LEGISLACION Y EJERCICIO PROFESIONAL DE LA INGENIERIA

1. LEGISLACION Y EJERCICIO PROFESIONAL DE LA INGENIERIA VALUACION DE ESTABLECIMIENTOS INDUSTRIALES

2. VALUACIONES TECNICAS 1. Definiciones: - Valoración - Valor 2. Aplicaciones 3. Procedimiento de Valuación 4. Ejemplo Valuación Bienes Materiales e Inmateriales

3. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Valuación - Valoración: • Determinar el valor de una cosa en un cierto momento y con un objetivo determinado. Tiene consecuencias juridicas y fundamentos técnicos. • Arte de estimar en su justa medida monetaria el deseo ser propietario de bienes específicos para fines determinados • Valor (económico): Es la relación o proporción que se establece entre los bienes poseídos por distintas personas y que pueden se cambiados entre sí. Se define entre el comprador y vendedor teniendo en cuenta cada uno su conocimiento del objeto del cambio. Cuanto esta dispuesto a dar la sociedad. ( Ver definición de bienes Art. 2311 cc, Art. 2312 cc y Suc.)

4. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Valoracion Ordinaria: El valor se determina por acuerdo entre el comprador y vendedor de acuerdo a su conocimiento del objeto de cambio. • Valoración Oficial:se realiza por tasadores especialmente calificados pertenecientes a organismos e instituciones reconocidas oficialmente. ( Tribunales de Tasaciones, Juntas de valuaciones, Banco Nación, Banco Hipotecario, Peritos, Etc.) • Valoración Tecnológica o de Ingeniería: Es el arte de estimar el valor de bienes específicos que requieren un conocimiento y criterio profesional en materia de ingeniería (Instalaciones industriales, obras de ingeniería, maquinarias, Servicios públicos, etc.)

5. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Relación Coste-Valor: • Precio: Es la cantidad de dinero pagada por el comprador al vendedor de una propiedad o bien.Valor pecuniario en que se estima una cosa. • Coste:Es el precio pagado más todo otro gasto ocasionado al comprador por la adquisición de la cosa deseada. El coste no es necesariamente igual al valor del bien. • Valor: es una medida de la posibilidad de intercambio de bienes pertenecientes a distintas personas. Es único, objetivo, privativo del bien examinado, igual que sus características intrínsicas ( forma, dimensiones, etc.)

6. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Justo Valor: estimación del valor de una propiedad que pueda considerarse razonable para las partes interesadas. • Valor Venal o de Mercado: establecido en mercado público por las transacciones realizadas en forma voluntaria. • Valor de Reposición o Sustitución: lo que costaría reemplazar la propiedad o los servicios prestados por ella, por otra propiedad u otros servicios equiparables e igualmente satisfactorios en un momento determinado. • Valor en Acciones y Obligaciones: valor de mercado de empresas. Adquisición por títulos.

7. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Valor de expropiación:determinado como indemnización por el organismo que lo realiza, según la ley. • Valor o Monto Imponible o Atribuido: porcentaje de la valuación fiscal sobre el cual se aplican alícuotas impositivas. • Valor Comercial:Precio pagado por el comprador cerrando una operación, puede o no coincidir con el valor de mercado. • Valor Ganancial: Valor actual de las probables ganancias netas futuras.

8. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Valor Fiscal: Es el determinado por el estado generalmente sobre inmuebles, automotores y barcos para la aplicación de tasas impositivas. • Valor de Libros( o de inventario): El determinado en los libros contables • Valor residual: Valor del bien al final de su vida útil • Amortización: Pérdida del valor del bien desde el punto de vista contable, debido a causales físicas y funcionales.

9. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Depreciación: pérdida del valor de una cosa por uso y paso del tiempo • Valor actual: es el valor de una cosa en una fecha determinada • Valor Físico: Se denomina a la inversión material, el costo solamente no representa el valor de un bien. • Valor Funcional: Es el resultado de la utilidad de acuerdo al destino del bien. Deprecia o aprecia el costo. Lo material y lo funcional se complementan y ambas calidades están sujetas a una devaluación a través del tiempo.

10. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Otras Definiciones: • Propiedad Física: la parte de la empresa que existe materialmente (tierras, edificios, maquinarias, etc.). • Propiedad Inmaterial: parte de la empresa que no tiene existencia física (patentes, contratos, marcas, financiación).

11. VALUACIONES TECNICASDefiniciones • Valor de Reposición:estimación de lo que costaría reemplazar la propiedad por otra de similares características en el momento de realizarse la valuación • Costo de Origen: Corresponde al monto requerido para adquirir la cosa en su momento. Es un dato histórico y generalmente desconocido.

