PRAVO NEPREMIČNIN odločitve sodišč

1. PRAVO NEPREMIČNINodločitve sodišč Dida VOLK

2. teme • Pogodbena razmerja (prodajna pogodba) • Hipoteka (obstoj, v stečajnem postopku, poplačilo hipotekarnega upnika) • Najemna razmerja • Nepravdni postopki (razdelitev nepremičnine med solastniki, določitev meje) • Prisilna prodaja nepremičnin v izvršilnem postopku

3. POGODBENA RAZMERJA • Pravice kupcev v izvršbi, stečajnem postopku • Z.K. dovolilo • Predpogodba • Pisna oblika • Prodajna pogodba (pisna oblika, stvarne napake)

4. Razdrta prodaja – kupec v izvršbi Bivša zakonca, izmed katerih je eden, ob soglasju drugega, prodal skupno stanovanje, ki je bilo obremenjeno z zastavno pravico za posojilo,ki ga je najel eden izmed njiju za skupne potrebe, stanovanje pa je bilo potem prodano na dražbi v izvršilnem postopku in vzeto kupcu,morata vrniti slednjemu prejeto kupnino, ker je takšna pogodba po zakonu razdrta.

5. Pravice kupca v izvršbi S trenutkom, ko je kupec v skladu s pravili ZIZ postal lastnik sporne nepremičnine, je lastninska pravica prejšnjih lastnikov v skladu s 45. členom ZTLR prenehala.

6. Overitev podpisa na pogodbi • Pridobitni način za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla je po določbi 33. člena ZTLR vpis v zemljiško knjigo. Toženca sta skušala onemogočiti vpis v zemljiško knjigo z neutemeljenim odklanjanjem overitve svojih podpisov na sporni pogodbi in torej nista izpolnila svoje zakonske in pogodbene obveznosti.

7. Pridobitev lastninske pravice • Ker je bilo ugotovljeno, da sta stranki sklenili veljavno kupoprodajno pogodbo (vsi njeni elementi so bili zapisani, z izjemo dogovora o kupnini, ki pa je bil realiziran v smislu 73. člena ZOR), je toženec dolžan izročiti tožnikoma kot kupcema prodano nepremičnino tako, da bosta na njej pridobila lastninsko pravico, to pa je s sodbenim izrekom naložena izdaja zemljiškoknjižne listine.

8. Z.K. dovolilo-razdrtje pogodbe • Neizdaja za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine ne predstavlja neizpolnitve le neznatnega dela prodajalčeve obveznosti. Če prodajalec ni omogočil prenosa lastninske pravice na kupljeni nepremičnini, je kupcu onemogočil razpolaganje s kupljeno nepremičnino, prav razpolaganje pa je ena od temeljnih upravičenj lastninske pravice. Zato je v takem primeru materialnopravno zmotna uporaba 131. člena ZOR o nemožnosti razdrtja pogodbe zaradi neizpolnitve neznatnega dela obveznosti.

9. Položaj kupca v steč. postopku • Pogodba, ki jo sklene stečajni upravitelj z najugodnejšim ponudnikom (peti odstavek 154. člena ZPPSL) je izvedbeni akt rezultata dražbe, ki nadomešča domik v nepremičninski dražbi, izvedeni v izvršilnem postopku. To pomeni, da je kupec v stečajnem postopku na dražbi prodane nepremičnine postal njen lastnik originarno. Zato morebitni lastnik na prisilni javni dražbi prodane nepremičnine proti njenemu kupcu najkasneje od vpisa lastninske pravice nanj v zemljiški knjigi, tudi z lastninsko tožbo ne more več uspeti.

10. predpogodba • Predpogodba (ki vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe) veže obe stranki, vendar ne v nedogled. Če stranki sami ne določita roka, v katerem morata skleniti pogodbo, pride v poštev zakoniti šestmesečni rok, ki teče od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena. Rok je prekluziven, po njegovem izteku ni več mogoče zahtevati sklenitve glavne pogodbe.

