Elementy planowania i kalkulacji kosztów spec. zarządzanie nieruchomościami

1. Elementy planowania i kalkulacji kosztówspec. zarządzanie nieruchomościami Dr Ewa Spigarska

2. Wspólnota Mieszkaniowa Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje od 1995 r. Zgodnie z art. 6 UoWłL tworzy ją ogół właścicieli, których lokale są częścią danej nieruchomości. Jest to podmiot dopuszczony do obrotu cywilnoprawnego, który nie posiada osobowości prawnej (czasami nazywany ułomną osobą prawną ), ale który może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywany do sądu .

3. Wspólnota Mieszkaniowa Oznacza to, że początkowo wspólnotę mieszkaniową tworzy przynajmniej dwu właścicieli: tego, który wyodrębnił i sprzedał lokal i nadal jest właścicielem reszty budynku – nieruchomości (np. gmina) oraz właściciela, który nabył lokal.

4. Wspólnota Mieszkaniowa • Z nieruchomości można ustanowić odrębną własność lokalu, która jest częścią budynku wyodrębnioną na mocy przepisów szczególnych od pozostałej części tego budynku ze względu na odrębny przedmiot własności . UoWłL określa pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Na nieruchomość lokalową składa się lokal, pomieszczenia przynależne przyporządkowane administracyjnie do lokalu (choć nie zawsze musi przylegać do lokalu, ale w obrębie budynku lub tej samej działki gruntowej) oraz udział w nieruchomości wspólnej . Ustawa wymienia w art. 2 ust. 4 pomieszczenia przynależne. Są to na przykład: piwnice, komórki, strychy, garaże lub inne, jeśli takie występują w nieruchomości. • Wyodrębnienie choćby jednego lokalu w budynku mieszkalnym spowodowało z mocy prawa powstanie wspólnoty mieszkaniowej.

5. Co to jest wspólnota mieszkaniowa? Rada dla praktyków: • „Nie warto komplikować spraw, które mogą mieć rozwiązania proste.” Powstanie Wspólnoty Mieszkaniowej - z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, - tworzą wszyscy właściciele lokali oraz właściciel dotychczasowy, - wspólnota jednoosobowa (właścicielem wszystkich lokali jest jedna osoba).

6. Konstrukcja prawna Konstrukcja prawna - zarządza nieruchomością wspólną, - nie posiada osobowości prawnej, - może zaciągnąć zobowiązania i być pozywane, - majątek należy do właścicieli odrębnych lokali (udziały w nieruchomości wspólnej) - współwłasność przymusowa w częściach ułamkowych, - odpowiedzialność właścicieli ograniczona do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej,

7. Zobowiązania i zdolność procesowa Zobowiązania i zdolność procesowa - zobowiązanie zaciąga zarząd wspólnoty, - po stronie powodowej i pozwanej występuje wspólnota, która reprezentuje zarząd (nie zaś poszczególni właściciele), - obowiązek posiadania numeru-REGON (ustawa o statystyce publicznej-art.42)

8. Prawo własności • Prawo dysponowania własnym lokalem - „właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem …” - może pobierać pożytki i dochody.

9. Ograniczenia prawa odrębnej własności lokali • Prawo własności do lokalu - Prawa we współwłasności nieruchomości wspólnej - Zobowiązania wobec wspólnoty - Jeden budynek – X odrębnych praw - Granice dopuszczalnych zakłóceń - Roszczenie w stosunku do właściciela (nie najemcy)

10. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej Do wspólnoty nie trzeba się zapisywać, nie można jej zlikwidować, ani z niej wystąpić. Wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu, natomiast jako podmiot gospodarczy pojawia się z chwilą wpisu do rejestru urzędowego pomiotów gospodarki narodowej. Przedmiotem sprzedaży może być taki lokal, który stanowi odrębną własność. Równocześnie z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej .

11. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa nierozerwalnie związanego z własnością lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej ma zasadnicze znaczenie przy ustalaniu praw i obowiązków członków wspólnoty . Wielkość udziału jest uzależniona od powierzchni wyodrębnionego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych stanowiących własność kupującego do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali z pomieszczeniami do nich przynależnymi . Czyli nieruchomość wspólną tworzy wszystko to, co służy ogółowi właścicieli nieruchomości, łącznie z gruntem.

12. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej Właściciel nieruchomości sprzedając lokal ma pewną swobodą w tworzeniu samodzielnych lokali w obrębie swojej nieruchomości. Zasada przyjęta przy sukcesywnym wyodrębnieniu - sprzedaży lokalu przez pierwszego właściciela odnosi się również do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Obowiązuje ona do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości lub można ją zmienić, gdy wszyscy współwłaściciele wyodrębnionych lokali i dotychczasowy właściciel dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

13. Udział w nieruchomości wspólnej Udział w nieruchomości - ułamkowy lub procentowy - jest obliczany jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu z przynależnościami do łącznej powierzchni użytkowej całej nieruchomości z przynależnościami

14. Udział w nieruchomości wspólnej

15. Udział w nieruchomości wspólnej

16. Udział w nieruchomości wspólnej gdzie: Pu – powierzchnia użytkowa lokalu Pui– powierzchnia całej nieruchomości U, U% - udział w nieruchomości (ułamkowy lub procentowy)

17. Udział w nieruchomości wspólnej Suma wszystkich udziałów musi równać się 1 (lub 100%). Współwłasności nie można znieść, póki trwa odrębna własność lokali

18. Udział w nieruchomości wspólnej Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, tzw. pomieszczenia przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, itp.

19. Udział w nieruchomości wspólnej Fakt ten po sporządzeniu aktu notarialnego zostaje ujawniony w księdze wieczystej . Uczestnicy wspólnoty mieszkaniowej są wpisani do księgi wieczystej, założonej dla danej nieruchomości wspólnej, od której odłączone zostały księgi założone dla poszczególnych lokali .

20. Majątek wspólnoty mieszkaniowej Do grudnia 2007 r. zgodnie z ustawą wspólnota mieszkaniowa nie mogła posiadać odrębnego majątku. Art. 3 i 6 ustawy wskazywał na odrębność wspólnoty od tworzących ją właścicieli . Jej majątek stanowiły odpowiednie udziały poszczególnych właścicieli we własności nieruchomości wspólnej.

21. Majątek wspólnoty mieszkaniowej Jednakże uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sąd orzekł, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku . Brak osobowości prawnej wspólnoty nie jest przeszkodą, np. przy zakupie gruntu, lokalu na biuro. Współwłaścicielami zakupionej nieruchomości są właściciele lokali – tak mieszkalnych, jak również użytkowych – każdy w odpowiedniej części ułamkowej. Również dochód z tytułu sprzedaży, np. części gruntu wspólnotowego będzie własnością wszystkich właścicieli wchodzących w jej skład. Obecna wykładnia uchwały Sądu Najwyższego zezwala na posiadanie odrębnego majątku przez wspólnotę mieszkaniową, w skład, którego mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną

22. Majątek wspólnoty mieszkaniowej Można tu przypisać taki majątek, jak: - zaliczki na bieżące opłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną, - pożytki oraz inne dochody z nieruchomości wspólnej, - prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów, - własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty .

23. Odpowiedzialność za zobowiązania Ustawa o własności lokali w art. 17 wprowadza zasadę odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń. A to oznacza, że jako podmiot gospodarczy wspólnota nie może ogłosić upadłości, gdyż nie można ograniczyć odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty (każdego w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości). Kodeks cywilny, w art. 331 § 2 wskazuje na sytuację, gdy jednostka organizacyjna (wspólnota mieszkaniowa), staje się niewypłacalna, a przepisy odrębne nie stanowią inaczej, za zobowiązania takiej jednostki organizacyjnej odpowiedzialność subsydiarną ponoszą wszyscy jej członkowie . Posiadając zdolność sądową - wspólnota mieszkaniowa, stając przed sądem może być reprezentowana – czy to jako powód lub jako pozywający - przez swoich przedstawicieli bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali.

