Reglamento del registro Conservatorio de Bienes Raíces

1. Reglamento del registro Conservatorio de Bienes Raíces Profesor Dr. Edinson Lara Aguayo

2. Libros o registros que lleva el Conservador • 1.- Registro de propiedad (títulos traslaticios) • 2.- Registro de hipotecas y gravámenes (hipotecas, censos, usufructo, uso o habitación, fideicomisos). • 3.- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (más los impedimentos o prohibiciones relativas a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite el libre ejercicio del derecho de enajenar (embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.).

3. Títulos que deben inscribirse. Art. 52 • 1.- Títulos traslaticios de dominio de los bienes raíces; usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca sobre inmuebles, y la sentencia ejecutoriada que declare la prescripción adquisitiva de dominio o de cualquiera de dichos derechos. • 2.-Constitución de fideicomisos, censo, censo vitalicio e hipotecas. • 3.- Decretos de interdicción provisoria y definitiva, beneficio de separación de bienes.

4. Artículo 18 Reclamo judicial de negativa a inscribir del CBR • La parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al juez de 1ª. Instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda. • Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella del decreto en que la hubiere ordenado. • El decreto que niegue la inscripción es apelable en la forma ordinaria.

5. Pueden inscribirse. Art. 53 • Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de los inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos: • Todo otro gravamen, distintos de los que deben inscribirse, como las servidumbres. • El arrendamiento en el caso del artículo 1962 CC y cualquier otro contrato cuya inscripción sea permitida por la ley. • Toda prohibición relativa a inmuebles, convencional, legal o judicial, que embarace o limite el derecho de no enajenar. Embargo, secuestro, cesión de bienes, litigio, etc.

6. Art. 13 motivos para rechazar la inscripción por parte del CBR • El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si es visible en el título algún defecto o vicio que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.

7. Deber de inscribir títulos. Anotación e inscripción • El Conservador inscribirá en el registro respectivo, los títulos que al efecto se le presenten (art. 12). • Y siempre deberá anotar en el Repertorio el título que se le presente para ser inscrito. Las anotaciones caducarán a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripción (art. 15). • Convertida la anotación en inscripción, surte todos sus efectos desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra (art. 17). Derecho preferente si anotación se convierte en inscripción.

8. Modo de proceder a las inscripciones: Arts. 54 y 55 • Títulos de dominio y otros derechos reales, en el CBR donde está ubicado el inmueble. Si el título pertenece a varios departamentos, en el CBR de cada uno de ellos. • Para que herederos puedan disponer de un inmueble, se requiere: • 1. La inscripción del decreto o resol. administrativa que concedió la posesión efectiva. • 2.- La inscripción especial de herencia (inscripción a nombre de todos los herederos), que permite disponer de consuno de los inmuebles hereditarios (comunidad). Además es necesario que se pague o asegure el pago del impuesto de herencia (art. 54 Ley N°16.271). • En otro caso, sólo cabe la cesión de derechos hereditarios (1801. 1° CC) por escritura pública que sirve de título a la cesión.

9. Rectificación de errores u omisiones o cualquiera otra modificación equivalente. Art. 88 • El CBR de oficio o a petición de parte, puede hacerlo y ello es objeto de una subinscripción; y se verificará al margen de la derecha de la inscripción respectiva. Pero si requiere una variación en virtud de un título nuevo, se hará una nueva inscripción (art. 89). • Igualmente son objeto de subinscripcioneslas cancelaciones, totales o parciales, convencionales (resciliación) o decretadas por el Tribunal, cuando declara nula una compraventa (91). La cancelación material de la inscripción hace revivir la inscripción anterior (la del vendedor que recupera su vigencia).

