Entre a habitação social e o mercado: que lugar para o acesso à propriedade?

1. Entre a habitação social e o mercado: que lugar para o acesso à propriedade? Paulo Conceição CITTA – Centro de Investigação do Território, Transportes e Ambiente psc@fe.up.pt Quinzena da Habitação, Porto, 3 de Outubro de 2007

2. Introdução De um texto introdutório do debate sobre o Plano Estratégico para uma Política de Habitação 2007/2013…: • Como responder à população insolvente? • O que fazer aos bairros sociais? • Diferenças regionais • (…), como inverter este processo, fomentando o investimento, público e sobretudo privado, na reabilitação? • Como dinamizar o mercado de arrendamento? • Como suprir as crescentes e irreversíveis reduções financeiras do Orçamento de Estado?

3. Introdução De um texto introdutório do debate sobre o Plano Estratégico para uma Política de Habitação 2007/2013…: O QUE FAZER AOS BAIRROS SOCIAIS? • A gestão dos bairros sociais tem mesmo de ser ineficaz? é rentável ? permite a boa gestão da reabilitação social e urbana? • Qual o tipo de gestão: critérios de rentabilidade privada? gestão por princípios de “discriminação positiva”? • A quem compete a sua gestão? ao estado? à região ? ao município? a empresas municipais? a entidades sem fins lucrativos? a entidades com fins lucrativos?

4. Introdução De um texto introdutório do debate sobre o Plano Estratégico para uma Política de Habitação 2007/2013: • Em casos de muito más condições habitacionais e urbanísticas é de considerar a implosão como se faz hoje na Europa? • Quais os custos sociais e económicos da “condenação” da população insolvente à vivência nos bairros sociais por impossibilidade de apoio no acesso ao mercado ? • A alienação dos fogos públicos é uma boa medida económica, social, habitacional e urbanística?

5. Introdução O que significa, no contexto deste debate, o tópico desta intervenção: “entre a habitação social e o mercado: que lugar para o acesso à propriedade?”? Olhar para o acesso à propriedade (incluindo as possíveis medidas dirigidas para os actuais inquilinos da habitação pública – alienação dos fogos, incentivos ao acesso aos mercados), com duas preocupações: • A preocupação com o percurso habitacional das pessoas e das famílias, com as suas aspirações; • A preocupação com a gestão da habitação social e com as relações entre habitação social e mercados

6. Introdução Estrutura da intervenção: • Uma reflexão sobre o contexto português: como se pode articular, de forma coerente, a questão do acesso à propriedade nas políticas de habitação? • Alguns apontamentos de experiências de outros contextos e das suas controvérsias • Algumas sugestões de debate, algumas pistas de intervenção

7. Enquadramento À partida, podem ser várias as justificações para a colocação do acesso à propriedade nos debates em torno das políticas (sociais) de habitação : • Argumentos relacionados com a importância concedida à propriedade ou com a forma como se olha para a capacidade do Estado responder às aspirações das pessoas; • Argumentos relacionados com o financiamento das políticas (por exemplo, a redução do esforço financeiro do Estado ou a necessidade de novas fontes de financiamento); • Argumentos relacionados com a reestruturação do parque público;

8. Enquadramento Argumento: no contexto português, a discussão sobre o acesso à propriedade (por actuais inquilinos do parque púbico) não pode esquecer...: • A importância do arrendamento (não serão úteis opções que conduzam a uma diminuição drástica do “sector do arrendamento”…) • A importância do esforço público com a habitação (não serão úteis opções que conduzam a um desinvestimento nas políticas de habitação…) • A importância da atenção às mudanças sociais e às “novas necessidades de habitação” (serão úteis opções que conduzam a maiores capacidades de adaptação, a maior diversidade de percursos e de respostas…)

