LAS CONSTRUCTORAS Y LA CRISIS INMOBILIARIA

1. LAS CONSTRUCTORAS Y LA CRISIS INMOBILIARIA Pere Lleonart Economista Director del Gabinet Estudis Econòmics SA Madrid 18 de junio 2008 GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

2. ÍNDICE • EL ENTORNO MACRO • CONTEXTO EMPRESARIAL • FACTORES DE EXCELENCIA • REFLEXIONES FINALES GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

3. ÍNDICE • EL ENTORNO MACRO • CONTEXTO EMPRESARIAL • FACTORES DE EXCELENCIA • REFLEXIONES FINALES GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

4. Unos ciclos político-económicos muy intensos en la obra pública GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

5. De las 3 últimas crisis del sector residencial, la actual será la más intensa • Existencia de un amplio stock de viviendas para vender. • Unos precios muy elevados en relación a la renta de las familias. • Dificultades crediticias • Poco recorrido a la baja de los tipos de interés GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

6. La diferenciación vasca(Viviendas iniciadas) GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

7. Muy lejos del perfil constructivo europeo GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

8. El atractivo de los diferentes mercados regionales E: elevado; B: bueno; R: regular; M: modesta GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

9. ÍNDICE • EL ENTORNO MACRO • CONTEXTO EMPRESARIAL • FACTORES DE EXCELENCIA • REFLEXIONES FINALES GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

10. Estructura empresarial del sector • Un grupo privilegiado de 6 megaconstructoras (con una facturación de 4.000 a 22.000 millones de euros el 2007) ACS, Ferrovial, FCC, Acciona, Sacyr, OHL que facturan en conjunto unos 28.000 millones de euros en construcción. • Sólo 3 constructoras grandes (entre 1.000 y 2.000 millones de euros de facturación): Valoriza, San José, Comsa. • Alrededor de 125 constructoras medianas (de 30 a 700 millones de euros de facturación) de las cuales 16 facturan más de 250 millones de euros, y en conjunto, alcanzan los 18.000 millones de euros. • De este último grupo, unas 30 tienenuna riesgo relevante en el sector inmobiliario, especialmente las andaluzas y las canarias. Pero solo unas pocas se enfrentan a problemas graves de liquidez. GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

11. Copasa Begar Teconsa Aldesa, Brues Hispánica Ortiz Seop Ploder 17 constructoras medianas-grandes(>250 millones de facturación) Copisa Acsa-Sorigué Copcisa Lubasa Intersa • Sando • Azvi Nota: en rojo las empresas con mayor presión inmobiliaria GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

12. El acelerado proceso de diversificación de 6 megaconstructoras(Distribución en % sobre la cifra de facturación) * Estimación Fuente: Estrategias empresariales en el sector de la construcción, Gabinet d’Estudis Econòmics, 2007 GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

13. 900 Megas (830) 750 Medianas (700) 600 450 Megas (370)* Sector 300 Construcción (330) 150 0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 13 años de crecimiento ininterrumpido(1995=100) * Incluye sólo facturación en construcción Fuente: Elaboración propia a partir de las cuentas anuales. GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

14. Evolución comparada de la rentabilidad por facturación(1995=100) * Incluye sólo facturación en construcción Fuente: Elaboració propia a partir de las cuentas anuales. GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

15. Media industria española 14% Un sector muy rentable (Beneficios sobre recursos propios) 35% 30% 25% Megas 20% 20% Medianas e 15% 15% 10% 5% 0% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 Fuente: Elaboración propia a partir de las cuentas anuales. GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

16. 10,1% 5,4% 4,2% 4,2% 4,0% 3,6% 3,3% 3,3% 2,3% Canarias Centro Castilla- Cataluña Cornisa País Vasco Levante Valle del Sur León Cantábrica Ebro Resultados muy desiguales entre las diversas regiones(Bº/facturación de las constructoras medianas españolas,periodo 1995-2007) GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

17. ÍNDICE • EL ENTORNO MACRO • CONTEXTO EMPRESARIAL • FACTORES DE EXCELENCIA • REFLEXIONES FINALES GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

