Gelir Yöntemi

1. Gelir Yöntemi Gelir getiren taşınmazların –örneğin kiralık konut ya da işyerleri– değerleri gelir yöntemiyle belirlenir. Gelir yöntemi taşınmaz net gelirini değere dönüştüren bir süreçtir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur.

2. Kullanım Amaçları Yöntem şu amaçlarla kullanılır: • Güvenilir karşılaştırma verilerinin olmadığı gelir getiren taşınmazların değerlemesi. • Binasının yaşlı olduğu, bu nedenle maliyet yönteminin güvensiz olacağı gelir getiren taşınmazların değerlemesi. • Karşılaştırma ve maliyet yöntemleriyle biçilen değerlerin denetimi.

3. Veriler Gelir yönteminde kullanılan temel veriler ve edinildikleri yerler şunlardır: • Brüt gelir – yerel piyasa, fiziksel inceleme • İşletme giderleri – yerel piyasa, fiziksel inceleme • Net gelir – yerel piyasa, fiziksel inceleme • Satış fiyatları – yerel piyasa, tapu ve kadastro kurumu

4. İşlem Adımları Gelir yöntemiyle değer saptamanın adımları özetle şöyledir: • Potansiyel brüt gelirin kestirimi. • Boşluk ve toplama kaybının çıkartılması. • Çeşitli gelirlerin eklenerek fiili gelirin hesaplanması • İşletme giderlerinin belirlenmesi. • Net işletme gelirinin saptanması. • Uygun kapitalizasyon oranının seçimi. • Net işletme gelirinin kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilmesi.

5. Potansiyel Brüt Gelir Gelir yönteminin ilk adımı taşınmazın potansiyel brüt gelirini saptamaktır. Potansiyel brüt gelir, taşınmazın tam dolu olarak (%100) piyasa rayici üzerinden kiraya verilmesi durumunda sağlanacak yıllık kira tutarıdır. Ya da taşınmazın işletme giderleri düşülmeden önce tam dolulukla getireceği gelirdir. Potansiyel brüt gelire ilişkin veriler; kira sözleşmelerinden, alıcı ve satıcılardan, kamu kayıtlarından ya da emlak komisyoncularından edinilir.

6. Fiili Brüt Gelir Bir taşınmaz bazen tam doluluk oranına ulaşamayabilir ve bir bölümü boş kalabilir. Taşınmaz tam doluluk oranına ulaşsa da bazen tüm kiracılardan düzenli kira geliri edinilemeyebilir ve kira toplama kaybı oluşabilir. Bu kayıplardan dolayı, hesaplanan potansiyel brüt geliri her zaman kazanılamaz. Bu durumda edinilen gelir, fiili brüt gelirdir. Potansiyel brüt gelirden boşluk ve toplama kayıplarının çıkartılması ve öteki kaynaklardan sağlanan gelirlerin toplanmasıyla elde edilen gelir fiili brüt gelirdir.

7. Boşluk Kaybı Bir taşınmaz, ekonomik ömrü boyunca sürekli tam doluluk oranıyla kiraya verilemez. Piyasadaki değişimler, oluşan yıpranmalar taşınmaza olan istemi azaltabilir. Taşınmaz iyesi bu nedenle potansiyel brüt geliri tam olarak kazanamaz. Bu gelir azalımına, boşluk kaybı denir. Boşluk oranı da taşınmazın boş kalmış, kiralanamamış birimlerinin tüm birim sayısına bölünmesiyle ulaşılan değerdir. Bir taşınmaz için boşluk oranı, örnek taşınmazlar ile konu taşınmazın kiralama geçmişlerinin analizi ile belirlenir.

8. Örnek

9. Toplama Kaybı Bir taşınmaz tam doluluk oranında olsun ya da olmasın kirada olan birimlerden beklenen gelir toplanamayabilir. Kullanıcıların kira ödememeleri, eksik ödemeleri ya da kira alacağının tam olarak toplanamaması gelir kaybına neden olur. Buna, toplama kaybı denir. Toplama kayıpları nedeniyle edinilen gelir, potansiyel brüt gelirden az olacaktır. Toplama kaybı oranı ise toplanamamış kira tutarının faturalanmış kira tutarına bölünmesiyle ulaşılan değerdir. Toplama kaybı, piyasadaki benzer nitelik ve kullanımdaki örnek taşınmazlarda oluşan toplam kayıpları dayanak alınarak belirlenir.

