Fondos de Inversión Inmobiliaria En Colombia Qué falta?

1. Fondos de Inversión InmobiliariaEn ColombiaQué falta? Cartagena, septiembre 2005

2. Experiencia Colombia Ha habido pocas experiencias públicas • Ejemplos del pasado • Inversiones El Vagón • Fondos Inmobiliarios de Alianza. • Casos actuales: • Caso de Tierra firme • Se habla de varios intentos fallidos • Hay procesos en curso

3. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

4. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

5. Entorno Adecuado • Economía estable con perspectivas de: • TLC • Mayor Inversión Extranjera • Crecimiento del PIB del 4% • Con opciones de ahorro a tasas reales bajas: • Inflación: 4.91% • Intereses de TES al 2.014 al 10.2% EA. • Devaluación: (11.26%) • DTF a 90 días: 6.94% • Tasa de ahorros: 3-4% • Con tasas de interés de crédito mas bajas que facilitan el endeudamiento

6. Entorno Adecuado • Con un Mercado de Capitales: • Con necesidad de tener nuevas opciones de inversión. • Con inversionistas institucionales: • Cada vez más grandes • Más amplios en criterios de inversión

7. Entorno Adecuado • Cultura de arriendo naciendo • El ideal de la familia es tener vivienda propia: “Tener vivienda no es riqueza, pero no tenerla es mayor pobreza“ • Con la crisis hay cambio de paradigmas • Vivienda propia Vs. Arriendo • La finca raíz “ baja “ de precio • La nueva ley de arriendos incentiva el mercado: • Positivos: terminación del contrato de manera más ágil y servicios públicos por cuenta del arrendador • Negativo: el valor del arriendo no puede exceder el 1% del valor comercial y su reajuste no podrá ser superior al 90% del incremento del IPC

8. Entorno Adecuado • Sector de la Construcción: • En gran parte responsable del crecimiento del PIB en los últimos 3 años • Interés del Estado en impulsarlo • Con oportunidades de crecimiento importantes en: • VIS • Estratos medios • Oficinas • Bodegas • Sector comercio: • Dinámico • Las cadenas de supermercados creciendo • Centros comerciales con mas arriendo

9. Entorno Adecuado • Nueva cultura de las empresas del sector real y financiero no quieren ser propietarias de inmuebles • No es eficiente tener inversiones desligadas de su objeto social, ni pagar sus costos de mantenimiento • Requieren eficiencia tributaria • No quieren asumir los riesgos de la valorización o desvalorización de los activos inmobiliarios • Necesitan hacer líquida su inversión en inmuebles, pero sin perder el uso operacional de los mismos ni su control

10. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

11. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

12. Legislación: Decreto 1877 de 2004: se necesitaba? • No para que una Sociedad Fiduciaria constituya un Fondo Inmobiliario a través de un Fondo Común Especial • Para ello la Fiduciaria sólo necesita: • Un reglamento aprobado por Superintendencia Bancaria • Un F.C.E. con Inversión Principal en inmuebles • Abierto, cerrado o escalonado • Con o sin un Comité de Inversionistas • Que valora unidades de inversionistas • Avalúos periódicos • Valoración a precios de mercado

13. Legislación: Decreto 1877 de 2004: se necesitaba? • No para que una Sociedad Fiduciaria a través de una titularización haga un “fondo inmobiliario” • Porque a través de este mecanismo • Emite y coloca títulos de participación • Invierte en una base de activos subyacentes representados en inmuebles • Con base en un prospecto (reglamento) y contrato de fiducia aprobado por la Superintendencia de Valores • Lleva Contabilidad con base en avalúos periódicos • Con emisiones parciales (abierto, cerrado, escalonado)

14. Legislación: Decreto 1877 de 2004: se necesitaba? • Si para: • Habilitar a las Sociedades Administradoras de Inversión para administrar FINMOS • Para efectos del beneficio tributario regulado en la norma • Para posibilitar la existencia de FINMOS abiertos o cerrados con pacto de permanencia, que se coloquen en el Mercado Público de Valores