9. Enquadramento Arrendamento

10. Enquadramento “Arrendamento social”

11. Enquadramento Necessidades de intervenção (“política social de habitação”)

12. Enquadramento Necessidades – e meios - de intervenção (“política social de habitação”)

13. Enquadramento Necessidades de atenção às mudanças e à diversidade de percursos • Mudanças demográficas e nos modos de vida • Mudanças no emprego • Mudanças nos sistemas e nas políticas de bem-estar social

14. Alguns apontamentos de outros contextos A escolha entre arrendamento e casa própria e o seu significado social: um debate controverso • (Como indicam os dados apresentados), os contextos são diferentes. Não se pode desligar o regime de ocupação do seu contexto: não se opta em abstracto pelo arrendamento ou pelo acesso à propriedade, mas por determinadas formas de arrendamento / determinadas formas de acesso à propriedade…

15. Alguns apontamentos de outros contextos A escolha entre arrendamento e casa própria e o seu significado social: um debate controverso • A propriedade de habitação pode constituir uma oportunidade: segurança face ao futuro, património que se pode valorizar e contribuir para a capacidade de endividamento, património que se pode transmitir; pode constituir riscos e novos encargos. A ponderação de oportunidades e de riscos não é a mesma, por todas as pessoas e famílias.

16. Alguns apontamentos de outros contextos As experiências de alienação da habitação social O caso britânico – o mais expressivo das políticas de alienação da habitação social (com o chamado “Right-to-buy”) - tem sido muito estudado. Ressaltam duas conclusões principais: • A dimensão quantitativa; a adesão, em número significativo, por parte das pessoas; a posterior capacidade de investimento na casa (para o que contribuíram as condições em que o direito à compra foi exercido – em especial, os importantes descontos nos preços da habitação)

17. Alguns apontamentos de outros contextos As experiências de alienação da habitação social • O seu carácter selectivo (indutor de riscos nas condições de gestão do parque de habitação social): o nível de vendas é superior para determinados tipos de habitação e para determinadas localizações; os inquilinos que compram têm características sócio-económicas específicas (por exemplo, uma relação mais estável com o emprego). Como resultado, discute-se a existência dos chamados processos de “residualização da habitação pública”.

18. Alguns apontamentos de outros contextos As relações entre habitação social e mercados: a distinção entre mercados unitários e dualistas A (eventual) opção pela alienação dos fogos públicos não dispensa a reflexão sobre as condições de gestão do arrendamento social. Estudos comparados, no contexto europeu, têm vindo a chamar a atenção para duas questões: • A questão das organizações que gerem o parque de habitação social, das suas capacidades/competências de gestão e de relação com os inquilinos, do seu modelo de acção [nota: a importância do conceito de rede]

19. Alguns apontamentos de outros contextos As relações entre habitação social e mercados: a distinção entre mercados unitários e dualistas • A questão – mais geral – da relação entre habitação social e mercados. Alguns autores distinguem os chamados “mercados integrados/unitários”, nos quais a coexistência competitiva entre senhorios sem fins lucrativos e senhorios com fins lucrativos é estimulada, e “mercados segmentados/dualistas”, baseados na distinção muito acentuada entre habitação sem fins lucrativos e mercado. [nota: a situação portuguesa é, neste contexto, marcada pela fragmentação]

20. Sugestões de debate, pistas de intervenção Duas ideias recorrentes: A importância da atenção à especificidade dos contextos, a necessidade de mais conhecimento específico sobre o contexto e sobre as experiências em curso: • As aspirações das pessoas e das famílias, o significado da sua relação com a casa; • A situação do parque habitacional público; • O “conceito” de arrendamento social (de “direito à habitação”) e a construção das políticas orientadas para o arrendamento

21. Sugestões de debate, pistas de intervenção Duas ideias recorrentes: A importância da diversidade de instrumentos de intervenção: não há, necessariamente, uma separação simples/absoluta entre arrendamento social, arrendamento privado e propriedade; as experiências porventura mais inovadoras situam-se precisamente nas relações entre estes “sectores”.