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Mercado Hipotecario

Mercado Hipotecario. Miguel Ángel Martín Mato. TEMARIO. Principales tendencias del sector hipotecario limeño en los últimos años. Crisis Financiera e Hipotecaria. Resumen de las mejores prácticas internacionales: Caso Mexicano El mercado hipotecario en España, medidas aplicadas y tendencias.

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Presentation Transcript

  1. Mercado Hipotecario Miguel Ángel Martín Mato

  2. TEMARIO Principales tendencias del sector hipotecario limeño en los últimos años. Crisis Financiera e Hipotecaria. Resumen de las mejores prácticas internacionales: Caso Mexicano El mercado hipotecario en España, medidas aplicadas y tendencias.

  3. Tendencias del Sector Hipotecario Limeño en los últimos años • La Demanda en el Sector Hipotecario en Lima Metropolitana: Las tres cuartas partes de las ventas se destinaron a los sectores de mayores ingresos (A, AB y B) Factores que dinamizaron la demanda: • Mejor entorno económico • Mayor generación de empleo formal • Condiciones de financiamiento más atractivas

  4. Demanda de Viviendas en Lima Metropolitana • Dinámica del Mercado: • Déficit poblacional • Tendencias poblacionales • Penetración del Financiamiento Hipotecario • Fundamentos macroeconómicos sólidos

  5. Tendencias del Sector Hipotecario Limeño en los últimos años • La Oferta en el Sector Hipotecario en Lima Metropolitana: Debido a que la Oferta se concentra en los sectores A, AB y B; esta busca revertirse a los sectores C y D Factores que volatilizaron la Oferta: • Escasez de terrenos para la construcción de viviendas • Tendencia al alza de los precios de los materiales de construcción • Volatilidad en la tasa de interés de los préstamos hipotecarios

  6. Oferta de Viviendas en Lima Metropolitana El descenso de la oferta en 1er trimestre del 2010 se debió a un aumento en el precio de los materiales de construcción.

  7. Oferta de Viviendas en Lima Metropolitana • La reducción de las tasas de interés de préstamos hipotecarios a partir de Set-09 son resultado de: • Competencia más agresiva en el otorgamiento de los préstamos hipotecarios . • Descenso en las tasas referenciales.

  8. Tendencias del Sector Hipotecario Limeño en los últimos años • Indicadores El Mercado Hipotecario puede representarse a través de los siguientes indicadores • Precio de venta/Ingreso por alquiler anual (PER). Representa cuántos años se tendría que alquilar la propiedad para recuperar el valor del inmueble. • Índice del precio de venta/Índice del costo de construcción. Indica la evolución conjunta de las dos variables. • Índice trimestral de los precios de venta en soles constantes y en dólares corrientes por metro cuadrado. Los precios trimestrales se han venido recuperando desde el tercer trimestre del 2006.

  9. Precio de venta/Ingreso por alquiler anual

  10. Precio de venta/Ingreso por alquiler anual De acuerdo a la clasificación Global Property Guide, los precios promedios de los departamentos se encuentran en el intervalo de precios normales (12.5 – 25.0). Mientras más pequeño es el ratio, menor es el tiempo en recuperar mi inversión.

  11. Índice del precio de venta/Índice del costo de construcción El incremento de los precios de la venta produjo el aumento del Ratio. La tendencia decreciente previa es resultado del aumento constante de los precios de construcción

  12. Índice del precio de venta/Índice del costo de construcción El aumento del Costo de Construcción ha tenido una tendencia constante mientras que el Costo Total de la Vivienda ha aumentado debido a que incluye el Costo del Terreno

  13. Índice trimestral de los precios de venta en soles constantes y en dólares corrientes por metro cuadrado

  14. Índice trimestral de los precios de venta en soles constantes y en dólares corrientes por metro cuadrado

  15. Crisis Financiera e Hipotecaria • Origen de la Crisis Financiera Internacional • Malas prácticas hipotecarias subprime en USA • Complejidad de los Instrumentos Derivados • Desarrollo de la Crisis • Expansión del virus subprime • La generación de las restricciones de liquidez y crédito • Medidas para revertir la Crisis • Programa de Rescate del Tesoro Americano • Programa de Rescate de la Fed

  16. Origen de la Crisis Financiera Internacional • Malas prácticas: • Relajamiento de los estándares al segmento subprime • Refinanciación de la hipoteca • Ejecución de la hipoteca (el activo subía de valor) • Los precios disminuyen debido a las primeras pérdidas del sector subprime: La crisis se inició en junio de 2007 (dificultades en BearnStearns)

