Kristīne Vītola Gundars Dāvidsons

1. SĒRIJVEIDA DZĪVOKĻU TIRGUS ANALĪZE SAISTĪBĀ AR KREDITĒŠANAS UN IEDZĪVOTĀJU MAKSĀTSPĒJAS NOVĒRTĒJUMIEM Kristīne Vītola Gundars Dāvidsons 2007. gada 26. februārī

2. Saturs 1. Neapmierinātais pieprasījums 2. Maksātspējīgā pieprasījuma potenciāls

3. 1. Neapmierinātais pieprasījums

4. Cenu pieauguma temps pēdējo 4 mēnešu laikā saglabājās ap 4%, tādēļ par stabilizāciju runāt vēl ir pāragri… Sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā Avots: Latio

5. Cenu kāpumu veicina neapmierinātais pieprasījums Avots: valstu statistikas pārvaldes, 2005. gada dati

6. Augstākās dzīvokļu cenas un to straujākais kāpums liecina, ka Latvijā ir vislielākais neapmierinātais pieprasījums starp Baltijas valstīm Uz Baltijas kaimiņvalstu fona Latvijā ir: • viszemākais uzbūvēto dzīvokļu skaits uz 1000 iedzīvotājiem • viszemākā izsniegto būvatļauju jauda (m2)

7. Uzbūvēto dzīvokļu skaits uz 1000 iedzīvotājiemLatvijā līdz pat 2004. gadam bija zem 1 Avots: valstu statistikas pārvaldes

8. Kaut arī būvniecības jaudas pieaug… Paredzētās jaudas divu vai vairāku dzīvokļu māju būvniecībai, tūkst. m2

9. …mājokļu celtniecībai izsniegto būvatļauju paredzētā jauda (tūkst. m2) Latvijā arī ir zemākā Avots: valstu statistikas pārvaldes

10. Latvijā būtu jāuzbūvē 7.8 milj.m2, lai sasniegtu Igaunijas līmeni pēc dzīv. fonda uz 1 iedz. un 14.3 milj. m2, lai sasniegtu Slovēnijas līmeni Saglabājoties 2006. gadā ekspluatācijā nodoto dzīvojamo platību apjomam, Latvija varētu sasniegt Igaunijas līmeni pēc 9 gadiem, bet Slovēnijas līmeni – pēc 16 gadiem

11. Kaut arī jauno mājokļu īpatsvars Latvijā ir augstāks nekā Igaunijā… 2006. gada 2. pusē Tallinas centrā dzīvokļu cenas ir stabilizējušās, bet vecā tipa dzīvokļiem kritušās pat par 10-20%, savukārt Rīgā cenas turpina pieaugt Līdz ar to dzīvojamais fonds nav noteicošais cenu stabilizācijaiBūtisks faktors ir iedzīvotāju maksātspēja

12. 2. Maksātspējīgā pieprasījuma potenciāls

13. 2001. gadā bija jāstrādā 1 mēnesis, lai nopirktu 1 m2 sērijveida dzīvoklī Rīgā, bet 2006. g. septembrī jau bija nepieciešami 3.4 mēneši Sērijveida dzīvokļu vidējā cena par 1 m2 Rīgā (tikai mikrorajonos) pret strādājošo neto darba samaksu mēnesī

14. Salīdzinājumā ar citām valstīm Rīgas iedzīvotājam vidēji jāstrādā vairāk, lai nopelnītu dzīvokļa 1 m2 Dzīvokļa m2 cenas galvaspilsētā un bruto algas attiecība 2005. gadā Avots: European Council of Real Estate Professions (CEPI), autoru aprēķini

15. Algas statistika norāda uz to, ka aizvien mazāk mājsaimniecību var atļauties kredītu, taču vai vidējā darba samaksa ir adekvāts rādītājs? Mājsaimniecības ienākumu daļa, kas jāmaksā par ~ 50m2 dzīvokli Rīgā* * pieņemot, ka mājsaimniecībā ienākumus gūst divi cilvēki un katrs saņem vidējo darba samaksu valstī. Kredīta maksājumi aprēķināti, pieņemot vienādu mēneša atmaksas grafiku

