Esineoikeuden perusteet kl 2014

1. Esineoikeuden perusteet kl 2014

2. Yleistä luentosarjasta • Osa esineoikeuden pakollisia aineopintoja • Ti klo 13-17 sali PI, ke klo 8-12 sali PII ja to 15-19 sali PI • Aloitetaan torstaina vasta klo 15.30! • Luennoilla käydään melko ”suoraan asiaan” • Esineoikeutta oikeudenalana on käsitelty yksityisoikeuden johdantokurssilla

3. Kuulustelut • Kuulustelut ti 4.2 klo 18-20 sali PI, 1. uusintakuulustelu ti 25.2. klo 10-12 sali PI, 2. uusintakuulustelu kesätenttikierroksella ja 3. uusintakuulustelu ti 23.9. klo 10-12 sali PI • 2. ja 3. uusintakuulusteluun pitää ilmoittautua kuin tenttiin • Huom: olethan ilmoittautunut kurssille! • Ei saa käyttää lakikirjaa • Kuulustelua varten pitää lukea myös s. 241-272 ja 551-566 teoksesta Esineoikeus eurooppalaistuvassa Suomessa (2012)

4. Opintopisteet • Kurssista saa kaksi (2) opintopistettä • Luentoja 12 tuntia, 2 tunnin luentokuulustelu ja lisälukemista vajaat 50 sivua • Kurssin pitäisi vastata vähän yli 53 tunnin työmäärää: mistä tarvittavat tunnit tulevat?

5. Luentojen rakenne • Osa I: Omistusoikeus • Pohjana perinteinen luento-opetus, joitain aktivoivia tehtäviä • Luentodiat ovat vain suuntaa-antavia • Osa II: Rajoitetut esineoikeudet • Rakentuu suurelta osin etukäteen annettujen tapausten läpikäymisen varaan • Tapaukset käydään läpi to 30.1 • PEREHTYKÄÄ TAPAUKSIIN ETUKÄTEEN!

6. OSA I: OMISTUSOIKEUS 1 Omistusoikeus lyhyesti 2 Esine esineoikeudessa 3 Ainesosa- ja tarpeistosuhde 4 Omistusoikeus ja omistajan oikeusasema 5 Määräosainen yhteisomistus 6 Omistusoikeuden saaminen pääpiirteissään 7 Omistusoikeuden luovutus ja luovuttajan velkojat 8 Toiselle kuuluvan oikeudeton luovutus

7. 1 Omistusoikeus lyhyesti • Omistusoikeus: periaatteessa täydellinen, toiset poissulkeva yksinoikeus esineeseen nähden • Jako omistusoikeuteen ja rajoitettuihin esineoikeuksiin • Rajoitettu esineoikeus / erityinen oikeus • Omistusoikeuden kohteena voi olla vain esine • Yleisesti esiintyy myös termin laaja-alaisempaa käyttöä • Saatetaan puhua esimerkiksi erilaisiin oikeuksiin kohdistuvista omistusoikeuksista • Luentosarja: omistusoikeuden käsitteellä ”suppea” merkityssisältö

8. 2 Esine esineoikeudessa 2.1 Johdannoksi 2.2 Kiinteät esineet 2.3 ”Erä” esineenä 2.4 Yhdistetyt ja yksinkertaiset esineet 2.5 Erityismerkityksen omaavia esineitä 2.6 Rekisteröitävät irtaimet esineet

9. 2.1 Johdannoksi • Esine: rajoitettu aineellinen kappale, joka voi olla ihmisen oikeudellisen vallan alainen • Onko kyseessä liian suppea määrittely? • Sana ”esine” voi tarkoittaa, paitsi fyysistä tosioliota, myös ”kohdetta” • Kirjallisuudessa on toisinaan ymmärretty esineen käsite laajasti siten, että esineiksi on luettu myös muun muassa saatavat, yhteisöosuudet ja immateriaalioikeudelliset objektit • Luentosarja: esineen käsitteellä ”suppea” merkityssisältö

10. 2.2 Kiinteät esineet • Maapohjasta pidetään kiinteistörekisteriä, joka sisältää luettelon maa- ja vesialueiden yksiköistä • Kiinteistörekisteriä ei saa sekoittaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (oikeusrekisteri) • Käytännössä tärkeimpiä rekisteriyksiköitä ovat kiinteistöt, joina merkitään rekisteriin muun muassa tilat ja tontit • Tiloista tai tonteista muodostetaan uusia rekisteriyksiköitä eritoten halkomalla tai lohkomalla • Kytkentä kiinteän esineen käsitteeseen: kiinteitä esineitä ovat kiinteistöt ja muut kiinteistörekisterilainsäädännön mukaiset rekisteriyksiköt

