Download
1 / 8
90 likes | 208 Views
Mark, bostadsbyggande och konkurrens En granskning av den kommunala markanvisningsprocessen. Uppdrag att:. Beskriva den kommunala markanvisningsprocessen Analysera hur kommunernas sätt att förmedla mark påverkar konkurrenssituationen Frågeställningar:
E N D
Mark, bostadsbyggande och konkurrensEn granskning av den kommunala markanvisningsprocessen
Uppdrag att: Beskriva den kommunala markanvisningsprocessen Analysera hur kommunernas sätt att förmedla mark påverkar konkurrenssituationen Frågeställningar: Finns det ”en effektiv” markanvisningsprocess? Hur kan förutsättningar skapas som bidrar till ett ökat bostadsbyggande och en effektiv konkurrens?
Markanvisningsprocessen Genom bolag Byggherre-initiativ Mark-anvisningstävling Köpe- och överlåtelseavtal Beredning tjänsteutlåtande Nämnd-beslut + MA-avtal Förhandling Anbuds-förfarande Kommun-initiativ Direktanvisning Begäran detaljplan Start Detaljplan Antagen Detaljplan
Hur fungerar markanvisningsprocessen? • En oreglerad och ”avtalslös” process med stort inslag av förhandling • Stor variation på terminologi i olika avtal • I grunden relativt likartade formella villkor i förekommande avtal • …men skillnader i informella villkor • Prissättningen av mark är svår att förutsäga och sker sent i processen • … därmed blir de kommersiella förutsättningarna för byggherren sent kända • Offentligt dokumenterad information (planer, program och policy) är allmänt hållen • Tillämpningen överensstämmer inte med informationen • Ibland muntliga förtydliganden genom offentliga träffar • Otydligt hur förslag värderas och vilka kriterier som avgör val av byggherre • Vissa förfaranden är helt slutna (direktanvisningar och bolag) • Särskilda krav på byggherren har blivit vanligare • Utvecklade kösystem är ovanliga • Uppföljning och utvärdering är dåligt utvecklad • Beredningen är personberoende • Byggherrar förväntas delta i planarbetet
Processens utveckling • Fler kommuner (alla sex kommuner som vi har granskat särskilt) har en fastställd och offentliggjord markanvisningspolicy • Flera kommuner genomför nu någon form av jämförelse- eller tävlingsförfarande • Allt vanligare att projekt delas upp för att få in fler aktörer • Alla kommuner använder fortfarande direktanvisningar i hög grad • Några kommuner anvisar delar av den kommunala marken genom kommunala utvecklingsbolag (en process utan insyn) • Avsikten att anvisa mark ”offentliggörs” oftare, men inte alltid, och i förekommande fall på varierande sätt • I många kommuner saknas fortfarande dokumentation över vilka byggherrar som aktivt har sökt markanvisningar • Flera kommuner för intressentregister
Processens utveckling, forts. • För tävlings-/jämförelseförfaranden redovisas, i olika utsträckning, motiv till val av byggherre • Vanligare att kommuner har egna krav eller förväntningar på byggherren som förutsätts uppfyllas för markanvisningen (t.ex. klimatkrav) • Flera kommuner ställer krav på vissa upplåtelseformer, framför allt hyresrätter, ofta i kombination med krav på långsiktig förvaltning • Markanvisningar förlängs oftare och fler markanvisningar leder inte till överlåtelse-/exploateringsavtal
Sammanfattning • Marknaden har utvecklats mot mer konkurrens men kommunernas sätt att arbeta har inte följt med • Bostadsprojekt måste bygga på en anpassning mellan kommersiella och samhällets krav • Markanvisningsprocessen måste kunna variera efter lokala förhållanden och omständigheter i övrigt • Öppenhet och transparens kan bli bättre • Lika behandling måste garanteras • Kommunerna måste kunna väga mål om ökat bostadsbyggande mot mål om främjad konkurrens • Konkurrenskraft, innovation och utveckling förutsätter utrymme för egna lösningar och riskerar att förloras genom för mycket detaljstyrning
Statskontorets förslag • Till regeringen • Krav på markanvisningspolicy i bostadsförsörjningslagen • Se över statens markinnehav • Till kommunerna • Eftersträva politisk enighet om markpolicyn i kommunen. • Ge ramar och översikt för byggprojekt och undvik detaljstyrning. • Konsekvensanalysera särskilda krav som ställs på bostadsprojekt. • Tydliggör kommunens markpolitik för marknaden. • Släpp in byggherren tidigt i processen. • Inför intressentregister för markanvisningar. • Dokumentera, följ upp och utvärdera markanvisningar för framtida lärande. • Förtydliga principer för markprissättning och finansiering av mark. • Styr kommunala bolag mot öppenhet och transparens.
