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Aspetti di natura tecnica. Corso per Amministratore di Condominio. Le categorie edilizie. manutenzione ordinaria:
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Aspetti di natura tecnica Corso per Amministratore di Condominio
Le categorie edilizie manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
Le categorie edilizie restauro e risanamento conservativo: gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
Le categorie edilizie ristrutturazione edilizia: gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
La manutenzione ordinaria In ambito condominiale un intervento manutentivo è ordinario se previsto, ricorrente e/o ciclico, realizzabile con fondi già stanziati nel bilancio, esiguo, conservativo, rientrante, in generale, nell’ambito dell’ordinaria amministrazione. In seconda convocazione: • costituzione 1/3 condomini + 1/3 valore • approvazione a maggioranza degli intervenuti + 1/3 valore Analoghe maggioranze per manutenzione straordinaria di piccola entità
La manutenzione straordinaria Le altre tipologie di intervento sono da considerarsi straordinarie se non innovazioni. Caratteristiche comuni di tali interventi: • non sono previsti dal bilancio preventivo; • sono molto onerosi; • eccedono l’ordinaria amministrazione. In seconda convocazione: • costituzione 1/3 condomini + 1/2 millesimi • approvazione a maggioranza qualificata (maggioranza assoluta dei millesimi e maggioranza degli intervenuti)
Le innovazioni Il codice civile non fornisce una chiara definizione di innovazione, ma questa può essere desunta da quanto statuito dalla giurisprudenza in materia. Costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria.
Le innovazioni Le innovazioni determinano l’introduzione o eliminazione di parti comuni, servizi od impianti o modificano l’uso e la destinazione d’uso di parti comuni. Incidono sugli interessi concorrenti dei condomini. Diversamente le modificazioni mirano soltanto a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare gli interessi concorrenti dei condomini. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento di un condomino
Le innovazioni Le innovazioni richiedono per l’approvazione la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 del valore dell’edificio. Il Codice stabilisce che qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa
Le innovazioni Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. I condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Fino alla riforma erano innovazioni, ad esempio, l’istituzione del servizio di portierato, l’istallazione di un impianto ascensore, l’istallazione di un’antenna centralizzata, etc.
Le innovazioni speciali Barriere architettoniche: (art.78 del D.P.R. 380/2001) Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi, sono approvate dall'assemblea del condominio con le maggioranze semplici (maggioranza degli intervenuti + 1/3 del valore). Nel caso il condominio rifiuti o non assuma, entro tre mesi, le deliberazioni, i portatori di handicap, possono installare, a proprie spese, servo scala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, per rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori ed autorimesse
Le innovazioni speciali Parcheggi pertinenziali: (L.122/89) Le deliberazioni che hanno per oggetto la realizzazione, nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, di parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari sono approvate, salvo che si tratti di proprietà non condominiale, dalla assemblea del condominio con maggioranza semplice. La giurisprudenza in alcuni casi ha equiparato l’ uso a tal fine di cortili e spazi aperti sempre che non determinino degrado del decoro architettonico o gravi limitazioni a danno di alcuni condomini
Le innovazioni speciali Antenne satellitari centralizzate: (L.66/2001) al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite le opere di installazione di nuovi impianti di ricezione satellitare sono innovazioni necessarie. Le deliberazioni sono approvate con maggioranza semplice e tutti debbono partecipare alle spese. Ciò non varrebbe per le antenne terrestri.
Le innovazioni speciali Contenimento consumi energetici: (L.10/1991 e D.lgs. 311/2006 come modificato dalla L.69/2009) Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabile solare ed eolica, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea (non maggioranza numerica ma solo millesimale).
Le innovazioni speciali dopo la riforma I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
Le innovazioni speciali dopo la riforma (deliberazione con 1136 2° comma) le opere e gli interventi previsti per • eliminare le barriere architettoniche; • il contenimento del consumo energetico degli edifici • per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio; • per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
Le innovazioni speciali dopo la riforma (deliberazione con 1136 2° comma) le opere e gli interventi previsti per • l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Il nuovo art. 1122 bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio
Il nuovo art. 1122 bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. non occorre alcuna deliberazione!
Il nuovo art. 1122 bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 del valore dell’edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
Il nuovo art. 1122 bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Inoltre l'assemblea, sempre con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, può provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Infine può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
Il nuovo art. 1122 ter (nuova innovazione speciale) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136. (maggioranza assoluta dei millesimi e maggioranza degli intervenuti)
Novità in materia di opere di manut. straordinaria L'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendoobbligatoriamenteun fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Novità in materia di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente L'assemblea con la maggioranza del 2° comma del 1136 (maggioranza assoluta dei millesimi e maggioranza degli intervenuti) può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Competenza in materia Le regioni esercitano la potestà legislativa concorrente in materia di edilizia ed urbanistica nel rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale. (D.P.R. 380/2001 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) I comuni nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa disciplinano l’attività edilizia
I titoli abilitativi Attività edilizia libera: (nessun titolo) • gli interventi di manutenzione ordinaria; (gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti) • gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le altre norme in materia di antisismica, sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, efficienza energetica e del codice dei beni culturali e del paesaggio
I titoli abilitativi Attività edilizia libera: (previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori - CIL / a) • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro novanta giorni; • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; • i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A; • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. • le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa
I titoli abilitativi Attività edilizia libera: (previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori trasmettendo all’amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo- CIL / b) • gli interventi di manutenzione straordinaria ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
CIL a sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione
CIL a Diritti di segreteria, per il Comune di Napoli pari ad 80,00 euro
