1 / 16

Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringen

Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringen. Peter Boelhouwer. Inhoud. Huishoudensontwikkeling Segmentatie woningvoorraad Betaalbaarheid huren Bereikbaarheid na harmonisatie Effecten verhuurderheffing op investeringsniveau Oplopen woningtekort Lokaal beleid.

manju
Download Presentation

Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringen

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringen Peter Boelhouwer

  2. Inhoud • Huishoudensontwikkeling • Segmentatie woningvoorraad • Betaalbaarheid huren • Bereikbaarheid na harmonisatie • Effecten verhuurderheffing op investeringsniveau • Oplopen woningtekort • Lokaal beleid

  3. Huishoudensontwikkeling 2011-2040 Bron: CBS , in minbzk (2013)

  4. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010 - 2025 Bron: PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011 – 2040 (2011)

  5. Segmentatie van de sociale huursector Goedkoop: < 374 Euro Betaalbaar (kwaliteitskortingsgrens): Tussen 374 en 535/574 Euro Middel duur (aftoppingsgrens): Tussen 535/574 en 681 Euro Duur: > 681 Euro

  6. Huuruitgaven op (te?) hoog niveau • OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum • OTB 2013 (VernieuwdeStad): 22% huurdersonder NIBUD norm • RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurdersondermaatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017

  7. Huren meer marktconform • 2013 en 2014 inkomenshuren: • tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%) • 34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%) • Vanaf 43:000: Inflatie + 4% (6%) • 2012: 474 euro • 2017: 567 euro (zonderharmonisatie) • 2022: 679 euro • Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van prijs-kwaliteitsverhouding • Laagsteinkomensgecompenseerd via Huurtoeslag • Lagemiddeninkomensgaanforsmeerbetalen • Door huurharmonisatiedreigtgrootdeel van de woningvoorraadonbereikbaartewordenvoorlaagsteinkomensgroepen

  8. Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen • Alleenstaanden met minimum inkomen: • 30% - 2% • Huishouden met kinderen en bijstand: • 26% - 1% • 65+ met AOW: • 83% - 22% • Onderkwaliteitskortingsgrens: 26% - 1% • Tussenkwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: • 50% - 13% • Tussenaftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: • 16% - 28% • Bovenliberalisatiegrens: • 8% - 58%

  9. Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (BZ) • Opbrengsten huurniveau in 2017 1,8 miljard (0,3 miljard via huurharmonisatie) • 2014 tot en met 2016 tekort van 440 miljoen (opbrengen via efficiency en verkoop) • Blijft voldoende inkomsten over om investeringsniveau op peil te houden

  10. Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (CFV) • Onrendabele toppen nemen toe bij nieuwbouw • Verlaging investeringsniveaus corporaties (zowel tijdelijk (wachten op voldoende kasstromen) als structureel • Verlaging van bedrijfs- en onderhoudskosten • Verkoop (maar geen structurele oplossing) • Vermogenspositie van de corporaties wordt minder (solvabiliteit van 27%) • 21 (43 bij geen huurstijgingen na 6 jaar) met solvabiliteit van minder dan 15%

  11. Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (ORTEC) • Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur • 10% besparing op onderhoud en beheer • Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30% naar 10% in 2021 (nodig is 20%) • Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar 1,5% (kritisch is 1,4%) • Nieuwbouw terug met 41% (2013 – 2021: van 200.000 naar 118.000) • Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug van 88% naar 59%

  12. Nader te bepalen (maar wel volgtijdelijk) • Werkdomein corporaties • Vergroten transparantie: Tweehuizenmodel, Driekamermodel of de regiecorporatie • Verankering invloed stakeholders/maatschappelijke organisaties • Organiseren van het volkshuisvestelijk en financieel toezicht

  13. Oplossingsrichting crisis lokale partijen (1) • Richt je op een goede betaalbare kwaliteit • Kies voor niet meer dan 40% binnenstedelijk • Kies voor traditionele woonproducten waar de markt om vraagt: dus niet voor beton en staal • Besteed aandacht aan de plek en de inrichting van de openbare ruimte • Denk aan het belang van de menselijke maat: kleinschaligheid en buurtgevoel hooggewaardeerd in met name stedelijke woonmilieus • Meng • Streef naar authenticiteit

  14. Oplossingsrichting crisis: Lokale partijen (2) • Houdt op met ballast: verzwaar bouwen niet onnodig • Raak schieten helpt: ontwikkelen met een specifieke doelgroep voor ogen; kies voor leefstijlen • Houd niet alle ballen in de lucht en wees selectief met het maken van plannen • Betrek ook maatschappelijk vastgoed bij gebiedsontwikkeling • Gemeenten moeten grondbedrijven saneren, provincies als gebiedsregisseur

  15. EINDE

More Related