Finansijski i poreski okvir posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti

1. Finansijski i poreski okvir posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti Mr Saša Stefanović

2. Sadržaj prezentacije • Finansijski sistem i institucije • Isplata kupoprodajne cene • Devizno poslovanje • Platni promet i instrumenti plaćanja • Sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma • Porezi • Poreznadodatuvrednost • Porez na prenos apsolutnih prava • Porez na kapitalni dobitak • Porezi na nasleđe i poklon • Poreznaimovinu

3. Finansijski sistem i institucije • Finansijski sistem – tržišta, insitutcije, instrumenti • Više različitih tipova institucija • Banke • Osnovni pojmovi • Krediti za kupovinu nepokretnosti • Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK)

4. Isplata kupoprodajne cene • Način i rok isplate kupoprodajne cene određuju se samim ugovorom. • Prema važećim zakonskim propisima kupoprodajna cena za nepokretnost može biti isplaćenau dinarima ili u devizama.

5. Devizno poslovanje • Zakonom o deviznom poslovanju data je mogućnost da se plaćanja i naplaćivanja po osnovu prodaje i kupovine nepokretnosti u Republici, između rezidenata, vrši u devizama. • Nerezidenti - Uputstvo za sprovođenje odluke o uslovima i načinu obavljanja platnog prometa sa inostranstvom

6. Platni promet i instumenti plaćanja • Platniprometpodrazumevaplaćanjanasvimrelacijamaizmeđufizičkihipravnihlica. Sa aspektapozicije u kojoj se nalazefizičkailipravnalicakojauspostavljajuplatnipromet – istimožebitiunutrašnjiimeđunarodni. • Plaćanjainaplate se obavljajupropisaniminstrumentimaplatnogprometa: • Nalogzauplatu • Nalogzaisplatu • Nalogzaprenos • Nalogzanaplatu • Pored toga postojeispecifičniinstrumentiplaćanja, odnosnoinstrumentizaraspolaganjesredstvimasaračunanaosnovukojih se ispostavljajuosnovniinstrumeniplatnogprometa. To suček, platnakarticaiakreditiv.

7. Sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma • Svakugotovinskutransakciju u iznosuod 15.000,00 evra pa naviše trebaprijavitiUpraviza sprečavanje pranja novca odmah, a najkasnije u rokuod tri danaoddanaizvršenjatransakcije, u skladusaZakonom • Akokupacnepokretnostiplaćakupoprodajnucenuprekobanke, ne postoji obaveza prijavljivanjagotovinsketransakcije, jerće to učinitibanka, što praktičnoznačidaće se obaveza posrednika uglavnomsvoditinaprijavutzv. sumnjivihtransakcija, odnosnotransakcijazakojipostojiosnovsumnjeda se radi o pranjunovcailifinansiranjuterorizma  (iliakoza lice kojaobavljatransakcijupostojitakavosnovsumnje). Takvetransakcije se prijavljujuUpravibezobziranaiznos (dakle, ikada je transakcija u iznosukoji je nižiod 15.000 evra).

8. Poreznadodatuvrednost • Porez na dodatu vrednost plaća se prilikom isplate kupoprodajne cene novoizgrađenog stana. Ako kupac kupuje stan prvi put, a između 1. jula 2006. godine i dana overe kupoprodajnog ugovora nije posedovao stan (ili bio suvlasnik) na teritoriji Republike Srbije i prodavcu isplatio stan u potpunosti, ima pravo na povraćaj (refundaciju) PDV-a.

9. Porez na prenos apsolutnih prava • Ovajporezpozakonuplaćaprodavac, ali je u praksiuobičajenoda to, kupoprodajnimugovorom, nasebepreuzmekupac. • Porez se plaćanaugovorenukupoprodajnucenu nekretnine, osimakoPoreskaupravaocenida je tacenanižaodtržišne. U tom slučajuonaimarokod 60 danadaodreditržišnucenu, a ako to ne uradi, porez se ipakplaćanacenunavedenuugovoru. • Kupciprvogstanaoslobođenisuplaćanja, kaoionikojiotkupljujustan u društvenojilidržavnojsvojinipoosnovustanarskogprava.

10. Porez na kapitalni dobitak • Plaćagaprodavac nekretnine, narazlikuizmeđucenepokojoj je nabavio (kupioiliizgradio) nekretninui one pokojojju je prodao, postopiod 10 odsto. Akosunabavnaiprodajnacenaiste, ili je prodajnacenanižaodnabavne, porez se ne plaća. Nabavnucenudokazujeobveznikporeza, a akonemadokaza, utvrđuje je Poreskauprava. • Svikojisusteklinekretninu pre 24. januara 1994. godineoslobođenisuplaćanjaovogporezai ne podnoseporeskeprijave. Porez se ne plaćanipriprenosu nekretnine nabračnogdrugaisrodnike u pravojliniji (deca, roditelji, babe, dede, unučići…), kaonipriprenosunabivšegsupružnika, ako je tajprenos u vezi s razvodom, odnosnopodelomzajedničkeimovine. • Ni prodavackoji je uložionovac u kupovinudruge nekretnine kojomrešavasopstvenostambenopitanjeilistambenopitanječlanovasvojeporodice, ne plaćaovajporez, alimoradapodneseporeskuprijavu. Ukolikokupinovunekretninu u rokuod 90 danaodprodaje, uopštenećemoratidaplatiporez, a akopropustiovajrok, alikupinekretninu u rokuod 12 meseciodprodaje, porezće mu bitivraćen. Ako u novunekretninu ne uložisavnovacodprodaje, platićeporeznakapitalnidobitaksrazmernonepotrošenomdelu.

11. Porez na nasleđe i poklon • Osnovicaporezananasleđe je tržišnavrednostnasleđeneimovine, umanjenazaiznosdugova, troškovaidrugihteretakoje je obveznikdužandaisplatiilinadruginačinizmiriiznasleđeneimovine, nadannastankaporeskeobaveze. Osnovicaporezanapoklon je tržišnavrednostnapoklonprimljeneimovine, nadannastankaporeskeobaveze, kojuutvrđujenadležnaorganizacionajedinicaPoreskeuprave. • Stopeporezananasleđeipoklonsuproporcionalne.

12. Porez na imovinu • Osnovicaporezanaimovinukodnepokretnosti, osimpoljoprivrednogišumskogzemljišta, poreskogobveznikakoji ne vodiposlovneknjige u skladusapropisima u RepubliciSrbiji, je vrednostnepokretnostinadan 31. decembragodinekojaprethodigodinizakoju se utvrđujeiplaćaporeznaimovinu, akozakonomnijedrukčijeuređeno. • Visinuvrednostinepokretnostiutvrđuje organ jedinicelokalnesamoupravenadležanzautvrđivanje, naplatuikontroluizvornihprihodajedinicelokalnesamouprave • Zanepokretnostporeskogobveznika, izgrađenu, odnosnostečenu u tokugodine, zakoju se utvrđujeiplaćaporeznaimovinu, osnovicaporeza je vrednostodgovarajućenepokretnostinadan 31. decembragodinekojaprethodigodinizakoju se utvrđujeporeznaimovinu, utvrđena u skladusazakonom.

13. HVALA NA PAŽNJI!