Tržní nájemné a sociální bydlení 10 . 11 . 2011, RNDr. Tomislav Šimeček

1. Tržní nájemné a sociální bydlení 10. 11. 2011, RNDr. Tomislav Šimeček

2. Jak funguje trh nájemního bydlení Každý byt má dvě ceny: • Aktuální reprodukční pořizovací cena (ARPC) – za kterou by bylo možno nyní byt standardní kvality postavit, tato cena rozhoduje o výši nákladů prosté reprodukce a týká se jen stavby, nikoliv pozemku a je prakticky všude stejná. Podle ČÚS dnes 24 000 Kč/m2 (V roce 2003 byla 20 000 Kč/m2) • Aktuální tržní cena (ATC - včetně pozemku a sítí) – za kterou by bylo možno nyní byt koupit včetně pozemku v dané lokalitě. Tato cena je velice závislá na lokalitě a může se pohybovat od 5 000 Kč/m2 v nejhorší lokalitě do 50 000 Kč/m2 v dobré lokalitě až po 100 000 Kč/m2 v případě luxusních nemovitostí.

3. Daň z nemovitosti Pojištění Náklady na opravy Správa nemovitosti Pronájem pozemku, není-li součástí nemovitosti Náklady na periodické uvádění do pronajímatelného stavu Neúplné pronajmutí Soudní spory s nájemníky a nedobytné pohledávky Odpisy (amortizace) Náklady vybydlovacího vlastnického bydlení 1.8 % ARPC = 36 Kč/m2 měsíčně Nájemní bydlení 1,2 % ARPC = 24 Kč/m2 měsíčně Platba nájemce pronajímateliTato platba se skládá ze dvou odlišných částí1. Náklady prosté reprodukce bytu – zahrnují: Náklady prosté reprodukce nájemního bydlení jsou nyní podle ÚSI 3% z ARPC ročně, tj. dnes 60 Kč/m2 měsíčně

4. Platba nájemce pronajímateliTato platba se skládá ze dvou odlišných částí2. Vlastní nájemné (půjčovné) : Vlastní nájemné (půjčovné) musí tam, kde je trh nájemního bydlení v rovnováze, přinášet stejný výnos, jako investice tržní ceny pronajaté nemovitosti vložená do podnikání se stejným rizikem – termínovaný vklad, tj. cca 3% z ATC ročně. Toto vlastní nájemné se může pohybovat od 13 Kč/m2 měsíčně v nejhorších lokalitách do 130 Kč/m2 měsíčně v dobrých lokalitách až po 260 Kč/m2 měsíčně u luxusních nemovitostí.

5. Průměrné ceny bytů v Kč/m2 a místně obvyklé nájemné.Podle časopisu Realit, 3/2010

6. Průměrné ceny bytů v Kč/m2, mimopražské bytyPodle časopisu Realit, 3/2010

7. Výsledné měsíční „nájemné“ zahrnující obě složky v rovnováze:

8. Nájemné v okresních a krajských městech – od 16.5.2010 do 15.8.2010 Zdroj: IRI s. r. o.

10. Listina základních práv a svobod • Čl. 26: Každý má právo získávat prostředky pro své potřeby prací. Občany, kteří toto právo nemohou bez své viny vykonávat, stát v přiměřeném rozsahu hmotně zajišťuje, podmínky stanoví zákon. • Čl. 30: Každý, kdo je v hmotné nouzi, má právo na takovou pomoc, která je nezbytná pro zajištění základních životních podmínek.. Zákon o sociálním bydlení Je naplněním těchto ústavním zákonem zaručených práv v oblasti bydlení.

11. Hlavní principy zákona o sociálním bydlení: • Všichni v nezaviněné nouzi budou na základě žádosti zajištěni adresnou dočasnou pravidelně testovanou státní dávkou tak, aby nemuseli na přiměřený bytový standard v místě bydliště a zaměstnání vydávat víc než 25 % rozhodných příjmů domácnosti. • Přiměřený bytový standard bude prakticky stejný, jako hranice nadměrnosti používaná komunisty a umožňující až vystěhování z takového bytu. • Rozhodný příjem bude zahrnovat i normativní výnos z majetku nad určitou hranici. • Dávka bude dokrývat náklady na nájemné do výše skutečně placeného, ale nejvýše do průměrného místně obvyklého tržního nájemného v dané obci.