10. Örnek

11. Kira Dışındaki Diğer Gelirler Potansiyel brüt gelir, salt kiralanabilir birimlerden edinilmesi beklenen kira gelirleridir. Ancak, gelir getirici nitelikteki öteki birimlerinden de gelir sağlanabilir. Otopark gelirleri, reklam gelirleri, çamaşırhane gelirleri vb. bu sınıfta değerlendirir. Genellikle hizmet gelirleri olarak adlandırılır.

12. Net İşletme Geliri Fiili Brüt Gelir = Potansiyel brüt gelir - (Boşluk kaybı miktarı+ Toplama kaybı miktarı) + Öteki gelirler Net işletme geliri = Fiili brüt gelir - İşletme giderleri

13. İşletme Giderleri İşletme giderleri, taşınmazın işlevini yerine getirebilmesi ve öteki taşınmazlarla rekabet etme yeteneğini sürdürülebilmesi için yapılan olağan giderlerdir. İşletme giderleri taşınmazların kullanım türüne, tipine, yönetiminin kalitesine bağlı olarak değişir.

14. İşletme Giderleri İşletme giderleri: • Yönetim giderleri • Maaşlar • Gereç, malzeme giderleri • Bakım ve onarım giderleri • Kamu hizmetleri için ödenen bedeller • Emlak vergileri • Sigorta giderleri

15. Yönetim giderleri Yönetim giderleri genellikle brüt gelirin bir yüzdesi olarak ifade edilir ve taşınmazın tipine, coğrafi konumuna bağlı olarak değişir. Yönetim giderleri genellikle toplanan kiranın %3-%10’u arasında değişir. Maaşlar: Taşınmazın işletilmesi, etkinliklerini sürdürülebilmesi ve korunmasında görev alan site yöneticileri, bakıcılar, bahçıvanlar, güvenlik elemanları gibi çalışanlara ödenen maaşlar ile sosyal sigorta giderlerini içerir.

16. Kamu hizmetleri giderleri: Gaz, su, elektrik kanalizasyon, yakıt, telefon ve çöp toplama için kamu kurumlarına ödenen paralar bu grupta değerlendirilir. Kamu hizmeti giderleri, karşılaştırılabilir örnek taşınmazların verileri incelenerek belirlenebilir. Gereç ve malzeme giderleri: Taşınmazın işletilmesi sırasında gereksinim duyulan sarf malzemelerini içerir. Büro malzemeleri, elektrik ya da su donatıları vb. malzemeler için yapılmış giderler bu kapsamda değerlendirilebilir.

17. Bakım ve onarım: Taşınmazın işlevlerini tam ve kusursuz biçimde sürdürmesi için yapılan giderler bakım ve onarım giderleridir. Çatı onarımı, klima bakımı ya da iç-dış cephe boyamaları bu kapsamda değerlendirilir. Emlak vergileri: Pek çok ülkede taşınmazlar üzerinden değer dayanaklı yıllık vergiler alınmaktadır. Kira sözleşmelerinde aksi belirtilmemişse taşınmaz iyesi tarafından ödenir ve net gelir hesabında kullanılır. Sigorta giderleri: Yapının olası yangın, su baskını, deprem vb. gibi afetler ile zarara uğraması ya da yok olmasıyla oluşacak zararın giderilmesi için yapılan prim ödemeleridir.

18. İşletme giderleri kapsamında değerlendirilmeyen gider öğeleri şunlardır: • İpotek kredisi geri ödemeleri • Gelir vergileri • İyenin ticari işletme giderleri

19. Değerleme Süreci Gelir yöntemi iki biçimde uygulanır: • Doğrudan kapitalizasyon: Doğrudan piyasa verilerinden yararlanarak bütünleşik kapitalizasyon oranı ya da brüt kira çarpanı ile yapılan değerlemedir. Bu yöntemde net gelir bileşenlerine ayrılmaz. • Getiri kapitalizasyonu: Kapitalizasyon oranının çeşitli ekonomik değişkenlerle belirlenerek değerlemenin yapıldığı yaklaşımdır. Bu yöntemde net gelir bileşenlerine ayrılır ve her bileşen ayrı ayrı kapitalize edilir.

