Condomínio em Geral

1. Condomínio em Geral UNIDADE X - DO CONDOMÍNIO E DA PROPRIEDADE EM PLANOS HORIZONTAIS - Inovações do novo Código Civil.

2. Condomínio em geral • Introdução • Identificação da comunhão pacífica de direitos: Direito das obrigações: Direito de família: Direito sucessório: Direito das coisas: • Cada cota ideal/intelectual vale a mesma coisa

3. Objeto • A coisa em sua integralidade • No condomínio a coisa é indivisa! • E o direito de cada (com)proprietário seria dividido? • A cada um estará assegurada uma fração / cota, mas não uma parcela material. • “quota” ou cota é ...

4. Natureza Jurídica - teorias • Divisão ideal da coisa – Lafayette Pereira • Quase contrato – Pothier, Teixeira de Freitas • Não-propriedade – Bonelli • Pluralidade de propriedades – Scialoja • Divisão do direito divisão intelectual – Serpa Lopes divisão real do direito – Ferrini e Planiol Há quem sustente a teoria da “propriedade integral”

5. Classificação • Comunhão voluntária: • Aquisição da coisa a 2 ou + pessoas • Ocupação da coisa por 2 ou + pessoas • Disposição de última vontade (testamento) • Comunhão legal: • Fortuita: Sucessão hereditária de bem indivisível (Senão, é comunhão eventual, forçada e transitória) • Forçada: Relações de vizinhança • Comunhão Transitória ou Perene:

6. Referente à coisa o condomínio é uma indivisão • Referente às pessoas é uma comunhão, que pode ser: • Pro indiviso – há comunhão de fato e de direito, mas indivisamente, sem localização demarcada no bem. • Os condôminos sobre a coisa inteira; a área comum no ’’prédio”. • Pro diviso – aparente condomínio. Existe de direito, mas não de fato. • Os condôminos em partes determinadas; unidades autônomas em edifícios

7. DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos. EMENTA: EMENTA: POSSESSÓRIA. DIVISÃO DE TERRAS. CONDOMÍNIOPRÓ DIVISO. POSSIBILIDADE. DISCUSSÃO QUE VERSA SOBRE O DIREITO DE PROMOVER A DIVISÃO. CONDÔMINOS QUE NÃO PODEM SER OBRIGADOS A INFINITAMENTE VIVER EM CONDOMÍNIO. USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE FIXADOS. RECURSOS DESPROVIDOS. http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=2&TotalAcordaos=3&Historico=1

8. DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos de apelação. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ART. 1.139 DO CC/1916. ART. 504 DO CC/2002. INCIDÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO CO-HERDEIRO. COMUNICAÇÃO PRÉVIA SOBRE INTENÇÃO DE VENDER PARTE IDEAL DO IMÓVEL 'PRO INDIVISO'. OBRIGATORIEDADE. 1. Deve ser respeitada a regra do art. 1.139 do Ccivil/1916, atual artigo 504 do Novo CCivil, a qual obriga o condômino que pretende alienar sua parte em coisa indivisível, dar preferência a outro condômino antes de vendê-la a estranhos. 2. A comunicação prévia aos demais condôminos e co-herdeiros é obrigatória e deve ser realizada de forma expressa para que se possa resguardar direitos. Apelações desprovidas. http://www.tj.pr.gov.br/consultas/jurisprudencia/JurisprudenciaDetalhes.asp?Sequencial=7&TotalAcordaos=7&Historico=5

9. Direitos e Deveres dos condôminos • A) em relação à coisa • Usá-la livremente conforme a destinação • Reivindicá-la na sua totalidade • Proteger a posse • Contra terceiros • Contra outro (s) condômino (s)

10. Direitos dos Condôminos • B) em relação à quota • Dispor dela livremente, independentemente do consentimento dos demais – art. 1.314. resguardado o direito de preferência art. 1.322. • Participar da administração - 1.323 c/c 1.315. [presunção de igualdade – art. 1.315, §]

11. Deveres dos condôminos • Conservar a coisa – art. 1.315; • Não alterá-la – art. 1.314, §; • Não dar a posse a terceiro – art. 1.314, §; • Ajudar nas despesas – art. 1.315 • Se não quiser ratear? Art. 1.316, § 2. • Pode perder sua participação. Art. 1.316, § 1.