11. Lähemmin termistä ”kiinteistö” • Esimerkiksi maakaaressa puhutaan kiinteistön saannosta: kuinka tämä sopii käsitykseen kiinteistöstä kiinteänä esineenä? • Kiinteistön saanto tarkoittaa täsmällisesti ottaen kiinteistöön kohdistuvan omistusoikeuden saamista • On käytännössä hyvin yleistä, että esineeseen kohdistuvan omistusoikeuden sijasta puhutaan yksinkertaisesti esineestä • Myös luentosarjalla turvaudutaan usein tällaiseen kielenkäyttöön • Esimerkiksi kiinteistön omistusoikeuden luovutusta tarkoitettaessa saatetaan puhua kiinteistön luovutuksesta

12. Määräala käsitteellisenä ongelmana • Tietty konkreettinen alue, ei kuitenkaan rekisteriyksikkö • Määräalan kauppa on melko yleinen ilmiö • Kaupan kohde voidaan määritellä kauppakirjassa esimerkiksi seuraavasti: • Määräala x kunnan y kylässä sijaitsevasta z nimisestä tilasta rn:o w, kiinteistötunnus 1-2-3-4. Määräala on merkitty paaluilla maastoon ja punaisella värillä liitteenä olevaan karttaan (maastoon tapahtunut merkintä on ensisijainen määräalaa lohkottaessa).

13. Perinteinen käsitystapa: määräala ei ole esine varsinaisessa merkityksessä. • Aiemmin torjuttiin myös ajatus määräalaan kohdistuvasta omistusoikeudesta, koska vain esine saattoi olla omistusoikeuden kohde • Kiinteistöön saattoi kohdistua määräalan erottamisoikeus • Nykyään katsotaan kuitenkin yleisesti, että omistusoikeus voi kohdistua myös määräalaan • Voisi olla johdonmukaista kelpuuttaa määräala esineeksi

14. 2.3 ”Erä” esineenä • Esimerkkejä: • Säiliössä on öljyä (100 litraa) • Keräysämpärissä on puolukoita (kilon verran) • Laarissa on perunoita (1000 kiloa) • Laatikossa on samanlaisia jalkapalloja (100 kappaletta) • Joskus ”erä” jäsentyy esineeksi ilmaisun varsinaisessa merkityksessä • Joskus ”erä” on apukäsite, jolla kuvataan erän muodostavien esineiden muodostamaa kokonaisuutta

15. 2.4 Yhdistetyt ja yksinkertaiset esineet • Polkupyörä / yhdestä kivestä tehty patsas • Koostuuko esine toisistaan erotettavissa olevista osaesineistä? • Yhdistetty esine: polkupyörä • Yksinkertainen esine: patsas • Eri asia kuin jako jaollisiin / jaottomiin esineisiin • Jaollinen esine: voidaan arvoaan menettämättä jakaa useampiin samanlaatuisiin osiin (esim. erä öljyä)

16. Osaesineen esinestatus • Myös yhdistetyn esineen osaesinettä voidaan pitää esineenä • Ajatellaan esimerkiksi polkupyörää ja sen satulaa, joka voidaan helposti irrottaa siitä • Polkupyörän satula on polkupyörän osaesine, toisaalta myös itsessään esine

17. 2.5 Erityismerkityksen omaavia esineitä • On koko joukko erilaisia sinänsä esineen tunnusmerkit täyttäviä objekteja, joiden ”esineellisillä” ominaisuuksia ei ole samalla tavalla relevanssia kuin esineillä yleensä • Muutamia esimerkkejä: • Setelit ja kolikot • Velkakirjat • Osakekirjat

18. 2.6 Rekisteröitävät irtaimet esineet • Viranomaiset pitävät rekistereitä tietyistä irtaimista esineistä • Rekisterin pitämisen syyt voivat liittyä esimerkiksi valvontaan, verotuksen toteuttamiseen tai haluun antaa mahdollisuus oikeuksien rekisteröimiseen • Esinetason rekisteröinti (esinerekisteri) antaa mahdollisuuden oikeuksien rekisteröinnille (oikeusrekisteri) • Oikeuksien rekisteröinti suppeampaa kuin maakaaressa • Useimmat esinerekisterit koskettavat erilaisia kulkuvälineitä (alukset, ilma-alukset, ajoneuvot, vesikulkuneuvot, kalastusalukset jne.)