10. La cláusula: “Se faculta al portador de copia autorizada de ella para requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan. La concesión de esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá aunque sobrevenga la muerte o incapacidad de cualesquiera de los contratantes o de todos ellos”. ¿Mandato? ¿Oferta de mandato? ¿Requiere aceptación? • De acuerdo al art. 61 en relación con el 78, si en el título respectivo no aparece facultado para requerir la inscripción alguno de los otorgantes o un tercero, deberán, las partes por sí o quienes tengan su representación, firmar la correspondiente anotación (art. 60). • En caso de inscripción del dominio u otro derecho real, el apoderado o representante debe exhibir el título de su mandato o representación . En inscripciones de otro género, basta exhibición del título que demanda la inscripción. • Si la cláusula “Se faculta al portador” no se incorpora, ni se dio poder para requerir la inscripción, las partes (comprador y vendedor) deben requerir la inscripción (tradición, convención: acuerdo de voluntades de tradente y adquirente). • Si solo la solicita una de ellas, y se inscribe, la sanción, dado el carácter imperativo de la norma legal, será la nulidad de la inscripción respectiva. • Si fallece uno de ellos, los herederos del fallecido junto con el contratante sobreviviente deben requerir la inscripción; o los herederos de ambos, si ambas partes contratantes fallecen.

11. Documento idóneo para requerir la inscripción • Debe ser copia auténtica del título respectivo o de la sentencia o decreto judicial, en este último caso, con certificado de ejecutoria (57). • El Conservador admitirá como auténtica toda copia autorizada con las solemnidades legales por el competente funcionario (art. 62). Luego, ninguna otra copia o documento será suficiente.

12. ¿Quién puede pedir la inscripción? • Los interesados por sí o a través de personeros o sus representantes legales. • Si la inscripción se pide para transferir el dominio de un inmueble o de algún otro derecho real, el apoderado o representante legal deberán presentar el título de su mandado o representación. • En las inscripciones de otro género bastará que se exhiba la copia autorizada del título (61)

13. Ejemplo de anotación presuntiva y no de inscripción • “Anotado presuntivamente en el Repertorio con el N° 6442 y no procedo a inscribir debido a que la propiedad está ubicada en zona fronteriza y la presente escritura no cuenta con los requisitos establecidos por el DL N° 1939, de 1977, artículo 8°, modificado por la Ley N° 18.255, el cual transcribo: “…”. Osorno, 27 de Agosto de 2007”. • Timbre y firma del Conservador de Bienes Raíces de Osorno. Oscar Aníbal Henríquez Marino.

14. Art. 8° de la Ley N° 18.255, que modifica el DL N° 1939, de 1977, del Ministerio de Relaciones Exteriores, publicado en el Diario Oficial de 9 de noviembre de 1983. • “Los Notarios y los respectivos Conservadores de Bienes Raíces serán responsables del fiel cumplimiento de las disposiciones del artículo anterior (art. 7 de la misma Ley), en los actos que ellos autoricen o ejecuten debiendo los primeros exigir una declaración escrita bajo fe de juramento de la nacionalidad y lugar de nacimiento de los comparecientes”.

15. Artículo 7 de la misma Ley N° 18.255. Ver: www.difrol.cl(Dirección nacional de fronteras y límites del Estado) • Por razones de interés nacional se prohíbe adquirir el dominio y otros derechos reales o ejercer la posesión o tenencia de bienes raíces situados total o parcialmente en las zonas declaradas fronterizas, a los nacionales de países limítrofes en donde se contemplen prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos. • La prohibición se extiende a las sociedades o personas jurídicas con sede principal en el país limítrofe, o cuyo capital pertenezca en un 20% o más a nacionales del mismo país o cuyo control efectivo se encuentre en manos de nacionales de esos países.

16. II.- Las escrituras públicas: Inicio (art. 405 COT); comparecencia • Las escrituras públicas podrán ser manuscritas, mecanografiadas o en otra forma que las leyes autoricen. Se prohíben las abreviaturas. • Deben indicar el lugar y fecha de su otorgamiento; la individualización del notario autorizante y el nombre de los comparecientes con expresión de su nacionalidad, estado civil, profesión, domicilio y cédula de identidad; salvo extranjeros y chilenos radicados en el extranjero: pasaporte o documento de identificación con que se les permitió el ingreso al país. Si se autoriza, y no se acreditó la identidad de los otorgantes, “será nula la escritura pública” (art. 412. 2° COT). • ANOTACIÓN EN EL REPERTORIO: • Al autorizar la escritura el Notario indicará el número de anotación que tenga en el repertorio, lo que ser hará el día en que sea firmada por el primero de los otorgantes.

