Dra. Marian Santos ÍTEM CIUDAD ABOGADOS POR EL DERECHO URBANO

1. Dra. Marian Santos ÍTEM CIUDAD ABOGADOS POR EL DERECHO URBANO

2. Una línea de 10 problemas: 1. Dificultades de la política pública de vivienda. 2. Desacople entre infraestructura y urbanización. 3. Problemas urbanización-ambiente. 4. Altos costos del suelo. 5. Causas que refieren a capacidades públicas

3. 6. Debilidad del régimen de ordenamiento territorial. 7. Regulación indicativa vs regulación vinculante. 8. Regulaciones vs actuaciones. 9. El lote a lote vs actuaciones integrales: casos de integración urbanística en área consolidada o reajuste de tierras en expansión. 10. Debilidad de las estructuras de gestión locales.

4. Finalmente La gestión como herramienta El desafío

5. Población en áreas degradadas

6. Concentración demográfica • Despoblamiento pequeñas ciudades Fuente: Plan Estratégico Nacional. SSPTIP. www.cofeplan.gov.ar

7. Crecimiento de la informalidad

8. Vélez Sársfield y el urbanismo • Adopta la tradición decimonónica, contraria a las restricciones feudales, siguiendo a Demolombe y Freytas, define nuestra legislación al igual que Brasil el numerus clausus en derechos reales • Exclusión de la propiedad horizontal. • El ius edificandi como integrante del derecho de propiedad • Restricciones al ius edificandi y otras facultades en el art. 2611 del Cód. Civil quedan restringidas al poder de policía “ Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público son regidas por el derecho administrativo” • Exclusión del derecho de superficie

9. A tener en cuenta:

10. Conceptualizaciones En 1869 el CC definía los bienes públicos de los bienes privados e imponía relaciones diferentes. Era “privado” TODO LO QUE NO PERTENECIA AL ESTADO (Arts. 2339 al 2347). El poder gobernante estaba integrado por la clase propietaria y no suponía formas de relación desiguales, por lo cual puso el acento en establecer normas de convivencia “entre “ propietarios: así lo que hoy a la luz de una mirada actualizada algunos artículos aparecen como primitivas normas de derecho urbanístico( las restricciones y límites al dominio) sólo se establecieron como de “buena vecindad”, excluyéndose el concepto del bien común. También es fuerte todo lo relacionado a las servidumbres…pensado en realidad en el derecho de acceso al agua por ejemplo en el campo, a fin de superar las definiciones a través de los hechos de fuerza….

11. Figuras antiguas y vigentes Goteraje: Los propietarios de terrenos o edificios están obligados a construir techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle, o sobre sitios públicos, y no sobre suelo del vecino (2631 CC) 1968 con la reforma entre otros temas se incorpora la regulación de las relaciones respecto de aguas, pluviales, surgientes o vertientes que era tratado como un derecho a dirimir entre partes, después de la reforma del CC en 1968, aparece un artículo donde ya la mirada está cruzada por la aparición de otras formas de relación entre los propietarios…donde todos no son iguales, en el art. 2637 ”Las aguas que surgen en los terrenos de particulares pertenecen a sus dueños quienes pueden usar libremente de ella y CAMBIAR SU DIRECCION NATURAL. El hecho de correr por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho alguno. Cuando constituyen cauces naturales pertenecen al “dominio público” y no pueden ser alterados” . El camino de sirga no aparece como tal en el CC, en realidad aparece como LIMITE , pero el relacionarlo al remolque de barcazas, vuelve la interpretación a la relación con y entre privados. Art.2639 exige calle o camino público de 35 m(no indemnizable); 2640 si atraviesa una ciudad 15m; 2641 “si” fuera un río navegable define la imposibilidad de construir obstáculos a la navegación.

12. Las restricciones urbanísticas en el Código Civil Art. 2513: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. Comentario: las restricciones son condiciones legales al ejercicio regular de la propiedad. Son indemnizables cuando, por no ser impuestas en forma “general” el propietario debe ser resarcido. O porque fue impuesta de manera irrazonable o desproporcionada. Mas allá de la negligencia del estado en la materialización de los actos administrativos que dan lugar a decisiones de Estado

13. ESTADO – Derecho - Territorio Oscar Oszlak, un conjunto de atributos definen la "estatidad" -la condición de "ser Estado"-, es decir, el surgimiento de una instancia de organización del podery de ejercicio de la dominación política. El Estado es, de este modo, relación social y aparato institucional. El territorio, un pueblo y una organización son sus atributos. Carlos Matus, define el Triángulo de Gobierno o Triángulo de Matus, a partir de los vértices proyecto de gobierno, capacidad de gobierno y gobernabilidad.

