ATELIER INTERNATIONAL SUR LE THEME

1. Pays Intervenant ATELIER INTERNATIONAL SUR LE THEME TOGO «PROBLEMATIQUE FONCIERE ET AMENAGEMENT DES QUARTIERS PERIPHERIQUES DANS LES VILLES AFRICAINES» Module d’intervention AMENAGEMENT DES QUARTIERS PERIPHERIQUES ET ENJEUX FONCIERS Intitulé de la présentation «LE LOGEMENT ET LA QUESTION FONCIERE EN ZONES PERI-URBAINE DE LOME ET D’ATAKPAME» Intervenant Monsieur Pisaani KARMA (DST) Mairie de Lomé Monsieur Adjonou KASSEGNE – Maire Atakpamé DU 17 AU 21 NOVEMBRE 2008 A BAMAKO (MALI)

2. SESSION DE FORMATION :« PROBLEMATIQUE FONCIERE ET AMENAGEMENT DES QUARTIERS PERIPHERIQUES DANS LES VILLES AFRICAINES » MODULE 3: AMENAGEMENT DES QUARTIERS PERIPHERIQUES ET ENJEUX FONCIERS « LE LOGEMENT ET LA QUESTION FONCIERE EN ZONES PERI-URBAINE DE LOME ET D’ATAKPAME» Par: Monsieur Pisaani KARMA Direction des Services Techniques De la Mairie de Lomé Monsieur Adjonou KASSEGNE Maire de la Ville d’Atakpamé

3. I. INTRODUCTION

4. Le foncier s’est imposé de tout temps comme base de toute activité rurale et urbaine. Il apparaît même comme un repère social et la préoccupation de chaque individu est d’avoir son « chez » dans toutes les couches sociales. C’est dans la poursuite de cet objectif qu’on observe aujourd’hui dans les villes togolaises particulièrement à Lomé et à Atapamé une mauvaise organisation dans le domaine du logement.

5. Ceci se manifeste par des problèmes foncier, du logement, d’assainissement, d’eau potable, de santé,… surtout dans la périphérie de la ville de Lomé. • Le présent exposé s’articule autour des points suivants: 1- le régime foncier au Togo, 2- le logement et le foncier dans les zones péri-urbaines de Lomé 3- les stratégies et les recommandations 4- …les zones péri-urbaines d’Atakpamé

6. DECOUPAGE DE LA COMMUNE DE LOME EN 5 ARRONDISSEMENTS

7. PRESENTATION DE LA VILLE DE LOME

8. II LE REGIME FONCIER AU TOGO

9. Plusieurs décrets et lois sur le foncier peuvent être considérés comme textes majeurs sur le régime foncier au TOGO. Il s’agit : - du Décret Foncier du 24 Juillet 1906 portant organisation du régime foncier dans les colonies et territoires relevant du Gouvernement général de l’AOF - du Décret du 15 Août 1934 instituant au Togo un mode de constatation des droits fonciers indigènes analogue à celui en vigueur dans les colonies de l’AOF -du Décret N° 45 – 2026 du 1er Septembre 1945 réglementant au Togo l’expropriation pour cause d ‘utilité publique

10. L’espace rural est dans sa quasi-totalité régi au Togo par le droit coutumier en vertu duquel les terrains ruraux, support des activités champêtres, appartiennent à une collectivité donnée. Avec la très rapide extension des villes ( exemple Lomé) beaucoup de villages naguère situés à de dizaine de kilomètres de la ville, se retrouvent aujourd’hui aux portes de celle-ci, quand ils ne sont pas déjà engloutis ou phagocytés par elle.

11. -de la Loi N° 60 - 26 du 5 Août 1960 relative à la protection de la propriété foncière -du Décret N° 67- 228 du 24 Octobre1967 relatif à l’urbanisme et au permis de construire dans les agglomérations Ces textes dont la plupart datent de l’époque coloniale sont aujourd’hui caduques dans leur globalité et nécessitent un sérieux toilettage et une réelle actualisation.

12. la colonisation allemande du droit de propriété coutumière sur les espaces fonciers identifiés par des collectivités comme leur appartenant, se retrouve de fait démuni face au stock foncier en milieux habités. Le Togo ayant adopté le principe de «  La terre appartient au premier occupant » l’Etat ne dispose pas d’une véritable politique foncière et d’aménagement du territoire pour organiser le marché foncier et l’occupation des sols dans les centres urbains et surtout ruraux.

13. II 1 LES DROIS REGISSANT LE REGIME FONCIER L'accès à la terre en milieu urbain est d'autant plus impératif au Togo que le statut de locataire est peu valorisant à telle enseigne que chaque travailleur, selon ses revenus, se doit de trouver en centre-ville, en péri-urbain ou en lointaine banlieue un lot où il construira sur une plus ou moins longue période ce que l'on appelle fièrement ici son "chez".

