Vivienda y pensión

1. Vivienda y pensión Instrumentos financieros de liberación de activos inmobiliarios como complemento de la pensión. Dr. Elena F Pérez Carrillo Área Derecho Mercantil Centro de Estudios y Documentación Europeos. Universidad de Santiago de Compostela

2. Fuente principal: El estudio realizado Study on Equity Release Schemes in the EU Part I: General Report Project No. MARKT/2007/23/H Study on Equity Release Schemes in the EU Part II: Country Reports Project No. MARKT/2007/23/H Study on Equity Release Schemes in the EU Part III: Annexes Project No. MARKT/2007/23/H

3. Autores y ejecución Prof. Dr. Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr. Elena F. Pérez-Carrillo, Dr. Achim Tiffe, Michael Knobloch Institut für Finanzdienstleistungen e.V. Rödingsmarkt 31/33 20459 Hamburg …...., > 27 expertos nacionales ……, > 27 asociaciones de consumidores ……; > administraciones nacionales ……, proveedores por Estados Miembro con este producto

4. Ámbito y objeto • Mecanismos de liberación de activos (vivienda) como suplemento de las pensiones (ERS) • Mercado de crédito – entidades financieras y de crédito- • Productos en los 27 Estados de la UE • Regulaciones y regímenes • Problemática, reflexiones y propuestas

5. Marco sociológico • Alto porcentaje de propiedad de la vivienda habitual entre las personas mayores de 60 años • Mercados financieros desarrollados • Longevidad • Incremento en el valor de los inmuebles a lo largo de décadas • Progresivo abandono de los modelos familiares y culturales tradicionales • Crisis del Estado de bienestar y de la sostenibilidad del modelo de pensiones

7. Instrumentos “liquidez de activos”. Definición genérica • Mecanismos de “Liquidez de activos” son productos de base contractual para transformar el activo fijo (inmobiliario) en activo monetario, o en servicios • Generalmente operan como complemento a la pensión por edad, o enfermedad

8. Delimitación comercial-financiera (ERS) • Producto-servicio financiero, ofrecido por entidades financieras, crediticias y aseguradoras ( directamente o a través de intermediarios) • Fuente de liquidez para el prestatario • Permiten –generalmente seguir habitando el inmueble • Se basan en la venta (actual o futura) del inmueble para el reembolso/pago de los fondos usados para jubilaciones.

10. Tipos (ERS) – Clasificación IFF- • Modelo de Crédito • Se mantiene la propiedad • Se mantiene la ocupación • Generalmente, se vende con la defunción, o en el momento pactado • Se crea una carga hipotecaria (HIPOTECA INVERSA) • Suele vincularse a un seguro • Modelo de Venta • Se transfiere la propiedad con el contrato

11. Evolución

13. Desarrollo en Europa (ERS) • Muy Desarrollado • Reino Unido, Irlanda y (posiblemente España) • Poco desarrollado • Francia, Hungría, Italia, Finlandia, Suecia, Alemania o Austria • Sólo modelo ventas: • Rumanía, Bulgaria • Otros: • Bélgica, Malta, Grecia, Portugal, Polonia, Eslovaquia, Dinamarca, Países Bajos

14. Entidades financieras en EU (2007)

15. Valor del mercado

16. Reino Unido • Sale and Lease Back: no ERS- peligros para consumidor- • Lifetime mortgages (hipoteca) y Home reversion (modelo venta) • Otros productos o desarrollo de los anteriores: draw down products (línea de crédito) • SHIP.- Safe Homes Income Plans.- Códigos de Conducta • Papel importante de los intermediarios • Autorización especial (Financial Services and Markets Act 2000), (sanción penal por violación) • FSA.- Autoriza Lifetime mortgages (desde 2004) y Home reversion (desde 2007) • FSA Supervisa: publicidad- códigos conducta- clausulas abusivas en contratos

17. España • Modelo de Crédito • Existe • Existe una variedad que ofrece algún beneficio fiscales • Modelo de Venta: • Existe en el ámbito privado • Renta, servicios de apoyo a la dependencia • Comercialmente ofrecido en el pasado

18. Modelo español con beneficios fiscales • Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. • hipoteca inversa = • préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca • sobre un bien inmueble • vivienda habitual del solicitante • persona física de edad igual o superior a 65 años o afectada de dependencia • su finalidad es la obtención de una renta • periódica • o única • hasta un máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución

19. Modelo español con beneficios fiscales • Ley 41/2007 1, DA primera: • Entidades de crédito y • Entidades aseguradoras autorizadas para operar en España • Obligaciones • Suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes • Valorar la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción • Cumplir mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda para tal asesoramiento

20. Solicitante ( y otros beneficiarios) • Mayor de 65 años • Dependiente • Para ser legalmente reconocido: • proceso fijado en la ley y • resultar declarado dependiente por el órgano evaluador de la Comunidad Autónoma correspondiente en cualquiera de sus grados • Libro Blanco de Dependencia del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales: • “estado en el que se encuentran las personas que por razones ligadas a la falta o la pérdida de autonomía física, psíquica o intelectual, tienen necesidad de asistencia y/o ayudas importantes a fin de realizar los actos corrientes de la vida diaria y, de modo particular, los referentes al cuidado personal”

21. Garantía • Vivienda habitual • (DA 1- 10) Podrán constituirse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante: no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición. • Tasada • Asegurada contra daños de acuerdo con LH • Posibilidad de • Transmisión anticipada (a elección del prestatario) • Con sustitución de la garantía • O (a elección del acreedor) • Cancelación anticipada de la hipoteca

22. Deuda – ejecución de la garantía • Sólo exigible por el acreedor ( garantía ejecutable) cuando: • Se transmita la vivienda habitual • fallezca el prestatario - solicitante o, • cuando fallezca el último de los beneficiarios

23. Herederos • Al fallecimiento del deudor hipotecario • o, (si está previsto en el contrato), • Al fallecimiento del último de los beneficiarios, • Podrán • No cancelar • Acreedor recobra su crédito hasta donde alcancen los bienes de la herencia. • Cancelar • Plazo estipulado • Abonando la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses • Sin compensar por la cancelación

24. Otro rasgo del régimen español: Tratamiento de la aplicación de la renta obtenida a la obtención de rentas futuras (DA4 ; Ley 41/2007) • La renta obtenida puede servir para contratar un plan de previsión • Deducible de la base imponible del IRPF • La supervivencia por 10 años se identifica con la jubilación

25. Beneficios? • Escritura pública de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación • Exención de la cuota de documentos notariales del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados • Aranceles correspondientes a “Documentos sin cuantía” en los honorarios notariales * Honorarios registrales, aranceles de tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.

26. Problemática, reflexiones y propuestas • Prestamistas: riesgos • Longevidad • Mercado Inmobiliario • Prestatarios • ¿Límite de edad? • Información - ¿Asesoramiento independiente obligatorio? • ¿Información a familiares o herederos? • Cuestión cultural • Mejor control sobre la información y asesoramiento a los prestatarios y –en su caso- a sus familias