20. DOĞRUDAN KAPİTALİZASYON Doğrudan kapitalizasyon, kapitalizasyon oranı ya da brüt gelir çarpanı kullanılarak yapılan değer kestirimidir. Kullanılan oran ve çarpanlar, karşılaştırılabilir örnek taşınmazların satış ve gelir verilerinden çıkartılır. Bu nedenle yaklaşım, yerel piyasa için çok uygundur. Yönteme piyasa kapitalizasyonu da denilir. Doğrudan kapitalizasyon verilerin derlendiği örnek taşınmazların yüksek derecede benzer olması durumunda güvenilirdir.

21. Brüt gelir çarpanı Brüt kira çarpanı, satış fiyatının potansiyel ya da fiili brüt kiraya oranını ifade eder. Doğrudan kapitalizasyon yönteminde kullanılan bir orandır. Kaba bir değer kestirimi yapar. Kolay anlaşılır ve uygulanabilir olması yöntemin yararlı yanıdır. Piyasa verilerinden türetildiğinde güvenilirdir. Ancak, konum, tip, net gelir-brüt gelir oranlarının yüksek derecede benzer olduğu taşınmazlara ilişkin verilerden türetilmezse yanıltıcı olabilir. Karşılaştırılabilir örnek taşınmaz verilerinin kıt olduğu durumlarda güvensizdir.

22. Brüt gelir çarpanı

23. BütünleşikKapitalizasyon Oranı Genel olarak geliri, değere dönüştüren tüm oranlara kapitalizasyon oranları denilebilir. Faiz oranı, ıskonto oranı, gelir oranı vb. de bu anlamda kapitalizasyon oranı olarak kullanılabilir. Taşınmazın yıllık net işletme gelirini, sürüm değerine dönüştüren oranlara kapitalizasyon oranı denir. Bütünleşik kapitalizasyon oranı, yerel piyasada yüksek derecede benzer taşınmazların net gelirlerinin satış fiyatlarına bölünmesiyle saptanır. Arsa ve yapı kapitalizasyon oranının bileşimidir.

24. Bütünleşik kapitalizasyon oranı aşağıdaki yöntemlerden biriyle belirlenebilir. Kullanılacak yöntemin seçimi var olan verilerin niteliği ve niceliğine dayalıdır. • Karşılaştırma yöntemi • Yatırım bandı (arsa-bina) yöntemi

25. Karşılaştırma yöntemi Konum, yapı tipi, kullanım biçimi vd. açılardan yüksek derecede benzerlik gösteren karşılaştırılabilir taşınmazların satış ve net gelir verileri kullanılarak bütünleşik kapitalizasyon oranının saptandığı yöntemdir. Taşınmazlar çeşitli niteliklerine göre sınıflandırılır. Her sınıf için örnek taşınmazlar seçilerek bunların net gelir ve sürüm değerleri araştırılır. Örnek taşınmazların kapitalizasyon oranları hesaplanır ve her sınıf için ortalaması alınır. Böylece o sınıf için ortalama oran saptanır.

27. Yatırım bandı (toprak-bina bileşenleri) yöntemi Bu yöntem bütünleşik kapitalizasyon oranını, yapı ve arsa kapitalizasyon oranları bileşenlerine ayırır ve bu bileşenlerin ağırlıklı ortalamasını alarak hesaplar. Her bileşen, değeri oranında ağırlıklandırılır.

28. Örnek Yerel piyasadaki konutların değerleme gününe dönüştürülmüş satış fiyatları ile yıllık brüt gelirleri yandaki tabloda verilmiştir. Değeri biçilecek taşınmazın yıllık net geliri 23.500 TL ve işletme gideri 4.500 TL olduğuna göre sürüm değerini hesaplayınız.

29. Örnek Yerel piyasadaki mağazaların değerleme gününe dönüştürülmüş satış fiyatları ile yıllık net gelirleri yandaki tabloda verilmiştir. Değeri biçilecek taşınmazın yıllık brüt geliri 33.500 TL ve işletme giderleri 6.000 TL olduğuna göre sürüm değerini hesaplayınız.