12. VALUACIONES TECNICASAplicaciones • Servicios Públicos: fijación de tarifas • Fusiones, escisiones y transferencias de sociedades • Constitucion de derechos reales sobre bienes. • Administración: valoración de propiedades de Personas físicas o jurídicas. • Imposición Fiscal: Impuestos Municipales, Provinciales y Nacionales “ad valorem”. • Venta, expropiación y sucesiones: en una venta, traspaso, o cambio de dueño de un negocio sirve para fijar las bases de la negociación. • Seguros • Emisiones de obligaciones y otras operaciones financieras.

13. VALUACIONES TECNICASProceso de Valuación Se debe conocer con qué objeto se realiza y en qué consiste la propiedad que se va a valorar - Las bases dependen del fin. 1. Determinación del objeto, de las partes interesadas, fecha y lugar de la valoración. 2. Descripción de la propiedad específica que se ha de valorar - Estudio de clasificaciones geográfica y funcional, FOT, FOS, mejoras incorporadas, Restricciones civiles y administrativas, inspecciones “in situ”, etc. 3. Tasación de todas las propiedades separadas, tangibles e intangibles. Es decir, terreno, edificio, maquinarias, instalaciones y bienes inmateriales. 4. Ponderación del valor de toda empresa o propiedad como conjunto funcional. Utilizar coeficientes. 5. Determinación del valor global final de la empresa o propiedad, ponderando cada evidencia en su justo y exacto peso

14. VALUACIONES TECNICASProceso de Valoración Trabajos Preliminares, Inventarios y Clasificación de Bienes. 1.Determinación de la propiedad a valorar - objetivo. 2. Examen preliminar de la empresa. Antecedentes y circunstancias que rodean la fundación de la empresa, su historia, periódicos financieros. Planificación de la valoración - Dividir la propiedad en adecuadas secciones. 3. Realizar inventario completo y determinación de los bienes. 4. Resumir inventario por secciones geográficas. Clasificar unidades similares por tipo, dimensión, edad, marca. Comprobar amortización de la empresa sobre los bienes. Hay que tener presente que no es posible enunciar leyes generales o normas específicas que se apliquen en cualquier caso a tratarse.

15. VALUACIONES TECNICASProceso de Valoración Estimación de la Vida Útil. Es el período de tiempo desde la construcción o fabricación hasta la fecha de caducidad cualquiera sea la causa. Se mide en años. (no hay que confundir la fecha de fabricación con la fecha de alta en el inventario) Retirada de los Bienes: separación del servicio útil. Puede ser: 1. Remoción Física. 2. Sin uso en su puesto. Causa: 1. Condiciones Físicas (accidentes, deterioro, etc.) 2. Circunstancias Funcionales (obsoletos, inadecuados) 3. Circunstancias Externas (fin uso, abandono empresa, imposición de la autoridad pública)

16. VALUACIONES TECNICASProceso de Valoración Curvas de Supervivencias de bienes físicos: Son métodos estadísticos para la determinacion de la vida útil: % Bienes que permanecen en servicio edades de 0 a su vida máxima. Areaderecha/%Retirado Esperanza+%Sup

17. VALUACIONES TECNICASProceso de Valoración Curvas de Supervivencias de instalaciones industriales: Representación Gráfica - Bienes en servicio (%) Vs Edad de serv. (años)

18. VALUACIONES TECNICASProceso de Valoración Depreciación: Métodos de Estimación: • Fondo de amortiguación - Fondo alimentado por pagos anuales de igual importe al fin de cada año. • Lineal: Edad/Vida útil • Cuadratica: Edad2/Vida útil2 • Intermedia (De Ross): DI =1/2(Edad2/Vida útil2 + Edad/Vida útil) • Estado de Conservación ( De Heidecke): C = Escala de 1 (nuevo) a 5 (Fin vida útil) • Ross - Heidecke: de tablas K = DI+(1-DI) * C

19. VALUACIONES TECNICASProceso de Valoración • Valuación de Bienes Inmateriales. • Contratos • Derecho de aguas, minerales, madera • Patentes y Modelos de utilidad: Valor actual de la parte del rendimiento anual atribuido a la patente. • Marcas y Designaciones: Valor proporcional del rendimiento anual • Fondo de comercio o “Good Will” Es el factor específico de un negocio que ha sabido labrarse un nombre, un puesto, una clientela y una red de relaciones corresponsales de toda clase, sin que tales elementos puedan materializarse.( Ver Ley 11867 de transferencia de establecimientos industriales y comerciales)

20. VALUACION DE BIENES INMATERIALES • Una forma de calculo del valor de bienes inmateriales, es la utilización de la formula del valor presente del interés compuesto, así: VF = VI (1+i) n de donde VI = VF / (1+i) n en un período de por lo menos cinco ejercicios económicos. • Donde: • VF= Valor Final • VI= Valor Inicial al comienzo del período considerado • n= Nº de períodos - años