19. 3 Ainesosa- ja tarpeistosuhde 3.1 Tarpeistoesine pääpiirteissään 3.2 Ainesosa pääpiirteissään 3.3 Oikeuksien yhteisyyden vaatimuksesta 3.4 Tarpeistoesine vai ainesosa? 3.5 Maakaaren sisältämästä erityissääntelystä

20. 3.1 Tarpeistoesine pääpiirteissään • Esineellä voi olla sellainen lisämääre, että se on jonkin toisen esineen tarpeistoesine (pääesine/sivuesine) • Tarpeistosuhdetta ei voida todeta pelkästään esinetason havainnoinnin perusteella • Tarpeistosuhteen oikeusvaikutuksia luonnehditaan usein siten, että tarpeistoesine jakaa pääesineen oikeudellisen kohtalon • Tarpeistoesineen asemassa voivat olla esimerkiksi lämmitykseen varatut puut, keittiön kaapistot, sähköuuni, avaimet ja lainhuutoasiakirjat

21. Tarpeistosuhteen syntyedellytykset (Tepora 2006) • Taloudellinen yhteenkuuluvuus pää- ja sivuesineen välillä (sivuesine palvelee pääesineen käyttötarkoitusta) • Paikallinen yhteenkuuluvuus pää- ja sivuesineen välillä • Liitossuhde on tarkoitettu pysyväksi • Pää- ja sivuesineen välillä vallitsee oikeuksien yhteisyys (useimmiten omistuksen yhteisyys)

22. Tarpeistosuhteen lakkaaminen • Pääsääntö: suhteen lakkaaminen edellyttää faktisen liitossuhteen purkamista • Esimerkiksi tarpeistoesineen myynti ei itsessään yleensä riitä lakkauttamaan tarpeistosuhdetta!

23. Lähemmin yhteisestä oikeudellisesta kohtalosta • Jos pääesine esimerkiksi ulosmitataan, ulosmittaus kattaa myös tarpeiston (UK 4:8.1) • Toinen esimerkki: jos pääesineen omistaja myy esineen, ostaja yleensä saa omistusoikeuden myös tarpeistoesineisiin, mikäli toisin ei ole sovittu • Ei saa kuitenkaan tehdä liian suoraviivaisia päätelmiä siitä, että esinettä voidaan systemaattisessa mielessä pitää toisen esineen tarpeistoesineenä • Eri ongelmatilanteita on käsiteltävä tarpeen mukaan eritellysti

24. Tehtävä • A on ostanut asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallinnoimaan tiettyä huoneistoa, tarkoituksin remontoida huoneisto ja myydä se saman tien edelleen. A vie huoneistoon remontin ajaksi mikroaaltouunin, joka sopii täydellisesti keittiön kalusteissa olevaan mikroaaltouunille tarkoitettuun tilaan. A myy sittemmin osakkeet B:lle, jolle hän oli järjestänyt yksityisesittelyn, jonka aikana mikroaaltouuni oli asunnossa. • AsKaupL 6:3: ”Asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu.”

25. 3.2 Ainesosa pääpiirteissään • Samansuuntaista lähestymistapaa kuin tarpeistoon voidaan soveltaa myös osaesineisiin, joskin tällöin puhutaan ainesosasta: osaesineellä voi siis olla lisämääre ”ainesosa” • Ainesosasuhteen syntyedellytykset (Tepora 2006): • mekaaninen liitossuhde pää- ja sivuesineen välillä • liitossuhde on tarkoitettu pysyväksi • pää- ja sivuesineen välillä vallitsee oikeuksien yhteisyys • Myös ainesosasuhteen osalta on lähtökohtana, että suhteen lakkaaminen edellyttää faktisen liitossuhteen purkamista

26. 3.3 Oikeuksien yhteisyyden vaatimuksesta • Oikeuksien yhteisyyden vaatimus kuuluu niin tarpeisto- kuin ainesosasuhteen syntyedellytyksiin • Perustapauksessa pää- ja sivuesineellä on sama omistaja: vaatimus oikeuksien yhteisyydestä täyttyy • Käyttöoikeus yleensä riittämätön • Entä jos esine on ostettu omistuksenpidätysehdoin siten, että ostajalla on lupa liittää ostamansa esine toiseen esineeseen? • Tietyin edellytyksin kirjausmahdollisuus MK 14:4.1:n nojalla