16. Kāpēc darba samaksas statistika nav labs rādītājs? Darba samaksas statistika neuzrāda sadalījumu attiecībā uz citām kategorijām, kas ir būtiskas: • Kādās ienākumu kategorijās ir paņemti vairāk kredīti (noteikti, ka nav visās grupas vienādi) • Kāds ir mājsaimniecības lielums katrā ienākumu kategorijā (augsta alga nebūt nenozīmē, ka to var izlietot kredīta maksājumiem) • Sadalījums pa vecuma grupām u.c. Šo iemeslu dēļ tika izmantoti 2006. gadā SIA Market Lab veiktās iedzīvotāju aptaujas dati, kur šīs problēmas ir atrisināmas, ja ir pieejamas katra respondenta sniegtās atbildes

17. Ienākumu uz vienu mājsaimniecības locekli sadalījums pēc Market Lab aptaujas Salīdzinot ienākumu sadalījumus dažādās respondentu grupās, redzams, ka sadalījumi atšķiras

18. Ienākumu neatbilstība starp to, ko ir iespējams iegādāties, un vajadzībām Pieeja: noteikt minimālo ienākumu līmeni uz vienu mājsaimniecības locekli, pie kura iespējams iegādāties mājokli adekvātu ģimenes lielumam Pieņem, ka ģimene neiegādāsies mājokli, kas izteikti (pēc kvadratūras) neatbilst tās lielumam

19. Lietotie pieņēmumi 1) banka kreditē 80% no mājokļa iegādes summas; 2) dzīvokļa cena ir 1200 eiro par 1 m2 (atbilst vidējai m2 cenai divistabu dzīvoklim Rīgā aptaujas laikā jūnijā); 3) kredīts tiek ņemts ar fiksētu mēneša maksājumu (t.i. samazinošos procentu daļu un pieaugošu pamatsummas daļu); 4) kredīta maksājumi - 40% no neto ienākumiem; 5) ilgtermiņa procentu likme – 5% gadā; 6) apdrošināšanas ikgadējā prēmija – 0.14% gadā.

20. Ienākumu neatbilstība: Ko var atļauties mājsaimniecība ienākumu kategorijā virs 200 LVL uz vienu mājsaimniecības locekli? Novelkot robežu pie 200 LVL, mazākā mājokļa vienība, ko ir ar mieru akceptēt pircējs, ņemot kredītu uz 25 gadiem, ir 20 m2 vienai personai un attiecīgi 40 m2 divu personu mājsaimniecībai (tātad vienistabas dzīvoklis) utt. 20 m2 uz vienu cilvēku tātad būtu zemākā pieņemamā robeža, pērkot jaunu mājokli

21. Citi faktori, kas ietekmē lēmumu par kredīta ņemšanu: jau paņemts hipotekārais kredīts Market Lab aptauja: jo augstāka ienākumu kategorija, jo lielāka iespējamība, ka cilvēks jau ir paņēmis hipotekāro kredītu

22. Pievieno tos, kas atbildējuši, ka kredīts “nav nepieciešams”

23. Pievieno vecuma kategorijas, kurām nav iespēju saņemt kredītu uz 25 gadiem Tā kā nav zināms ienākumu sīkāks sadalījums, tika nošķirtas personas virs 50 gadiem visās ienākumu kategorijās, iegūstot aptuveni 6 - 7 %

24. Attiecinot to uz visām Latvijas mājsaimniecībām, iegūst, ka hipotekāro kredītu vēl varētu ņemt 44 tūkstoši mājsaimniecību.. Vislielākais potenciālo kredītņēmēju skaits tomēr ir zemākajās ienākumu grupās

25. Salīdzinājumam – izsniegto kredītu privātpersonām mājokļa iegādei, remontam pieaugums gadā Pie pašreizējās ienākumu/dzīvokļu cenu attiecības pašreizējā dinamika varētu turpināties vēl 2 gadus