11. Predpogodba-zmota • Če je bodoči kupec ob sklepanju predpogodbe v zmoti glede bistvene lastnosti predmeta bodoče glavne pogodbe, lahko svoje upravičenje uveljavlja tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba ga ne veže, podobno kot ga ne veže v primeru spremenjenih okoliščin. Zato mu ni treba vložiti tožbe za razveljavitev predpogodbe.

12. Pisna oblika • Ara je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena stranka izroči drugi stranki zaradi utrditve svoje obveznosti. Za veljavnost are je značilno, da je odvisna od temeljne pogodbe. Če temeljna obveznost ni veljavna, tudi ara ni veljavna. Ker sta sodišči ugotovili, da osnutek kupoprodajne predpogodbe med prvotoženo stranko in tožnikom (brez številke in brez datuma)pogodbeni stranki nista podpisali, sta pravilno uporabili določilo prvega odstavka 70. člena ZOR, po katerem pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, s tem pa tudi akcesorni dogovor o ari ne.

13. Stvarne napake • Ugotovljeno je, da ima stavba take gradbene napake, da ni varna in je zato predvidena njena sanacija. Takšno stanje ne ustreza pričakovanjem tožnice kot kupovalke. Zato kupljeno stanovanje nima molče dogovorjenih lastnosti (tretja točka 479. člena ZOR) in je torej obremenjeno s stvarno napako.

14. Pravne napake • Za obstoj pravne napake zadošča, da zato, ker prodajalec ni bil lastnik stvari, ni bil dosežen učinek sklenjene prodajne pogodbe in izročitve stvari, to je kupčeva pridobitev lastninske pravice. Katera tretja oseba je pravi lastnik sporne stvari pa je za razmerje med pravdnima (pogodbenima) strankama nepomembno.

15. HIPOTEKA • Obstoj hipoteke • Nepremičnina, ki ni vpisana v Z.K. • Ločitveni upnik v stečajnem postopku • Skupno premoženje zakoncev • Zastavitelj - porok

16. Obseg hipoteke Dejstvo, da se zastavna pravica razteza na vse nepremičnine vložne številke, pomeni, da se razteza tudi na vse tiste dele, ki nastanejo kasneje z gradnjo, prezidavo, dozidavo, torej tudi na zemljišču pozneje zgrajene stavbe.

17. Nepremičnina ni vpisana v Z.K. • Domnevna možnost vknjižbe lastninske pravice dolžnice na (etažnem) stanovanju, to je nepremičnini dolžnice, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, ni zadržek za zavarovanje na taki nepremičnini, na podlagi določila 254. člena ZIZ.

18. Predznamba – nevpisana nepremičinina • Določbe 254. člena ZIZ ne izključujejo uporabe 252. člena ZIZ, ki določa, da se zavarovanje bodoče in pogojne terjatve na nepremičnini opravi s predznambo zastavne pravice. Vendar pa v notarskem zapisu, ki ga je upnik priložil predlogu za izvršbo, stranki nista določili, kako bo upnik opravičil predznambo in rok, v katerem bo to storil (1. odst. 252. člena ZIZ). Na podlagi tako pomanjkljivega notarskega zapisa, pa sodišče predlaganega zavarovanja pogojne terjatve ne more dovoliti.

19. Zavarovanje bodoče in pogojne terjatve • Zavarovanje bodoče in pogojne denarne terjatve upnika z zastavno pravico na dolžnikovi nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, po ZIZ ni dovoljeno.

20. Rubež – vknjižba hipoteke • Ker predmetni notarski zapis nima soglasja upnika in dolžnika, da se terjatev zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini, je to ovira za vknjižbo zastavne pravice. Rubež ima pomen vknjižbe zastavne pravice, zaradi česar vknjižba zastavne pravice ni potrebna in je upniku že zagotovljeno učinkovito varstvo tudi zoper tretje osebe.