27. Tehtävä • Rahapulassa oleva A tarjoaa B:lle ostettavaksi vähän käytetyt alumiinivanteet renkaineen, jotka ovat paikallaan A:n omistamassa henkilöautossa. A aikoo laittaa tilalle halvemmat peltivanteet huonommilla renkailla. • Kauppa tehdään, ennen kuin A ehtii tehdä vaihdon: B maksaa kauppahinnan. • Kun C kuulee A:n ja B:n välisestä kaupasta, hän tekee ostotarjouksen B:lle, joka hyväksyy sen saman tien (B saa C:ltä itse maksamaansa paremman hinnan). • A:n haltuun jäänyt henkilöauto ulosmitataan (A:n velka).

28. 3.4 Tarpeistoesine vai ainesosa? • Erottelulla ei ole yleensä merkitystä oikeusvaikutusten yhtenevyyden vuoksi: tärkeämpää on rajanveto tarpeistoesine tai ainesosa / ei kumpaakaan • Tarpeistoesine on esine olematta yhdistetyn esineen osaesine; ainesosalla puolestaan on osaesineen status • Osaesine on puhtaasti esinetason käsite toisin kuin ainesosa • Esimerkki: A varastaa satulan kaupasta ja liittää sen polkupyöräänsä • Ainesosasta puhuminen aiheellista vain, jos kyse on sinänsä esineenä (sivuesineenä) pidettävästä kohteesta

29. 3.5 Maakaaren sisältämästä erityissääntelystä • Kiinteistön omistaja saattaa myydä esimerkiksi kiinteistöön kuuluvan rakennuksen henkilölle, jolle samalla perustetaan käyttöoikeus kiinteistöön • Maakaaressa on sallittu tietyin edellytyksin kirjaus, jossa käyttöoikeuden haltijalle luovutettu rakennus kirjataan kuuluvaksi käyttöoikeuteen (MK 14:4.1) • Luovutuksen täytyy koskea elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta • Kyse voi olla myös rakennelmasta, koneesta tai laitteesta • Voitava kirjata käyttöoikeuteen (MK 14:2)

30. Ainesosien ja tarpeiston määritys (MK 14:5) • Kiinteistön omistaja voi tietyissä rajoissa määrittää ainesosia ja tarpeistoa • Elinkeinotoiminnassa käytettävä, kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva kone tai laite • Voidaan kirjata ilmoitus siitä, että kone tai laite • 1) ei kuulu kiinteistöön, vaikka se muutoin olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi • 2) kuuluu kiinteistöön, vaikka sitä muutoin ei olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi • Vain parhaalle etusijalle / tarvittavat suostumukset

31. 4 Omistusoikeus ja omistajan oikeusasema 4.1 Johdannoksi 4.2 Omistajan primäärioikeus 4.3 Omistajan kelpuutusmuodot 4.4 Dynaaminen suoja

32. 4.1 Johdannoksi • Omistusoikeuden kohde: kiinteä tai irtain esine • Omistusoikeus / omistajan oikeusasema • Simo Zittingin (1915-2012) kolmijako: omistajan primääri- eli hallintaoikeus, omistajan kelpuutusmuodot ja tietynasteinen dynaaminen suoja

33. Tehtävä • Millaisissa eri tilanteissa omistaja saattaa edukseen turvautua perusteluun ”koska esine kuuluu minulle”, ”koska omistan sen” tai ”koska olen omistaja”? • Pyri mahdollisimman yksinkertaisiin ja konkreettisiin esimerkkeihin kuten ”Anna tuo kirja tänne, se on minun” • Entä jos joku muu esittää omistajan ”vahingoksi” perustelun ”koska se on sinun”?

34. 4.2 Omistajan primäärioikeus • Omistajan oikeusaseman ydinmomentti • Liittyy esineen faktiseen käyttöön • Esimerkiksi omistajanvaihdoksen ytimessä on omistajan hallintaoikeuden subjektin vaihdos • Omistusoikeuden luovutuksen kohteena on Zittingin oppien mukaan omistajan hallintaoikeus • Voitaisiinko omistusoikeus itse asiassa määritellä omistajan hallintaoikeuden käsitteen avulla? • Käsite voidaan myös ymmärtää osin Zittingistä poikkeavalla tavalla