17. Firma a ruego (art. 408 COT): Caso imposibilidad física, enfermedad o por no saber hacerlo, esté temporal o definitivamente impedido • Si alguno de los comparecientes o todos ellos no saben o no pueden firmar, lo hará a su ruego uno de los otorgantes que no tenga interés contrario, o una tercera persona. Los que no puedan firmar deben poner su impresión digital del pulgar de la mano derecha; en su defecto, la izquierda, para señal de su concurrencia y asentimiento. • El Notario dejará constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo. Si se omite esta circunstancia “no se considerará pública o auténtica la escritura” (426 N° 3 COT).

18. Imposibilidad de dejar la impresión pulgar: si otorgante carece de ambas manos • El Notario dejará constancia de la imposibilidad absoluta de tomar la huella digital (art. 408 COT); es decir, bastará una certificación notarial que deje constancia de la situación en que se encuentra el compareciente.

19. Retiro de firmas: art. 406 COT • Carece de valor el retiro unilateral de firma cuando el instrumento ya hubiere sido suscrito por otro de los otorgantes. • Dicho de otro modo, el retiro de la firma podrá hacerse hasta el instante en que se suscriba el instrumento por otro otorgante.

20. Adiciones, apostillas o enmendaduras • Se tendrán por no escritas, a menos que sean salvadas al final y antes de las firmas de quienes las suscriben (art. 411 COT). Corresponde al notario salvar dichas enmiendas (ver art. 428 COT). • Si la enmienda es de importancia, es mejor que se otorgue una escritura de rectificación, aclaración o complementación, para lo cual es útil agregar una cláusula en la que se confiera mandato a alguna de las partes, o al abogado redactor, para otorgar la escritura pertinente.

21. Inserción de documentos en la escritura; esto es, que todo su contenido sea transcrito. • Por regla general, no es obligatoria la inserción de documentos, a menos que alguno de los otorgantes lo requiera (art. 410.1° COT), en cuyo caso, el documento será agregado al final del protocolo.

22. Protocolización: concepto • Es el hecho de agregar un documento al final del registro de un notario, a pedido de quien lo solicita (art. 415 COT). • Debe dejarse constancia de ello en el libro repertorio el día en que se presente el documento (ver 430 COT). • Notario debe llevar libro repertorio de escrituras públicas y de documentos protocolizados al que se le asigna un número por riguroso orden de presentación.

23. Efectos de protocolización • La fecha de un instrumento privado se contará respecto de terceros desde su anotación en el repertorio (art. 419 COT). • Valen como instrumentos públicos: • a) Los testamentos cerrados y abiertos; • b) Las actas de ofertas de pago. • c) Los documentos otorgados en el extranjero, transcripciones y traducciones realizadas por intérprete oficial y debidamente legalizados.

24. No se considerará pública o auténtica la escritura: • 1.- La que no fuere autorizada por notario, o por notario incompetente, suspendido o inhabilitado; • 2.- No está escrita en idioma castellano; • 3.- No se firme dentro de los 60 días siguientes de su fecha de anotación en el repertorio, pues, quedan sin efecto (art. 429, in fine, COT). • 4.- cuando no consta la firma de los comparecientes o no se hubiere salvado este requisito (ver 408 COT). • 5.- En firmas de las partes o del notario, no se usa tinta fija o de pasta indeleble.

25. Autorización de la escritura pública • Debe estar completa y firmada por todos los comparecientes (413, in fine, COT). • Las copias de la escritura no se pueden otorgar o autorizar sino una vez que se hayan pagado los impuestos que correspondan (423 COT y 75. 4°, 78 y 92 Código Tributario). Ley de timbres, IVA. • Escritura que contenga mutuo hipotecario endosable. Se otorga una única copia.

26. Copias con Firma electrónica avanzada • Ley N° 19.799 y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema, tanto los notarios como los Conservadores están facultados para otorgar copias de sus registros con el sistema de firma electrónica avanzada.

27. Enajenación de predios rurales. Subdivisión: 5000 m2. Decreto Ley N° 3.516, publicada en el Diario Oficial de 1° de diciembre de 1980 • Los predios rústicos (agrícola, ganadero o forestal) ubicados fuera de los límites urbanos, pueden ser subdivididos por su propietario siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas, esto es, deben tener a lo menos una superficie de 5000 m2.

