Atelier B9 : Les coopératives d'habitants

1. Atelier B9 : Les coopératives d'habitants Rencontres Nationales de l'Habitat Participatif 2012 Rencontres Nationales de l'Habitat Participatif 2012

2. Association HABICOOP Association loi 1901 créée en 2005 Promotion et accompagnement des coopératives d'habitants en France Membre de la CNAP et du RAHP Une demi-douzaine de projets accompagnés en Rhône-Alpes et d'autres à distance Projet pilote : Village Vertical de Villeurbanne 2

3. Les coopératives d'habitants  à l'étranger Suisse : 5% du parc immobilier, jusqu'à 20% dans les grandes villes Norvège : 15% du parc immobilier, 40% à Oslo Allemagne : 6% du parc immobilier 3

4. Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement Ouverture sur le quartier, mixité, échanges et solidarité Implication des coopérateurs, mutualisation d'espaces et de services, réduction du nombre d'intermédiaires 4

5. Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement Propriété collective : une société, coopérateurs propriétaires de parts sociales Non spéculation : valeur des parts sociales indépendante de la valeur du bien immobilier Démocratie : une personne = une voix Les coopérateurs sont collectivement propriétaires et individuellement locataires 5

6. Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement Loyers au coût réel d'exploitation de l'immeuble (inférieurs au prix du marché) Propriété durable par la coopérative et gestion collective : Provision pour Grosses Réparations (PGR) et prise en compte des vacances et impayés 6

7. Les coopératives d'habitants Montages idéaux : Coopérative locative et coopérative à capitalisation

8. Création de la coopérative 8

9. Montage idéal : la coopérative locative 9

10. Montage idéal : la coopérative locative Achat de parts sociales à l'entrée puis paiement d'un loyer et des charges locatives Montage financier adapté permettant d'atteindre un loyer inférieur aux loyers pratiqués sur le marché Adaptation du montant des parts sociales d'entrée aux capacités financières du coopérateur 10

11. Montage idéal : la coopérative locative Une fois les emprunts principaux remboursés : différence entre loyers et coût réel pourrait abonder un fond de développement Permet loyer faible et lissé Emprunts de longue durée avec garanties d'Etat ou de collectivités 11

12. Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle 12

13. Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle Acquisition progressive de parts sociales Capitalisation des parts sociales ne tenant compte que du coût de la vie A l'entrée, redevance adaptée aux capacités financières du coopérateur 13

14. La coopérative à capitalisation individuelle : évolution de la redevance 14

15. Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle 15

16. Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle A terme, paiement des charges de propriétaire et PGR Prêt rechargeable pour réemprunter lors du départ d'un coopérateur 16

17. Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement Double statut du coopérateur: associé de la coopérative et locataire : la perte d'un des deux statuts entraîne la perte de l'autre Le coopérateur n'est pas imposé sur l'impôt sur le revenu lors de la vente ou de la cession de ses parts sociales Développement d'une activité commerciale à titre accessoire (contribuant entretien lieux de vie collective) et/ou activités de services 17

18. Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement Parts en industrie permettant de valoriser l'apport travail Emprunts et garantie : sécurisation des projets et de tous les acteurs Attributions : logements sociaux comme condition à l'octroi de prêts à taux bonifiés Démembrement de la propriété : modèle des Community Land Trust 18

19. Démembrement de la propriété 19

20. Les coopératives d'habitants Montage actuel : Exemples de La gargousse et du Village Vertical de Villeurbanne

21. Montage actuel Société par actions simplifiée (SAS) à capital variable assujétie à la loi de 1947 Double statut du coopérateur Epargne sous forme de comptes courants d'associés (PLS) 21

22. Montage actuel : fonctionnement de la coopérative 22

23. La Gargousse

24. La Gargousse Réhabilitation en centre urbain Citoyens engagés dans le quartier, vie associative 7 logements 1 salle commune, 1 buanderie, 1 atelier 4 ménages 24