35. Henkilörelaatioiden taso • Jos A omistaa tietyn esineen, liikkeelle voidaan lähteä seuraavasta: • A:ta ei ole kielletty käyttämästä esinettä määrätyllä tavalla missään henkilörelaatiossa (A-B, A-C jne.) • Muilla henkilöillä on tiettyjä käyttäytymisvelvollisuuksia suhteessa A:han (esim. kielto käyttää esinettä) • Huom: kyse on vain lähtökohdista! • Omistajan käyttövapaudella on rajoituksia • Käyttöoikeudet, jokamiehenoikeudet jne. • Omistusoikeuden perinteinen hahmotus: periaatteessa täydellinen, toiset poissulkeva yksinoikeus esineeseen

36. Omistajankanteet • Entä jos joku toimii vastoin niitä velvollisuuksia, joita hänellä on omistajaa kohtaan? • Menettelyllä voi olla erilaisia varallisuusoikeudellisia ja rikosoikeudellisia seuraamuksia • Omistajan turvana on myös se, että hän voi nostaa omistajankanteeksi luokiteltavan kanteen • Hallintakanne: esine on ilman perustetta vastaajan hallinnassa • Kieltokanne: vastaaja häiritsee omistajaa esineen käytössä tai esimerkiksi käyttää esinettä kiellonvastaisesti

37. 4.3 Omistajan kelpuutusmuodot • Omistajan kompetenssi ilmaisee kelpoisuutta/kompetenssia/kykyä/pystymistä • Esimerkiksi kyky saada aikaan esineen siirtyminen omistuspiiristä toiseen • Omistajan oikeusasemaan kuuluu yleensä useita erilaisia kompetenssimuotoja kuten: • Luovutuskompetenssi • Rajoitettujen esineoikeuksien perustamiskompetenssi • Periytyvyyskompetenssi • Henkilöluottokompetenssi

38. Lähemmin henkilöluottokompetenssista • Ilmenee aineellisen normiston ja aineellisen oikeustilan tasolla • Ulosottokaaressa on sääntelyä, jonka nojalla ulosmittaus voi tulla kyseeseen, vaikka ulosottomiehellä ei ole varmuutta henkilöluottokompetenssin olemassaolosta • Näitä säännöksiä on varottava sekoittamasta henkilöluottokompetenssin kannalta relevantteihin oppeihin

39. Henkilöluottokompetenssi ja luovutus • Pääsääntö: luovutuksensaajalle syntyy henkilöluottokompetenssi yksin luovutustoimen perusteella • Entä pätemättömät luovutukset? • Luovutuksensaajan henkilöluottokompetenssista ei seuraa automaattisesti, että luovuttajan vastaavan kompetenssin pitäisi lakata • Esimerkki: A myy B:lle juoksevan velkakirjan, joka jää A:n haltuun (VKL 22.1 §)

40. 4.4 Dynaaminen suoja • Nykykäsitys dynaamisesta suojasta rakentuu Simo Zittingin esittämän teorian varaan • Dynaaminen suoja ilmenee erilaisissa vaihdannan ongelmatilanteissa, joissa kaksi suojattua positiota osuu yhteen • Teorialla on erinäisiä ongelmakohtia, mutta niihin ei puututa tällä luentosarjalla • Zittingin teoriassa käytetään määrätyllä tavalla hyväksi analyyttistä tehottomuusoppia, jota nykyään kutsutaan yleensä analyyttiseksi pätemättömyysopiksi

41. Eri henkilörelaatioiden erottelu Zittingin mukaan esimerkin avulla • Oletetaan, että A myy kiinteän tai irtaimen esineen B:lle • B:n oikeusasemaa voidaan tarkastella suhteessa (1) luovuttajaan A, (2) A:n edeltäjään X ja (3) toiseen seuraajaan Y • Muun muassa relaatiota A-B voidaan nimittää asianosaissuhteeksi • Esimerkiksi relaatiot X-B ja Y-B ovat sivullissuhteita • Takautuva sivullissuhde / etenevä sivullissuhde

42. 5 Määräosainen yhteisomistus 5.1 Yleistä 5.2 Yhteisomistuslaki keskeisenä säädöksenä 5.3 Kiinteistöä koskeva hallinnanjakosopimus 5.4 Yhteisomistusesineen ulosmittaus

43. 5.1 Yleistä • Omistusoikeus saattaa kuulua yhtä useammalle henkilölle • Yhteisomistuksen päämuoto: määräosainen yhteisomistus • A ja B omistavat esimerkiksi kiinteistön yhdessä niin, että A:lle kuuluu 1/3 ja B:lle 2/3 omistusoikeudesta • Keskeinen säädös: laki eräistä yhteisomistussuhteista • Tunnetaan myös jaoton yhteisomistus • Ennen 1.1.1930 solmitut avioliitot • Usein mainitaan myös avoimet yhtiöt ja kuolinpesät, mutta nämä esimerkit eivät ole ongelmattomia