26. Alternatīvs scenārijs – minimālā “pieņemamā platība” - 25 m2 uz mājsaimniecības locekli Pamatojums: pašreiz platība uz vienu iedzīvotāju Latvijā ir 25 m2 Potenciālo kredītņēmēju skaits tad sarūk līdz 20 tūkstošiem mājsaimniecību

27. Taču… tā bija situācija aptaujas laikā 2006. gada jūnijā Izmaiņas kopš tā brīža • Mājokļu cena 7 mēnešos pieauga par 32% un 2007. gada janvārī sasniedza vidējo cenu 1583 EUR par m2 (Latio) • Par ienākumiem un to sadalījumu datu nav, taču nominālais darba samaksas gada pieaugums septembrī bija 23%, t.i., 7 mēnešos aptuveni 13% Tātad sērijveida dzīvokļu cenu kāpums pārsniedz ienākumu kāpumu vairāk kā divas reizes

28. Ja šāda situācija turpināsies līdz 2007. gada jūnijam.. • Mājokļu cena būs sasniegusi vidējo cenu aptuveni 1900 EUR par m2 (58% pieaugums gadā) • Ienākumi būs pieauguši par 25% gadā (t.i. ienākumu sadalījums pavirzījies pa labi) Nepieciešamais ienākums, lai (ar iepriekšējiem pieņēmumiem) nopirktu 20 m2 dzīvojamo platību, ir 311 LVL uz vienu mājsaimniecības locekli

29. Attiecinot 311 LVL ienākumus uz 2007. gada jūnija ienākumu sadalījumu… Vistuvākā robeža šim skaitlim ir ienākumu grupa virs 314 LVL uz vienu mājsaimniecības locekli

30. …iegūst, ka, saglabājoties pašreizējai cenu dinamikai, 2007.gada 2. pusē kredītu varēs paņemt vēl ap 20 tūkstošiem mājsaimniecību Projicētā situācija 2007. gada jūnijā Mājsaimniecību skaits, kas potenciāli varēs atļauties nopirkt mājokli 2007. gada jūnijā

31. Tas nozīmē, ka 2007. gadā ir gaidāma vai nu cenu/darba samaksas attiecības stabilizācija, vai arī kreditēšanas tempu samazināšanās Saglabājoties pašreizējām tendencēm, līdz 2007. gada beigām no 900 tūkstošiem mājsaimniecību paliks ap 20 tūkst. potenciālo kredītņēmēju augstākās ienākumu kategorijās, kas diez vai spēs uzturēt dzīvokļu tirgus pieprasījumu Problēmas: • ienākumu un nekustamā īpašuma cenu izmaiņas ir grūti prognozējamas • “lielais nezināmais” - ienākumu sadalījums

32. Secinājumi Šīs analīzes pētījuma objekts ir cilvēku kategorija, kas • ir ar atbilstošiem ienākumiem, lai varētu nopirkt ģimenes lielumam adekvātu mājokli; • ir atbilstošā vecuma kategorijā; • vēl nav paņēmuši kredītu; • nenoliedz vajadzību pēc hipotekārā kredīta. Iespējami daudzi citi faktori, kas, iespējams, motivē neņemt kredītu, piemēram, vai cilvēki vispār ir gatavi pirkt padomju laikā būvētos dzīvokļus par jebkuru cenu Analīze balstās uz aptaujas datiem un aptaujas lielo ienākumu kategorija ir visai vāji pārstāvēta, t.i., maza izlase

33. Secinājumi Pie pašreizējās sērijveida dzīvokļu cenu/ienākumu attiecības potenciālo pircēju vēl ir pietiekami daudz, taču galveno daļu sastāda zemākās ienākumu kategorijas Tas nozīmē, ka, cenu pieaugumam turpinoties pašreizējos tempos, šīs lielās ienākumu grupas tiks izspiestas no tirgus (vai jau daļēji tas ir noticis) Līdz ar to kopumā var secināt, ka pašreizējie sērijveida dzīvokļu cenu kāpuma tempi nav uzturami pat relatīvi īsā laika periodā, un, visticamāk, 2007. gadā šajā tirgus segmentā gaidāma cenu stabilizācija

34. Paldies par uzmanību!