Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?

1. Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? Hans Adriani 13 september 2010

2. introductie Hans Adriani Verbonden aan de Alliantie 15 jaar directeur/eigenaar VvE Metea Voormalig voorzitter Consen Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

3. De Alliantie 63.000 verhuurde woningen, 3e woningcorporatie van Nederland 700 medewerkers, Huuropbrengsten ca € 300 mln Geplande investeringen 2010-2014: € 680 mln Geplande uitgaven bestaand bezit 2010-2014: € 380 mln Actief in Amsterdam, Flevoland, Gooi en Vechtstreek en Eemvallei Focus: toegankelijkheid, vitale wijken, maatschappelijke huisvesting, duurzaamheid Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

4. De corporatiesector, feiten en fictie 30-7-2010: Geen sociale huurwoning te krijgen 13-8-2010: Corporaties hebben voldoende vet op de botten 24-8-2010: Minder woningbouw door corporaties 24-8-2010: Kabinet VVD-CDA-PVV: flinke ingrepen huursector 25-8-2010: Corporaties weer in het rood 30-8-2010: Bestuurders corporaties gaan er flink op vooruit 7-9-2010 : Corporaties laten huren fors stijgen Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

5. De corporatiesector, feiten en fictie NL:ca 7.000.000 woningen, waarvan ruim 3.000.000 huurwoningen Corporatiesector: ca 2.400.000 woningen Huurprijzen tot € 650,00/maand Investeringen per jaar ca € 11 mld Tot 1992 met overheidssubidie, sindsdien financieel op eigen benen Publiek gefund, privaat geëxploiteerd Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

6. De corporatiesector, feiten en fictie Financiële huishouding woningcorporaties: • Huuropbrengsten dekken beheer, onderhoud en rentelasten • Verkopen dekken investeringen in nieuwbouw en herstructurering • Sturing op kasstroom • Bouw sociale huurwoning: € 50.000 - € 70.000 onrendabel Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

7. De corporatiesector, feiten en fictie Onzekere tijden: • Vogelaarheffing • Vennootschapsbelasting • Europese richtlijn: 90% voor huishoudens < € 33.000 • Vermogenstoets vs kasstroomtoets • Lokale, regionale en landelijke politieke druk • Kapitaal afromen • Investeringen op peil houden • Maatschappelijk vastgoed ontwikkelen • Doorstroming op peil houden, bouwen voor de doelgroep • Co-financiering, leefbaarheid, welzijn, sociale stijging Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

8. Alle reden om te verkopen Corporaties hebben een groot vermogen, in stenen Met vermogen betaal je de aannemer niet, met cash wel Huuropbrengsten bieden geen ruimte om onrendabel te investeren Verkoop van woningen kan ruimte creëren op een te krappe woningmarkt, vooral voor (lage) middeninkomens Verkoop kan bijdragen aan een diverser woonmilieu in buurten en wijken Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

9. Politieke druk op verkoop Tommel, 1997: verkoop van huurwoningen mogelijk middel om vermogen beschikbaar te maken voor maatschappelijke investeringen Remkes, 2000: corporaties moeten in 10 jaar tijd 500.000 woningen verkopen aan zittende huurders Dekker, 2005: 450.000 extra corporatiewoningen in 10 jaar tijd bouwen, investeringen dekken uit verkoop Denkerstrio, FD 4-9-2010: 800.000 woningen verkopen om woningmarkt te redden Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

10. Verkoop, de werkelijkheid Corporaties hebben afgelopen jaren hun jaarlijkse verkoop opgeschroefd van 0,5% naar 1,0% van hun bezit Jaarlijks worden ca 24.000 corporatiewoningen verkocht Om dat te bereiken zijn ca 500.000 woningen aangewezen als verkoopwoning Voor zover dit appartementen zijn, ontstaat al bij eerste verkoop een VvE => gevolg: enorme groei aantal VvE’s Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

11. Corporaties en VvE’s: de dilemma’s Rollen: • Mede-eigenaar • Verhuurder/vertegenwoordiger van huurdersbelangen • Verkoper • Ontwikkelaar • Onderhoudsbedrijf • VvE-beheerder Belangen: • Zorg voor de huurders • Vastgoed en financiële sturing • Imago Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

12. Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

13. Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen 1. Corporaties verzorgen geen VvE-beheer • Vaak kleinere corporaties • Principiële keuze of na gefaalde eigen VvE-activiteit • Heldere scheiding tussen huurders en eigenaren • Zoeken wel bij voorkeur een vaste samenwerkingspartner • Vaste samenwerkingspartner kan commercieel bedrijf zijn, of andere woningcorporatie • Verwachten als groot eigenaar wel een specifieke behandeling (vooroverleg, afstemming afrekening servicekosten) Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

14. Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen 2. Corporaties integreren VvE-beheer in eigen organisatie • Kleine en grote corporaties • Uitgangspunt is dat processen overwegend vergelijkbaar zijn • Maximale sturing ten koste van scheiding tussen huurders en eigenaren • Uitstervend model, kwaliteit moeilijk te waarborgen en strengere politieke richtlijnen over scheiding sociale en commerciële activiteiten Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

15. Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen 3. Corporaties maken Joint Venture met commerciële VvE-beheerder • Vaak grotere corporaties • Gebruikmaking van externe expertise, maar wel beleidsmatige invloed • Heldere scheiding tussen huurders en eigenaren • Vaste samenwerkingspartner, dus processen goed op elkaar af te stemmen • Voorspelbare omzetgroei voor de Joint Venture Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

16. Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen 4. Corporaties richten eigen VvE-beheerder op • Vaak grotere corporaties • Combinatie van maximale sturing, inzet bekende processen en perfectioneren specifieke expertise • Intern heldere scheiding tussen huurders en eigenaren, maar voor de buitenwereld niet altijd even helder • Gewilde samenwerkingspartner voor andere corporaties • Groeiend vermogen om kwaliteit te waarborgen • Vaak eigen rechtsvorm • Ook geïnteresseerd in markt-VvE’s Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

17. Corporaties en VvE’s: kans of bedreiging? Bedreiging: corporaties die zelf VvE-beheer in de markt zetten, zijn door snelle en grote volumegroei snel in staat om een kwalitatief hoogwaardig product te ontwikkelen. Kans: Corporaties zorgen voor een enorme groeimarkt Kans: De meeste (kleinere) corporaties kiezen er voor om niet zelf VvE-beheer te verzorgen, maar hiervoor een vaste samenwerkingspartner te zoeken Kans: Een goede relatie met een corporatie kan tot een grote, voorspelbare omzetgroei leiden Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

18. Corporaties en VvE’s: kans of bedreiging? Corporaties zorgen voor een groeiende markt én voor groeiende concurrentie. De commerciële VvE-beheerder die zijn kwaliteit op orde heeft en zich kan inleven in de dilemma’s van corporaties, pakt de extra markt en blijft de concurrentie een stap voor. Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?   

19. Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?