18. Desglose de los 10 ítems (I) 1. Evolución facturación Crecimiento reciente Volumen y composición de la cartera Potencial de la diversificación 2. Evolución rentabilidad Rentabilidad/ sobre facturación Rentabilidad sobre recursos propios Estabilidad margen de explotación Rentabilidad de las adjudicaciones Perspectivas 3. Solidez financiera Recursos propios/cifra facturación Grado de autofinanciación Plusvalías latentes Calidad cuentas patrimoniales 4. Estabilidad (compromiso empresarial) Reinversión continuada Cohesión entre el accionariado Obertura y profesionalidad del Consejo Una sucesión definida Estabilidad del equipo directivo Estabilidad de la plantilla Inversión en maquinaria 5. Calidad de gestión Gestión creativa Liderazgo y reputación Dirección profesionalizada. Captación profesional de los obras Calidad de los procesos de gestión Calidad de los subcontratistas Transmisión interna de la información GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

19. Desglose de los 10 ítems (II) 6. Gestión del capital humano Nivel de formación Estabilidad de los equipos Política de formación Sistemas de retribución modernos Compromiso con la prevención Igualdad de oportunidades Politiquees de género 7. Diversificación clientela Profesionalidad en la contratación Diversificación de la clientela Diversificación territorial Polivalencia productiva 8. Diversificación relacional Peso de la diversificación Posicionamiento en sectores de futuro Internacionalización Exposición al inmobiliario 9. Transparencia Precisión de las cuentas anuales Disponibilidad de cuentas consolidadas Amplitud y precisión de la web. Accesibilidad a la información 10. Responsabilidad Social Corporativa Trato ético con los stakeholders Respeto al medioambiente Mecenazgo Reputación GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

20. Valoración media de los ítems GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

21. La dispersión de los ítems GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

22. Una mejor general: Benchmarking 2004-2008 20042008 Evolución facturación 6,4 6,4 Evolución rentabilidad 5,9 6,4 Solidez financiera 6,4 6,9 Estabilidad empresarial 6,6 6,7 Calidad de gestión 6,4 6,2 Capital Humano 5,7 5,8 Diversificación clientela 5,4 5,2 Diversificación relacional 5,7 5,6 Transparencia 5,3 5,0 Compromiso social 3,4 4,7 Total 57,8 59,2 GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

23. Coste salarial medio GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

24. Porcentaje de plantilla fija GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

25. Titulación de los recursos humanos(% de empleados con título universitario) GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

26. La calidad de las páginas web ha mejorado 5% 8% Excelentes 12% Buenas 19% 23% Regulares 37% 35% Deficientes 28% 25% En construcción 8% 2004 2007 Fuente: Elaboración propia a partir del informe 103 constructoras medianas: Un análisis de excelencia empresarial. GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

27. ÍNDICE • EL ENTORNO MACRO • CONTEXTO EMPRESARIAL • FACTORES DE EXCELENCIA • REFLEXIONES FINALES GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

28. Los parámetros de la competencia en la obra civil se deterioran peligrosamente GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

29. Las constructoras que saldrán más airosas de la crisis • Las menos expuestas al immobiliario y a las obras de urbanización • Las más capitalizadas y con mayor liquidez • Las mejor posicionadas en hidráulica y ferroviaria • Las más diversificadas (sobretodo en renovables) • Las más capacitadas para realizar proyectos de construcción y gestión • Las que tengan sistemas de gestión más avanzados • Las que tengan más sensibilidad mediombiental GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

30. Las claves del nuevo modelo • El peso macroeconómico del sector se reducirá • La gestión será cada vez más compleja • Incremento de la competencia y menos margenes de beneficios • La carrera para reducir costes se intensificará GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.

31. Ganar dimensión es un factor estratégico • Permite ampliar el ámbito territorial. • Posibilita el acceso a obras de mayor dimensión y complejidad • Facilita la diversificación • Reduce los costes de la estructura central. • Mejora la capacidad de negociación con los clientes • Facilita el apalancamiento financiero • Posibilita la contratación de los mejores profesionales. La vía más adecuada para ganar dimensión en un mercado sobredimensionado es la concentración empresarial GABINET ESTUDIS ECONOMICS, S.A.