30. Getiri kapitalizasyonu- Bir yatırımcı; yatırım için koyduğu anaparayı yatırım süresi içinde geri kazanma ve anaparayı yatırım yerine başka piyasalarda kullanması durumunda edineceği kazancı almak ister. Buna göre, bir yatırımdan edinilen net gelirin iki bileşeni vardır: • Yatırım üzerinden getiri (faiz geliri) • Yatırımın getirisi (satış geliri, amortisman payı)

31. Yatırım üzerinden getiri, taşınmaz yatırımına bağlanan anaparanın faize yatırılması durumunda getireceği faiz geliridir. Anapara üzerinden getiri oranı faiz oranı ile eş anlamlıdır. Yatırımın getirisi, yatırım için harcanan anaparanın yatırım süresi içinde geri kazanılmasını ifade eder. Yatırım için harcanan anapara iki biçimde geri kazanılır: • Yatırım süresinin sonunda taşınmazın satılmasıyla. • Düzenli gelirin bir bölümü olarak amortisman tutarı ayrılmasıyla. Getiri kapitalizasyonu taşınmazın yatırım süresi sonunda satılmayacağını varsayar. Bu nedenle net gelirin bir kısmı amortisman tutarıdır.

32. Değerleme süreci Getiri kapitalizasyonu, taşınmaz net gelirini, yapı geliri ve arsa geliri biçiminde ikiye ayırır. Arsa geliri, arsa değerinin arsa kapitalizasyon oranında getireceği gelirdir. Arsa değeri karşılaştırma yöntemiyle belirlenir. Arsa net geliri sadece faiz gelirinden oluşur. Arsa, tükenmeyen bir varlık olduğundan arsa geliri amortisman içermez. Arsa kapitalizasyon oranı olarak; faiz oranı, kredi faiz oranı ya da ıskonto oranı kullanılır.

33. Yapı geliri iki bileşenden oluşur. Bunlar; • Yapı faiz geliri:Yapı değerinin kalan kullanım süresi boyunca faiz oranında getirdiği gelirdir. Burada, kredi faiz oranı esas alınır. • Yapı amortisman tutarı: Yapının kalan kullanım süresi ve yapı değeri temel alınarak belirlenecek yıllık amortisman tutarıdır. Burada ise; güvenli bir faiz oranı kullanılır. Bu yaklaşımda amortisman tutarları normal faiz oranından daha düşük, güvenli bir oranla amortisman fonunda biriktirilir. Güvenli faiz oranı olarak; mevduat faiz oranı ya da devlet tahvilleri için öngörülen faiz oranı kullanılabilir.

34. Getiri kapitalizasyonu-değerleme süreci

35. Örnek: Yapı kalan ömrü 33 yıl olan bir taşınmaz için kredi faiz oranı 0,09; devlet tahvilleri faizi 0,06 olduğuna yapı kapitalizasyon oranını hesaplayınız. Faiz oranı: %9 Amortisman çarpanı: 0,06 / (1,0633 – 1) = 0,0102729 Yapı kapitalizasyon oranı: 0,09 + 0,01027 = 0,1003

37. Getiri kapitalizasyonu-değerleme süreci-örnek Bütünleşik kapitalizasyon oranı hesabı Arsa kapitalizasyon oranı: 0,09 Arsa değeri: 160.000TL Yapı kapitalizasyon oranı: 0,1003 Yapı değeri: 255.235TL Taşınmaz değeri: 415.235TL Taşınmaz net geliri: 40.000TL Bütünleşik kapitalizasyon oranı: 0,09 x (160.000 / 415.235) + 0,1003 x (255.235 / 415.235) = 0,09633 Bütünleşik kapitalizasyon oranı: 40.000 / 415.235 = 0,09633

38. Amortisman tutarının belirlenmesinde tek bir faiz oranı da kullanılabilir:

39. Örnek: Yapı kalan ömrü 33 yıl olan bir taşınmaz için faiz oranı 0,09’dur. Yapı kapitalizasyon oranını hesaplayınız. Amortisman çarpanı: 0,09 / (1,0933 – 1) = 0,005562 Faiz oranı: 0,09 Yapı kapitalizasyon oranı: 0,09 + 0,0055 = 0,0955

41. Bütünleşik kapitalizasyon oranı hesabı Arsa kapitalizasyon oranı: 0,09 Arsa değeri: 160.000TL Yapı kapitalizasyon oranı: 0,0955 Yapı değeri: 268.063TL Taşınmaz değeri: 428.063TL Taşınmaz net geliri: 40.000TL Bütünleşik kapitalizasyon oranı 0,09 x (160.000 / 428.063) + 0,0955 x (268.063 / 428.063) = 0,09344 Bütünleşik kapitalizasyon oranı 40.000 / 428.063 = 0,09344

42. Likidasyon Yöntemi Getiri yönteminin özel bir durumudur. Getiri kapitalizasyonunda arsa net gelirinin taşınmaz net gelirinden büyük olması durumunda yapı net geliri sıfırdan küçük olur. Bu durumda likidasyon yöntemi uygulanır. Likidasyon yöntemi uyarınca taşınmaz değeri; arsa değerinden yapının yıkım ve boşaltım masraflarının çıkartılmasıyla belirlenir.

