2012年中期经济运行情况分析报告

1. 山西三建房地产开发处 2012年中期经济运行情况分析报告 二○一二年九月二十八日

2. 房地产开发处在公司的正确领导下，与各基层单位紧紧围绕公司整体工作思路，扎实工作，1—9月份，较好地完成了公司房地产开发各项经济技术指标。 我对公司房地产开发情况汇报如下：

3. 一、 1—9月份公司房地产 经济运行情况 二、 房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务 三、 房地产开发 基本程序和成本构成 四、房地产开发 相关术语 目 录

4. （一） 2012年计划 一、 1—9月份公司房地产经济运行情况 2012年计划完成投资16500万元。 其中“山西三建写字楼”项目3520万元；“山西三建东区改造”项目6545万元；第十分公司联营开发的“屯留县顾车新村住宅楼”项目6324万元；平顺县“兴华食品厂”项目148万元；潞城市“潞城金城”项目263万元。

5. （二） 1—9月份完成情况 一、 1—9月份公司房地产经济运行情况 1—9月份共完成投资7429万元，完成计划投资额的45% 其中“山西三建写字楼”项目完成投资2853万元；“山西三建东区改造”项目2520万元；第十分公司联营开发的“屯留县顾车新村住宅楼”项目1645万元；平顺县“兴华食品厂”项目148万元；潞城市“潞城金城”项目263万元。

6. （三） 10—12月份工作安排 一、 1—9月份公司房地产经济运行情况 1、2012年前房地产开发项目核查： （1）十分公司玉阜小区项目 （2）三分公司襄垣田园小区项目 （3）安二分公司潞城学府街回迁楼项目 （4）十一分公司潞城金桥一期项目 对以上项目的实际完工、销售、办证、交税、售后服务情况进行检查。 2、督促各基层单位联营开发项目规范管理。

7. 房地产开发处（部门） 对全公司房地产开发管理服务 二、 房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务 1、公司房地产开发资质同施工资质一样,全公司共享。 2、各基层分公司在自营或联营房地产开发项目时，对开发项目从前期工作到售后服务实行全过程管理。 3、各开发项目要对公司上交利费。利费额度由公司核定（基层分公司同公司签订利费上交合同）。 4、各开发项目运行情况应以报表形式按时上报房地产开发处，由房地产开发处统一汇总、对外报表。

8. 房地产开发处（部门） 对全公司房地产开发管理服务 二、 房地产开发处（部门）对全公司房地产开发管理服务 5、商品房销售必须使用“山西省第三建筑工程公司商品房销售专用收据”，此收据由房地产开发处统一管理，以规避税收、售后风险。 分公司与公司签订开发项目上交利费合同→领第一本专用收据→交回第一本收据存根，按比例上交利费、税金（或提供完税发票）、质保金（公司设专用帐户保存），领第二本专用收据→质保期满质保金多退少补。

9. 销售 前期工作 施工 售后服务 三、 房地产开发基本程序 房地产开发的基本程序 选 址 立 项 开工建设 （投资变成产品） 售后服务 物业管理 销售 （商品变成资金） 取得土地 规划设计

10. 选 址 1.领取《建设工程规划许可证》 1.办理《建设用地规划许可证》 1.确定开发方案 2.项目位置选择 2.编制可行性研究报告 2.领取《国有土地使用证》 3.开工建设 2.领取《建设工程施工许可证》 1.市场条件判断 1.招标:寻找施工单位 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 销售 三、 房地产开发基本程序 3.办理立项批文 2.施工图设计 1.主体封顶办理《商品房销售许可证》 2.销售 3.售后服务

11. 建 设 用 地 规 划 许 可 证 商 品 房 预 售 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 三、 房地产开发基本程序 房地产开发程序可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五

12. 四、房地产开发相关术语 房地产开发相关术语 一、中国大陆现行土地制度 • 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； • 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。

13. 四、房地产开发相关术语 一、中国大陆现行土地制度 • 国有土地使用权出让 土地使用权(一定年限) 国 家 土地使用者 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。 • 国有土地使用权出让方式 • 国有土地使用权出让年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式

14. 四、房地产开发相关术语 二、相关专业术语 城市用地

15. 四、房地产开发相关术语 二、相关专业术语 建筑术语 • 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 • 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 • 道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 

16. 四、房地产开发相关术语 一、取得国有土地使用权

17. 四、房地产开发相关术语 二、国有土地使用权出让流程 (1) (2) (3) (4) (5) 公布出让计划 确定供地方式 编制、确定 出让方案 地价评估 确定出让底价 编制出让文件 发布出让公告 (6) (7) (8) (10) 申请及资格审查 招拍挂实施 签订出让合同 公布结果 核发《建设用地批准书》 交付土地 办理土地登记 (9) 招 标 拍 卖 挂 牌 协 议

18. 四、房地产开发相关术语 招 标 • 招标方式概念 指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。 • 招标流程 评标小组 出让人 投标人 出让人、投标人 确定中标人 确定标的及标底 投标 评标 开标 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

19. 四、房地产开发相关术语 拍 卖 • 拍卖方式概念 按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。 • 拍卖流程 　　（一）主持人点算竞买人；　　（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；　　（四）主持人报出起叫价；　　（五）竞买人举牌应价或者报价；　　（六）主持人确认该应价后继续竞价；　　（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；　　（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

20. 四、房地产开发相关术语 挂 牌 • 挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 • 挂牌流程 挂牌起始日 挂牌截止日 出让人 出让人 竞买人 出让人 确定竞得人 宗地信息挂牌公布 报价 更新挂牌价格 接受新报价 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；　　（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

21. 四、房地产开发相关术语 协 议 • 协议方式概念 指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划 拔 • 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。

22. 四、房地产开发相关术语 三、出让方式的适用范围

23. 四、房地产开发相关术语 四、招标、拍卖、挂牌的异同