Nghiên cứu khoa học 2009

Nghiêncứukhoahọc 2009 Đề tài: Quy trình và một số phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. GVHD: TS.Lê Tự Tiến SVTH : Đàm Văn Tài

Lờinóiđầu Cùngvớixuhướnghộinhậpkinhtếquốctế, lĩnhvựcđịnhgiátàisảnnóichung, địnhgiábấtđộngsảnnóiriêngpháttriểnrấtmạnhmẽ. Địnhgiálàmộtphầnkhôngthểthiếutrongrấtnhiềulĩnhvực: Đầutưdựán, chothuênhàđất, cổphầnhóadoanhnghiệp, sàngiaodịchBấtđộngsản... Sựpháttriểncủalĩnhvựcđịnhgiábấtđộngsảnthểhiệnthông qua việchìnhthànhcácHiệphội, trungtâmđàotạothẩmđịnhgiá: TEGAVA, AVA,AVO...

Mạng các sàn giao dịch BĐS

Mộtsốhìnhảnhmuabán BĐS

Phạm vi – Mục đích – Mục tiêu của đề tài nghiên cứu Phạm vi đề tài nghiên cứu: Quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản (nhà cửa, đất đai). Mục tiêu: • Làm rõ các khái niệm về BĐS và Thẩm định giá. • Chỉ ra quy trình và một số phương pháp thẩm định giá BĐS. • Khắc phục một số nhược điểm của các phương pháp. Mục đích: Giúp thẩm định viên có một kiến thức căn bản về quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản.

Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Ví dụ minh họa Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ Bất động sản (BĐS):Là các tài sản không di dời được. Bao gồm: nhà cửa, đất đai, tài sản gắn liền với đất đai... Đặc điểm BĐS • Cố định về vị trí • Tính bền vững • Tính khan hiếm • Tính khác biệt • Tính ảnh hưởng lẫn nhau • Có giá trị lớn

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ Nói tóm lại TĐG là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá (TĐG): • "TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ“- GS W.Seabrooke -Viện đại học Portmouth. • "TĐG là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG“- GĐ Marketing của AVO Fred Peter Marrone. • "TĐG là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế“-Theo Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002.

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 5nguyên tắc trong TĐG • Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. • Nguyên tắc thay thế • Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai • Nguyên tắc đóng góp • Nguyên tắc cung cầu

Mộtsốkháiniệmcầnthiết Chi phí: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Thu nhập: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. Giá trị: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định. Giá cả:số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định.

Mộtsốkháiniệmcầnthiết Vốn hóa thu nhập:là quá trình chuyển đổi thu nhập thành giá trị tài sản. Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi 1 năm hoạt động / tổng giá trị tài sản. Tuổi đời công trình • Tuổi đời kinh tế: số năm công trình làm gia tăng giá trị cho toàn bộ BĐS. • Tuổi đời thực tế: số năm từ khi công trình hoàn thành đến thời điểm TĐG. • Tuổi đời hiệu quả: số năm tài sản sử dụng phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng.

Quytrìnhthẩm định giá BĐS-----------------------------------------------------------

B1: Xácđịnhvấnđề Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng.Là căn cứ để TĐV lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.

B2: Lậpkếhoạch Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau: +/ Đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá. +/ Các tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá. +/ Các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được. +/ Chương trình, thời biểu công tác +/ Đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.

B3: Thu thậpthông tin Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm: • Thông tin về tài sản mục tiêu. • Căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh. • Các văn bản pháp lý. Chú ý: Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.

B4: Phântíchthông tin Phântíchtàiliệu • Nhậndiệnvàđánhgiácácyếutố thịtrườngảnhhưởngđếngiátrịcủa tàisảnđịnhgiá. • Nhậnrõnhữngđặctrưngvàtiêu chuẩnchủyếucủatàisản. • Lựa chọn vàđưaracáctiêuchuẩnđểthựchiệncácphươngphápvàkỹthuậtđiềuchỉnh, so sánh. Ướctínhgiátrị • Cácphântíchlàcăncứđểthẩmđịnhviênxácđịnhphươngphápđịnhgiánàolàchính, phươngphápđịnhgiánàocótínhchấtbổ sung hoặcthamchiếu. • Đểlựachọnđượcphươngphápdựavàothuộctínhcủatàisản, kỹnăngsửdụngcácdữliệuthịtrường, mụcđíchvànguyêntắcđịnhgiá.

B5: Chuẩnbịbáocáo Bảođảmtruyềnđạtkếtquảvàcáckếtluậnđịnhgiámộtcáchcóhiệuquảđốivớingườisửdụngthông tin, tránhsựhiểulầmcóthểxảyra. Chú ý: Bảnbáocáođịnhgiáphảiđượctrìnhbàymộtcáchrõràng, đầyđủ, logic, cóhệthốngvềcácgiảthiết, sốliệu, cácphântích, kếtquảvàkếtluận.