24. Nieruchomość wspólna „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu (...)”(art. 3 pkt. 1 UW) Wszystkie pomieszczenia, które nie są samodzielnymi lokalami, a także te, które nie stały się częścią składową nieruchomości lokalowych w trakcie ustanawiania odrębnej własności pierwszego lokalu stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

25. Nieruchomość wspólna W szczególności są to: ► Klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity i bramy oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku ► Piwnice, komórki strychowe, itp. Pomieszczenia, jeżeli nie zostały sprzedane jako pomieszczenia przynależne do lokali ► Pralnie, suszarnie, schowki, wózkarnie, składy opału, pomieszczenie węzłów cieplnych, rozdzielni elektroenergetycznych, wodomierzy, itp. ► Odrębne pomieszczenia powstałe w wyniku zabudowy, adaptacji lub wydzielenia z pomieszczeń wyżej wymienionych, po sprzedaży pierwszego lokalu, jeżeli nie dokonano przeniesienia własności i zmiany udziałów dotychczasowych lokali w budynkach

26. Nieruchomość wspólna ► dozorówki(dyżurki) nie będące samodzielnymi lokalami i nie wliczone do powierzchni użytkowej lokali w budynku ► schrony i ukrycia służące mieszkańcom danego budynku (w przypadku gdy schron służy mieszkańcom wielu budynków jego status, powinien zostać określony przez odpowiednie organy gmin w uzgodnieniu z właścicielami lokali w budynku)

27. Nieruchomość wspólna ► garaże, jeżeli ich powierzchnia nie była uwzględniona w ogólnej powierzchni użytkowej lokali w budynku ► pomieszczenia zsypów, komórki na narzędzia, składy i inne pomieszczenia gospodarcze służące danej nieruchomości ► dźwigi oraz ich szyby i maszynownie ► fundamenty i inne elementy posadowienia budynku ► ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej ► balkony, loggie, tarasy i balustrady (zależnie od decyzji wspólnoty) ► ściany działowe z wyjątkiem ścian usytuowanych wewnątrz poszczególnych lokali ► dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny, itp.

28. Nieruchomość wspólna ► stropy między poszczególnymi kondygnacjami ► przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne wraz z kominami bez kratek wentylacyjnych) ► instalacje centralnego ogrzewania (z wyjątkiem instalacji etażowych) wraz z grzejnikami ► węzeł cieplny nie stanowiący własności dostawcy energii cieplnej wraz ze związanymi z nim urządzeniami ► instalacje gazowe od głównego zaworu w budynku do urządzenia odbiorczego ► instalacje elektryczne od złącza do indywidualnych punktów odbioru bez osprzętu (instalacje administracyjne, oświetlenie zewnętrzne, instalacja dzwonka

29. Nieruchomość wspólna ► instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja wewnętrzna odrębnego lokalu (wyłącznie z zaworem), a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych Uwaga: Indywidualne wodomierze należą do części wspólnej, jeżeli zamontowane były w trakcie budowy lub jeśli sfinansowane zostały ze środków wspólnych ► instalacja centralnej cieplej wody od pierwszego zaworu za wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja odrębnego lokalu (łączne z zaworem) a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych (własność wodomierzy)

30. Nieruchomość wspólna ► instalacja centralnej cieplej wody od pierwszego zaworu za wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja odrębnego lokalu (łączne z zaworem) a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych (własność wodomierzy) ► instalacja kanalizacyjna od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza lokalami i syfony stropowe, lecz z wyłączeniem odcinków służących poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i ewentualnie wewnętrzne rury spustowe ► inne instalacje finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej lub przekazane wspólnocie przez poprzedniego właściciela (np. instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa i inne), bez urządzeń i osprzętu w lokalach

31. Nieruchomość wspólna ► w przypadku gdy współwłasność obejmuje działkę gruntu poza obrysem budynku, również obiekty znajdujące się na tej działce, a mianowicie: a) drogi, dojazdy, parkingi, chodniki, schody, itp. b) obiekty małej architektury i urządzenia terenu, w tym urządzenia placów zabaw, ławki, trzepaki i inne c) altany śmietnikowe, komórki oraz inne budynki i budowle nie będące własnością odrębnego właściciela d) instalacje i urządzenia oświetleniowe oraz ewentualnie inne instalacje służące użytkowaniu terenu (nie dotyczy to sieci i przyłączy do budynku) e) drzewa, krzewy, trawniki, kwietniki, itp. Wątpliwości interpretacyjne w zakresie balkonów, loggi, instalacji.

