Junio de 2007

1. TITULARIZADORA COLOMBIANA TITULOS HIPOTECARIOS TIPS Pesos E-3 Junio de 2007 Titularizadora Colombiana S.A publica el presente documento con un carácter estrictamente informativo para los inversionistas. Aunque la información aquí contenida ha sido obtenida de fuentes que la compañía considera confiables, Titularizadora Colombiana S.A no garantiza su exactitud. En ningún caso su contenido se puede considerar como una opinión financiera o legal ni como una recomendación de negocios o de inversión por parte de nuestra compañía. Tampoco puede ser considerado como una invitación a realizar negocios ni como una oferta para comprar o vender ningún tipo de valor. En ningún caso Titularizadora Colombiana S.A asume responsabilidad por las decisiones de inversión que se tomen, o el resultado de cualquier operación que se efectúe por parte de los destinatarios o de terceras personas, sobre la información aquí contenida. Tal responsabilidad es exclusiva de los inversionistas que hagan uso de ella. Dicha información puede tener variaciones posteriores a la fecha de su publicación razón por la cual Titularizadora Colombiana S.A se reserva el derecho de modificarla o actualizarla en cualquier tiempo y sin previo aviso.

2. Agenda • Titularizadora Colombiana • Sector Hipotecario • Valoración de Riesgos • Emisiones TIPS • TIPS – Renta Exenta • TIPS Pesos E-3 • Información

3. Agenda • Titularizadora Colombiana • Sector Hipotecario • Valoración de Riesgos • Emisiones TIPS • TIPS – Renta Exenta • TIPS Pesos E-3 • Información

4. Titularizadora Colombiana • Evolución del Sistema de financiación de vivienda en Colombia • Sector Hipotecario – Sociedades Titularizadoras

5. Financiación en Colombia

6. Financiación en Colombia

7. Financiación en Colombia

8. Financiación en Colombia Fuente: IUHF, Cálculos: Titularizadora Colombiana

9. Financiación en Colombia CDT Cuentas Corriente y de Ahorro T.C. Fuente: Superfinanciera; TC.

10. Titularizadora Colombiana • Evolución del Sistema de financiación de vivienda en Colombia • Sector Hipotecario – Sociedades Titularizadoras

11. Desarrollo y Crisis Colombia experimentó la mayor recesión de su historia en 1999. Sólo hasta 2003 se recuperaron tasas de crecimiento importantes.

12. Desarrollo y Crisis

13. Desarrollo y Crisis El peso traía 7 años en un proceso de revaluación real, incompatible con las diferencias en productividad y costos respecto al resto del mundo, lo que desembocó en una fuerte devaluación de la moneda.

14. Desarrollo y Crisis Como resultado de la fuerte contracción de la economía, Colombia logró consolidar la reducción de la tasa de inflación anual a cifras de un dígito, uno de los objetivos centrales del Banco de la República.

15. Desarrollo y Crisis El freno de la actividad de financiación de vivienda en los últimos años hace aún más difícil mejoras en el corto plazo en este frente. Desde 1999 el saldo total de la cartera hipotecaria ha caído cerca de un 40%. Sistema + TC Sistema

16. Desarrollo y Crisis La desaceleración de actividad de financiación de vivienda y la crisis que soportó el sector hipotecario a finales de la década de los 90 esta explicado en buena medida por el comportamiento de los precios de la finca raíz.

17. Desarrollo y Crisis Fuente: IUHF, Cálculos Titularizadora Colombiana

18. Desarrollo y Crisis Inconstitucionalidad del sistema UPAC - Creación UVR - Ley de Vivienda • 1970: Creación UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante)– Referencia inflación • 1980-1997: Desfase UPAC- Ajustes con referencia tasa de interés -Crisis financiera internacional Asia-Rusia-Crisis bancos hipotecarios: riesgo de descalce • 1998: Caída UPAC – Inconstitucionalidad ley marco • 1999: Ley 546-Nuevo sistema UVR (Unidad de Valor Real) • 2000: Decisiones de la Corte Constitucional - Protección derecho vivienda digna a través de sistema de financiación de vivienda de largo plazo

19. Entidades Financieras Débiles después de la crisis Proceso gradual de recuperación: lento y con riesgos (aún deterioro) Proceso de diversificación: Bancos, Consumo y empresarial Necesidad de crecimiento: Recolocación y Desembolsos No condiciones para entrada de nuevas entidades a financiar Crisis lleva a mayor cuidado en operaciones: % financiación • Desarrollo y Crisis

20. Entidades Financieras Requieren desarrollar experiencia en informales y bajos ingresos Mejores tecnologías en análisis y administración de créditos (costos) Esfuerzo en cobranza, procesos y BRP Solucionar problema de Fondeo de LP y GAP operaciones en $ y UVR Transferir riesgos a mercado de capitales: Titularización y Bonos Pocas entidades especializadas en VIS • Desarrollo y Crisis

21. Desarrollo y Crisis Fundamento institucional Titularización Hipotecaria

22. Titularizadora Colombiana S.A. • