Nuomotojo ir nuomininko partnerystė v. išdavystė Olga Petro ševičienė 2009 m. rugsėjo 22 d.

1. Nuomotojo ir nuomininko partnerystė v. išdavystė Olga Petroševičienė 2009 m. rugsėjo 22 d.

2. Faktai • Lyginant 2008 ir 2009 m. duomenis, PC nuomininkų apyvarta mažmeninėje prekyboje sumažėjo 30-50% • Paskutinius 5 metus Lietuvos PC pasiūla augo vidutiniškai 32% kasmet • Šiuo metu Lietuvoje PC plotas sudaro ~770,000 kv. m, t.y. 1000 gyventojų tenka ~ 229 kv. m PC ploto. Tai jau viršija Europos vidurkį (~205 kv. m/1000 gyventojų) • Šiuo metu atidėta prekybos paskirties patalpų statyba sudaro ~300,000 kv. m • PC prognozuojama vakansija per 2009 m. ~ 10 % (normalus iki 2%); A klasės biuro patalpų – iki 15%; B klasės biuro patalpų – iki 23% • Per 2009 m. I pusmetį gyvenamosios paskirties NT sandorių sumažėjo iki 45% palyginus su 2008 m. I pusmečiu ir iki 61% palyginus su 2007 m. I pusmečiu Olga Petroševičienė

3. Problemų priežastys • Krentanti mažmeninės prekybos apyvarta • Mažėjanti NT paklausa • Bendrai sunki finansinė padėtis • Prasti veiklos atitinkamose patalpose rezultatai • Didėjanti vakansija • Deja pirmosios instancijos teismų praktika LEMIA: • Nuomininkų siekį: • pasilengvinti nuomos sąlygas arba • “išeiti” iš nuomos • Nuomotojų būtinybę: • būti lankstiems ir • išlaikyti nuomininkus (ypač inkarinius) Olga Petroševičienė

4. Derybos. Derybų objektas • Nuomos kaina: • Laikinai sumažinti fiksuotą mokestį • Nustatyti kylantį nuomos mokestį • Fiksuotą mokestį pakeisti į nuomos mokestį nuo apyvartos, tačiau ne mažiau nei x suma • Išmainyti kaštų “kepures” į nuomos mokesčio sumažinimą • Mažinti plotą • Nuomos terminas (nuomotojo paprastai ilginamas mainais už nuolaidas) • Padarytų nuomos sutartyje “klaidų” ištaisymas Olga Petroševičienė

5. Teisminiai ginčai. Pagrindiniai nuomininkų argumentai • CK 6.204 str. – dėl iš esmės pasikeitusių aplinkybių nuomos sutartis turi būti nutraukta (rečiau pakeista) • CK 6.228 str. – dėl esminės šalių nelygybės nuomos sutartis turi būti nutraukta (rečiau pakeista) Olga Petroševičienė

6. 6.204 str. Sutartinių įsipareigojimų vykdymas pasikeitus aplinkybėms (1) Sutarties nutraukimui ar pakeitimui pagal CK 6.204 str. turi būti konstatuota kumuliatyvių aplinkybių visuma: • Vienai iš šalių sutartį įvykdyti tampa sudėtingiau nei kitai • Sutarties suvaržymas yra esminis, t.y. iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba sumažėja gaunama nauda • Esminį suvaržymą sąlygojančios aplinkybės: • Atsirado ar tapo žinomo po sutarties sudarymo; ir • Jų protingai nebuvo galima numatyti (jei šalis apie jas būtų žinojusi, sutarties nebūtų arba būtų kitos sąlygos); ir • Nekontroliuojamos (nepriklauso nuo šalių valios); ir • Nebuvo prisiimta aplinkybių atsiradimo rizika. • Sutarties vykdymo sustabdymas negalimas Olga Petroševičienė

7. 6.204 str. Taikymo procedūra (2) Pranešimas Nuomotojui Dėl pakeitimo (argumentuota/nedelsiant) Jei nesutinka Jei sutinka Jei nereaguoja Susitarimas Ieškinys teismui 1) Sutartį nutraukti ir 2) Nustatyti nutraukimo sąlygas Sutartį pakeisti Olga Petroševičienė

8. 6.204 str. Kontrargumentai (3) • 6.204 str. numato išimtį iš kertinio CK įtvirtinto pacta sunt servanda principo, reikalaujančio, kad sutarčių būtų laikomasi ir jos būtų vykdomos net esant sunkumams • 6.204 str. taikymas galimas tik ypatingais atvejais ir tik tuomet, kai tenkinamos visos 6.204 str. sąlygos • UNIDROIT principų 6.2.1-6.2.3 straipsnių komentaras – “Sutarties sąlygų turi būti laikomasi net ir tuo atveju, kai viena iš sutarties šalių išgyvena esminius praradimus vietoje tikėto gauti pelno, arba sutarties įvykdymas šiai šaliai netenka prasmės” Olga Petroševičienė

9. 1 Sąlyga – Vienai iš šalių sutartį įvykdyti tampa sudėtingiau nei kitai • Ekonominė situacija Lietuvoje (2009 m. prognozuojamas Bendro vidaus produkto (BVP) pokytis ~ -18-20%) ir pasaulyje turi įtakos visiems rinkos dalyviams • Nuosmukis fiksuojamas ne tik PC mažmeninės prekybos sektoriuje, bet ir pramonės, statybų, paslaugų sekt. • Nuomotojų veikla pasireiškia NT vystymu ir valdymu • Pagrindinis nuomotojo įsipareigojimas išvystyti NT jau įvykdytas pagal “NT rinkos augimo” kainas • Mažmeninės prekybos apyvartos mažėjimas tiesiogiai įtakoja nuomotojo pajamas iš NT nuomos • Investicinė grąža neatitinka pradinių nuomotojo paskaičiavimų Olga Petroševičienė

10. 2 Sąlyga – Esminis sutarties suvaržymas • Suvaržymas yra esminis, jei iš esmės padidėja kaina arba sumažėja gaunama nauda • Pirmiausia turi būti nustatoma: • Ekonominis suvaržymas grindžiamas objektyvia aplinkybe, pagrįsta ekonominiais rodikliais • Nuomininkui atsiranda ypatingai didelė sutarties įvykdymo našta • CK 6.685 str. 2 d. netaikoma nuomos santykiams Olga Petroševičienė

11. 3 Sąlyga – Reikalavimai aplinkybėms (1) • Aplinkybių nuomininkas negalėjo protingai numatyti • Nuomininkas neprisiėmė aplinkybių atsiradimo rizikos • Verslas yra veikimas savo rizika, todėl nuomininkas būdamas verslininku turi elgtis protingai prisiimdamas ilgalaikes prievoles, turi prisiimti neigiamų savo veiklos padarinių riziką • Negalima tikėtis, kad apyvartos tik augs, reikia numatyti ir krizės scenarijus • Nuomotojas prisiima riziką, kad fiksuota nuomos kaina gali būti mažesnė nei rinkos • Negalima iškraipyti šalių pusiausvyros • CK 6.256 str. 4 d. – už sutarties neįvykdymą nesant kitos šalies kaltės verslininkas neatsakys tik tuo atveju, jei prievolė neįvykdyta dėl nenugalimos jėgos, jei įstatymas ar sutartis nenustato kitaip Olga Petroševičienė

12. 3 Sąlyga – Reikalavimai aplinkybėms (2) • LAT formuoja vieningą praktiką: • “Laisva valia sudarytos komercinės sutarties šalys negali pateisinti įsipareigojimų nevykdymo tuo, jog šalys susitarė dėl kai kurių nepalankių sutarties sąlygų vienos iš šalių atžvilgiu, netgi ir tuomet, kai šaliai nenaudingų sąlygų prisiėmimas reikštų neprotingos rizikos buvimą įprastos verslo aplinkos sąlygomis. Sutartinių įsipareigojimų nevykdymas paneigtų sutartinių teisinių santykių dalyvių teisinio apibrėžtumo principą. Verslininkai veikia savo riziką ir privalo būti apdairūs.” 3K-3-813/2003 Olga Petroševičienė