14. La complexité du système foncier en vigueur s'explique avant tout par la juxtaposition de deux droits, coutumier et moderne, et dans une certaine mesure l'inadéquation entre la croissance urbaine et l'application des règlements d'urbanisme.

15. II 2 LE REGIME FONCIER TOGOLAIS • Le droit coutumier D'une manière générale, le terrain rural sera régi par le droit coutumier qui reconnaît la propriété collective aux groupes de familles ou clans. Lors de la mutation des terrains ruraux en espaces péri-urbains ce droit coutumier de propriété sera validé par une procédure de droit moderne permettant aux propriétaires de mener à terme une procédure de lotissement y compris la vente légale des lots.

16. Le droit moderne Le droit moderne quant à lui arrivera avec le contact des européens à la fin du siècle dernier, ces deux droits se situe au niveau du Certificat Administratif imposé aux propriétaires traditionnels avant l'obtention d'un extrait de lotissement approuvé.

17. La mutation foncière au Togo

18. La mutation foncière du terrain rural au lotissement approuvé s’opère selon les filières officielle et clandestine. La filière officielle qui devrait, d’une part, assurer le développement harmonieux et rationnel des villes et d’autre part, sécuriser les transactions foncières, est de plus en plus délaissée au profit de la filière clandestine à cause de sa procédure jugée trop longue et onéreuse

19. Propriétaire terrien géomètre privé agréé Géomètre privé agréé Levé de la propriété et signature des plans DLAF Contrôle de la situation du terrain par rapport aux domaines classés DCNC Contrôle du calcul de coordonnées Visa du Directeur

20. Chef de canton Signature du droit de propriété par le Chef et ses notables sur présentation du plan visé par la DLAF et la DCNC. Préfecture Signature du droit de propriété par les limitrophes et le Préfet (légalisation) Tribunal Légalisation de signature du Préfet ou du Maire

21. Préfecture Délivrance du « Certificat Administratif » après enquête publique Propriétaire terrien Retrait du certificat administratif et constitution du dossier de demande d’extrait de lotissement DGUH Délivrance de l’extrait du plan du lotissement approuvé au propriétaire

22. Géomètre privé agrée Bornage des parcelles conformément à l’extrait de la DGUH DGUH Contrôle du plan d’exécution et visa du Directeur général après avis favorable. DCNC Contrôle du lotissement sur le terrain et signature du Directeur après avis favorable

23. Propriétaire terrien Retrait du plan d’exécution approuvé à la DGUH et à la DCNC, puis vente des  lots .

24. TITRES DE PROPRITE Il existe deux sortes de titre de propriété au TOGO : - Le registre foncier indigène qui est la matérialisation par écrit du droit coutumier. C’est un titre provisoire car le titulaire peut en être dépossédé par jugement. - Le titre foncier par immatriculation qui s’obtient après une publication et le bornage contradictoire. Ce titre est définitif et inattaquable. IL complète et confirme le titre indigène.

25. L’obtention de titre de propriété nécessite l’établissement préalable de certains actes indispensables suivant les cas (acquisition par voie héritage; par voie d’achat; par voie de donation; par voie de succession ou legs.)

27. III- LE LOGEMENT ET LE FONCIER DANS LES ZONES PERI-URBAINES DE LOME

28. Les problèmes du logements du à l’extension rapide du foncier Apres cet aperçu rapide sur la gestion du foncier et de l’obtention de titre de propriété d’un terrain qui est le même dans l’urbain que dans le rural, nous allons parler des conséquences surtout dans les zones péri-urbaines sur le logement. L’absence ou le retard de l’intervention de l’administration de l’urbanisme qui souvent n’a pas les moyens requis suffisants pour intervenir efficacement dans la conception des plans d’urbanisme de détail, fait que les collectivités sollicitent les géomètres pour des lotissements .

29. Foncier: • Double voir triple vente d’un même terrain • Manque de titre de propriété, des fois il n’existe même pas de plan visé par le géomètre • Morcellement des réserves administratives d’où manques d’espace pour les équipements publics. • Construction dans des zones interdites…. • Equipements publics et infrastructures - Les voies sont tracées au fur et à mesure l’occupation des sols se font par des constructions. - manque d’assainissement, gestion des déchets solides

30. - manque de réseau d’eau potables - manque de réseau électrique - manque de réseau téléphonique - manque d’équipements d’école publique - manque d’équipements de santé publique - manque d’équipements marchandes

35. III- LES STRATEGIES ET LES RECOMMANDATIONS

36. Volet I - Stratégie de Réorganisation du Secteur Foncier

37. 1) Mise en place d’un cadre juridique et institutionnel cohérent pour le secteur • Renforcer et déconcentrer la DGUH et la DCNC en mettant à la disposition de ces services des moyens adéquats en vue du renforcement de leurs capacités d’intervention ; • Prendre des dispositions pour la mise en application effective de la loi n°98-006 relative à la Décentralisation  • Créer une structure d’aménagement de terrain à bâtir principalement en faveur des moyens et faibles revenus.

