Leasing immobiliare

1. Leasing immobiliare Avv. Massimo Baldinato massimo.baldinato@mediavip.net

2. Che cos’è il leasing? Il leasing é un contratto di finanziamento con cui un soggetto concede in godimento a un altro soggetto, per l’intero periodo contrattuale, un bene, mobile o immobile, acquistato o fatto costruire dalla società di leasing su indicazione dell’utilizzatore, dietro il pagamento, da parte di quest’ultimo di un canone periodico e riconoscendogli il diritto di acquisirne la proprietà (opzione di riscatto) durante ovvero alla scadenza del periodo contrattuale dietro il pagamento di un prezzo determinato fin dalla stipula del contratto

3. Il leasing pubblico non rappresenta una tipologia contrattuale autonoma e distinta dal leasing « privato », ma quella fattispecie in cui parte del contratto, il soggetto utilizzatore, é la Pubblica Amministrazione

4. Il leasing immobiliare rientra nella gamma di operazioni di finanza strutturata caratterizzate da un rapporto diretto tra finanziamento e realizzazione dell’opera, in cui il capitale si integra con il processo industriale di costruzione del bene all’interno di un’unica procedura ad evidenza pubblica

5. Il quadro comunitario

6. Il partenariato pubblico privato nella Comunicazione della Commissione europea del 15 novembre 2005COM(2005) 569

7. Secondo il diritto comunitario il leasing immobiliare é qualificabile come appalto di lavori che partecipa della componente servizi

8. Secondo il diritto comunitario: • Nulla osta a che contraente dell’amministrazione pubblica in un appalto di lavori sia una società di leasing; • Nulla osta a che sia qualificabile come appalto di lavori un appalto nel quale la propretà del bene viene acquisita dall’amministrazione pubblica solo eventualmente e alla scadenza del contratto di leasing.

9. Il diritto nazionale

10. Disposizioni specifiche Legge finanziaria 2001 (legge 23 dicembre 2000) Decreto legge 201/2002 (misure urgenti per razionalizzare l’amministrazione della giustizia) CIPE – Unità finanza di progetto Analisi edilizia penitenziaria 2002 Corte dei Conti (Relazione edilizia penitenziaria 2005) Legge finanziaria 2005 (L. 30 dicembre 2004 n.311)

11. Disposizioni generali DL Competitività (Disegno di legge C5736/05) Piano di azione per lo sviluppo economico e sociale Consiglio di Stato 21/06/2005 Adunanza della III Sezione del 21 giugno 2005 n. 753 Legge finanziaria 2007 del 27 dicembre 2007

12. Il comma 907 della legge Finanziaria 2007 « Per la realizzazione, l’acquisizione ed il completamento di opere pubbliche o di pubblica utilità, i committenti tenuti all’applicazione del codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture, di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006 n. 163 possono avvalersi anche del contratto di locazione finanziaria »

13. Il comma 912 della Legge Finanziaria 2007 «L’offerente di cui al comma 908 può essere anche un’associazione temporanea costituita dal soggetto finanziatore e dal soggetto realizzatore, responsabili, ciascuno, in relazione alla specifica obbligazione assunta, ovvero un contraente generale »

14. La procedura unica di appalto di una gara di leasing immobiliare: la soluzione più semplice La gara ha ad oggetto la selezione sia del finanziatore che del soggetto realizzatore Nel bando vengono riportati i codici di nomenclatura CPV relativi tanto ai servizi di leasing quanto alle altre prestazioni coinvolte.

15. Leasing immobiliare e Associazione Temporanea di Imprese: possibili insidie applicative.I casi nei quali vi può essere un aumento dei costi per l’amministrazione pubblica

16. Leasing immobiliare e contraente generale

17. La contabilizzazione del leasing nel bilancio pubblico: • Metodo finanziario: l’operazione di leasing é equiparata ad una operazione di debito; la contabilizzazione del leasing in base al metodo finanziario coinvolge, al pari del mutuo, le voci contabili che incidono sia sui limiti di spesa (spese finali/saldo finanziario) sia sui limiti d’indebitamento dell’Ente (interessi passivi) nel rispetto del patto di stabilità interno

18. Metodo patrimoniale: in questo caso il bene oggetto del contratto di leasing entra nel patrimonio della P.A. solo se e quando questi deciderà di acquisirne la proprietà del bene esercitando l’opzione di riscatto. La contabilizzazione del leasing in base al metodo patrimoniale incide sui limiti di spesa (spese finali/saldo finanziario) ma non sui limiti di indebitamento dell’Ente.

19. I vantaggi del leasing immobiliare: • Annullamento del ritardo tra decisione d’investimento e attivazione dell’investimento dovuto alla ricerca delle adeguate risorse finanziarie; • Iter procedurale semplice: un’unica gare con cui la stazione appaltante seleziona la società di leasing ed il fornitore/costruttore del bene; • Tempi di realizzazione e consegna sicuri, definiti contrattualmente, e rischio di realizzazione/esecuzione delle opere a carico della società di leasing; • Costo certo e pianificato per la P.A. pari al canone di leasing fisso ed onnicomprensivo di oneri di assistenza, manutenzione ordinaria e straordinaria per tutta la durata del contratto; • Pagamenti da parte della P.A. soltanto a partire da quando il bene é stato collaudato (anche per stralci funzionali) e consegnato « chiavi in mano »; • Assicurazione della funzionalità e qualità del bene sia al collaudo che durante tutta la vita del contratto

20. Grazie per l’attenzione!