ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI (Sl.glasnik RS br.95 od 31 nov.2013)

1. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI(Sl.glasnik RS br.95 od 31 nov.2013) Aleksandra Kon, dipl.pravnik Član predsedništva GRUPACIJE POSREDNIKA U PROMETU NEPOKRETNOSTI Decembar, 2013

2. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI Donošenjem ovog Zakona država prvi put u istoriji našeg zakonodavstva reguliše svoj odnos sa posrednicima, naravno i odnos nas posrednika sa našim klijentima. Zakonom su odredjeni USLOVI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA.Država propisuje ko i na koji način može da se bavi ovim poslom.Ministarstvo uvodi registar posrednika.Registar je javan, biće objavljen na internet stranici ministarstva i sadržavaće sve podatke o posrednicima.

3. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – USLOVI ZA DELATNOST Koji su uslovi za upis u registar?Postoje 3 najvažnija uslova:1. Da preduzetnik sam ili lice zaposleno kod njega ima položen ispit(to znači da firma koja nema makar jedno lice sa položenim stručnim ispitom neće moći da se upiše u Registar posrednika, ali isto tako agent sa položenim stručnim ispitom ne može da radi sam, može da se zaposli kod nekog ili da osnuju svoju firmu)2. Da posrednik ima važeći ugovor o osiguranju3. Da posrednik ima odgovarajući poslovni prostorZa ispunjenje ovih uslova Zakon je ostavio rok od 18 meseci.Ali prvi od ovih uslova za obavljanje poslova posredovanja je STRUČNI ispit.

4. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – USLOVI ZA AGENTA Da bi se neko bavio poslovima Agenta on mora da ima:1. prebivalište na teritoriji repulike Srbije2. najmanje IV stepen stručne spreme i 3. položen stručni ispit.Rok za polaganje stučnog ispita je 12 meseci.Konačno će ovim poslom baviti ljudi koji su se za to osposobili i za to dobili potvrdu u vidu uverenja o položenom stručnom ispitu.Dakle imaćemo PROFESIJU!!!

5. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – KADA ZAKON STUPA NA SNAGU Svi ostali članovi primenjuju se od dana stupanja na snagu ovog zakona tj od 8. novembra 2013. godine.Šta je za nas najvažnije :Zakon je izričito odredio NAČIN OBAVLJANJA POSREDOVANJAUgovor o posredovanju je osnov posredovanja. TO KAŽE ZAKON (čl. 15.) „Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju...........koji zaključuju nalogodavac i posrednik.“Zakon poznajePOSREDNIKA i NALOGODAVCANalogodavac je osoba sa kojom posrednika ima zaključen ugovor o posredovanju.

6. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – OBAVEZE POSREDNIKA Zakon:1. Taksativno nabraja obaveze posrednika (čl.16)2. Odredjuje obaveznu evidenciju o posredovanju (čl.17)3. Predvidja način OGLAŠAVANJA (čl. 18)4. Reguliše pravo na posredničku naknadu (čl.20)5. Odredjuje obaveze nalogodavca(čl.23)6. Reguliše mogućnost ekskluzivnog posredovanja (čl.26)7. Uredjuje kada prestaje ugovor o posredovanju (čl.27)8. Obavezuje posrednika da odredi opšte uslove poslovanja (čl.28)9. Obavezuje posrednika da istakne opšte uslove poslovanja u svom poslovnom prostoru (čl.28) 10. Propisuje da opšti uslovi poslovanja čine deo ugovora o posredovanju (čl.28)

7. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI - OGLAŠAVANJE Da se vratimo na oglašavanje.ZABRANJENO JE OGLAŠAVANJE AKO NEMA ZAKLJUČENOG UGOVORA O POSREDOVANJU (čl.18)„Zabranjeno je oglašavanje u vezi sa prometom,odnosno zakupom nepokretnosti za čiji promet, odnosno zakup posrednik NEMA zaključen ugovor o posredovanju, odnosno ugovor o potposredovanju.“Zakonom je zaprećena kazna za kršenje ove odredbe (čl.33)- od 100.000 do 500.000 din za pravno lice- od 50.000 do 500.000 din za preduzetnike- plus kazna za odgovorno lice u pravnom licu od 10.000 do 100.000 din.- plus zaštitna mera zabrane vršenja posredovanja od JEDNE do DVE godine.

8. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – UGOVOR O POSREDOVANJU Na osnovu istog člana (čl.33) može biti kažnjen posrednik koji - Ne vodi evidenciju o posredovanju - Ne istakne opšte uslove poslovanjaDakle u ovom trenutku NAJVAŽNIJA stvar za nas posrednike je zaključivanje Ugovora o posredovanju kao i isticanje opštih uslova poslovanjaBez Ugovora ne smemo davati oglase u novinama, niti oglašavati na sajtu bilo čiju nekretninu!!!

9. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – UGOVOR O POSREDOVANJU I UGOVOR O POSREDOVANJUKako treba da izgleda Ugovor o posredovanju? Svim članovima grupacije smo prosledili kako treba otprilike da izgleda Ugovor o posredovanju, sa predlogom da ih po potrebi prilagode svom poslovanju.Šta je važno znati?Ugovor o posredovanju ne mora da sadrži sve tačke nabrojane u čl.16 Zakona. Ove odredbe odredjuju obaveze posrednika. Ugovor može da bude i jednostavniji, manji, ali sve ono što piše u Zakonu mora da se primenjuje i primenjivaće se u slučaju spora.Ugovor o posredovanju po Zakonu treba da sadrži sledeće obaveze posrednika:- dovodjenje u vezu nalogodavca sa licima sa kojima će zaključiti ugovorPosrednik mora:- dati nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni - izvršiti uvid u isprave- obaviti prezentaciju (oglašavanje)- omogućiti pregled nepokretnosti- posredovati u pregovorima- čuvati podatke o ličnosti nalogodavca

10. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – OBAVEZE NALOGODAVCA Zakon predvidja i obaveze nalogodavca, a on je obavezan da:- obavesti posrednika o svim okolnostima od značaja za obavljanje posredovanja- dati na uvid ORIGINALNE isprave, upozoriti posrednika na sve terete bilo upisne bilo neupisane- omogućiti razgledanje nepokretnosti- obavestiti posrednika o svim bitnim podacima vezano za nepokretnost- predati posredniku overene kopije svih ispravakojima dokazuje pravo svojine- isplatiti posredniku ugovorenu posredničku naknadu i AKO je to posebno ugovoreno naknaditi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja- obavestiti posrednika o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom

11. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – ZAKLJUČENJE UGOVORA Kada i kako zaključiti Ugovor?- Obično ili ekskluzivno posredovanje- Rok trajanja ugovora- Visina naknade- Posebni troškoviOBIČAN UGOVORJedan nalogodavac može da zaključi ugovor sa više posrednikaEKSKLUZIVNI UGOVORJedan nalogodavac - jedan posrednik. U ovom slučaju posrednik je dužan da posebno upozori nalogodavca o značaju i pravnim posledicama klauzule o eksluzivnom posredovanju, kazna po čl. 33ROK VAŽENJAAko nije navedeno u ugovoru smatra se da važi godinu dana

12. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – UGOVOR O POSREDOVANJU OTKAZ UGOVORAU pisanoj ili elektronskoj formi - ne mora biti obrazloženVISINA NAKNADESlobodno ugovaranjaPOSEBNI TROŠKOVI(čl.27) „Nalogodavac je dužan da nadoknadi posredniku nastale troškove samo ako je to izričito ugovoreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspeh posredovanja“(ovu novinu moramo maksimalno iskoristiti!!!)EVIDENCIJA O POSREDOVANJU (čl.17)Posrednik vodi evidenciju o posredovanju.Evidencija naroćito sadrži:1. Podatke o nalogodavcu2. Podatke o nepokretnosti3. Ishod o posredovanju4. Posrednička nakanadaKazna za nepoštovanje ove odredbe predviđena je u članu 33.

13. II UGOVOR O POTPOSREDOVANJUPosrednik može ovim ugovorom preneti svoja prava i obaveze, u celini ili delimično na drugog posrednika samo ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio u ugovoru o posredovanju.Ovaj ugovor se zaključuje u pismenoj ili elektronskoj formi.Ovaj ugovor sadrži uslove prenosa prava i obaveze i isplatu posredničke naknade. U skladu sa ovim Zakonom naša medju agencijska saradnja moguća je na dva načina:- svako naplaćuje svoju ugovorenu nakanadu od svog nalogodavca- delimo ugovorenu nakanadu ako smo zaključili unapred ugovor o potposredovanju i o tome obavestili svog nalogodavca ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – UGOVOR O POSREDOVANJU

14. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – RAZNA DRUGA PITANJA RAZNOSaradnja sa „divljacima“ (čl.12)“Zabranjeno je da pravno ili fizičko lice , koje nije upisano u registar posrednika, obavlja posredovanje.”(stav 1)“Zabranjeno je da poslove posredovanja kod posrednika obavlja fizičko lice koje nema položeni stručni ispit”.(stav 2)Kazna: “Novčanom kaznom u visini od dvostruke do petostruke vrednosti uobičajene posredničke naknade, kazniče se za prekršaj, pravo lice, preduzetnik, fizičko lice .... ako obavlja posredovanje suprotno zabrani iz člana 12, stav 1 ovog Zakona (čl.32).

15. Oglašavanje visine posredničke naknade. Da ili ne? To je stvar poslovne politike svake kuće.Pregovaranje kao najvažniji segment svakog ugovaranja.Zakon dozvoljava da u svakom ugovoru naknada bude druge visine naravno u skladu sa našim cenovnikom.Nelojalna konkurencijaZakon o zaštiti konkurencijeMogućnost preživljavanja u novonastalim uslovimaMi u Beogradu trenutno imamo problem sa pravilnom naplatom nadoknade zato što je pre 25 godina jedna grupa posrednika, od kojih najveći broj više i ne postoji, odlučila da bi bila konkurentna da oglasi stan u neto iznosu i proviziju naplati od kupca. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI – RAZNA DRUGA PITANJA

16. ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPUNEPOKRETNOSTI - PROVIZIJA Svi ostali imitirali su njih da bi bili ravnopravni u svojoj ponudi, i sada se postavlja pitanje:Kako naplatiti proviziju od kupca koji se javio telefonom i koji zna da on nije nalogodavac zato što nas nije on angažovao da mu tražimo nepokretnost već ju je sam pronašao u našem oglasu?Od donošenja ovog zakona Kupac koji se javi na telefon nije nalogodavac, već prodavac koji nas je angažovao, zato MORAMO podučiti nalogodavca šta su njegove obaveze, a za to nam pomoć i podršku pružaju odredbe ovog Zakona. Najvažnija stvar za posrednike je da shvate da su se 31. oktobra 2013. godine, donošenjem ovog Zakona, stvorili uslovi da budemo ponosni na svoju profesiju, na svoje firme, da shvatimo da ćemo posle perioda tranzicije postati uvaženi članovi poslovnog sveta, ali samo ako u periodu tranzicije ne budemo alavi i sebični i ako uspemo da razumemo da sadasami sebi postavljamo temelje.