21. Popis stanovanja - rubež • S popisom dolžnikovega stanovanja, ki ni bilo vpisano v zemljiški knjigi, je upnica pridobila zastavno pravico na tej nepremičnini. Popis stanovanja je imel učinek pridobitve zastavne pravice, čeprav ni bil opravljen na terenu, saj je bila nepremičnina dovolj zanesljivo identificirana, publicitetni učinek pa je bil dosežen z zaznambo popisa na izvirniku pogodbe. Ker je pritožnik zastavno pravico na istem stanovanju pridobil pozneje, je upnica pred njim pridobila tudi poplačilno pravico.

22. Hipoteka - terjatev Za nastanek zastavne pravice ni potreben le vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 64. člena ZTLR), temveč tudi nastanek terjatve (prvi odstavek 63. člena ZTLR). S sklenitvijo "Pogodbe o posojilu št..." terjatev tožeče stranke ni nastala, ker tožeča stranka toženi stranki ni izročila denarja.

23. Obseg vpisa v z.k. Po določbi 3. odst. 13. čl. Zakona o zemljiški knjigi (Ur.l. RS št. 33/95 - ZZK) se terjatev, ki je zavarovana s hipoteko, vpiše tako, da se označi s številom denarnih enot, na katere se glasi v skladu z veljavnimi predpisi. Po določbi 4. odst. istega člena se v primeru dogovorjenih obresti vpiše tudi višina obrestne mere. Pravila terjajo opis zavarovane terjatve z opredelitvijo pravnega razmerja, iz katerega zavarovana terjatev izvira, njeno višino in roke zapadlosti.

24. Hipoteka pri cesiji Po določilu prvega odst. 437. člena ZOR se prenese hipoteka pri cesiji na prevzemnika avtomatično, saj je ta stvarna pravica vezana na zastavljeno nepremičnino in je z vpisom v zemljiško knjigo tudi nastala (prvi odstavek 64. člena ZTLR). Tedaj ni potrebno za prehod hipoteke od cedenta na cesionarja, da je cesija vpisana v zemljiško knjigo.

25. Drugačno stališče Hipoteka, kot stvarna pravica s sklenitvijo cesijske pogodbe ne presegata po zakonu samem na cesionarja. Stranki cesijske pogodbe morata prenos hipoteke na cesionarja dogovoriti, dogovor pa je potrebno še zemljiškoknjižno izvesti. Šele z njegovo zemljiškoknjižno izvedbo postane cesionar imetnik hipoteke, s tem pa tudi upravičenec do ločenega poplačila terjatve na podlagi hipoteke.

26. Poplačilo hipotekarnega upnika Za realizacijo zastavne pravice na nepremičnini ni potrebna predhodna izvršba nasproti osebnemu dolžniku. Ko dolg zapade, ima hipotekarni upnik pravico zahtevati poravnavo iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Obveznost hipotekarnih dolžnikov, ki niso hkrati osebni dolžniki, ni subsidiarna.

27. Maksimalna hipoteka Maksimalna hipoteka se vpisuje z določenim najvišjim zneskom, ki predstavlja zgornjo mejo, do katere hipoteka še nudi realno jamstvo. Pri vpisu maksimalne hipoteke se namreč ne navajajo posamezne vrednostno določene terjatve, ki so nastale ali bodo nastale, ampak se stvarno zavarovanje omeji z navedbo najvišjega (maksimalnega) zneska.

28. Obseg hipoteke Sporazum o ustanovitvi hipoteke na tujem zemljišču - zemljišču, ki je pred sklenitvijo sporazuma po zakonu postalo last RS, je ničen. Čeprav ima sporazum po členu 251.c ZIP moč sodne poravnave, RS ne zavezuje, ker ni stranke sporazuma.

29. Hipoteka – skupno premoženje Zavarovanja terjatve na celotni nepremičnini, ki predstavlja skupno premoženje, ni mogoče dovoliti za terjatev do enega solastnika skupnega premoženja. Prav tako pa ga že pojmovno ni mogoče dovoliti na nedoločenem deležu dolžnice na skupnem premoženju.