B6: Báocáođịnhgiá • Yêu cầu đối với báo cáo định giá • Sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá. • Rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.

B6: Báocáođịnhgiá Nội dung báo cáo định giá gồm: • Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá. • Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý… • Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được. • Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng. • Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá. • Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận. • Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. • Khẳng định ngày định giá có hiệu lực. • Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính. • Mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin.

Một số phương pháp định giá BĐS

Định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS với các BĐS tương tự đã được bán. Nhà A Nhà B Nhà cần định giá Nhà C

Ưuđiểm: • Làphươngphápđịnhgiáítgặpkhókhănvềmặtkỹthuật, chỉdựavàosựhiệndiệncủacácgiaodịchthịtrường. • Thểhiệnsựđánhgiácủathịtrường, làcơsởvữngchắcđểkháchhàngvàcơquanquảnlýcôngnhận. • Thườngsửdụngphươngpháp so sánhtrựctiếpkếthợpvớicácphươngphápkhácđểđịnhgiá BĐS.

Nhượcđiểm: • Phảicógiaodịchvềcác BĐS tươngtựtrongcùngkhuvựcmớicóthểsửdụngđể so sánhđược. • Cácthông tin chứngcứmangtínhchấtlịchsử. • Đòihỏithẩmđịnhviênphảicónhiềukinhnghiệmvềkiếnthứcthịtrường.

Điều kiện áp dụng: • Thông tin phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, kiểm tra được. • Thị trường ổn định.

Phạm vi ápdụng: • Các BĐS cótínhđồngnhấtnhư: cácchungcư, cácdãynhàđượcxâydựngcùngmộtkiểu, cácngôinhàriêngbiệt. • Cácmảnhđấttrống.

Giá trị tạo ra trong tương lai Định giá bằng cách dựa vào giá trị (khoản thu nhập) mà tài sản nhà đất tạo ra trong tương lai.

Ưu điểm: • Tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. • Là phương pháp đơn giản. • Độ chính xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.

Nhược điểm: • Cần điều chỉnh nhiều mặt (tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...) • Có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. • Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán.

Điều kiện áp dụng • Định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Phạm áp dụng • Tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

Định giá bằng cách coi giá trị BĐS mục tiêu tương đương với chi phí để tạo ra một BĐS tương đương.

Ưu điểm: • Cho độ chính xác khá cao. • Để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai.

Nhược điểm: • Thẩm định viên phải được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật, khả năng phân tích chi tiết các loại chi phí. • Phụ thuộc yếu tố thị trường.

Điều kiện áp dụng • BĐS được phát triển, có tiềm năng quy hoạch lại. • Chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị BĐS. Phạm vi áp dụng • Định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt (nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy điện, .) • Xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. • Phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.

Công thức toán ứng dụng trong TĐG F P i % 0 1 2 3 ….. n F : giá trị tương lai P : giá trị hiện tại I : lãi suất n : số năm tính toán

Công thức toán ứng dụng trong TĐG F i % P 0 1 2 3 ….. n

Côngthứctoánứngdụngtrong TĐG F i % P Ai A1 0 1 2 3 ….. n

Côngthứctoánứngdụngtrong TĐG Tỷ lệ hao mòn công trình Vốn hóa trực tiếp Vốn hóa theo DCF đều Vốn hóa theo DCF không đều

Bảnggiáxâydựngmớinhà ở(Quyếtđịnhsố 40/2008/QĐ-UBND)

VídụPhươngpháp so sánh Định giá một thửa đất biết có 3 mảnh đất tương tự đã được định giá với các thông tin cho trong bảng sau.

VídụPhươngpháp so sánh

VídụPhươngpháp so sánh Chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định. Vậy đơn giá ước tính cho BĐS thẩm định là: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ

VídụPhươngphápđầutư

VídụPhươngphápđầutư 1. Tính thu nhập ròng hiện nay: 1.1. Doanh thu hiện nay 1.100.000đ/m2/tháng x 2.000 m2 x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ 1.2. Thuế GTGT 21.120.000.000đ x 10%/1,1=1.920.000.000 đ 1.3. Thu nhập trước thuế hàng năm là 21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ = 15.200.000.000đ 1.4. Thu nhập ròng hằng năm hiện nay: 15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ

VídụPhươngphápđầutư 2. Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay 2.1. Doanh thu ước tính: 21.120.000.000đ x (1-15%) = 24.288.000.000 đ 2.2. Chi phí ước tính (3.000.000.000 đ x 1.05) – (1.000.000.000 đ x 1,1) = 4.250.000.000 đ 2.3. Thuế GTGT ước tính 24.288.000.000 đ x 10%/1.1=2.208.000.000 đ 2.4. Thu nhập trước thuế thu nhập: 24.288.000.000 đ - 4.250.000.000 đ - 2.208.000.000 đ = 17.830.000.000 đ 2.5. Thu nhập ròng 17.830.000.000 đ x (1 - 0,28) = 12.837.600.000 đ

Nghiên cứu khoa học 2009