STIMA DEI CONDOMINI

1. STIMA DEI CONDOMINI Un condominio è un fabbricato con più unità immobiliari ( appartamenti, negozi, uffici, garage ecc. ) appartenenti a due o più persone. Le diverse unità immobiliari sono strutturalmente e funzionalmente connesse, e questo, fa sì che in un condominio ci siano parti di proprietà individuali e parti di proprietà comune nei confronti delle quali i condomini assumono la veste di comproprietà per quote con proporzionali diritti e doveri. Le parti comuni sono elencati nell’articolo 1117 del c.c. che le distingue in tre gruppi: Elementi strutturali del fabbricato: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, gli anditi, i portoni d’ingresso, le scale i portici, i cortili ecc. Locali destinati alla fornitura di servizi: locali di portineria e alloggio portiere, lavanderia, riscaldamento, autoclave, stenditoi ecc. Gli impianti di uso comune: ascensori, i pozzi e cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, impianti per l’acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento fino al punto di diramazione. Oltre ai normali condomini verticali costituiti da più piani, esistono condomini orizzontali che sono complessi di fabbricati ( ville, villette ) costruiti su lotti contigui di terreno e che usufruiscono di opere e servizi comuni. Infine ci sono i supercondomini che riuniscono le caratteristiche dei due precedenti cioè complessi edilizi costituiti da più edifici verticali con servizi comuni.

2. Regolamento di condominio Per la necessita di far funzionare il condominio come ente di gestione, il codice civile stabilisce che: • Se i condomini sono più di quattro, è obbligatorio la nomina di un amministratore ( art. 1129 ); • Se i condomini sono più di dieci, è obbligatorio la formazione di un regolamento di condominio(art. 1138, comma 1° ). La vita di un condominio è disciplinata, oltre che dalla legge, anche dal regolamento di condominio, il quale può contenere, relativamente a questioni che non siano di diritto fondamentale, anche norme deroganti da quelle generali del codice civile. Lo scopo del regolamento è quello di disciplinare l’uso delle parti comuni, di stabilire i criteri di ripartizione delle spese, di indicare le norme per la tutela del decoro dell’edificio e per l’amministrazione del condominio. Il regolamento può essere assembleare o contrattuale. Il primo è formato seconda la volontà dei condomini riuniti in assemblea stabilito con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 e deve essere trascritto sul registro dei verbali dell’assemblea. Il secondo è formato secondo la sua volontà dal costruttore o dall’unico originario proprietario e riportato in ciascun atto di vendita e viene contrattualmente accettato da ogni acquirente e risulta così implicitamente approvato da tutti i condomini e potrà essere modificato dall’assemblea all’unanimità. Tale modifiche devono essere trascritte nel registro immobiliare dove è stato registrato il l’atto di compravendita.

3. Determinazione delle tabelle millesimali I problemi estimativi inerenti i condomini sono: la costituzione delle tabelle millesimali necessarie per la gestione del condominio. Esse si distinguono in: millesimi di proprietà generale (tabella A ) e millesimi d’uso ( altre tabelle ). DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI DI PROPRIETA’ GENERALE: I millesimi di proprietà esprimono i rapporti fra proprietà esclusiva e proprietà comune. L’art. 1118 del c.c. afferma che ogni condomino ha diritto di proprietà sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà rapportato al valore dell’intero edificio ed espresso in millesimi. La tabella di proprietà si può determinare in due modi: • In base ai valori di mercato; • In base al parametro superficie o volume virtuale. Nel primo caso: Vmx : ΣVm = Mx : 1.000 da cui Mx = 1.000 x Vmx/ ΣVm Nel secondo caso Svx: ΣSv = Mx : 1.000 da cui Mx = 1.000 x Svx/ΣSv I valori delle unità condominiali vanno stimati con riferimento al mercato, ma tenendo conto solo delle caratteristiche originarie previste dal progetto e non di quelle apportate dalla volontà di ciascun proprietario che non devono avere peso sui diritti e doveri relativi alle parti comuni. Per questo sono definiti Valori condominiali.

4. Millesimi di proprietà in base alla superficie o volume virtuale Questo criterio è il più adottato si per condomini nuovi e in particolar modo ai vecchi per il fatto che i valori sono ormai troppi differenti da quelli originari. Esso consiste nel determinare i millesimi di proprietà sulla base di grandezze fisiche delle unità immobiliari. Queste grandezze sono: • la superficie ( più usata quando le altezze delle singole unità sono uguali); • Il volume ( quando le altezze sono diverse ). Entrambe queste grandezze, per rappresentare proporzionalmente i valori condominiali debbono essere rese omogenee ed equivalenti, tali cioè che a parità di superficie o volume corrisponda parità di valore. Questa equivalenza non si ha tra grandezze reali ma potrà aversi tra grandezze virtuali, cioè grandezze modificati da opportuni coefficienti di correzione. La fase estimativa vera e propria sta nell’accertare, con riferimento al mercato, i parametri di correzione.

5. Determinazione superficie virtuale Le possibili caratteristiche differenziali sono numerose. La circolare del Ministero dei LL.PP. Indica i coefficienti che normalmente intervengono a differenziare le unità che sono: Coefficienti da applicare ai singoli vani: • Destinazione funzionale ( camera, cucina, bagno, corridoio, ripostigli ecc.) • Orientamento ( sud, nord, ovest, est, sud-ovest ecc.) • Prospetto ( strada principale, cortile, atrio, ecc.) • Luminosità; • Forma e funzionalità dei vani. Coefficienti da applicare all’intera unità: • Destinazione d’uso ( abitazione, ufficio, negozio, garage ecc ). • Livello di piano; • Isolamento termico. Esempio di calcolo: sup. calpestabile x (prodotto coefficienti) = superf. virtuale “ “ volume x ( prodotto coefficienti) = volume virtuale. Esempio: esercizio sul libro.

6. DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI D’USO I millesimi d’uso servono per ripartire le spese per l’utilizzo di un bene comune come scale e ascensore. La formazione delle tabelle d’uso per le scale sono formate considerando che la spesa è ripartita per il 50% in funzione dei millesimi di proprietà e per il 50% all’altezza del piano. L’altezza del piano può essere considerata come la somma dei piani ( nel caso che l’altezza sia costante ) es. se abbiamo tre piani 1+2+3= 6 quindi il 1° piano avrà1/6 il secondo 2/6 il terzo 3/6 o l’altezza effettiva per piano (3; 2,70; 2,80) se l’altezza è diversa per piano. Quindi al 1° piano sarà 3m al 2° 5,70m e al 3° 8,50m. Esempio vedi tabelle. Per l’ascensore bisogna distinguere se l’ascensore parte dal piano terra, se scende nell’interrato e se arriva al terrazzo per l’utilizzo dello stesso. Nel primo caso vale quanto detto per le scale. Nel secondo e terzo caso la ripartizione deve prevedere tre quote e cioè il 50% in funzione dei millesimi di proprietà, il 40% l’altezza del piano considerando la corsa a partire dal piano terra verso su e dal piano terra verso l’interrato, e il 10% il servizio terrazzo misurando l’altezza al contrario.