30. 2.del Upnik, ki želi doseči izvršbo oz. zavarovanje na deležu enega od zakoncev, lahko ravna po določbi 1. odstavka 57. člena ZZZDR. Po omenjeni določbi lahko na podlagi pravnomočne sodbe zahteva, da sodišče določi delež dolžnika na skupnem premoženju in šele nato zahteva izvršbo na ta delež.

31. Skupno premoženje zakoncev • Tožeča stranka priznava, da je v zemljiški knjigi navedeno, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi kupoprodajne pogodbe njen mož, in da sama ni vpisana v zemljiški knjigi, zato mora nositi riziko, da ni poskrbela za svoj vpis v zemljiško knjigo in da ni reagirala ob vpisu hipoteke tožene stranke.

32. 2. del • Čeprav velja domneva, da v primeru, da kak podatek ni vpisan v zemljiško knjigo, tretje osebe za nevpisani podatek ne vejo, pa ta domneva ni neizpodbitna. Toda tožeča stranka ni dokazovala in ni dokazala slabe vere tožene stranke. Samo dejstvo, da je profesionalna organizacija (banka), pa ji ne daje pravice oziroma dolžnosti, da se spušča v ugotavljanje osebnih podatkov posojilojemalcev, da torej ugotavlja njihov zakonski stan in se vtikuje v druga osebna razmerja ter zakonce obravnava drugače od tistih oseb, ki niso poročene.

33. Enako stališče Če bi tožnica poskrbela za njen zemljiškoknjižni vpis, bi bila zaradi publicitetnega učinka vpisa varovana. S svojo neaktivnostjo se je tožnica sama izpostavila nevarnosti, da bo kdo v zaupanju v podatke zemljiške knjige pridobil kakšno pravico na skupni nepremičnini.

34. Drugačno stališče – Ustavna odl. Up-128/03 z dne 27.1.2005 • Pri skupnem premoženju gre za originaren način pridobitve lastninske pravice • Zato pridobi zakonec lastninsko pravico na neoddeljenem delu skupnega premoženja ne glede na vpis v zemljiško knjigo • V konkretnem primeru je izvršbo na nepremičnino predlagal (navadni) upnik, ne hipotekarni, ki se na z.k. stanje in dobro vero ne more sklicevati

35. Zastavna pogodba - poroštvo Z zastavno pogodbo se dolžnik ali kdo tretji zaveže nasproti zastavnemu upniku, da mu bo omogočil poplačilo iz zastavljene stvari, če upnikova terjatev ob zapadlosti ne bi bila plačana. Gre torej za to, da zastavitelj za plačilo svojega ali tujega dolga da upniku stvarno jamstvo, za razliko od poroštva, kjer gre za osebno jamstvo.

36. Dolžnost zastavitelja Hipotekarni dolžnik (zastavitelj), ki ni obenem osebni dolžnik, s sklenitvijo pogodbe o hipoteki ne postane avtomatično dolžnik iz obligacijskega razmerja. Njegova obveznost je (le), da dopusti izvršbo v zastavljeno nepremičnino. Res se te obveznosti lahko razbremeni tako, da plača zapadlo zavarovano terjatev. A to je pravica hipotekarnega dolžnika, ki ni obenem osebni dolžnik, ne pa njegova dolžnost

37. Položaj zastavitelja Tožeča stranka, ki je zastavila svojo nepremičnino za dolg tožene stranke, ni porok v smislu 997. člena ZOR, temveč zastavitelj, ni solidarni dolžnik (IV. odstavek 1004. člena ZOR), ampak subsidiarni in še to le do višine zastavljene stvari. Šele če dolžnik ob zapadlosti ne plača dolga, lahko upnik s hipotekarno tožbo zahteva poplačilo iz zastavljene stvari.

