Davčni vidik nepremičnin v lasti podjetij

1. Davčni vidik nepremičnin v lasti podjetij Janja Holcman Babič BH VARPEM, d.o.o. Ljubljana 01/436-4840// 031-265-671

2. Bistvene novosti SRS 2006, ki bodo vplivale na davčno osnovo 2006

3. PRIPOZNAVANJE ( EVIDENTIRANJE) NEPREMIČNIN MED OSNOVNA SEDSTVAPODJETJA IN VPLIV NA DAVČNO OSNOVO • Opredmeteno osnovno sredstvo je sredstvo v lasti ali finančnem najemu , ki se uporablja pri ustvarjanju proizvodov ali opravljanju storitev oziroma dajanju v najem, ali za pisarniške namene ter se bo po pričakovanjih uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju. SRS 1(2006) OBVEZNO DOLOČITI : • model nabavne vrednosti • model poštene vrednosti

4. Novi SRS v povezavi z zakonom o spremembah in dopolnitvah ZDDPO-1 • Zakon o spremembah in dopolnitvah ZDDPO-1 vsebuje dva člena, ki se nanašata na uvedbo novih SRS (2006): • 11. a člen in • 14. člen prehodnih in končnih določb

5. DAVČNA OSNOVA PRI SPREMEMBAH RAČUNOVODSKIH USMERITEV, POPRAVKIH NAPAK IN PREVREDNOTENJIH • (nov 11.a člen ZDDPO-1) • Razlike, ki nastanejo kot posledica sprememb računovodskih usmeritev, popravkov napak in prevrednotenj, za katere se preračuna preneseni čisti poslovni izid ali druge sestavine kapitala se vključijo v davčno osnovo.

6. 14. Člen prehodnih in končnih določb ZDDPO-1 • Pri ugotavljanju davčne osnove se zneski, ki pomenijo razlike zaradi spremenjenega načina sestavljanja računovodskih poročil, pri prehodih,določenih z zakonom, ki ureja gospodarske družbe… vključijo v davčno osnovo, razen zneskov, ki pomenijo razlike, ki se pri teh prehodih izkazujejo na prevrednotovalnem popravku kapitala v treh davčnih obdobjih in sicer v prvem letu najmanj eno tretjino

7. OPREDMETENA OSNOVNA SREDSTVA • Po SRS 1.10 se v nabavno vrednost opredmetenega osnovnega sredstva všteva tudi ocena stroškov razgradnje, odstranitve in obnovitve (posledično povečevanje stroškov amortizacije, manjši poslovni izid, manjša davčna osnova) • Za oceno navedenih stroškov podjetje poveča nabavno vrednost in pripozna dolgoročno rezervacijo. • Vprašanje davčnega priznavanja !

8. OPREDMETENA OSNOVNA SREDSTVA • SRS 1.11 Če je nabavna vrednost opredmetenega osnovnega sredstva velika, se razporedi na njegove dele. Če imajo ti deli različne dobe koristnosti in ali vzorce uporabe, pomembne v razmerju do celotne nabavne vrednosti opredmetenega osnovnega sredstva, se obravnava vsak del posebej. • Če navedene usmeritve nismo uporabljali v času SRS 2001, jo smemo in moramo uporabljati le pri novih nabavah. • SRS 1.16 Predvideni zneski stroškov rednih pregledov oz.popravil opred.osnovnih sredstev se obravnavajo kot deli opredmetenih osnovnih sredstev. • Vprašanje davčnega priznavanja !

9. Manjši pregledi in popravila opredmetenih osnovnih sredstev, ki bodo namenjena obnavljanju in ohranjanju prihodnjih gospodarskih koristi, ki se pričakujejo na podlagi prvotno ocenjene stopnje učinkovitosti sredstev, se bodo obravnavali kot odhodki v obdobju, v katerem se bodo pojavili • POZOR: Pri opredelitvi stroškov popravil ali vzdrževanja si pomagamo z zakonom o graditvi objektov.

