Množično vrednotenje nepremičnin

1. Množično vrednotenje nepremičnin I Uvod I-2 Časovni vidik vrednosti denarja • Literatura: • Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV, 2011). Ljubljana. • Pšunder, I., Torkar, M. 2003. Ocenjevanje vrednosti nepremičnin. Ljubljana.

2. Časovni vidik vrednosti denarja • Prihodnja vrednost (vsota glavnice in obresti) • PV = SV (1 + r)n • PV … prihodnja vrednost • SV … sedanja vrednost, glavnica • r … obrestna mera • (1 + r)n … faktor prihodnje vrednosti FPV • Diskontna mera je mera, ki odseva sprotne tržne ocene časovne vrednosti denarja in tveganja. Sestavljata jo: • časovna vrednost denarja do konca dobe koristnosti; • tveganja, da se bodo prihodnji denarni tokovi po zneskih in rokih razlikovali od ocene.

3. Časovni vidik vrednosti denarja • Sedanja vrednost • SV = PV/(1 + r)n • PV … prihodnja vrednost • SV … sedanja vrednost, glavnica • r … obrestna mera

4. Množično vrednotenje nepremičnin I Uvod I-3 Mednarodni standard ocenjevanja vrednosti • Literatura: • Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV, 2011). Ljubljana. • Gloudemans R. 1999. Massappraisalof Real Property. IAAO.

5. Standardi ocenjevanja vrednosti • http://www.si-revizija.si/ocenjevalci/dokumenti/pravila_stroke/mednarodni_standardi/MSOV-2011-SLO.pdf

6. Namen ocenjevanja vrednosti nepremičnin • OCENJEVANJE VREDNOSTI ZA NAMEN LASTNIKA: • nakup ali prodaja; • OCENJEVANJE VREDNOSTI ZA POSLOVNE POTREBE: • presoja posojilne zmožnosti; • presoja vrednosti podjetja; • presoja vrednosti v škodnih primerih, zakupih, stečajih ipd. • presoja knjigovodskih sredstev; • OCENJEVANJE VREDNOSTI ZA ZASEBNE; SODNE IN DAVČNE NAMENE: • ocenjevanje vrednosti za zasebne, sodne in davčne potrebe; • ocenjevanje vrednosti za druge potrebe, ki jih narekuje zakonodaja, pogodbe …

7. Množično vrednotenje • Množično vrednotenje nepremičnin lahko definiramo kot postopek ocenjevanja vrednosti množice vrst premoženja na določen dan s sistematično in poenoteno uporabo metod in tehnik ocenjevanja vrednosti, ki omogočajo statistični pregled in analizo rezultatov. • - Množično vrednotenje se od posamičnega vrednotenja loči po pristopu reševanja problema - praviloma prinaša bolj objektivne rezultate. • MNOŽIČNO VREDNOTENJE ZEMLJIŠČ/ NEPREMIČNIN •  objektivnost pristopa, ocena kakovosti modela, •  posploševanje lastnosti zemljišč, •  množično določevanje (posplošene) vrednosti.

8. Množično vrednotenje

9. Zgodovina množičnega vrednotenja • V Evropi je bila Danska ena prvih držav, ki je že leta 1903 uvedla obdavčevanje zemljišč na osnovi ocenjene tržne vrednosti – KRONOLOGIJA: • 1903: Danska uvede davek na zemljišča na osnovi tržnih vrednosti; • 1920: John A. Zangerle utemelji množično vrednotenje kot objektiven način določevanja tržne vrednosti množici nepremičnin; • 1934: v ZDA ustanovljeno nacionalno združenje cenilcev s ciljem razviti metodologije objektivnega množičnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin za davčne namene; • 1970- v sedemdesetih letih se pojavi CAMA – računalniško podprto množično vrednotenje • … številne kritike na metodološki pristop in teoretično utemeljevanje vrednosti; • Danes razvoj sistemov množičnega vrednotenja nepremičnin temelji na CAMA v GIS.

10. Zgodovina množičnega vrednotenja • V Sloveniji se je za namen obdavčevanja nepremičnin uveljavljalo tradicionalne metode vrednotenja zemljišč: • KRONOLOŠKI PREGLED – vrednotenje zemljišč za davčne namene v Sloveniji • 1869: sistem katastrske klasifikacije (osnova obdavčevanju kmetijskih zemljišč); revizija 1896–1897 • 1977: metodologija bonitiranja tal po nemškem in avstrijskem zgledu (Stepančič, 1977): predstavlja osnovo za pravilnik iz leta 1984; njivska in travniška lestvica – kmetijska zemljišča; katastrska klasifikacija ostane z nekaj spremembami iz leta 1979; • 2002: prvi model množičnega vrednotenja zemljišč za obdavčevanje (Projekt posodobitve evidentiranja nepremičnin): Slovenija razdeljena na 13 dohodkovnih con (Myles, 2002; Udovč, 2002); • 2006: posamično vrednotenje temelji na strokovnih standardih – tržno vrednotenje (sodni cenilci); • 2006: Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin – modeli v fazi razvijanja;

11. Postopek množičnega vrednotenja Definicija problema (vrednotenja) Zbiranje podatkov • Analiza trga: • Splošna analiza: gospodarski, družbeni, okoljski, zakonski dejavniki; • Posebna analiza: lokacija, lega, dostopnost; • Primerjalna analiza: stroški, prodaje, dohodki; Analiza možnih rab Oblikovanje modelov, preverjanje pravil (kalibracija) Preverjanje modela, preverjanje kakovosti, določitev posplošene vrednosti

12. Definicija problema • DEFINICIJA PROBLEMA OCENJEVANJA VREDNOSTI: • določitev predmeta ocenjevanja vrednosti (nepremičnine, vrste nepremičnine) • določitev vseh stvarnih in drugih pravic na nepremičnini • namen ocenjevanja vrednosti in uporaba rezultatov • datum.

