, espacios circulatorios, parcelamiento, etc.) y determina la edificabilidad (Indicadores, tipologías). • Suele subordinarse a ciertos requisitos de validez: • De procedimiento: modalidad de sanción y aprobación • De competencia: autoridad que lo sanciona y que lo aprueba • Formales: Memoria, documentación, articulado. • De finalidad: debe satisfacer los fines de interés público urbano-ambiental previstos en la norma atributiva de la competencia • De contenido: ajustarse a la juridicidad, precisión, etc. • Temporales

13. Otros instrumentos urbanísticos • Regímenes de control de implantación de Grandes Superficies Comerciales (“Urbanismo comercial”; v. Ley 12.061, Santa Fe; 12.753 PBA). • Tratamiento de espacios periurbanos. • Regulación de parques industriales y sectores industriales planificados • Normas sobre vivienda social y regularización dominial. • Usos previstos en reglas sectoriales (disposición final de residuos, terminales, estaciones de servicio, farmacias etc.).

14. Propiedad y Urbanismo en la jurisprudencia • El derecho de propiedad en general • Carácter amplio de su garantía (“Bourdieu”; 1925): todo interés apreciable que una persona puede tener fuera de sí mismo, de su vida y de su libertad. • Modulación ante la emergencia (“Peralta”, 1990; “Bustos”, 2004; “Mazza”, 2006). • El derecho de propiedad ante la ordenación urbanística • Cesiones obligatorias de suelo en caso de parcelamiento. • CSJN: “Río Belén” (1970) • CSJN: “Mar de Ostende” (1997) • Limitación de alturas (“Juillerat”, 1986) • Limitación de usos (SCBA: “Sancho v. Mun. de Lincoln”, 1990; “Ancore v. Mun. de Daireaux”, 2002). • Revocación de licencias urbanísticas (“Promenade”, 1989). • Defensa del paisaje urbano (“Oliveri” CC Rosario, 2004) o del patrimonio cultural (CC Cba. “Vaggione”, 1994; CCAyT “Defensoría del Pueblo de la CBA”, 2008).

15. Caso “Juillerat” • CSJN, sent. 23-12-86 • Se discutía la invalidez y subsidiariamente el daño causado por la inclusión de un inmueble en una zona de altura y usos limitados, por su cercanía a una autovía. • La CNC hizo lugar a la pretensión indemnizatoria basada en la “pérdida del valor venal del bien”. • La CSJN afirmó la validez de la iniciativa pública en la materia, dejando a salvo la indemnización cuando se “priva” a un tercero de la propiedad o se la lesiona en sus atributos esenciales. • La obligación legal de no construir por sobre una determinada altura no genera ese tipo de afección, sino es una restricción normal fundada en el interés general (no indemnizable).

16. Casos “Río Belén” y “Mar de Ostende” • “Río Belén”, sent. 7/8/70 • Cesión obligatoria de espacios públicos dotacionales (equivalentes al 1,5% de la superficie total). • Opción de venta en “bloque” o de parcelamiento. • La medida es una restricción al dominio en el interés público y no es confiscatoria • “Mar de Ostende”, sent. 27/2/97 • Cesión obligatoria de espacios públicos en un loteo frente al litoral atlántico alcanzado por el art. 58 DL 8912/77. • Declara queestas medidas regulatorias son válidas en tanto aparezcan justificadas por principios de prevención urbanística. • “Test de la no confisctoriedad” con “verdad jurídica objetiva”, considerando que la reclamante había realizado progresivos fraccionamientos parciales de su propiedad. • La extensión de la superficie a ceder, unida a las extensiones reservadas para uso público en las anteriores subdivisiones, no resultaba superior al 30% del total del dominio.

17. Conclusiones • Un ordenamiento urbanístico adecuado es clave para el desarrollo de la sociedad y la protección del ambiente. • En Argentina, las ordenanzas aprobatorias de planes urbanísticos son la principal fuente de producción normativa. • Atañe a las Provincias dictar normas marco y conformar instancias supralocales de vertebración territorial y articulación compatibles con la autonomía municipal y al Estado, instituir presupuestos mínimos de protección urbano-ambiental.

18. Conclusiones • El dominio inmobiliario como la libertad empresarial desplegada en el espacio urbano, están sujetos a la regulación urbanística y, en función de ella, a las calificaciones y clasificaciones establecidos en el interés público. • Por tanto actividad urbanística no es mero derivado de facultades inherentes al derecho de propiedad, ni se basa sólo en el Art. 17 de la CN. • El límite regulatorio (no indemnizable) reside en la indisponibilidad del bien o la privación de sus atributos esenciales.