32. Nieruchomość wspólna Wątpliwości interpretacyjne w zakresie balkonów, loggi, instalacji. Powody trudności w określeniu części wspólnych ► Brak świadomości, że samodzielny lokal może być przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli ► Brak wiedzy o korektach udziałów przed wejściem w życie ustawy ► Lokale adoptowane (zabudowa strychów) ► Zakup lokalu adoptowanego po wejściu w życie ustawy: ► Uchwałą o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej ► Zmianą udziałów oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu ► Sprzedaż lokalu przez Wspólnotę (akt notarialny)

33. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

34. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych Duża wspólnota mieszkaniowa to taka, która składa się z ponad siedmiu wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali, czyli takich, dla których nie są jeszcze prowadzone księgi wieczyste. Zakres działania dużej wspólnoty reguluje ustawa o własności lokali. Współwłaściciele muszą podjąć uchwałę o: • wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu nieruchomości wspólnej (art. 20 UoWłL), • lub powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej w formie aktu notarialnego (art. 18 UoWłL).

35. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych Art. 19 Ustawy Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

36. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych Art. 20 Ustawy Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

37. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych Duża wspólnota - obowiązek wyboru zarządu lub - powierzenie zarządu w formie aktu notarialnego.

38. Ustawa o własności lokali Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

39. Formy prowadzenia ewidencji Wspólnota Mieszkaniowa, jako podmiot podatku dochodowego od osób prawnych, zobowiązana jest prowadzić rachunkowość zgodnie z wybrana przez siebie formą. Może prowadzić pełną księgowość zgodnie z Ustawą o rachunkowości lub w sposób pozaksięgowy ustalony w Ustawie o własności.

40. Formy prowadzenia ewidencji Formę prowadzenia księgowości ustalają członkowie wspólnoty w podjętej przez siebie uchwale o formie prowadzenia rozliczeń finansowych

41. Formy prowadzenia ewidencji Istnieją dwie możliwości prowadzenia rozliczeń finansowych: • pełna księgowość • pozaksięgowa ewidencja kosztów.

42. Ustawa o rachunkowości • W przypadku wybrania wariantu pierwszego, zgodnego z Ustawą o rachunkowości, Wspólnota jest zobowiązana sporządzać sprawozdanie finansowe, które obejmuje: • bilans, • rachunek zysków i strat, • informację dodatkową. Sprawozdanie to podlega zatwierdzeniu przez ogół właścicieli nieruchomości.

43. Ustawa o rachunkowości Sprawozdanie to podlega zatwierdzeniu przez ogół właścicieli nieruchomości. Sporządzenie sprawozdania jest obowiązkiem Zarządu Wspólnoty, który może ten obowiązek scedować na zarządcę nieruchomości. Równocześnie zarząd jest zobowiązany przedstawić sprawozdanie z działalności zarządu. Wybór pełnej księgowości ma miejsce przede wszystkim w przypadku prowadzenia zarządzania nieruchomością przez podmioty gospodarcze działające w formie spółek akcyjnych bądź z ograniczoną odpowiedzialnością. W praktyce preferowany jest wariant drugi.

44. Pozaksięgowa ewidencja kosztów Zgodnie z artykułem 29 ustawy o własności zarządca lub zarząd, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, jest zobowiązany prowadzić dla każdej wspólnoty, określoną przez nią, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, jak również rozliczenia z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (np. rozliczenia mediów).

45. Pozaksięgowa ewidencja kosztów W wariancie tym nie sporządza się sprawozdania finansowego, tylko sprawozdanie z działalności zarządu Wspólnoty

46. Pozaksięgowa ewidencja kosztów Informacja finansowe stanowi jeden z elementów sprawozdania Zarządu.

47. Sprawozdanie roczne Zarząd zobowiązany jest rozliczyć koszty utrzymania części wspólnych, jakie są finansowane z zaliczek wnoszonych przez poszczególnych właścicieli. Przede wszystkim Zarząd powinien przedstawić informacje o stanie finansowym wspólnoty, w tym wysokość posiadanego funduszu remontowego i jego wykorzystanie, dane o poniesionych kosztach zarządu, jak i informacje o stanie należności i zobowiązań.

48. Sprawozdanie roczne Sposób prezentacji danych obrazujących sytuację finansowa Wspólnoty zależy od wymagań właścicieli oraz od szczegółowości danych wynikających z prowadzonej ewidencji.

49. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

50. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.