12. Um condômino pode se onerar sozinho frente a credores? • Sim – direito de regresso = art. 1.318 • Vergílio de Sá Pereira: “razões” • Obra necessária • Manifesta utilidade • Voluptuárias?

13. Frutos e Alteração da coisa • Colheita  divisão • Mas ver o art. 1.319. • Pode utilizar sozinho sem alterar • Mas e se a alteração for indispensável? • E se o usuário for o administrador?

14. Venda da coisa • Dificuldades no convívio? Art. 1.320 • Direito de preferência art. 1.322 Mas e se todos forem iguais? licitação (§ único). aplica-se à doação e à troca? • É possível usucapir parte da coisa condominiada?

15. Analise: • Se for pro indiviso (o bem não está dividido de fato entre os condôminos, nem o está de direito) = só se for posse exclusiva sobre a coisa toda. • Se for pro diviso (apenas não está dividido juridicamente, mas já houve divisão de fato) = pode usucapir a porção do outro condômino. • No condomínio edilício é tolerância/deten. • Mas existe a “supressio” (verwirkung) V. REsp 214/680/SP

16. AÇÃO DE USUCAPIÃO. EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. ÁREA CONDOMINIAL. Utilização de área condominial por mera tolerância do Condomínio. Ausência de posse com animus domini. Impossibilidade de declaração da prescrição aquisitiva. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº 70013426283, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em

17. CONDOMÍNIO; PEDIDO DE EXTINÇÃO. Exceção de usucapião. Imóvel não demarcado e individualizado, impassível de ser usucapido; condomínio indivisível. Preliminar arredada. Parecer do custos legis. Apelo IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70010201242, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em 05/04/2005)

18. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. HERANÇA. CONDOMÍNIO. POSSE EXERCIDA POR HERDEIROS. MERA CONCESSÃO. AUSÊNCIA DE POSSE INDIVIDUAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. Mostra-se descabida a pretensão de ver reconhecida a prescrição aquisitiva quando a posse não foi exercida individualmente pela herdeira-condômina, tampouco com animus domini. Situação em que a postulante passou a residir no imóvel usucapiendo por mera concessão dos demais herdeiros-condôminos, após o falecimento de seu pai, para fazer companhia à madrasta e, depois de falecida esta, passou a dividir o imóvel com sua cunhada, que para lá transferiu residência. Precedentes jurisprudenciais. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70008508418, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado em 08/06/2004)

19. Mas: • Ação de usucapião ajuizada por condomínio edilício, tendo por objeto área integrada a sua estrutura comum, cuja propriedade, todavia, é afirmada pelo espólio do falecido incorporador. Ações simultâneas de indenização por danos materiais e de interdito proibitório, ajuizadas pelo condomínio tendo em vista o ressarcimento de prejuízos causados à churrasqueira, bem como a cessação da turbação, imputados pelo condomínio aos familiares do falecido. Sentença de integral procedência das ações. Recurso dos demandados. Questões preliminares e de mérito. Os embargos de declaração interrompem o prazo recursal. Não é nula a sentença que decide todas as questões preliminares suscitadas, considerando-as como mérito da causa. O pedido de usucapião de parte do condomínio edilício é juridicamente possível, além de possuir legitimidade ativa. Demonstrada que a área integrou-se à utilização do condomínio, desde quando foi instituído há mais de 20 anos, justifica-se o reconhecimento do usucapião extraordinário.O uso da coletividade condominial, relativamente às áreas comuns, não exclui o uso individual do condômino, relativamente às áreas exclusivas, em conseqüência do que não procedem as ações de indenização e interdito proibitório. Apelação provida em parte. (Apelação Cível Nº 70014853808, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos CiniMarchionatti, Julgado em 23/08/2006)

20. Administração do condomínio • 1.324 – mandato tácito • Poderes? proteção a terceiros! • Pena: art. 1319, segunda parte. • O conflito pode gerar alienação ou locação preserva-se o direito de preferência • Mas e se vários querem locar? Art. 1.322?

21. Ação de Divisão – arts. 946 a 981 CPC • Clássica forma de extinção • Prescreve? • Aplica-se a bens divisíveis e indivisíveis?? • Potência da sentença? “RI”!