38. NAJEMNA RAZMERJA • Najemna pogodba (pisnost, posebni dogovori) • Prenehanje najemnega razmerja (sporazumno, krivdno)

39. Pisnost najemne pogodbe 12. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih določa pisnost pogodbe o najemu poslovnih prostorov. Ker spada najemnina med glavne določbe najemne pogodbe, velja predpis o obličnosti pogodb tudi za njene spremembe, nanašajoče se na plačevanje najemnine.

40. Sprememba najemne pogodbe Po 1. odstavku 133. člena ZOR lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, zahteva razvezo pogodbe. Ne more pa ta stranka zahtevati (sodno izsiliti) spremembe, v tem sporu torej znižanja najemnine. Druga stranka sicer lahko ponudi spremembo pogodbe (4. odstavek 133. člena), ni pa tega dolžna storiti.

41. Pobot najemnine z vlaganji Dogovora o poračunavanju najemnine z vlaganji v poslovni prostor tožena stranka ni dokazala.

42. Kršitev najemne pogodbe Dogovori o odkupu poslovnih prostorov niso pravno odločilna okoliščina, ki bi sama po sebi povzročila prenehanje plačevanja najemnine. O prenehanju te obveznosti bi se stranki morali posebej dogovoriti, saj takšen dogovor predstavlja poseg v veljavno najemno pogodbo. Spremenili pa bi to pogodbo lahko le pisno.

43. Sporazumno prenehanje Dejstvo, da je tožnik brez pripomb prevzel ključe izpraznjenega poslovnega prostora, je sodišče druge stopnje v povezavi z "odpovedjo" najemnega razmerja s strani tožene stranke, ki ga je tožnik prejel 31.3.1992, z njim pa bil nesporno seznanjen po telefonu še pred prevzemom ključev, drugače ovrednotilo kot sodišče prve stopnje.

44. Sporazumno prenehanje-obličnost Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja pa posebna obličnost ni predpisana. Sodišče druge stopnje zato ni kršilo materialnega prava, ko je presojalo, ali je najemno razmerje lahko prenehalo s konkludentnimi ravnanji pravdnih (pogodbenih) strank.

45. Domneva sporazumnega prenehanja Ker je bilo ugotovljeno, da je tožnik prostovoljno izpraznil poslovni prostor, je najemno razmerje sporazumno prenehalo.

46. Domneva podaljšanja najemne pogodbe Če bi tožnik želel uveljaviti domnevo iz 27. člena ZPSPP, bi tudi po mnenju revizijskega sodišča moral ukrepati takoj oziroma najpozneje potem, ko je sprejel ključe od nasprotne stranke. Ukrepati tako, da bi se skliceval na 27. člen ZPSPP in od tožene stranke zahteval plačilo najemnine za vtoževano obdobje.

47. Uporaba brez najemne pogodbe V denacionalizacijskem postopku v last in posest vrnjene poslovne prostore uporablja tožena stranka brez najemne pogodbe ali drugega pravnega naslova. Tožeča stranka, kot lastnik tako utemeljeno zahteva izročitev stvari, to je praznih poslovnih prostorov.

48. Potrebna popravila Najemojemalec se loti popravil najetega lokala samo v primeru, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok. Ker najemojemalec ni tako ravnal ter se je spornih popravil lotil sam, ne more v času trajanja najemnega razmerja zahtevati od najemodajalca povračilo stroškov za popravilo.

49. Odpoved - redna Po določilu prvega odstavka 24. člena zakona o denacionalizaciji (ZDen) vrnitev denacionaliziranih stvari praviloma ne vpliva na obstoječa odplačna najemna, zakupna in njim podobna razmerja. Če pa so bila ta razmerja dogovorjena za dobo več kot 10 let, trajajo lahko največ 10 let od dneva pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji (drugi odstavek citiranega člena).

50. Najemna pogodba za določen čas Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Torej ni potrebna odpoved.Najemna pogodba, ki je bila sklenjena ali obnovljena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Pri tem ima vročitev tožbe najemniku značaj sodne odpovedi.Rok enega meseca iz 2. odstavka 27. člena ZPSPP je zakonski rok, ki ni podaljšljiv.