21. VALUACIONES TECNICASProceso de Valoración • DISTINTOS METODOS: • Método analítico: se considera la renta media anual capitalizada deduciendo los gastos de mantenimiento, reparaciones impuestos, servicios, administración, etc. • Método comparativo: se compara el bien con otros análogos de los cuales conocemos el valor. • Método empírico: (o separativo) se utiliza cuando los bienes son muy particulares. • V actual = V reposición - Depreciación

22. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración • Valuación del Terreno, Edificio, Equipos y Good Will : • 1) Terreno: Ubicación: Florida (FCGB) - Pcia de Bs.As. • Dimensiones: Frente: 20 m Fondo: 50 m • 2) Edificio: Dos plantas - Losa 800m2 cubiertos. • Planta Baja: 380m2 Sector Productivo • Planta Alta: Depósito Mat.Primas 210m2 • Oficinas - Vestuarios - Cocina 170m2 • Terraza: 40m2 sin uso • 3) Equipos: Reactor Tipo A - Cantidad:2 - Capacidad: 1200 lts. • Reactor Tipo B - Cantidad:1 - Capacidad: 2000 lts. • Acero Inoxidable • Camisa acero Tipo Spry alimentada por agua servicio105ºC • Bomba de retorno agua camisa-usina, motoreductor y motor elevaciónTapa-Agitador

23. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración Valuación del Terreno, Edificio, Equipos y Good Will : 4) Fondo de comercio: ESTADO DE RESULTADOS DE LA EMPRESA 19981999200020012002 Ingresos por Ventas (1) 23.100 30.620,50 38.280,12 47.850,15 59.810,44 Costos Variables (2) (1,375) (1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94) Margen de Contribución 935 1,343.75 1,679.68 2,099.60 2,624.50 Costos Fijos (3) (495) (613.75) (762.19) (947.73) (1,179.67) Utilidad Antes de Impuestos 440 730 917.49 1,151.87 1,444.83 Impuestos (30%) (132) (219) (275.25) (345.56) (436.45) --- ---- ---- ----- ------ - - - - -- --- -- ---- -- --- --- --- --- - -- - Utilidad Después de Impuestos 308 511 642.24 806.31 1,011.38 Más Depreciación 20 20 20 20 20 UTILIDAD NETA3.2805.3106.620,248.260,3110.110,38

24. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración INFORMACION ADICIONAL: 1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años. 2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente año. 3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período. 4. La depreciación contable será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años. 5. La Tasa de interés del mercado es del 32% anual.

25. a/u=42/60=0.7 VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración • 1) Terreno:Valor Terreno= Sup x Valor unitario x Coef. ajuste • Valor Terreno= 1.000 m2 x 150 $/m2 x 1 • Valor Terreno =$ 150.000.- • 2) Edificio:Superficie Cubierta = 800m2. • Calidad Construcción: Standard • Vida Util: 60 años • Antigüedad: 42 años • Estado Conservación: Tipo 3 (Reparaciones Sencillas) • Valor Reposición Unitario: 1.000 $/ m2 (obra) • Valor residual= 5% Valor Reposición= 50 $/ m2

26. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración 2) Edificio: de Tabla Coef.de Depreciación de Heidecke k= 66.83% Depreciación=(Vr-Vres) x k /100=(1.000-50)0.6683 = 634.90 $/m2 Valor Actual= (V.rep. - Depreciación).Sup= (1.000-634.90).800 Valor Actual= $292.080.-

27. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración 3) Equipos: Amort= (Vrep-Vres) Vida Util V.A.T.= S(Vrep-Amort x Ant) 100-C 100 C: Estado de conservación- Lo estima el Ingeniero

28. Ejemplo de Valoración • 4) Fondo de Comercio: • Para el cálculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto considerando el flujo de caja proyectado en un perído determinado , así: VF = VI (1+i) n de donde VI = VF / (1+i) n • 3.280 5.310 6.620,24 8.260,31 10.110,38 • ------- + ---------+ --------- + ---------- + --------- = $13.650,72 • (1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5 • VF= Valor Final • VI= Valor Inicial al comienzo del período considerado • n= Nº de períodos - años

29. Ejemplo de Valoración • El valor total de la empresa esta dado por: • VT= VTerr + Vedif +Vequip +VFc • V TOTAL= $ 150.000 + $ 292.080 + $ 36.532 + • $ 13.650 • V TOTAL = $ 479.977.-

30. VALUACIONES TECNICAS BIBLIOGRAFIA * Ingeniería y Derecho Tomo II - Casella y Faro * Ingeniería de Valuación - Masston y Agg * Valuación de Instalaciones Industriales - Marston y Winfrey * Manuales de Tasaciones - Ing. Guerrero, Ing. Chandías, Tribunal de Tasaciones de la Nación, Banco Hipotecario, INTI.