  17. Origen de la Crisis Financiera Internacional • Complejidad de los instrumentos derivados Los instrumentos fueron respaldados por hipotecas subprime(activos altamente riesgosos), sin embargo tuvieron alta calificación (AAA) Uno de los instrumentos derivados más conocidos es el CDO: • Respaldado por hipotecas, MBS u otros CDO • Orden de prelación en los pagos (de menos a más riesgoso) • Inversionistas institucionales los adquirieron o garantizaron

  18. Complejidad de los instrumentos derivados

  19. Complejidad de los instrumentos derivados

  20. Desarrollo de la Crisis La expansión del virus subprime Caída del precio de los inmuebles e incremento de los impagos Desvalorización de los CDO respaldados por activos hipotecarios y no hipotecarios Propagación de la desvalorización y reducción de la calificación de los CDO Inversionistas buscan deshacerse de sus títulos

  21. Desarrollo de la Crisis La generación de las restricciones de liquidez y de crédito La búsqueda de estas restricciones generó la crisis del mercado de instrumentos de corto plazo (papeles comerciales) Los bancos de inversión (emiten activos de corto plazo e invierten en activos de largo plazo) se quedan sin fuentes de financiamiento Dudas acerca de la solvencia de las instituciones originan crisis de liquidez Las operaciones interbancarias comienzan a suspenderse (el TED spread se eleva) Desaparición de la banca de inversión norteamericana Comienza el desapalancamiento de las instituciones financieras

  22. Desarrollo de la Crisis

  23. Desarrollo de la Crisis y el TED Spread

  24. Desarrollo de la Crisis • Medidas para revertir la crisis • La quiebra del Lehman Brother’s decidió la intervención de USA • Intentos fallidos de rescate: Principal aseguradora de activos AIG • Programa de Rescate del Tesoro Americano (TARP) • Objetivo. Adquirir activos tóxicos por un monto de hasta USD 700 mil millones • Práctica. Inyección de capital y fortalecimiento de garantías para emisión de deuda bancaria entre otros • Programa de Rescate de la Fed • Inyección de liquidez • Reducción de tasas de interés • Creación de nuevas facilidades de crédito • Conformación de una Cámara de Compensación para la Industria de Credit Default Swap (CDS): Evitará posiciones tan apalancadas

  25. Programa de Rescate del Tesoro Hasta el 9 de Enero del 2008, el aporte de capital no fue lo suficientemente grande para hacer frente a las pérdidas crediticias

  26. Programa de Rescate de la Fed

  27. Programa de Rescate de la Fed Las mayores inyecciones de liquidez y el financiamiento de la compra de papeles comerciales originó que los activos de la Fed se elevarán por más de un USD 1 billón.

  28. Mejores prácticas internacionales: Caso Mexicano Aumento de la disponibilidad de recursos Infonavit reforzará acciones en toda la cadena productiva de la vivienda Fovissste mantendrá sus metas para el 2010 La SHF promoverá nuevos esquemas de financiamiento Conavi acelerará la ejecución del presupuesto

  29. Aumento de Recursos • Apoyo de la Banca de Desarrollo • El aumento de recursos estará condicionado a una estructura demográfica adecuada, a la formación de hogares y a un rezago habitacional • Apoyo de los Intermediarios Privados • Aportarán más del 40% del financiamiento de las hipotecas • A partir del 2010, el financiamiento otorgado por los intermediarios privados tuvo un ritmo de entre el 15% al 20% • Ampliación en gama de productos y adaptación a las características de los acreditados • Aumento en la variedad de esquemas de financiamiento • Productos destinados a remodelación y ampliación de viviendas

  30. Instituto del Fondo Nacional de Vivienda (Infonavit) Infonavit mantendrá su programa de financiamiento a través del apoyo a los constructores así como a través del acercamiento a los acreditados potenciales

  31. Instituto del Fondo Nacional de Vivienda (Infonavit) • Busca satisfacer el déficit de vivienda • 67% en el caso de trabajadores que ganan hasta 4 salarios mínimos • 39% en el caso de trabajadores que ganan más de 4 salarios mínimos • Refuerza el programa Cartas Garantía • Emitir Cartas para proyectos con plazos de hasta 18 meses • Informar al Intermediario Financiero acerca de la demanda potencial • Informar y educar a los acreditados potenciales en temas financieros • Fomenta la participación de los gobiernos estatales • Amplía la información disponible de la oferta • La oferta de vivienda se encontrará registrada en el Registro Único de Vivienda (RUV)

