תכנית המתאר לרחובות 2008 ועדת היגוי מס' 3 27.5.09 חלופות תכנון

1. תכנית המתאר לרחובות 2008 ועדת היגוי מס' 3 27.5.09 חלופות תכנון גלור תכנון ואדריכלות בע"מ רח' נחלת יצחק 28 תל-אביב 67448 טל': 03-6090827 פקס: 03-6957704 דוא"ל: dud@ta-arc.com

2. המטרה: פיתוח רחובות כ"עיר מדע והשכלה" המספקת לתושביה תעסוקה, שרותים ואיכות חיים במרחב בר-קיימא. היעדים: • חיזוק מעמדה ותדמיתה של רחובות כמרכז השכלה, מחקר, חינוך ותרבות. • צמצום פערים בין שכונות ואוכלוסיות. • חיזוק מבני של המרחב העירוני - מבנה עירוני ברור. • שימור נכסי תרבות, מורשת ואתרי נוף. • עצמאות תעסוקתית. • החייאת לב העיר. חזון העיר: תכנית אב לרחובות - 2004 (מזור-פירשט)

3. ניתוח מצב קיים (פברואר 2009) ניתוח צרכים, זיהוי מגמות, הגדרת יעדי ומטרות התכנון http://www.rehovot.muni.il/openning1.asp פרוגרמה למגורים ולתעסוקה (מאי 2009) חלופות תכנון ובחירת החלופה המועדפת (מאי 2009) שיתוף ציבור הכנת מסמכי התכנית (יולי 2009) הגשת מסמכי התכנית לועדות (ספטמבר 2009) תהליך העבודה

4. תהליך מוצע (כפי שאושר בועדת עבודה 15.3.09): • הגדרת 3 חלופות אפשריות, הנבדלות זו מזו ביחס שבין מידת ציפוף המרקם הקיים לבין ההתפרסות לשטחים פנויים. • יצירת תשתית תכנונית "קבועה" הכוללת את צרכי התכנון שישולבו בכל חלופה (לדוגמא: "פרוגרמה כמותית מוצעת"). • הערכת מלאי תכנון נחוץ לכל חלופה. • ניתוח היקפי הבנייה בכל חלופה ואת השפעותיהם על תוצאות התכנון (צפיפות אוכלוסייה, צפיפות מגורים, גובה בנייה, שטח לצרכי ציבור ועוד). • התאמת שלושת החלופות לתשתית התכנונית ה"קבועה" ובחינת כלי-תכנון המתאימים לצרכי התכנון בכל חלופה. חלופות: מתודולוגיה

5. פרוגרמה כמותית מוצעת: * גידול טבעי עד שנת 2025: 133,000 נ' • כיום, בשלבי תכנון כ-15,000 יח': 8,000 יח' מאושרות ו-7,000 יח' בתהליך. • מתוכן ימומש עד 2015 כ-4,000 יח"ד (כלומר, עד שנת 2015 ייווצר מחסור של כ- 4,000 יח"ד). • נדרשת תוספת של כ-900 ד' לצרכי ציבור, מתוכם מתוכננים כיום כמחצית. • נדרשת תוספת של כ-200 ד' לשטחים ציבוריים פתוחים (לפי 5 מ"ר לנפש). • מקדם המימוש של תכניות בשטחים פנויים בעיר בעשור האחרון: כ-10%לשנה. • מקדם מימוש בשטחים בנויים נמוך יותר: כ-1-2% לשנה (ע"פ נתונים בערים אחרות). • מוצע להתחשב במקדם מימוש של 10% לשנה בתכניות חדשות בשטחים פנויים ו-4% בשטחים בנויים. הנחות התכנון

6. * כולל תוספת של שטחים "אחרים" • הנחות תכנון: • כיום קיימים בעיר כ-0.65 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה. • היקף השטחים המתוכננים הינו כ-1.5 מיליון מ"ר, מתוכם 500 אלף מ"ר בתוכניות מאושרות/בבנייה. • שטחי המסחר בעיר הינם כ-100 אלף מ"ר ומתוכננים כ-100 אלף מ"ר נוספים. שטחי תעסוקה - אומדן לשנת 2025

7. 157,000 מ"ר בנוי 1,000,000 מ"ר מתוכנן 590,285 מ"ר תוספת – לת.עתירת ידע ומשרדים באוריינטציה מטרופולינית 101,000 מ"ר בנוי 380,000 מ"ר מתוכנן 392,280 מ"ר תוספת – לתעשיה מסורתית, מלאכה ואחסנה 165,000 מ"ר בנוי* 25,000 מ"ר מתוכנן * לגושים 3701-3705 ע"פ נתוני ארנונה 2008 240,165 מ"ר תוספת – למסחר, משרדים פרטיים באוריינטציה מקומית ומשרדים ציבוריים 125,000 מ"ר בנוי 260,000 מ"ר מתוכנן • הגדלת שטחים למסחר ומשרדים במרכז העיר • איתור שטחים לתעשיה מסורתית, מלאכה ואחסנה פרוגרמה לתעסוקה