10. Vrednotenje opredmetenih OS • Po modelu nabavne vrednosti • (enako kot doslej) in po • Modelu prevrednotevanja Prevrednotovanje pomeni povečanje ali zmanjšanje njihove knjigovodske vrednosti na tržno vrednost. - oslabitev - okrepitev

11. OSLABITEV • Učinek se prikaže v poslovni bilanci kot prevrednotovalni poslovni odhodek. • V davčni bilanci ni priznan, dokler se sredstvo ne odtuji (17. člen ZDDPO -1)

12. OKREPITEV • Učinek se prikaže v kapitalu kot presežek iz vrednotenja na drugi strani kot povečanje vrednosti osnovnega sredstva. • Okrepitev nima vpliva na poslovni in na davčni izkaz do odtujitve.

13. Neopredmetena sredstva in dolgoročne aktivne časovne razmejitve V skladu s SRS 2.48.b so neopredmetena sredstva tudi usredstveni stroški naložb v tuja OS na podlagi pogodb ob pogoju da ne izpolnjujejo pogojev za samostojno pripoznavanje opredmetenih OS oziroma delov teh sredstev

14. Neopredmetena sredstva in dolgoročne aktivne časovne razmejitve • Po novem se vlaganja v tuja OS, ki imajo naravo investicij opredelijo kot opredmetena osnovna sredstva

15. REZERVACIJE in DOLGOROČNE PASIVNE ČASOVNE RAZMEJITVE • Rezervacije se oblikujejo le na račun vnaprej vračunanih stroškov oziroma odhodkov (rezervacije za dana jamstva on prodaji proizvodov). • Dolgoročne pasivne časovne razmejitve pa se oblikujejo na osnovi dolgoročno odloženih prihodkov, ki bodo v obdobju daljšem od leta dni pokrili predvidene odhodke. (državne podpore)

16. BISTVENE SPREMEMBE ZAKONA O DAVKU OD DOHODKOV PRAVNIH OSEB (ZDDPO-1B • Vpliv sprememb računovodskih usmeritev na davčno osnovo, • Vpliv odprave napak na davčno osnovo, • Spremembe davčnega priznavanja amortizacije, • Sprememba olajšav

17. AMORTIZACIJA • Po novem se amortizacija opredmetenih osnovnih sredstev in neopredmetenih dolgoročnih sredstev prizna kot odhodek, največ do zneska (prej v obračunanem znesku) obračunanega z uporabo metode enakomernega časovnega amortiziranja in z upoštevanjem predpisanih najvišjih letnih amortizacijskih stopenj, dokler sredstvo ni v celoti amortizirano oz. do odtujitve.

18. ODLOŽENI DAVKI – začasne razlike • Amortizacija • Razlike pri statusnih spremembah ( nepremičnina se prenaša po pošteni vrednosti) • Davčna izguba • Davčni dobropisi

19. AMORTIZACIJA • Po starih SRS 2002 je bil začetek aktiviranja dan, s katerim se prične osnovno sredstvo uporabljati in je bil hkrati tudi mejnik za pričetek obračuna amortizacije. • Po novih SRS 2006 pa se začne opredmeteno osnovno sredstvo amortizirati prvi dan naslednjega meseca potem, ko je razpoložljivo za uporabo.

20. Uporaba amortizacijskih stopenj in spreminjanje le teh • Doba koristnosti opredmetenega osnovnega sredstva ali neopredmetenega sredstva po SRS 13.9 (2002) in novem SRS 13.8.(2006) je odvisna od: • a) pričakovanega fizičnega izrabljanja; • b) pričakovanega tehničnega staranja; • c) pričakovanega gospodarskega staranja ter • č) pričakovanih zakonskih in drugih omejitev uporabe. • Kot doba koristnosti posameznega sredstva se upošteva tista, ki je glede na posameznega izmed naštetih dejavnikov najkrajša.

21. Uporaba amortizacijskih stopenj in spreminjanje le teh • V nadaljevanju SRS 13.10 (2002) in SRS 13.9.(2006),navajata kaj se za lastne potrebe samostojno določi. Samostojno se določi: • a) metoda amortiziranja opredmetenih osnovnih sredstev in neopredmetenih sredstev; • b) letne amortizacijske stopnje ter • c) razporeditev letne amortizacije na posamezna obračunska obdobja.