38. 2) Mise en place d' outils de planification fiables de l’espace: • Décentraliser l’élaboration des documents d’urbanisme (Schéma Directeur, Plan d’Urbanisme de Détail, Lotissement … ) ; • Régulariser les lotissements de fait dans les zones entièrement ou partiellement habitées

39. 3) Mise en place des règles et procédures adéquates sur le Foncier, l’Urbanisme, et la Construction. Alléger et simplifier les procédures d’accès à la propriété foncière en impliquant très fortement les autorités traditionnelles et d’autres personnes ressources dont les femmes; Mettre en place un code d’urbanisme et de construction adapté aux réalités pratiques du pays; Mettre en place un véritable code foncier en s’appuyant sur les us et coutumes.

40. 4) Organisation et gestion de l’information dans le secteur Mettre en place un système d’informations foncières efficaces en vue de garantir et sécuriser toute opération de transaction foncière ; Elaborer des documents d’urbanisme fiables (Schéma Directeur, Plan d’ Urbanisme de Détail, Lotissement… ).

41. Volet II ) Stratégie d’ Amélioration du Parc Foncier

42. 1) Production des terrains constructibles à coût réduit • Développer l’ initiative privée d’aménagement et de production de terrains à bâtir en vue de mettre sur le marché foncier des terrains viabilisés pour tous les standings ; • Créer une structure d’aménagement de terrain à bâtir principalement en faveur des moyens et faibles revenus ; • Mettre en place un mécanisme d’incitation à la mise en valeur de terrains non bâtis ou insuffisamment bâtis (Lot ou Réserve Administrative ) dans les périmètres urbains

43. 2) Gestion foncière et domaniale • Confier les réserves administratives programmées dans tout nouveau lotissement à la population concernée en vue de l’implantation et de la gestion des infrastructures socio- collectives prévues ; • Programmer sur les réserves administratives existantes dans les anciens lotissements, mais non encore affectées, des équipements socio-collectifs d’accompagnement nécessaires, en impliquant très fortement la population concernée sans oublier les femmes;

44. Prendre des dispositions pour dédommager ou recaser dans les mêmes conditions que sur le site antérieur toute victime pour cause d’utilité publique. Cette opération doit se faire dorénavant sans toucher aux réserves administratives qui sont prévues pour recevoir principalement des infrastructures socio-collectives ;

45. Prendre des dispositions pour interdire formellement toutes opérations de cession de réserves administratives où de réserves foncières domaniales à des individus ; Prendre des dispositions pour dédommager les populations des zones expropriées pour cause d’utilité publique (Port, Université, Lomé II,…)

46. Pour y parvenir, il faut: rendre opérationnelle la loi portant décentralisation mettre en place des structures d'application des résolutions issues des états généraux sur le foncier contenant en leur sein les représentants des 3 entités: Etat, Collectivités Locales et Société Civile faire divulguer à grande échelle les résultats des Etats Généraux sur le Foncier, dans les différentes langues locales et tenir la population informée de l'évolution des actions pour le bien de tous

47. 3) Gestion et Entretien des Infrastructures mises en place Mettre en place dans toute opération de parcelles assainies un minimum de viabilisation avant l’occupation de la zone par la population; Préciser dans les cahiers de charges les conditions dans lesquelles tout équipement (infrastructure comme superstructure) implanté dans tout nouveau lotissement sera entretenu et géré.

48. Volet III) Stratégie d'amélioration de la communication pour un changement de comportement et une mobilisation communautaire en matière de logement et d'environnement

49. 1) Mise en place d'un mécanisme de communication et de mobilisation communautaire autour de la SNL et de l'environnement sensibiliser toutes les couches de la population togolaise aux responsabilités individuelles et collectives qui leur incombent en matière de gestion de l'environnement et d'amélioration des conditions socio-sanitaires assurer une participation active de toutes les couches de la population à la conception, à la mise en œuvre et à la gestion d'infrastructures socio-collectives appuyer et stimuler auprès de toutes les couches de la population des initiatives d'amélioration des conditions de vie

50. 2) Implication de la population, principalement des femmes dans la gestion des infrastructures socio-collectives et de l'environnement des quartiers - associer les femmes aux réflexions sur l'amélioration des conditions de l'habitat principalement locatif - confier aux autorités traditionnelles, le recensement des emplacements réservés à la réalisation d'infrastructures socio-collectives dans leurs quartiers, en collaboration avec la DGUH, la DCNC, le Service d'Hygiène et d'Assainissement et les collectivités locales