  32. Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) Fovissste continuará con su meta de colocar 100 mil créditos anuales. No obstante, si sigue a este ritmo, le tomará 23 años satisfacer toda la demanda potencial

  33. Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) Los créditos acumulados hasta el año 2010 es de 1.154 millones de créditos, mientras que se necesitó cerca de 250 mil millones de pesos para colocar los 100 mil créditos de ese año

  34. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) • Restablecer financiamiento a constructores Programas que ayudará na restaurar este canal de financiamiento: • Fondeo de proyectos que se quedaron inconclusos. Se operará a través de líneas de crédito con la condición de que el financiamiento tenga orden de prelación de pago • Fortalecer el esquema de garantías de SHF a los bancos. Se tiene como objetivo que el 80% de la línea de crédito se destinará a los créditos del Infonavit y el 20% a los de Fovissste. • Desarrollo de un producto estructurado a través de un fideicomiso. Consiste en empaquetar un conjunto de proyectos y se obtienen recursos para fondearlos vía un fideicomiso.

  35. Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) • El presupuesto de Conavi para el año 2010 fue de 5.3 mil millones de pesos, las acciones que impulsará son: • Ejercicio más expedito del presupuesto. Metas presupuestales por trimestres para cada entidad. • Triplicar su presupuesto para acciones de sustentabilidad. Se realizarán convenios con gobiernos estatales por un monto de 1,500 millones de pesos.

  36. Mercado Hipotecario en España El papel del sector vivienda en el ciclo económico Características del mercado hipotecario español Evolución del sector vivienda

  37. El Papel del Sector Vivienda Español En ocasiones, la inversión en vivienda actúa como indicador adelantado del PBI

  38. El Papel del Sector Vivienda Español En el periodo 1998-2007, la inversión en vivienda aportó 0.5 puntos porcentuales (pp) al PBI. En el periodo 2007-2010, la contracción de la inversión en vivienda aportó -1 pp en la reducción del PBI.

  39. El Papel del Sector Vivienda Español En términos acumulados, en el periodo 1998-2007, la inversión en vivienda aportó 5 pp al crecimiento del PBI. Si tomamos el periodo 1998-2010, este aporte acumulado fue de tan solo 1 pp

  40. El Papel del Sector Vivienda Español Al igual que en el caso de España, la Inversión en Vivienda también disminuyó su participación en el PBI en el caso de las economías desarrolladas

  41. Características del Mercado Hipotecario Español 1. Retraso de la Oferta con respecto a la Demanda • Retraso de la Oferta se debe a: • Desarrollo previo del suelo • Planificación urbanística a mediano y largo plazo • Aprobación y ejecución de proyectos

  42. El stock de viviendas sin vender se ha concentrado en regiones, esto se debe a que en determinadas regiones la reducción de la demanda fue mayor que la reducción de la oferta

  43. Características del Mercado Hipotecario Español 2. Sobreoferta de Viviendas A pesar de que la oferta ha mostrado cierta flexibilidad a la baja, esta sigue siendo significativa por lo que sigue presionado los precios a la baja

  44. Características del Mercado Hipotecario Español 3. Corrección de los Precios Hasta fines del 2009, los precios reales sólo se han ajustado un 10% desde el máximo, esto es menos del ajuste observado en el ciclo de los 90s

  45. Características del Mercado Hipotecario Español 4. Accesibilidad a la Vivienda El ratio muestra el número de años de ingresos para pagar una vivienda sin financiación. Ahora se tarda menos años en adquirir una vivienda que cuando se estaba en el pico del ciclo.

  46. Evolución del Sector Vivienda Español 1. Disminución de la Inversión en Vivienda El ajuste de la inversión en vivienda ha sido muy significativo

  47. Evolución del Sector Vivienda Español 1. Disminución de la Inversión en Vivienda El subsector residencial es el que más se ha ajustado desde la crisis mientras que el subsector no residencial ha mostrado un pequeño aumento

  48. Evolución del Sector Vivienda Español 1. Disminución de la Inversión en Vivienda Sin embargo, el sector residencial es el que más había crecido durante la fase expansiva

  49. Evolución del Sector Vivienda Español 2. Disminución de los precios en Vivienda • Los precios de las viviendas iniciaron su desaceleración en 2005, pero solo comenzaron a observarse descensos en sus niveles en 2008. • Para el III trimestre del 2010 el ajuste fue de: • -10% para el precio de las viviendas nuevas • -22% para el precio de las viviendas de segunda mano

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