15. Sociedades Escritura Pública Costos de constitución y mantenimiento Deberes del comerciante Posición Tributaria menos ventajosa Difícil liquidación Liquidez? Fondos Reglamento privado No tiene estos costos salvo comisión fiduciaria Los cumple la Fiduciaria Mejor posición tributaria Fácil liquidación Liquidez? Regulación de los Fondos: Sociedades vs Fondos

16. Mecanismo Idóneo • Legislación adecuada • Que facilitan la inversión en el sector de la construcción a: • Inversionistas institucionales: tienen un tercero especializado en el manejo. Ejemplo: una opción dentro de los Multifondos de los Fondos de Pensiones Voluntarios • Pequeños inversionistas: individualmente por regla general tienen dificultades de acceso • Inversionistas extranjeros • Hay talento humano profesional y con experiencia en los operadores y administradores inmobiliarios

17. Mecanismo Idóneo • Las empresas tendrán opción de: • Vender su buenos inmuebles para dedicarse a su operación • Con consecuencias tributarias apreciables • Tomar en arriendo (gasto) • Genera nuevas oportunidades a los partícipes del mercado inmobiliario. • Con mecanismos de liquidez de los inversionistas: • Cesión • Redención de los aportes • Futura titularización

18. Mecanismo Idóneo • Con las ventajas tributarias de los Fondos y los Fideicomisos: • No sujetos renta • No sujetos a presuntiva • No sujetos a retención en la fuente • No impuesto de patrimonio

19. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

20. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

21. Mecanismo Rentable? • Precio de la Finca Raíz: • Bajo en comparación con 1993-1998 • La tendencia? • El rendimiento por renta de los inmuebles sube en términos reales? • Escasez de tierra • Por el entorno de bajas tasas de interés e inflación controlada: • Habrá mayor demanda de inmuebles como “inversión” • Aumento de la cartera hipotecaria

22. Mecanismo Rentable? • Mercado de Arriendos: • Estudio: “Elementos para Orientar una Política Estatal sobre el Alquiler de Vivienda Urbana en Colombia-Samuel Jaramillo. Documento CEDE Octubre 2.002” • Rangos polémicos: • Uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble • Estimación del valor comercial dos veces el avalúo catastral fijado • Aumento: 90% IPC

23. Mecanismo Rentable? • Algunas Cifras: • Inquilinos 2001: 12 millones • Concentrada en los centros urbanos • 37,3% de los hogares arrendando viviendas • De una muestra hasta el primer semestre del 2002 en las 3 grandes ciudades los valores apenas alcanzaron entre el 40% y el 50% del nivel inicial • Proporción del alquiler mensual con respecto al precio de la vivienda por estrato Bogotá 1970-2000 en el año 2000: • Ingresos altos: 0,73 • Ingresos medios: 0,73 • Ingresos bajos: 0,89 • Promedio 0,85.

24. Mecanismo Rentable?

25. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

26. Qué se Necesita? • Entorno adecuado • Un mecanismo idóneo • Un mecanismo rentable • Decidirnos

27. Decidirnos? (1) • Debemos definir roles de los participes que intervienen en la estructuración y ejecución de un Fondo: • El administrador del Fondo • Los constructores: qué activo van a ofrecer? • Los agentes inmobiliarios y avaluadores • Que van a ofrecer? • Y avalúos? Tarifas? • Mantenimiento? • Administración del Inmueble? • Y los colocadores? Quién? Tarifas? • Y los valoradores? Cómo? Calificadoras? Qué metodología les gustaría? • Compañías de seguros?

28. Decidirnos (2) • Definir un Producto: • Fondos cerrados • Fondos abiertos • Para aprovechar los ciclos • Con una Masa Crítica

29. Si… • La experiencia internacional es exitosa • El entorno económico está dado • La regulación es la adecuada (aun cuando las autoridades definir aspectos) • Hay una oportunidad de negocio para agentes financieros, inmobiliarios, entidades de servicio • El sector de la construcción ofrece alternativas • Hay una cultura de arriendo creciendo

30. Luego: qué nos falta? • Es primero qué? • Captar recursos? • Conseguir inmuebles? • Una mezcla? Todos ponen … • Debemos esperar a tener índices? • Y los administradores de bienes están preparados? • Es mejor ir poco a poco? Construir historia y luego afinar? • O lanzarse al agua?