15. Derecho Privado / Derecho Publico En un proyecto u operatoria urbanística CONCURREN • Propiedad Privada • Dominio Publico del Estado • Dominio Privado del Estado • Espacio Publico Limites de Corrimiento

16. LA LEY ES UNA INTENCIÓN Se verifica en respuesta según la gestión

17. Deberes del Uso del Suelo • Respetar y contribuir con el respeto a las pautas ambientales, paisajísticas, culturales, fiscales, de desarrollo económico y social. • Abstenerse de realizar cualquier acto o actividad que ponga en riesgo a otras personas, dominios e intereses públicos. • Realizar un uso racional del recurso Suelo y conforme a los condicionamientos normativos. • Explotar el Suelo no urbano de conformidad a su destino y características físicas -condiciones ecológicas y edafológicas-, evitando la degradación que provoque su erosión y agotamiento, a efectos de garantizar su sustentabilidad futura. • Usar y conservar el inmueble conforme a su destino, pudiendo ser gravada y/o sancionada administrativamente su falta de uso.

18. Derechos del Uso del Suelo • A utilizar, disfrutar, construir y aprovechar económicamente el Suelo, conforme a su destinación y a las limitaciones que surgen fundadas en motivos ambientales, paisajísticos, culturales, fiscales y el desarrollo económico y social. Tales integraciones del dominio se expresan en las normativas de Ordenamiento Territorial sustentable, y en las normas particulares dictadas por los distintos estamentos estatales. • De consulta sobre proyectos y actividades a realizar sobre el Suelo en un tiempo máximo de expedición. • De consulta sobre las implicancias de las cuestiones que merezcan dilucidar la integración del dominio y las normas ambientales, paisajísticas, culturales, fiscales, de desarrollo económico y social, antes de emprender cualquier actividad, en un tiempo máximo de expedición. • De participar de los procedimientos de elaboración de los Planes de Ordenamiento Territorial. • De iniciar acción expedita administrativa y/o judicial en el caso de incumplimiento por parte de la Administración, de los puntos b) y c). • Derecho de iniciativa para inversiones particulares.

19. Conceptos receptados CONSTITUCIONALMENTE Constitución Nacional cláusula del progreso con responsabilidades concurrentes para el desarrollo armónico del territorio (Art. 75, 19) Función Social de la propiedad, Constituciones Provinciales Arts.: 8 Catamarca; 35 Santa Fe; 15 Córdoba; 33 La Pampa; 45 Formosa; 111 San Juan; 75 Salta; 20 Chubut; 36 Jujuy; 60 La Rioja; 35 San Luis; 40 Chaco y 99 Santiago del Estero Constituciones Provinciales Rio Negro , Política Especial y Creación de Consejos Regionales para la Planificación. Corrientes, Sistema Provincial de Planificación y Consejo para el crecimiento económico y desarrollo social. Pacto Correntino

20. Espacios Institucionales materializados Áreas nacionales, provinciales y municipales de Planificación Consejo Federal de Planificación Incorporación lenta pero permanente de la materia en la curricula académica Redes, espacios, blogs Cursos, post grados, nacionales públicos, nacionales privados.

21. Actividad legislativa que ratifica conceptos Ley de Acceso Justo al Hábitat. 14449/2013. Provincia de Buenos Aires Proyecto de Ordenamiento Territorial. Habitar Argentina Anteproyecto Nacional Ley de Ordenamiento Territorial (COFEPLAN) Proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial Santa Fe Ley 8051 . Mendoza Ordenanzas en todo el país.

22. Un Estado presente plantea El ordenamiento territorial es una función pública indelegable, que organiza el uso del territorio de acuerdo con el interés general, determinando la facultades y deberes del derecho de propiedad. Los instrumentos normativos de Ordenamiento Territorial, tanto de jurisdicción federal como local,son de orden público y las determinaciones de los Planes legalmente aprobadosson de carácter vinculante

23. Principios Rectores GENERALES -Equidad del Desarrollo Territorial -Sustentabilidad. -Conciliación del desarrollo social, ambiental y económico. -Suelo como recurso natural. -Ciudad como producto colectivo. -Racionalidad del uso y explotación rural. OPERATIVOS -Planificación Estratégica. - Coherencia de los Planes. - Cooperación técnica y financiera. - Actualización y revisión del planeamiento. - Recuperación pública de las plusvalías. - Accesibilidad y movilidad universal INSTITUCIONALES - Respeto por las Autonomías. -Articulación institucional. -Interjurisdiccionalidad -Promoción de la Participación Ciudadana

24. SITUACIONES QUE SE VERIFICAN • Suelo ocioso en baldíos entre 1l 10 y 30% es el promedio nacional. • Necesidad de reformulación de destinos • La movilidad requiere ampliación de calles y nuevos modelos de estructura vial • Compensaciones, permutas • Borde costero

25. Fallos Judiciales hoy sostienen Juridicidad pública de la potestad territorial Normatividad del plan y la regulación del uso del suelo Igualdad Razonabilidad (proporcionalidad y justificación) Gestión democrática del urbanismo Información pública Participación ciudadana Legitimación expandida Legitimación activa del Municipio:“M. DE M. A. C/ LL. R. O. y otros S/ EXPROPIACIÓN DIRECTA” Cam. Cont. Admin. San Martín . B.A. 2012. Responsabilidad del Estado y derecho a un hábitat adecuado "B., A. F. C/ Provincia De Buenos Aires S/ Amparo. --Recurso Extraordinario de Inaplicabilidad de Ley– SCJP Ba 07/ 2013.-.