22. Uporaba amortizacijskih stopenj in spreminjanje le teh • SRS (SRS 13.31(2002)in SRS 13.32. (2006) navajata, da amortizacijske stopnje, ki so predpisane pri sestavljanju davčne prijave, niso tudi podlaga za amortiziranje v knjigovodskih razvidih poslovnega izida (DAVČNI ZAVEZANCI POGOSTO POSEGAJO KAR PO TEH

23. Uporaba amortizacijskih stopenj in spreminjanje le teh • Po SRS 13.11 (2002) smo morali izbrano metodo amortiziranja dosledno uporabljati iz obračunskega obdobja v obračunsko obdobje. Samo spremenjene okoliščine lahko upravičujejo spremembo metode amortiziranja, te okoliščine je treba upoštevati pri sestavljanju predračunov za posamezno leto. V obračunskem obdobju, v katerem se metoda amortiziranja spremeni, je treba učinke spremembe metode izmeriti ter jih opisati v sporočilu o spremembi in razlogih zanjo. • Po SRS 13.10 (2006) pa moramo izbrano metodo amortiziranja dosledno uporablja iz obračunskega obdobja v obračunsko obdobje. Uporabljena metoda amortiziranja se mora pregledati vsaj ob koncu vsakega poslovnega leta in če se pričakovani vzorec uporabe bodočih gospodarskih koristi, izvirajočih iz amortizljivega sredstva, bistveno spremeni, se mora metoda amortiziranja spremeniti tako, da ustreza spremenjenemu vzorcu. Taka sprememba se obravnava kot sprememba računovodske ocene

24. NALOŽBENE NEPREMIČNINESRS 6(2006) • Naložbena nepremičnina je nepremičnina, posedovana, da bi prinašala najemnino in /ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe. • Zemljišča potrebna za povečanje vrednosti naložbe in se ne bodo prodajala v rednem poslovanju • Zemljišča za katera podjetje ni določilo uporabe • Zgradbe v lasti ali finančnem najemu – oddane v poslovni najem • Prazne zgradbe posedovane za oddajo v poslovni najem

25. NALOŽBENE NEPREMIČNINESRS 6(2006) • Naložbena nepremičnina se prizna kot sredstvo, če je verjetno, da bodo v podjetje pritekale prihodnje gospodarske koristi, povezane z njo, in da je njeno nabavno vrednost mogoče zanesljivo izmeriti. • Podjetje mora v skladu s SRS 6 (2006) za merjenje naložbene nepremičnine izbrati za svojo računovodsko usmeritev ali model nabavne vrednosti ali model poštene vrednosti in to usmeritev uporabljati za vse naložbene nepremičnine.

26. NALOŽBENE NEPREMIČNINESRS 6(2006) • Glede na določilo SRS 6 (2006) mora podjetje pri merjenju naložbenih nepremičnin po modelu nabavne vrednosti upoštevati določila iz SRS 1 (2006) glede začetka obračunavanja amortizacije, glede izbire metode amortiziranja in glede drugega, kar je obravnavano v tem standardu. Glede priznavanja višine amortizacije (najvišje letne amortizacijske stopnje) pa je smiselno upoštevati tudi določbe četrtega odstavka 26. člena ZDDPO-1. • Stroški amortizacije od naložbenih nepremičnin, ki se oddajajo v poslovni najem, po določilih prvega odstavka 20. člena in četrtega odstavka 26. člena ZDDPO-1 se štejejo za davčno priznan odhodek, če so obračunani največ po 5-odstotni letni amortizacijski stopnji.

27. ZAKON O DOHODNINI • Drugi odstavek 12. člena ZDOH-1: • 1) odsvojitev lastniškega deleža v gospodarski družbi ; • 2) več kot 50 % vrednosti lastniškega deleža izhaja neposredno iz nepremičnine; in • 3) nepremičnina se nahaja v Sloveniji • Davčna osnova je v skladu z 90. členom ZDOH-1 razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi, kar je podrobneje določeno v 91. in 92. členu ZDOH-1, čas pridobitve in odsvojitve kapitala pa je določen v 94. in 95. členu ZDOH -1. • Za določitev pravilne stopnje obdavčitve je pomemben čas pridobitve nepremičnine in ne poslovnega deleža.

28. Tisti, ki ve, kako se kaj doseže, zasluži pač, da tudi kaj ima... William Shakespeare