27.1. Conceito. Promessa de compra e venda com eficácia real :

2. 27.1. Conceito. Promessa de compra e venda com eficácia real: • – a promessa de compra e venda com eficácia real ocorre pelo fato de a lei autorizar o registro de um contrato, gerador de obrigações, atribuindo-lhe eficácia de direito real;

3. – o compromisso de compra e venda é admitido em todas as modalidades de contratação definitiva, como contrato preliminar, promessa de contrato, compromisso, contrato preparatório, • pré-contrato, entre outras; • – a Lei no 6.766/79 consagrou a denominação compromisso de compra e venda, sendo as partes denominadas promitente, compromitente-vendedor ou cedente, e promissário, compromissário-comprador, compromissário-adquirente ou cessionário;

4. – a possibilidade que a lei confere ao compromissário, de obtenção do título aquisitivo por via judicial, em caso de inadimplemento, permitindo-lhe a real aquisição da propriedade imóvel, nos termos do art. 530 do Código Civil.

5. 27.2. Natureza jurídica do compromisso de compra e venda de imóvel. Particularidades: • – o contrato de compromisso de compra e venda gerando, fundamentalmente, uma obrigação de dar, uma obrigação de fazer e, uma vez inscrito, acarreta o surgimento de um direito real em favor do compromissário comprador;

6. – pelo compromisso de compra e venda de imóvel, os poderes inerentes ao domínio, ius utendi, fruendiet abutendi, são transferidos ao compromissário comprador; • – o Decreto-lei no 58/37, no art. 11, permitiu que o compromisso de compra e venda seja efetuado por instrumento público ou particular;

7. – o art. 15 atribuiu ao adquirente o direito de exigir a outorga da escritura, quando antecipado ou ultimado o pagamento do preço; • – no art. 16, com a redação dada pela • Lei no 6.014/73, concede-se ao compromissário comprador a ação de adjudicação compulsória, na hipótese de recusa de outorga de escritura, pelo procedimento sumário;

8. – a Lei no 6.766/79, dispondo sobre o parcelamento do solo, no art. 25, estabelece: • “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.”

9. 27.3. Adjudicação compulsória: • – o compromisso registrado confere ao adquirente direito de seqüela, permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir o compromisso e exigir a outorga da escritura pela adjudicação compulsória (art. 639 do CPC);

10. – a sentença produzirá os mesmos efeitos do contrato cuja conclusão foi recusada (RSTJ 28/419, RT 591/94, 617/82, 619/100); • – o contrato deve ser irretratável, porque a cláusula de arrependimento exclui a possibilidade de utilização do art. 639; • – essa cláusula de arrependimento reputa-se ineficaz nos compromissos de imóveis loteados sob o regime do Decreto-lei • no 58/37 (Súmulas 413 e 167 do STF);

11. 27.4. Características da promessa de compra e venda: • – o Decreto-lei no 58/37 permitiu, no • art. 11, o compromisso particular, manuscrito, datilografado ou impresso, bem como o instrumento público, para os imóveis loteados; • – o art. 22, com redação posterior, referente a imóveis não loteados, faz menção apenas a contratos sem cláusula de arrependimento;

12. – uma vez necessária a intervenção judicial, pode haver emenda da mora em juízo; • – a aplicação do art. 53 do CDC na promessa de compra e venda; • – a cláusula de vencimento contagiante, prevista no art. 14 do Decreto-lei no 58/37.