8. מוקדי פעילות אקדמאית וציבורית, שכונות מגורים צמודי קרקע איכותיות, שכונות חדשות, שכונות להתערבות חברתית, אזורי תעסוקה קיימים ומתוכננים, מתחמים ומבנים לשימור, תחנות הרכבת (קיימת ומתוכננת), קו הרכבת הקלה, בתי עלמין, בריכות מים (קיימות ומוצעות) ומאגרי מים. תשתית תכנונית קבועה

9. חלופה א' – ציפוף המרקם הקיים

10. עקרונות תכנון: • פיתוח השטחים המאושרים בתמ"מ 21/3 (בנויים או בתהליכי תכנון). • הימנעות מהתפרסות לשטחים חקלאיים סמוכים. • ציפוף: כל תוספת הבנייה החדשה עד שנת 2025 במרקם הבנוי. השפעות הפיתוח: • צפיפות מגורים: עליה מ- 8-15 יח'/ד' נטו ל- 19-23 יח'/ד' נטו. • עליה בגובה הבניה הממוצע: מ-2-3 קומות ל-6-8 קומות. • מלאי תכנון נדרש גדול (54,500 יח', כולל המלאי המתוכנן כיום), יחסית, ומימוש איטי. • תהליכי בנייה מתמשכים המקשים על פיתוח ותפקוד שוטף (איחוד וחלוקה, פינוי-בינוי ועוד). • קושי בהשגת שטחים לצרכי הציבור: הגדלת שטחים לצרכי ציבור על חשבון שטחי מגורים קיימים (עד 20% משטחי המגורים הקיימים). • תמהיל דפוסי דיור מצומצם המקשה על משיכת אוכלוסייה מגוונת. חלופה א' – ציפוף המרקם הקיים

11. חלופה ג' – המשך מגמות הפיתוח הקיימות

12. עקרונות התכנון: • המשך מגמות הפיתוח של העיר: 25% מתוספת יחידות הדיור במרקם הבנוי ו- 75% בשטחים פנויים • תידרש הפשרה של כ-3,500 דונם קרקע חקלאית, בעיקר במזרח העיר ובדרומה, תוך הפרשה משמעותית לצרכי ציבור. • השפעות הפיתוח: • במרכז העיר צפיפות מגורים ממוצעת: 13-15 יח'/ד' נטו, ועליה בגובה הבניה הממוצע לכ-5 קומות – הקטנת לחץ הפיתוח על מרכז העיר. • בשטחים הפנויים צפיפות המגורים הינה 12 יח'/ד' נטו, והיקף ההפרשות לצרכי ציבור כ-60%. • מלאי תכנון נדרש נמוך יחסית (32,000 יח' דיור), בגלל % מימוש גבוהים יותר. • יצירת תמהיל דפוסי דיור מגוון שיענה לצרכי אוכלוסית העיר. • המשך מגמת ההתפרסות של העיר וניצול שטחים בעלי ערך נופי-היסטורי. • מתן פתרון לצרכי ציבור אך בריחוק ממרכז העיר. חלופה ג' – המשך מגמות הפיתוח הקיימות

13. חלופה ב' – פיתוח משולב

14. עקרונות התכנון: • חלוקת היקף פיתוח המגורים הצפוי: מחצית במרקם הבנוי הקיים ומחצית במרקם הפנוי. (תכניות מאושרות בשטחים פנויים נלקחו בחשבון כ"שטח פנוי") • התאמה למנגנון הפיתוח הכלול בתמ"מ 21/3 – הגדלת השטח המיועד לפיתוח עירוני ב-10%. השפעות הפיתוח: • מלאי תכנון נדרש של כ-40,000 יח' דיור (בשטח הבנוי המלאי עדיין גדול יחסית – 27,500 יח"ד). • הפחתת הלחץ על מרכז העיר. • יצירת רצף עירוני ושמירה על קומפקטיות עירונית. • קיימת אפשרות להשגת שטחים לצרכי ציבור אך חלקם בשטחים רחוקים מאזורי ביקוש. חלופה ב' – פיתוח משולב

15. השפעות הפיתוח: בשטחים הפנויים: סך שטחי הפיתוח הפוטנציאלים – 2,200 דונם, אך יידרשו בפועל לפיתוח העיר רק כ-1,600 דונם בצפיפות של כ-12 יח'/ד' נטו. היקף הפרשות לצרכי ציבור כ-60%. במרקם הקיים: צפיפות המגורים תעלה לכ-15 יח'/ד' נטו, וגובה בנייה ממוצע יעלה ל-5-7 קומות. הפרשות לצרכי ציבור כ-6% משטחי המגורים. חלופה ב' – פיתוח משולב

