Dra. Rebeca Carpi Profesora Derecho Civil ESADE (URL)

1. Copropiedad sobre inmueblesMaster de Gestión Integral en la Edificación y Consultoría Inmobiliarias: Project, Facility & Property Manager Dra. Rebeca Carpi Profesora Derecho Civil ESADE (URL) Magistrada Suplente Audiencia Provincial de Tarragona

2. Ideas previas • Denominaciones: • Cotitularidad, copropiedad, comunidad, condominio. • Tipos de comunidades: • Copropiedad por cuotas: comunidad romana o pro indiviso. • Comunidad germánica o en mano común. • Comunidad “pro diviso”.

3. Comunidad romana o proindiviso • ¿Qué es? (art. 392 Cc): • Titularidad compartida por varios • Sobre una cosa (o derecho) • Pro indiviso • Atribuida por cuotas

4. Las cuotas (porciones o participaciones): • ¿Qué son? • Expresión numérica porcentual • Determina la titularidad del derecho • Determina la participación • ¿Para qué sirven? • Reparto de beneficios y gastos • Mayorías para acuerdos • Disponibilidad del derecho • ¿Cómo se fijan?

5. Facultades de los condueños • En la cosa común (en general, arts. 394 y 395 Cc) • Uso y disfrute: • En función de la cuota • ¿Qué sucede si no es posible cuantificarlo o no se ha cuantificado? Art. 394 Cc. • Cargas y gastos: • En función de la cuota • Todos están obligados (art. 395 Cc.) • ¿En qué medida? • ¿Es una obligación absoluta? • Gestión de la cosa común: • Actos de administración (art. 398 Cc) • Actos dispositivos (art. 397 Cc) y variación de la esencia física • En la cuota: • Principio general: • Libre disponibilidad, no es titularidad personalísima (art. 399 Cc.) • Límite: art. 1522 Cc

6. Extinción • Causas específicas: • Confusión • División de la cosa común: “actio communi dividundo”: • Régimen: arts. 400-406 Cc.

7. Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal • Concepto: • propiedad especial y compleja. ¿por qué? • Aplicable a edificios divididos en pisos y/o locales • Caracteres: • Propiedad separada e individual de los pisos o locales (art. 3 LPH) • Copropiedad de elementos comunes plasmada en la cuota de participación • Conjunto inseparable que conforma una sola unidad jurídica • Fuentes normativas: • Art. 396 Cc, normas imperativas LPH, arts. 8.4º y 5ºy 107.11 LH. • Voluntad interesados • Normas dispositivas LPH • Disposiciones generales CC.

8. Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal • Constitución: • Antecedentes: voluntaria, mediante título con carácter perfectivo de la PH. • Momento actual (art. 2 LPH): • a) Con título. • b) Sin título.

9. Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal • A) Con título (art. 5): • Sujetos: uno o varios. • Contenido: • Mínimo imperativo • Dispositivo (no es propiamente título constitutivo). • ¿Cabe modificar el título constitutivo? • Forma: libertad formal. • Momento: amplitud de posibilidades. • B) Sin título: • Existe comunidad desde que un edificio con pluralidad de pisos o locales privativos pertenecen a diversos dueños • Peculiaridades: • El otorgamiento de título puede ser exigido por cualquiera de ellos • No tiene acceso al RP • ¿Cómo se determinan las cuotas de participación?

10. Estatutos y Reglamento interno: • Son las normas pactadas por los copropietarios para regir la PH. • 1 ) Estatutos (art. 5.3 LPH): • Delimitan el conjunto de derechos y deberes de los propietarios y su ejercicio. • Son potestativos • ¿Cuándo se otorgan? ¿Cómo? • ¿A quién obligan? • 2 ) Reglamento interno (art. 6 LPH) • Regulan cuestiones de convivencia interna • Potestativos • ¿Cuándo se otorgan y cómo?

11. Elementos comunes y elementos privativos • Comunes: anejo de la propiedad de cada elemento privativo. • ¿Cuáles son? Art. 396 • Características: compartidos, indivisibles e inseparables. • Clases: por naturaleza y por destino • Elementos privativos: los distintos pisos y locales con salida a la vía pública o a un elemento común y los anejos asignados. • Garajes. Variedad de posibilidades: • Un solo elemento privativo independiente • Múltiples elementos privativos independientes • Anejos asignados a pisos o locales • Elemento común por destino.

12. La cuota • Derechos y deberes de los propietarios: la cuota • Concepto de cuota: índice centesimal que representa la participación en los elementos comunes (arts. 3 y 5, p. 2º LPH). • ¿Quién y dónde se establece? • ¿Cómo se calcula? • Funciones: • Activa • Pasiva • Otras

13. Derechos y deberes de los propietarios • En relación a: • a) Elementos privativos: • Principio de libre disponibilidad • Ausencia de tanteo y retracto legal (art. 396 Cc). • Plenitud de uso y disfrute: ¿límites? • Los aplicables a todo derecho de propiedad • Los derivados de la especial naturaleza de la PH. • 1. Respeto a los elementos comunes • 2. Respeto a los demás elementos privativos • Especial atención al art. 7.2º párrafo

14. Derechos y deberes de los propietarios • b) Elementos comunes: • Pauta rectora: uso racional y diligente • No existe acción de división • ¿cabe modificar elementos comunes? Art. 17 • Regla general: unanimidad • Beneficios y gastos: • En proporción a la cuota de participación • Cabe establecer cuota de gastos distinta • Gastos: obligación propter rem (art. 9.e) p. 3º)

15. Órganos de gobierno y representación • Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario. • 1) Junta de Propietarios (arts. 14/18): • Es el órgano deliberante y básico de funcionamiento • Sus competencias (art. 14) son las propias de cualquier órgano rector colectivo, facilitando y organizando el ejercicio de los intereses en conflicto, la propiedad de los elementos privativos y la copropiedad de los comunes. • Composición (art. 15): voz y voto en ella de todos los propietarios • Directamente o por representación • Excepción: propietarios “morosos”. • Formación de junta: art. 16

16. Órganos de gobierno y representación • Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario. • 2) Presidente (art. 13.2) • ¿quién es? • ¿cómo se elige? • ¿qué hace? • Vicepresidente: ¿quién y para qué? • 3) Administrador (arts. 13.5 y 6 y 20) • ¿qué hace? • ¿quién es? • 4) Secretario (arts. 13.5 y 6, 19.4 y 20.e): • ¿qué hace? • ¿quién es?

17. Órganos de gobierno y representación • Los acuerdos y su impugnación • Adopción de acuerdos (art. 17) • Unanimidad • Mayoría cualificada de 3/5 • Mayoría simple de propietarios y cuotas • Minoría de 1/3 • Impugnación de acuerdos(art. 18): • Contrarios a la ley o estatutos: • Plazo: 1 año • Legitimación: propietarios disidentes, ausentes e indebidamente privados de voto. • ¿nulos de pleno derecho de acuerdo con el 6.3 Cc? • Gravemente lesivos para la comunidad o generadores de grave perjuicio a un propietario [art. 18 b) y c)]: • Plazo: 3 meses. • Legitimación: la misma • Cómputo plazo: desde el acuerdo o desde la comunicación.