PENGHITUNGAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN Faktor-faktor yang berhubungan dengan perhitungan PBB

1. PENGHITUNGAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN • Faktor-faktor yang berhubungan dengan perhitungan PBB • terutang: • a. Tarif pajak adalah sebesar 0,5% • b. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) berdasarkan tabel dikeluarkan • oleh Dirjen Pajak. • c. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) ditetapkan 20% dan 40% (khusus • untuk perumahan dengan NJOP Rp 1 milyar atau lebih dari NJOP • d. Rumus menghitung PBB adalah • 20% • PBB = 0,5% x NJKP NJKP = atau x (NJOP – NJOPTKP) • 40%

2. 2. Dasar Pengenaan Pajak (DPP) PBB a. Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) b. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dari transaksi jual beli yg terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain sejenis, atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti. c. Nilai jual sebagai DPP PBB dikelompokkan menjadi dua, yaitu kelompok A dan kelompok B (Kepmenkeu No.523/KMK.04/98) d. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menkeu kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.

3. 3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) NJKP adalah nilai jual yg digunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu prosentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. Besarnya NJKP ditetapkan sebesar: a. Obyek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40% dari nilai Jual Obyek Pajak. b. Obyek pajak lainnya - 40% dari nilai NJOP apabila Rp 1 milyar atau lebih - 20% dari nilai NJOP apabila kurang dari Rp 1 milyar

4. 4. Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) a. NJOPTKP adalah batas minimal NJOP yang menurut UU tidak dikenakan pajak. b. NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12 juta untuk setiap obyek wp. c. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota ditetapkan Kakanwil Ditjen Pajak atas nama Menkeu berdasarkan pendapat pemda setempat. d. Apabila seseorang wp memiliki beberapa obyek pajak maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu obyek pajak yang mempunyai nilai jual paling besar, sedangkan obyek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi dengan NJOPTKP.

5. 5. Penilaian obyek PBB a. Pendekatan penilaian 1) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara membandingkan antara obyek pajak yang sejenis dengan obyek lain yang telah diketahui harga pasarnya. 2) Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan. b, Pendekatan Biaya (Cost approach) 1) Pendekatan biaya adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru sejenis dikurangi dengan penyusutannya. 2) Umumnya pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

6. c. Pendekatan Pendapatan (Income approach) 1) Pendekatan pendapatan adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari obyek pajak ybs. 2) Biasanya pendekatan pendapatan diterapkan untuk obyek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dll 3) Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

7. b.Cara penilaian 1) Penilaian Massal (massal Appraissal) - NJOP dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT) - NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan ((DBKB) - Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (computer Assisted Valuation) 2) Penilaian Individual ( Individual Appraissal) - Obyek pajak bumi yang nilainya di atas Rp.3.200.000 M2 -Obyek pajak bangunan yang nilainya diatas Rp 1.366.000n M2 - Obyek pajak yang nilai jualnya Rp 500 juta atau lebih -Obyek pajak tertentu seperti rumah mewah, SPBU, jalan tol, lapangan golf, obyek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan dan pertamba bangan