44. 5.2 Yhteisomistuslaki keskeisenä säädöksenä • YhtOmL 1.1 §: Kun kaksi tai useammat omistavat yhteisesti kiinteistön, irtaimen esineen tai muuta tavaraa, noudatettakoon, mitä tässä laissa yhteisestä esineestä säädetään. • Säädös on suunnattu tilanteisiin, joissa yhteisomistussuhde vallitsee • Yhteisomistuslain säännöksiä on soveltuvin kohdin noudatettava myös, kun osakkeeseen, osuustodistukseen, obligaatioon tai muuhun sellaiseen arvopaperiin perustuva oikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle (YhtOmL 1.2 §)

45. Yhteisomistajalla on luovutuskompetenssi oman osuutensa osalta; valta määrätä osuudesta myös muilla tavoilla (YhtOmL 3 §) • Kun esine kuuluu yhtä useammalle, syntyy aivan omanlaisiaan esineen käyttöä koskevia ongelmia • Lähtökohta: omistajat voivat sopia esineen käytöstä haluamallaan tavalla • Tarvittaessa johtoa saadaan yhteisomistuslaista kuten 3 §:stä, jonka nojalla yhteisomistaja saa käyttää esinettä hyväkseen niin, että hänen toimenpiteensä eivät loukkaa muiden omistajien vastaavia etuja ja oikeuksia

46. Yhteisomistuksen päättäminen (YhtOmL 9 §) • Yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi • Tuomioistuimella on tietyin edellytyksin valta määrä, että esine myydään yhteisomistussuhteen purkamista varten • Esineen jakaminen ei ole mahdollista • Jakaminen aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia • Jakaminen alentaisi huomattavasti esineen arvoa • Sääntelyn lähtökohtainen tahdonvaltaisuus

47. 5.3 Kiinteistöä koskeva hallinnanjakosopimus • Kiinteistön yhteisomistajilla on mahdollisuus sopia kiinteistön käytöstä ja hallinnasta • Esimerkki: A:n ja B:n on tarkoitus rakentaa kiinteistölle omakotitalot ja autotallit. Sopimuksella luodaan kolme aluetta, yksi A:lle ja kaksi B:lle (toinen taloa ja toinen autotallia varten) • Paritalokiinteistöt / rintamamiestalot käytännössä tärkeinä esimerkkeinä

48. Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen • Yhteisomistajien sopimus kiinteistön hallinnasta saadaan kirjata MK 14:3:n mukaan • Kirjaus kohentaa monessa suhteessa yhteisomistajan oikeusasemaa • Kirjaamiskelpoinen hallinnanjakosopimus voidaan tehdä joko määräajaksi (enintään 100 vuotta) tai toistaiseksi voimassa olevaksi • Voiko rakennus olla yksinään kirjaamiskelpoisen hallinnanjakosopimuksen kohteena?

49. 5.4 Yhteisomistusesineen ulosmittaus • Yhteisomistajalle kuuluva osuus on mahdollista ulosmitata • Lähtökohta: omistusoikeutta ei saa kokonaisuudessaan ulosmitata yhteisomistajan velkojen maksamiseksi, koska ulosmittaus kohdistuisi osin toiselle kuuluvaan • Osuuden ulosmittaus voi kuitenkin olla tehotonta • Ulosottokaaressa on erityissääntelyä, jonka nojalla yhteisomistusesine saatetaan tietyin edellytyksin ulosmitata kokonaisuudessaan • Sääntelyssä on luonnollisesti pyritty ottamaan asianmukaisesti huomioon myös muiden omistajien intressit

50. Ulosottokaaren 4:73.1 • Määräosin omistettu kiinteistö tai irtain esine saadaan ulosmitata, vaikkei se vastaa hakijan saatavasta, jos: • 1) sen myynti todennäköisesti tuottaa velallisen osalle huomattavasti korkeamman kertymän kuin velallisen osuuden myynti; • 2) hakijan saatava ei todennäköisesti kerry velallisen osuuden myynnistä; ja • 3) ulosmittauksen merkitys ei ole selvässä epäsuhteessa siitä aiheutuvaan haittaan nähden. • On puhuttu kertymä-, intressi- ja suhteellisuusedellytyksestä