13. 6.204 str. Papildomi kontrargumentai • CK 6.204 str. taikomas tuomet, kai sutartis yra neįvykdyta (UNIDROIT ir CK komentarai) • Nuomos sutarties nutraukimas reiškia dar didesnius nuomotojo nuostolius negu patiria nuomininkas • 6.204 str. 3 d. numato, kad šalis, reiškianti reikalavimą dėl esminio sutarties suvaržymo, į kitą šalį turi kreiptis nedelsdama. Delsimas paneigia esminio suvaržymo egzistavimą ir pažeidžia 6.204 str. procedūrą • 6.204 str. 3 d. nesuteikia teisės vienašališkai sustabdyti sutarties vykdymo Olga Petroševičienė

14. 6.228 str. Esminė šalių nelygybė • Sutarties šalis turi teisę (i) vienašališkai atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos arba (ii) kreiptis į teismą dėl sąlygų pakeitimo, jei: • Sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė vienai iš sutarties šalių perdėtą pranašumą • Turi būti vertinama, ar viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties • Reikia atsižvelgti į sutarties prigimtį ir tikslą Olga Petroševičienė

15. 6.228 str. Kontrargumentai • UNIDROIT ir CK komentarai reikalauja, kad šalių tarpusavio prievolių neatitiktis turi būti esminė – jų padėtis turi būti tokia nelygi, kad šokiruotų, t.y. protingas žmogus sutarties tokiomis sąlygomis niekada nebūtų sudaręs • Nuomininkas yra verslininkas, žr. 13 skaidrę • 1.91 str. <...> Dėl susidėjusių sunkių aplinkybių sudaryto sandorio pripažinimas negaliojančiu. LAT nurodė, kad šis nuginčijimo pagrindas verslo santykiuose gali būti taikomas tik išimtinais atvejais, nes verslininkas privalo a priori žinoti, kad verslui nepasisekus jis patirs neigiamų turtinių pasekmių. 3K-3-16/2001 Olga Petroševičienė

16. “Lex Mundi” tyrimas (1) Klausimas: • Ar dabartinis ekonominis nuosmukis ir dėl jo kritusios nekilnojamojo turto nuomos kainos, bei krintanti mažmeninės prekybos ar kito verslo apyvarta jūsų šalies teismų praktikoje yra laikoma pakankamu pagrindu pakeisti arba nutraukti nuomos sutartį dėl iš esmės pasikeitusių aplinkybių?  Olga Petroševičienė

17. “Lex Mundi” tyrimas (2) Atsakymai • Absoliuti dauguma advokatų kontorų nurodė, jog ekonominis nuosmukis bei jo pasekmės jų valstybėse paprastai nėra laikomas iš esmės pasikeitusia aplinkybe, kuri būtų pakankamu pagrindu nutraukti ar pakeisti nuomos sutartį. • Ekonominis nuosmukis galėtų būti pagrindu nutraukti ar pakeisti sutartį tik tuo atveju, jei toks sutarties nutraukimo ar pakeitimo pagrindas, konkrečiai įvardijant atitinkamų ekonomikos rodiklių pokyčius, būtų aiškiai numatytas tarp šalių sudarytoje nuomos sutartyje. Olga Petroševičienė

18. Išvados • Pacta sunt servanda principas ne tik teorinis, jis turi būti taikomas praktikoje • Už savo versle priimtus sprendimus atsako abi šalys, negalima savo verslo nesėkmės perkelti kitai šaliai • Šios dienos aktualijos verčia sutarties šalis modeliuoti skirtingas sutarties vykdymo situacijas Olga Petroševičienė

19. Ačiū!