12. Hlavní principy zákona o sociálním bydlení: • Dávka bude vyplácena maximálně po dobu 5 let. Během této doby si musí domácnost přizpůsobit své příjmy svým nákladům, nebo naopak. Jedná se tedy nikoliv o pohodlnou sociální síť, ale o sociální trampolínu, která má příjemce dávky vracet rychle do normálního života. 6. Důchodci starší 70 let budou dostávat dávku bez časového omezení avšak maximálně na průměrné nájemné v ČR.

13. Hlavní principy zákona o sociálním bydlení: 7. Občané bydlící ve vlastním budou mít možnost získat doživotní rentu formou zpětné hypotéky na celu nebo část nemovitosti, kterou obývají. Přitom do konce života budou moci dále svoji nemovitost užívat. Pokud nevyužijí této možnosti, započítá se jim z celé tržní ceny obývané nemovitosti hypotetický výnos a přičte k příjmu. Pokud i poté budou mít nárok na dávku sociálního bydlení, bude jim vyplacena tak, aby dokrývala pouze náklady údržby a oprav vlastnického bydlení. 8. Domácnostem v zaviněné nouzi budou základní životní podmínky zajišťovat obce alespoň na úrovni přístřeší.

14. Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Minimalizace výdajů • Zákon nepovede k růstu tržního nájemného, ale k implicitní regulaci nájemného na úroveň místně obvyklou tím, že dávka nebude svázána se skutečně placeným nájemným, ale s nájemným, které se ustavuje na nesubvencovaném trhu • Bude vyplácena pouze domácnostem v nezaviněné nouzi a jen po dobu, kdy tuto pomoc potřebují. • Nebude vytvářet pocit trvalé privilegizace, ale bude jasné, že po nějaké době skončí a že do té doby si domácnost musí pokusit vyrovnat své příjmy a výdaje.

15. Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Minimalizace výdajů Dávka bude pravidelně testována a bude zohledňovat nejen příjmovou, ale i majetkovou situaci žadatelů. Domácnostem bydlícím ve vlastním bude přednostně nabídnuta doživotní renta formou zpětné hypotéky. Pokud tuto možnost nevyužijí, bude tržní cena této nemovitosti znásobena výnosovým procentem a přičtena k příjmům. Pokud i poté bude mít domácnost nárok na dávku sociálního bydlení, bude poskytnuta pouze do výše nákladů údržby a oprav vlastnického bydlení.

16. Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Minimalizace výdajů f) Pomoc pro domácnosti v zaviněné nouzi bude v souladu s Listinou omezena jen na zajištění základních životních podmínek. Pokud se začnou živit prací, získají přístup k dávce sociálního bydlení.

17. Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Funkčnost • Dávka je konstruována na minimální bytový standard, podle počtu osob v domácnosti, ale nebude velikost obývaného bytu omezovat. Bude umožňovat využít velkou část tržního nájemního sektoru, který trvale zajišťuje převis nabídky nad poptávkou. • Dávka bude k dispozici okamžitě jakmile vznikne potřeba a kdekoliv kde vznikne, žádné pořadníky žádné čekací doby. Bude splatná poskytovateli ubytování a tak nebude zneužitelná k jiným účelům. • Příjemci dávky se vyplatí aktivně řešit sociální situaci prací a získat tak přístup k dávce, případně si zachovat jistotu pomoci i pro budoucnost.

18. Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Sociální jistota • Nikdo, kdo se dostane do nezaviněné nouze, nebude po dostatečně dlouhou dobu nucen vydávat na bydlení v přiměřeném bytovém standardu víc než 25 % disponibilních příjmů. • Důchodci invalidní a starobní nad 70 let budou dostávat dávku bez časového omezení, avšak s určitým cenovým limitem.

19. Děkuji za pozornost