26. Planes urbanísticos Condición jurídica de los planes Carácter “cuasi legislativo” (CSJN, Promenade, 1989), sus requisitos de validez y su derogabilidad Vigencia a la luz de la autonomía local Validez de la clasificación del suelo Igualdad (CSJN, Di Ture, Fallos 195: 108) Reforma integral Principio de progresividad (SCBA, “Fundación Biosfera”; 2011) Alteración singular de los planes “Promenade”; “Verardo”; “Bargo”; “Yorio c. Cepil”; “Carranza”; “Moro”; “Filón”.

27. TRATAMIENTO JURIDICO DEL TERRITORIO

29. Presupone que se han visualizado los actores • Actores internos: modelo administrativo, recursos humanos profesionales, tecnología disponible • Actores externos: inversores, asociados, co gestores, obstaculizadores, potenciales beneficiados

30. Supone una estrategia Que Involucra • Decisiones para que sea operativa (normas e incentivos) • Definiciones de Inversión (programas/ proyectos) • Actuaciones interinstitucionales/ público privadas incluidas en el proceso de gestión

31. Imagina la gobernanza Un plan de gobierno, un plan urbano , construye gobernanza desde su fase de formulación, durante su desarrollo y ejecución y con los resultados. Hoy el enfoque de la planificación ha pasado del modelo vertical y de ordenación al modelo de cooperación y desarrollo.

32. Herramientas legales municipales mas utilizadas

33. EL PLAN Contiene: La definición morfológica buscada. Los ejes de desarrollo. Definiciones de crecimiento (densificación de áreas, limites de extensión de la ciudad). Instrumentos de gestión. Parámetros de monitoreo y control. Períodos de revisión.

34. LOS CODIGOS Los contenidos que armonizan el concepto de ciudad imaginado Los instrumentos de gestión que se requieren para alcanzarlos (convenios urbanísticos, formas asociativas público privada , otros) Los incentivos, las cargas, los tributos particularizados, sanciones. Los trámites para los particulares Los parámetros de revisión de los procesos según cada sector urbano Planes o programas de sector

35. DIFICULTADES

36. JERARQUIA DE LAS NORMAS

37. Legislación de ordenamiento y planificación

38. El urbanismo en la jerarquía...

39. También en la jerarquía de las normas…

40. La Formación técnica /la intervención política En la discusión con el privado, los desarrolladores presentan propuestas con conocimiento acabado de la posibilidad de forzar el derecho, muchas veces frente a autoridades municipales que consultan “después” y para que se responda en consenso con un resultado que no fue trabajado estratégicamente. No es común que el municipio cuente con ámbitos interdisciplinarios para el tratamiento de temas urbanos .

41. DESAFIOS • Superar la regulación pasiva • La inversión en obra pública/vivienda divorciada de la gestión de suelo • Hecho y derecho público para la previsibilidad y seguridad jurídica de TODOS

42. Romper con la idea del diagnóstico permanente

43. Hay reconocimiento judicial del carácter público del derecho urbanístico y llevado un caso a la justicia puede “informarse” al Juez acompañando la normativa de carácter urbanístico y jurisprudencia, para evitar que simplemente la desconozca en la sentencia Sin embargo aún muchos dictámenes de las áreas legales municipales suelen fundamentarse en el derecho privado o administrativo, no jerarquizando las ordenanzas y leyes de ordenamiento territorial existentes en la jurisdicción Aún suelo no reconocerse que las disposiciones del derecho urbanístico son restricciones al dominio de carácter público y que no son negociables aunque puedan ser resarcidos los daños en la medida que efectivamente los hubiera

44. El indicador urbano es un derecho en expectativa

48. Instrumentos que puede contener una Política de Gestión de Suelo

49. IDENTIFICACION DEL TERRITORIO

50. INGRESO Abandono Convenios Herencia vacante (Ley 7322 y 10300 ) Subastas por juicios de apremio Traspaso bienes del estado nacional (Ley 24146) Prescripción Administrativa (Ley 24320) Expropiación Ley 24 374/ 25797 (ocupación hasta 31/12/06)