25. La Gargousse Financement PLS Partenariats : Grand Lyon : bail emphytéotique Rhône Saône Habitat : MOD et garantie de second rang 25

26. La Gargousse Apports en fonds propres 13% Financement PLS Loyer PLS : 8,33e / m2 / mois Redevance : 10,94e / m2 / mois Partenariats : Grand Lyon : bail emphytéotique Rhône Saône Habitat : MOD et garantie de second rang 26

27. La Gargousse Exemple de répartition des dépenses de la coopérative (27ème année) 27

28. La Gargousse Exemple T3 de 64m 2 : situation initiale 28

29. La Gargousse Exemple T3 de 64m 2 : départ au bout de 15 ans : 29

30. Le Village Vertical de Villeurbanne

31. Le Village Vertical de Villeurbanne R+4 et attique, 1 niveau sous-sol 24 logements en accession sociale 14 logements pour la coopérative d'habitants dont : 10 logements VVV (9 PLS et 1 libre) 4 PLAI résidence sociale 100m2 d'espaces communs + chambres d'amis 31

32. Plan des espaces commun du rez-de-chaussée (VVV) 32

33. On accorde ses violons... Objectifs thermiques mieux que BBC (21kWhep /m² chauffage ; 34 kWhep ECS) Structure bois béton Chauffage mixte : granulé bois +gaz ECS , PAC sur air extrait PV (production 28kWhep) Labels BBC effinergie et H&E

34. La maîtrise d'ouvrage 34 • Un travail partenarial avec RSH, co-maître d'ouvrage • Une méthode de travail adaptée : • des réunions plus régulières entre les 2 maîtres d’ouvrage et les architectes • un permis de construire signé en co-titularité (possibilité de substitution dans l'attente des statuts de la SAS) • un engagement foncier de chaque maître d'ouvrage • une convention régissant les obligations de chaque partenaire : délégation de maîtrise d'ouvrage, portage et préfinancement

35. Parlons finances Plan de financement 420 K€ apports des coopérateurs (PS) et subventions (soit env. 34K€ pour un T3) 1 500 K€ emprunts PLS (40 et 50 ans) Redevance pour le PLS R=8+2,45€/m² su/mois Soit pour un T3 de 65 m² 680€ dont 160€ de CCA +60€ /mois pour le parking

36. Les clés de la réussite du projet 36 • le facteur temps : • le temps nécessaire pour l’apprentissage du métier de « promoteur » par la coopérative d’habitants • le temps de la décision collective • le temps de la réalisation … jusqu’à la livraison • le facteur technique : • les contraintes budgétaires et le nécessaire arbitrage • les incertitudes : financière, photovoltaïque, écologique • le facteur confiance : • la volonté d’aboutir ensemble et la valeur d’exemple • la capacité à décider rapidement et en synergie

37. Le Village Vertical : la première coopérative d'habitantsdémarche de projet reproductible 37 • Phase conception : • Accès au foncier ZAC, collectivités :En cas de défaillance de la coopérative d’habitants, RHONE SAONE HABITAT, bailleur promoteur, peut proposer une reprise totale de l’opération (logements sociaux ou accession sociale) + tarif aidé • Accompagnement reconnu : HABICOOP ingénierie sociale et immobilière • Phase vie de la coopérative : • Modulation d'intervention en cas de défaillance financière de la coopérative : « contre garantie »

38. Attentes juridiques Coopérateur : accédant à la propriété (fiscalité cession, emprunt personnel accès PS) APL sur l'ensemble de la redevance + PS initiales IS, loyers < loyers prix du marché Un seul document juridique entre le coopérateur et la coopérative (locataire et détenteur de PS) Relation avec un tiers Versement boni de liquidation MOD Ouverture partenariat aux OPH La révision coopérative Parts sociales en industrie 38

39. Attentes financières Lissage de la redevance par des emprunts de longue durée Gestion des Entrées et sorties (modèle VV et modèle coopérative à capitalisation individuelle) Modèle financier de vie de la coopérative (PGR, Vacances /impayés) 39