28. Subdivisión predio rural: Prohibición. Cláusula contractual esencial • “Los predios o lotes resultantes de la subdivisión quedan sujetos a la prohibición de cambiar de destino, en los términos de los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones” (art 1°, inc. 3, DL 3.516). • En las escrituras de compraventa de lotes resultantes de la subdivisión, debe dejarse constancia de la prohibición. • Sanción de omisión de la constancia: “Los actos o contratos celebrados serán absolutamente nulos” (art. 3° DL 3.516).

29. Predios rústicos y derechos de aprovechamiento de aguas. Dominio y posesión se adquiere por la inscripción conservatoria del título • Si existen derechos de aprovechamientos de agua inscritos, debe indicarse expresamente en la compraventa si se incluyen o no dichos derechos, “si así no se hiciere, se presumirá que el acto o contrato no los comprende” (art. 317 del Código de Aguas). • La transferencia del derecho de aprovechamiento de aguas se hará por escritura pública, pudiendo ser la misma por la cual se enajena el predio, u otra diferente.

30. La prohibición legal de cambiar el uso o destino: ¿es permanente o transitoria? • La ley no le ha fijado un límite de eficacia en el tiempo. Además, la calidad de “predio resultante de una subdivisión” no desaparece a pesar de ser objeto el inmueble de posteriores enajenaciones. Así lo ha resuelto la Corte Suprema en Sentencia de diciembre de 2008, rol N° 5520-07. La prohibición de la constancia de la cláusula no sólo rige para la primera enajenación, sino para las demás.

31. ¿Se debe inscribir en el registro de Prohibiciones del Conservador? • Como es una prohibición legal, para su eficacia ello no es necesario, además la ley, para efectos de publicidad no lo exige. • Sin embargo, dada la trascendencia que ella tiene sería conveniente efectuar la inscripción desde el momento que ello le da una publicidad suficiente.

32. Excepciones a la superficie mínima de 5000 m2 • 1.- Cuando la subdivisión la efectúe o autorice el SAG y el Ministerio de Agricultura conforme a los arts. 1 y 2 del DFL 278, de 1979; • 2.- Cuando el asignatario o adjudicatario CORA enajena la parcela reservándose el sitio y la casa. • 3.- En los casos de división de terrenos para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz, de acuerdo al DL 2695. • 4.- Cuando se trate de anexar un retazo de terreno a un predio rústico contiguo, siempre que la parte de terreno que conserve el vendedor no sea inferior a media há.

33. Inscripción de derechos de aguas. Conservador de Bienes Raíces competente • En el Conservador de Bienes Raíces que tenga jurisdicción en la comuna en que se encuentre ubicada la bocatoma del canal matriz en el cauce natural, que no siempre coincide con el mismo Conservador en cuyos registros está inscrito el inmueble rural. • Los derechos que recaigan sobre aguas embalsadas o subterráneas deben inscribirse en el CBR correspondiente a la ubicación del embalse o pozo respectivo.

34. Prohibiciones de gravar, enajenar y celebrar actos y contratos • Las prohibiciones que se contienen en los contratos que devienen en la imposibilidad de gravar o enajenar puede tener 3 orígenes: • 1.- En la ley (prohibición legal); • 2.- En una resolución judicial; • 3.- En el acuerdo de las partes.

35. 1.- Prohibición legal • Cuando la prohibición de celebrar actos y contratos sobre determinados bienes está contenido en la ley, la sanción en caso de contravención es la nulidad absoluta por objeto ilícito (arts. 10, 1466 y 1682 Código Civil); se trata de una ley prohibitiva. • Ejemplo: Caja de Retiro y Montepío de las Fuerzas Armadas (DFL 209).

36. 2.- Prohibición judicial • Son aquellas que emanan de las resoluciones judiciales. Producen objeto ilícito de los contratos que transgreden la prohibición. • La sanción es la nulidad absoluta de acuerdo a lo previsto en los arts. 1464 N° 3 y 1682 del Código Civil. • Ejemplo: las cosas embargadas por decreto judicial.

37. 3.- Prohibición voluntaria (pactadas libremente por las partes en un contrato y por la cual una de ellas prohíbe gravar y enajenar) • La prohibición voluntaria de gravar o enajenar carece de eficacia. • Es una obligación de no hacer, cuya consecuencia, en caso de infracción, es la de indemnizar los perjuicios en contra de la parte que la sobrepasó (art. 1555 del Código Civil). Puede configurar una acción resolutoria. • Se afecta la libre circulación de los bienes, lo que contraría las normas de orden público (Fallos del Mes N° 298, pág. 506). • El CBR no puede negarse a practicar la inscripción que la prohibición impedía.