13. Zbiranje podatkov • POMEMBNI PODATKI: • primerljivi podatki (podatki transakcij, stroški, donosnost) • lokacija, lega ter opisni podatki nepremičnine.

14. Analiza trga • SPLOŠNA ANALIZA: • analiza trga nepremičnin na lokalni in regionalni ravni (trendi) • analiza ekonomskih dejavnikov • analiza družbenih dejavnikov • analiza okoljskih dejavnikov • analiza sosedstva • analiza lastnosti zemljišč in izboljšav • POSEBNA ANALIZA • PRIMERJALNA ANALIZA

15. PODATKOVNE BAZE - SURS • STATISTIČNI URAD RS: www.stat.si • http://www.stat.si/pxweb/Dialog/statfile2.asp • Glej tudi: • EUROSTAT: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/eurostat/home/

16. Analiza trga – posebna analiza • Lokacija in lega, ki predstavljata: • fizično lokacijo in • ekonomsko lokacijo (bližina in vpliv večjih središč, infrastrukture ipd.). • FIZIČNA LOKACIJA: vsako zemljišče ima svojo lokacijo, ki jo je mogoče opisati relativno glede na objekte v okolici ali absolutno v predhodno izbranem koordinatnem sistemu. Pomen lokacije pri vrednosti zemljišč se obravnava kot: • lega samegazemljišča (angl. site) in • lokacija (angl. situation).

17. Analiza trga – primerjalna analiza • Podatki o nepremičninskih transakcijah so ključnega pomena! • Glej: Pravilnik o vodenju in vzdrževanju evidence trga nepremičnin ter načinu in rokih pošiljanja podatkov (134/2006 in 87/2011)

18. Analiza možnih rab • Najboljša raba zemljišča je opredeljena kot tista raba, ki se ob razumni in zakonsko dopustni izrabi praznega ali pozidanega zemljišča izrazi v njegovi najvišji tržni vrednosti. Pri najboljši rabi zemljišč moramo upoštevati: • zakonsko dopustno rabo in • fizično izvedljivost take rabe; • Plansko rabo zemljišč zakonsko v Sloveniji določajo prostorski akti z namensko rabo (ponovitev): • Državni prostorski akti, • Regionalni prostorski akti, • Občinski prostorski akti.

19. Omejitve v prostoru so z vidika človeka in tega, kako prostor uporabljamo, fizične in administrativne narave: Fizične omejitve Administrativne omejitve Omejitve v prostoru

20. Varstvo voda Varstvo narave Varstvo kulturne dediščine Zasnova sanacij Kmetijska zemljišča Varovalni gozdovi in gozdovi s posebnim pomenom Načini urejanja prostora Nekatereomejitve v prostoru

21. Oblikovanje modelov vrednotenja • Model predstavlja abstrakten in poenostavljen prikaz stvarnega ali navideznega sveta in je pogosto subjektivno pogojen v odvisnosti od dojemanja obravnavanega dela realne ali namišljene stvarnosti. • Na osnovi ustreznega modela kompleksnega stvarnega sistema je mogoče prikazati in analizirati kvantitativne in kvalitativne dejavnike ter deterministične in stohastične procese, ki nastopajo v stvarnem sistemu in so vključeni v model.

22. Model za MV nepremičnin • Pri razvoju modela za množično vrednotenje zemljišč v grobem poznamo tri korake: • specifikacija (opredelitev) modela, ki odraža tržne razmere, to je ponudbo in povpraševanje, vključno s številnimi dejavniki, ki imajo vpliv na obnašanje udeležencev zemljiškega trga ter na tržno ceno. Pri specifikaciji modela se opredeli koeficiente in spremenljivke, ki nastopajo v modelu za ocenjevanje vrednosti zemljišč. • preverjanje (kalibracijo, umerjanje) modela, kjer se določi vrednost vpliva določenih dejavnikov na ocenjeno ceno. Služi za določitev relacije med odvisnimi in neodvisnimi spremenljivkami modela. • testiranje (ocena) modela, ki se največkrat izvede na osnovi določitve razmerja med ocenjenimi tržnimi vrednostmi zemljišč in vrednostmi zemljišč dejanskih transakcij, ki niso bile vključene v model. • Primerne podatke za posamezno metodo (metoda primerljivih prodaj, dohodkovna metoda in stroškovna metoda) pridobimo z analizo relacij med lastnostmi nepremičnine in vrednostjo nepremičnine.

23. Preverjanje modela za MV nepremičnin • S statističnimi analizami poskušamo prikazati: • stopnjo zanesljivosti oziroma ustreznosti vrednotenja za posamezno skupino nepremičnin, lahko tudi za posaemzno geografsko območje; • opisati enotnost in objektivnost ocenjevanja; • opisati medsebojne odnose in povezave med posameznimi spremenljivkami ocenjevanja; • - določiti vzorec oziroma distribucijo različnih razmerij med spremenljivkami.

24. Vprašanja za utrjevanje snovi • Kaj je diskontna mera? • Kateri so pogosti razlogi ocenjevanja vrednosti nepremičnin? • Postopki množičnega vrednotenja nepremičnin! • Katere analize mora vključevati analiza trga pri množičnem vrednotenju? • Kaj je model? Kateri so osnovni koraki pri izgradnji modela množičnega vrednotenja nepremičnin?