43. Örnek:

44. İskontolu nakit akış yöntemi Iskontolu (indirimli) nakit akış yöntemi; getiri kapitalizasyonu yönteminin nakit akışına bağlı bir uygulamasıdır. Gelir ve giderlerinin düzensiz olduğu taşınmazların değerlemesinde ve yatırım projelerinin analizinde kullanılır. Şu denklemle ifade edilir: Burada (q) taşınmaz faiz oranı, faiz oranı ya da ıskonto oranıdır. Terimler sırasıyla birinci, ikinci, üçüncü yıl ıskonto edilmiş net gelirleri, son terim ise yatırım sonundaki taşınmaz değerinin ıskonto edilmiş değeridir.

45. Yöntem getiri kapitalizasyonunda olduğu gibi, taşınmaz net gelirini iki bileşene ayırır. Bunlar; yatırım üzerinden gelir ile yatırımın geliridir. Yatırım üzerinden gelir ile yatırımın gelirini bugüne dönüştülerek sürüm değeri hesaplanır. Yatırım üzerinden gelir, taşınmazın elde tutulduğu süre içindegetireceği net gelirdir. Yatırımın geliri ise taşınmazın yatırım süresi bitiminde satıldığında edinilecek gelirdir. Taşınmaz yatırım süresi sonunda satıldığından ve anapara satış anında geri kazanıldığından dolayı; amortisman ayrılmasına gerek yoktur.

46. Kapitalizasyon yöntemlerinde tek yıllık net gelir kullanılırken, bu yöntemde yatırım süresi boyunca gerçekleşen tüm nakit akışları hesaba katılır. Kestirilen gelir ve gider akışları bir tablo ile gösterilir. Taşınmaz henüz inşa halindeyse gelir ve gider verileri emsal olabilecek taşınmazlara ait verilerin analizi ile belirlenebilir. Uzun dönemli projelerde gelir ve giderlerin en az enflasyon / deflasyon oranında olacağı kabul edilmelidir. Yöntem, taşınmaz net gelirini bütün olarak ele alır, net geliri arsa ve yapı bileşenlerine ayırmaz.

47. Getiri kapitalizasyonu-ıskontolu nakit akış yöntemi ıskonto oranının belirlenmesi Yatırım bandı (kredi-değer bileşenleri) yöntemi Bu yaklaşımda ıskonto oranı, yatırım için alınan kredi borcuna ilişkin faiz oranı ile yatırımın öz kaynak getiri oranından oluşur. Iskonto oranının belirlenmesinde şu bilgilerin toplanması gerekir: • Kredi-değer oranı ve kredi faiz oranı • Yatırımcının projede kullandığı öz kaynak için getiri oranı. Getiri oranı yatırımcının bu tür bir taşınmaza yatırım yapmasını sağlayacak geri dönüş oranıdır. Yöntem, alınmış kredinin faizini ve öz kaynak getiri oranını proje içindeki yüzdelerine göre ağırlıklandırır.Toplam ağırlıklandırılmış oran ıskonto oranını verir.

49. Kredi-değer oranı, kredi tutarının, kredi ile alınan taşınmazın değerine bölünmesi ile bulunur. Bu oran kredi isteyen kişilere, kredi verilip verilmeyeceğine karar vermede kullanılan ve kredi geri ödemelerini güvence altına almaya yarayan önemli bir kriterdir. Kredi-değer oranının büyümesi ile kredi geri ödeme riski doğru orantılı olarak artar.

50. Örnek: Bir yatırımcı bir taşınmazı satın alarak beş yıl süreyle elde tutmayı, beşinci yıl sonunda da 525.000TL’ye satmayı hedefliyor. Yatırımcı taşınmazdan birinci yıl 100.000TL, ikinci yıl 118.000TL, üçüncü yıl 88.000TL, dördüncü yıl 109.000TL ve beşinci yıl 127.000TL gelir beklediğine ve ıskonto oranının 0,09 olacağını varsaydığına göre taşınmazın sürüm değerini kestiriniz.