Kommunala lantmäteridagar 2006 Fastighetsreglering- när, hur och varför? Reflexioner som ombud

1. Kommunala lantmäteridagar 2006Fastighetsreglering- när, hur och varför?Reflexioner som ombud 2006-11-23 Jur.kand. Lars Gahnström G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

2. Mannheimer Swartling Advokatbyrå • 540 anställda varav cirka 270 jurister • Fullservicebyrå inom affärsjuridik • Kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Helsingborg, Moskva, St Petersburg, Bryssel, Frankfurt, Berlin och New York (Hongkong och Shanghai). • Fastighetsgruppen sysselsätter ca 50 jurister • Företräder ett flertal stora privata, statliga och kommunala fastighetsbolag G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

3. Fastighetsmarknaden • Fler köpare än säljare – säljarens marknad • Priserna har ökat • Varför? • Räntorna låga (om än stigande) • Utländska investerare ökar antalet köpare • Sverige har låga fastighetspriser ur ett internationellt perspektiv • Stort allmänt intresse för fastighetsinvesteringar G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

4. Fastighetspriserna har ökat – men - Intäkterna från fastigheterna har inte ökat i motsvarande mån. Köparna har accepterat lägre avkastningskrav på sina investeringar Fastighetsmarknaden G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

5. G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

6. G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

7. G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

8. Fastighetstransaktioner - paketförsäljning • Försäljning av fastighetspaket • Blandning av attraktiva fastigheter och mindre attraktiva fastigheter. • Geografisk koncentration eller vissa typer av fastigheter • Köparen kan få stordriftsfördelar • Köparen blir direkt en aktör på den aktuella marknaden • Säljaren får ”bra” betalt för de mindre attraktiva fastigheterna • Controlled auctions G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

9. Fastighetstransaktioner - bolagsaffärer • Fördelaktigt skattemässigt för säljaren då skattemässiga fördelar att sälja dotterbolag • Säljaren ”paketerar” fastigheterna i bolaget. • Fastigheterna belastas efter transaktionen av latent skatt • Förhandling om hur den latenta skall fördelas mellan köpare och säljare • Den sk. BV-snurran G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

10. Fastighetsreglering – varför? • Skapa större enheter – bättre fastighetsindelning • Viktigt i fastighetsutvecklingsprojekt • Minskade transaktionskostnader • Även vid bolagstransaktioner (införsäljningen) G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

11. Fastighetsreglering när? • Finns det möjlighet att genomföra fastighetsreglering? • Är det fråga om grannfastigheter? • Kan ev. avstyckning ske? • Planfrågor? • Tidsaspekten? • Kostnadseffektivt? • Parternas inställning? G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

12. Praktiska problem • Klienten vill ha kontroll över skeendet. • Klienten har liten förståelse för skillnaderna mellan köp och fastighetsreglering. • Klienten har sällan förståelse för fastighetsbildningslagens regler. • Klienten har bråttom! G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

13. Inteckningsförhållanden vid fastighetsreglering • Uttagna pantbrev viktig tillgång för köparen! • Viktigt att tillse att inte denna tillgång omintetgörs genom fastighetsreglering. • Tillse att fastigheterna är gemensamt intecknade – eller - flytta bort inteckningarna från fastigheten. • JB 22:1 = Den för vilken lagfart senast är sökt anses vara ägare. G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

14. Hyresavtal • Viktig tillgång då det är hyresavtalen som skapar intäkter från fastigheterna till sina ägare. • Hyresnivå • Kvalité på hyresgäst • Hyresavtalets längd • Ofta avgörande för fastighetens värde! • Fastighetsreglering = risk • FBL 5:33a! G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

15. Fastighetsköp • Köp är en civilrättslig transaktion mellan två parter. • Parterna styr! • Partena känner igen sig. • Jordabalken fyller upp eventuella ”luckor” i avtalen. • Regler om följder vid avtalsbrott finns G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

16. Fastighetsreglering • Fastighetsreglering utgör en myndighetsåtgärd • Förbindelsen mellan parterna avskärs genom förrättningen. • Någon supplerande lagstiftning finns ej. • Avtalen är därför aldrig enkla. • Avtalet är således det enda rättesnöret mellan partrterna G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