16. שטח כולל 550 דונם צפיפות של 12 יח"ד /דונם נטו 237 דונם נטו למגורים 2,840 יח"ד שטח כולל 300 דונם צפיפות של 12 יח"ד /דונם נטו 130 דונם נטו למגורים 1,550 יח"ד שטח כולל 90 דונם צפיפות של 12 יח"ד /דונם נטו 40 דונם נטו למגורים 465 יח"ד שטח כולל 450 דונם צפיפות של 12 יח"ד /דונם נטו 194 דונם נטו למגורים 2,330 יח"ד שטח כולל 185 דונם צפיפות של 12 יח"ד /דונם נטו 80 דונם נטו למגורים 955 יח"ד שטח כולל 165 דונם צפיפות של 31 יח"ד /דונם נטו 23 דונם נטו למגורים 746 יח"ד שטח כולל 615 דונם צפיפות של 3 יח"ד /דונם נטו 265 דונם נטו למגורים 795 יח"ד שטח כולל 850 דונם צפיפות של 18 יח"ד /דונם נטו 115 דונם נטו למגורים 2,100 יח"ד סיכום: שטח כולל 3,205 דונם , 1,080 דונם נטו למגורים צפיפות ממוצעת של 12 יח"ד /דונם נטו 11,700 סה"כ יח"ד (3,500+) חלופה ב' - פיתוח משולב: שטחי פיתוח פוטנציאליים למגורים

17. חלופה ב' - פיתוח משולב: שטחי פיתוח פוטנציאליים למגורים

18. חלופה ב' – פיתוח משולב חלופה א' – ציפוף מרקם קיים חלופה ג' – המשך מגמות הפיתוח הקיימות • מלאי תכנון נדרש: 32,000 יח"ד • תוספת יח"ד בפועל: 22,000 • תוספת שטחים פנויים: 3,500 ד' • צפיפות מגורים נטו (מתוכננת): • 13-15 יח'/ד' • גובה בנייה ממוצע: 4-5 קומות • 60% הפקעות לצרכי ציבור • בשטחים פנויים • מלאי תכנון נדרש: 39,700 יח"ד • תוספת יח"ד בפועל: 22,000 • תוספת שטחים פנויים: 1,600 ד' • צפיפות מגורים נטו (מתוכננת): • 13-15 יח'/ד' • גובה בנייה ממוצע: 5-7 קומות • 60% הפקעות לצרכי ציבור בשטחים פנויים, ו-6%משטחי המגורים במרקם הבנוי • מלאי תכנון נדרש: 54,500 יח"ד • תוספת יח"ד בפועל: 22,000 • תוספת שטחים פנויים: 0 • צפיפות מגורים נטו (מתוכננת): • 19-23 יח'/ד' • גובה בנייה ממוצע: 6-8 קומות • הפקעות נדרשות לצרכי ציבור – 14%-20%משטחי המגורים השוואה בין חלופות התכנון

19. חלופה ב' – פיתוח משולב חלופה א' – ציפוף מרקם קיים חלופה ג' – המשך מגמות הפיתוח הקיימות ניצול אפשרויות הפיתוח כפי שנקבעו בתכנית המתאר המחוזית ושינוי מגמת הפיתוח הקיימת, מאפשרים להפחית את הלחץ על מרכז העיר, ליצור תמהיל דיור מגוון ורצף עירוני. מלאי התכנון בשטח הבנוי עדיין גדול יחסית, ומתן מענה לצרכי הציבור ניתן בשטחים רחוקים מאזורי ביקוש. פיתוח קומפקטי שמקטין את התפרסות העיר, ומאפשר השקעה באוכלוסייה ובשכונות הקיימות. מקדם המימוש נמוך ולכן מלאי התכנון גדול. תמהיל הדיור מצומצם וייוצר קושי בהשגת הדרישות לצרכי ציבור. מקדם מימוש גבוה ולכן מלאי התכנון קטן יחסית. ניתן ליצור מגוון פתרונות מרחביים, תמהיל דיור רחב והשגת שטחים לצרכי ציבור אפילו מעבר לנדרש בשנת היעד. המשך ההתפרסות תגדיל את הפערים בין המרכז למעטפת העיר, ותקטן המוטיבציה לפיתוח מרכז העיר. בנוסף, הפיתוח ייעשה בחלקו בשטחים בעלי ערך נופי והיסטורי. השוואה איכותית על חלופות התכנון

20. הערכת החלופות

21. חלופה א' – ציפוף מרקם קיים חלופה ב' – פיתוח משולב סיכום: • התמודדות עם שינויי תדמית העיר לאורך זמן. • טיפול בפערים חברתיים/פיזיים בין חלקי העיר. • שיפור איכות המרחב הציבורי: שטחים פתוחים, רחובות וכדומה. חלופה ג' – המשך מגמות הפיתוח הקיימות סוגיות התכנון המרכזיות

22. חג שמח