Особенности оценки недвижимости для целей МСФО

1. Особенности оценки недвижимостидля целей МСФО Полина Кондратенко, Директор Департамента оценки и консалтинга Colliers International Подготовлено для RICS CPD Event, 7 декабря 2009 г.

2. Особенности оценки для МСФО ? СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ РЫНОЧНАЯ СТОМОСТЬ

3. Справедливая стоимость и Рыночная стоимость PS 3 – 3.5 – «Справедливая стоимость … обычно равна Рыночной стоимости» App.4.1 – 5.3.3. – «Справедливая стоимость не обязательно равна рыночной стоимости» В каких же случаях Справедливая стоимость не будет равна Рыночной?

4. UKPS 1.1 – Базы оценки Неспециализированные объекты недвижимости (а) Стоимость в существующем состоянии (existing use value EUV) – UKPS 1 – 5.1 (b) Рыночная стоимость (Market Value – MV) Специализированные объекты недвижимости Амортизированные затраты на замещение – Depreciated replacement cost

5. Особенности оценки для МСФО МСФО 16 «Основные средства» МСФО 40 «Инвестиционное имущество» СТАНДАРТЫ МСФО ПО НЕДВИЖИМОСТИ МСФО 41 «Сельское хозяйство» МСФО 2 «Имущество для целей продажи» МСФО 3 «Объединение предприятий» МСФО 5 «Основные средства, удерживаемые для продажи и прекращенных операций» МСФО 17 «Аренда» МСФО 36 «Обременение активов»

6. МСФО 40 (App.4.1 – 6.7.2) • Инвестиционная недвижимость сначала учитывается • по понесенным затратам. После первоначального признания • на балансе компания может выбрать учет по: • Справедливой стоимости • Понесенным затратам • Компания, выбравшая учет по затратам все равно должна • информационно указывать справедливую стоимость • инвестиционной недвижимости.

7. МСФО 40 – Капитальные вложения П. 45 « В справедливой стоимости инвестиции в недвижимость не отражаются предстоящие капитальные вложения в имущество в целях его обновления или усовершенствования, а также будущие экономические выгоды от подобных предстоящих вложений »

8. МСФО 40 - Пример 1 Справедливая стоимость В текущем состоянии Подходы - сравнительный, доходный Стоимость - $7 346 000 Разница в стоимости – 2% Рыночная стоимость На основании проекта реконструкции Подходы - сравнительный, доходный Стоимость - $7 524 000

9. МСФО 40 - Портфели App. 4.1 - 6.8.1 – « стоимость группы объектов может быть больше или меньше суммы рыночных стоимостей объектов, рассчитанных индивидуально. В этом случае информация о такой разнице должна быть представлена директорам или доверителям »

10. МСФО 40 – Пример 2 Справедливая стоимость = Рыночной стоимости портфеля Основное отличие в стоимости – за счет меньшей ставки капитализации Стоимость - $170 000 000 Разница в стоимости – 12% Сумма рыночных стоимостей При более высокой ставке капитализации Стоимость - $150 000 000

11. МСФО 40 – Пример 3 Справедливая стоимость = сумма рыночных стоимостей отдельных участков В расчетах основное отличие в стоимости - за счет выбора аналогов Разница в стоимости – Х% Рыночная стоимость = стоимости всего массива как единого объекта

12. МСФО 16 (App.4.1 – 5.4) • В случае, если недвижимость учитывается поМСФО 16: • Стоимость зданий и земли обычно рассчитывается на основании их рыночной стоимости • (b) В случае если продажи таких объектов ограничены, то для расчета справедливой стоимости может использоваться доходный или затратный подходы • (c) Стоимость зданий и земли должна быть указана отдельно

13. Ключевые формулировки для МСФО 16 « Учет по МСФО 16 обычноосуществляется при допущении, что предприятие будет продолжать свою текущую деятельность …. Таким образом, ожидается, что справедливая стоимость в МСФО 16 будет отражать стоимость конкретного актива при условии продолжения бизнеса »

14. EUV и MV (UKPS 1 – 1.3) • EUV используется только для оценки недвижимости, • которая используется собственником для ведения • собственного бизнеса для учета по МСФО • EUV отличается от MV по следующим факторам: • покупатель приобретает объект несданным в аренду; • все части объекта необходимы для ведения бизнеса; • не учитываются альтернативные варианты использования объекта;

15. МСФО 16 - Пример Справедливая стоимость На основании затратного Подхода без учета внешнего износа Стоимость - $12 680 000 Разница в стоимости – 21% Рыночная стоимость На основании затратного подхода с учетом внешнего износа Стоимость - $10 000 000

16. Спасибо за внимание! E-mail: colliers@colliers.ru (495)258 51 51