17. Fastighetsreglering (forts.) • Klienten vill ha affären så lik ett fastighetsköp som möjligt. • Alla påföljder måste regleras uttömmande genom avtal. • Avtalet bygger på att parterna gemensamt skall inge en ansökan om fastighetsreglering • Hävning svårt att genomföra då utgångspunkten är att en sådan påföljd kräver båda parters medverkan. • Kräver också att lantmätaren anser att avstyckning är lämplig! G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

18. Avtal om fastighetsreglering (hur?) ” All mark, byggnader, anläggningar och övriga fastighets- och byggnadstillbehör som tillhör Regleringsfastigheten med skall genom fastighetsreglering överföras till den Mottagande Fastigheten. Parterna skall gemensamt ansöka om sådan fastighetsreglering, i enlighet med bilaga x. Ansökan skall inges snarast möjligt sedan detta Avtal undertecknats.” G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

19. Avtal om fastighetsreglering (forts) Parterna skall gemensamt och aktivt driva och fullfölja ansökan om fastighetsreglering. Parterna förbinder sig att godta av lantmätaren påkallade mindre justeringar av fastighetsgränserna för Regleringsfastigheten, av särskilda rättigheter och andra liknande förhållanden, förutsatt att justeringarna inte strider mot intentionerna i detta Avtal. Skulle en större ändring påkallas än vad som följer av ovanstående skall parterna förhandla i god anda i syfte att finna en för båda parter rimlig lösning. Parterna skall efter genomförd fastighetsbildningsförrättning godkänna densamma för undvikande av fyra veckors lagakraftperiod. G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

20. Tillträde • Parterna vill ha ett förutbestämt datum för tillträde så att man vet vid vilken tidpunkt risken för fastigheten och de ekonomiska förpliktelserna i anledning av överlåtelsen övergår till motparten. • Parterna kan inte, med verkan mot tredje man, styra över tillträdet vid fastighetsreglering. Detta följer av FBL 5:30, men gentemot varandra kan man exempelvis avtala följande: ” Tillträde sker omedelbart vid undertecknande av detta avtal. Parterna är medvetna om att lantmäterimyndigheten kan förordna om att tillträde skall ske vid annan tidpunkt men parterna är överens om att parterna emellan skall avtalad tillträdesdag gälla.” G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

21. Vad händer om fastighetsregleringen inte går att genomföra? • Viktigt att klienten är medveten om risken att fastighetsreglering, på sätt som parterna önskar, inte går att genomföra. • Viktigt att också att parterna beslutar när en fastighetsreglering inte skall anses genomförbar. • Laga kraftvunnet avslag – rätt att överklaga? • En viss bestämd tidpunkt • Vad skall hända om fastighetsreglering inte går att genomföra? G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

22. Fastighetsregleringen övergår till köp! (I) • Den säkra vägen - två avtal ingås! • Ett köpeavtal villkorat av att fastighetsreglering i enlighet med upprättat avtal om fastighetsreglering inte går att genomföras. • Ett avtal om fastighetsreglering som anger vad som skall gälla vid fastighetsreglering. • Avtalen är väldigt lika! G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

23. Fastighetsregleringen övergår till köp! (II) • Trolleriklausulen • Skulle överlåtelsen av Regleringsfastigheten genom fastighetsreglering enligt ovan inte ha genomförts genom lagakraftvunnen fastighetsreglering senast den 14 december 2007 övergår detta Avtal till att bli ett sedvanligt fastighetsöverlåtelseavtal enligt 4 kap Jordabalken på i detta Avtal angivna villkor, varvid ovan angivet vederlag skall utgöra köpeskillingen, X skall vara köpare och Y skall vara säljare. Y skall därvid utfärda och till X överlämna ovillkorat köpebrev och X skall betala samtliga lagfartskostnader, inklusive stämpelskatt. Detsamma skall gälla i det fall att båda parter skriftligen har bekräftat till varandra att förvärvet inte skall genomföras genom fastighetsreglering utan genom köp. G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

24. Frågor? G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt

25. Slut! G:\J\mta\div\Fastighetsgruppen\IBC II.ppt Jur.kand. Lars Gahnström Lag@msa.se