38. ¿Se puede inscribir la prohibición voluntaria de no gravar ni enajenar? • Es facultativo inscribirla en el registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces. • El efecto que producirá es sólo de publicidad. • En conclusión: debe establecerse, en primer lugar, la naturaleza de la prohibición, si es impuesta por la ley, por el tribunal o por las partes, variando, la sanción que trae aparejada su infracción.

39. Instrucciones al Notario (o la entrega de valores en custodia) • Concepto: Son aquellas que las partes de un contrato entregan por escrito al Notario para que verificado por este el cumplimiento de determinadas condiciones, proceda a cumplirlas. • Normalmente, son anexos a compraventas de inmuebles en que se entrega al notario, dinero, valores o documentos que constituyen el pago del precio, y que éste debe entregarse al vendedor cuando, por ejemplo, se ha cumplido con la inscripción de dominio en el CBR a nombre del comprador.

40. Instrucciones al Notario: formalización • Se manifiesta en un documento aparte de la escritura pública, puede ser privado, que suscriben los otorgantes del contrato, que redactan los interesados, suscribiéndolos todos ellos, como señal de aceptación. • Se deja un ejemplar en poder del notario y cada uno de ellos recibe, a su vez, una copia, la cual lleva, muchas veces, la certificación del notario de haber recibido los valores o documentos.

41. Naturaleza jurídica de las instrucciones • Serían un encargo o comisión de confianza de carácter privado, no descrita entre las atribuciones que la ley les otorga como ministros de fe (Fallos del Mes N° 358, pág. 608). • Las instrucciones deben ser claras y precisas. No corresponde al notario interpretar la voluntad de las partes; tampoco puede ser árbitro (art. 480, in fine, COT).

42. conclusiones • 1.- Las instrucciones son sólo usos o prácticas notariales, carentes de tratamiento legislativo o reglamentario. Forman parte de la costumbre, como fuente del Derecho notarial. • 2.- Es facultativo para el notario aceptar las instrucciones, porque no dentro de lo que son sus funciones. Pero si acepta debe intervenir en su redacción y no estar sólo a lo que le entreguen las partes o los abogados. • 3.- Para que obliguen las instrucciones a todos las partes, deben suscribirla todos, sino será un simple mandato unilateral susceptible de revocación, pudiéndose burlar derechos de algún otro contratante de buena fe.

43. conclusiones • 4.- Aceptadas las instrucciones por el notario, estas deben contener disposiciones que lo faculten para actuar con un cierto grado de libertad, sin caer en una designación arbitral. • 5.- El notario debe cuidad la licitud de la actuación, de modo de evitar el interés fiscal, o la realización de contratos simulados. Por ello, debe negarse a la recepción en depósito de sobres cerrados, ignorándose lo que éstos contienen.

44. Instrucciones (comparecen todas las partes: vendedora y compradora) • La notario deberá entregar los vales vistas emitidos a nombre de los vendedores, una vez que se acredite que la propiedad vendida se encuentre inscrita a nombre de la compradora, libre de gravámenes, prohibiciones o litigios, lo que se acreditará con los certificados correspondientes del CBR de Valdivia. • Plazo: 60 días desde fecha de instrucción; caso contrario, se entiende resciliado el contrato. Se faculta a compradora para retirar los vales vistas, previa firma y suscripción de escritura de resciliación por ambas partes.

45. Instrucciones • Ambos vales vistas (2) deberán ser entregados al Banco del Estado para responder de las obligaciones hipotecarias pendientes de pago del vendedor… para con dicho banco. Y deberán ser entregados, acreditada la inscripción de la propiedad en el CBR, a nombre del comprador y el alzamiento de las hipotecas y gravámenes que afectan a la propiedad a favor de dicha entidad bancaria. Los otros 2 vales vistas deberán ser entregados al vendedor acreditada la inscripción de la propiedad a nombre del comprador, y una vez que efectúe la entrega material de la propiedad. Queda ampliamente facultada la notario para que entregue los señalados instrumentos acreditadas las condiciones establecidas en la presente instrucción.