Konferencija „Daugiabučių namų administravimas ir priežiūra: aktualūs klausimai“

1. Konferencija „Daugiabučių namų administravimas ir priežiūra: aktualūs klausimai“ Pranešėjas dr. Vytautas Jonaitis Statybos ir būsto departamento vyr. specialistas 2008 m. lapkričio 18 d.

2. Pagal Civilinį kodeksą butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga Detaliau bendrojo naudojimo objektus apibrėžia Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas Praktikoje dažnai kyla problemų dėl atskirų pastato konstrukcijų ar fasado elementų, inžinerinės įrangos teisinio statuso, jų naudojimo, patalpų savininkų santykio su jais Valdymo ir priežiūros objektai

3. Valdymo ir priežiūros objektai • Dažniausiai kyla problemų dėl : • Balkonų nuosavybės ir atsakomybės už jų priežiūrą • Centralizuotos šildymo sistemos elementų nuosavybės ir jų pertvarkymo • Liftų naudojimo ir priežiūros

4. Valdymo ir priežiūros objektai • Pagal Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą • Balkonų laikančiosios konstrukcijos kaip fasado elementai, priskirtinos bendrojo naudojimo konstrukcijoms ir už jų priežiūrą atsako atsako namo administratorius • Šilumos mazgai ir paskirstymo tinklai (vamzdynai), šildymo radiatoriai, karšto vandens ruošimo įrenginiai priskirtini bendrajai inžinerinei įrangai ir jų pertvarkymas negalimas be namo valdytojo (administratoriaus) sutikimo ir bendraturčių pritarimo • Liftas yra namo bendrojo naudojimo objektas, priklausantis visiems patalpų savininkams ir už jo priežiūrą ir jos organizavimą taip pat atsakingas namo valdytojas Pagal galiojančius teisės aktus mokesčio už naudojimąsi liftu nemoka pirmo ir antro aukštų gyventojai, jei liftas šiuose aukštuose nestoja

5. Patalpų savininkų interesas ir prievolė • Kadangi daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai nuosavybės teisės prasme yra antraeiliai daiktai pagrindinio nuosavybės objekto (buto) atžvilgiu, šių daiktų nuosavybės jausmas yra priblėsęs • Nežiūrint to, kad Civilinis kodeksas nustato prievolę butų savininkams tinkamai valdyti ir prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus steigiant bendriją arba sudarant jungtinės veiklos sutartį (JVS), šią prievolę jie vykdo vangiai • Pagal turimus duomenis bendrijos ar JVS subjektai šiuo metu valdo apie 30 proc. daugiabučių namų. Prieš 5 metus valdė apie proc. • Daugiabučių namų valdyme dominuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirti administratoriai

6. Pastatų valdymo ir priežiūros tikslai • Skirtini šie pastatų valdymo ir priežiūros tikslai: • Nuosavybės valdymo prasme – nuosavybės išsaugojimas ir jos naudojimo pagal tikslinę paskirtį užtikrinimas • Pastatų ūkio valdymo prasme – užtikrinti pastato ir jo inžinerinių sistemų techninę priežiūrą ir eksploatavimą, savalaikį remontą ar rekonstrukciją • Pirmojo tikslo prasme pabrėžtina administratorių pareiga vykdyti savo funkcijas atsižvelgiant į visų naudos gavėjų interesus, veikti nešališkai ir vienodai gerbti ir saugoti visų jų teises • Praktikoje administratoriai labiau rūpinasi antrojo tikslo įgyvendinimu, kurio uždavinius apibrėžia normatyviniai techniniai dokumentai ir yra tam tikra viešoji kontrolė

7. Valdymo ir priežiūros uždaviniai • Nustatyti tinkamus santykius su patalpų savininkais, sudaryti sąlygas jiems dalyvauti priimant svarbius sprendimus, susijusius su nuosavybės valdymu ir galimybę gauti informaciją apie bendrojo naudojimo objektų naudojimo, priežiūros ar remonto priemonių įgyvendinimą • Kaupti ir analizuoti techninę ir ekonominę informaciją apie bendrojo naudojimo objektų savybes ir jų būklę, planuoti priemones ir lėšas jiems atnaujinti ar modernizuoti • Užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą ir eksploatavimą, savalaikį ir kokybišką jų remontą ar kitokį tvarkymą • Brangstant energijai ypač aktualu efektyviai valdyti namo energinį ūkį. Būtina vykdyti palyginamąją energijos suvartojimo analizę ir planuoti priemones energijos sąnaudoms mažinti

8. Esminiai trūkumai daugiabučių namų administratorių veiklojePagal Aplinkos ministerijos užsakymu atliktą namų ūkio tyrimą (2008 m. rugsėjis) • Nepateikiama aiški informacija apie atliktus darbus, jų kaštus ir lėšų panaudojimą • Nepateikiama išankstinė informacija apie planuojamus atlikti remonto darbus ir jų būtinumą • Skaidrumo stoka perkant statybos, remonto rangos darbus ar sudarant šių darbų sąmatas • Žema personalo kvalifikacija ir darbo kultūra

9. Esminiai trūkumai daugiabučių namų administratorių veikloje • Netinkamai atliekamas namų periodinės techninės apžiūros ir diagnozuojama bendrojo naudojimo objektų būklė • Techninės apžiūros aktuose nenurodomi būklės vertinimo kriterijai ir nepateikiamas defektų aprašas. Apsiribojama lakoniška ir abstrakčia išvada, kad būklė „gera“ arba „bloga“, reikia remonto ar ne • Siekiant tiksliau diagnozuoti objekto būklę labai retai atliekami inžineriniai statybiniai tyrimai • Neanalizuojama atskirų namo konstrukcijų, inžinerinės įrangos elementų gyvavimo trukmė lyginant ją su normatyvine ir šiuo pagrindu neplanuojamas savalaikis jų remontas ar keitimas • Svarbu savininkus iš anksto supažindinti apie būtinąsias priemones tinkamai namo būklei palaikyti, jų įgyvendinimo sąlygas ir planus. • Siekiant rezultato, būtinas atviras, ilgalaikis ir atkaklus dialogas tarp administratoriaus ir gyventojų

10. Prielaidos administravimo ir priežiūros kokybei gerinti • Svarbu užtikrinti ekonomiškai pagrįstą administravimo ir techninės priežiūros paslaugų bei remonto darbų finansavimą, subalansuotą poreikių ir galimybių aspektais (šiuo klausimu bus atskiras pranešimas) • Administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių įmonių veikloje sustiprinti remonto darbų techninę priežiūrą ir kitas kokybės valdymo priemones, sudaryti sąlygas personalo kvalifikacijos kėlimui, tobulinti jo atrankos metodus • Sustiprinti administravimo ir priežiūros paslaugų viešąją kontrolę. Ypač svarbus vaidmuo šiuo klausimu tenka savivaldybėms • Šiuo metu savivaldybės jau vykdo pastatų naudojimo priežiūrą pagal statybos įstatymą • Pagal Vietos savivaldos įstatymą joms pavesta butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų, administratorių veiklos kontrolė • Būtų tikslinga papildyti Administracinių teisės pažeidimų kodeksą, nustatant baudas už netinkamą pastatų administravimo ir priežiūros vykdymą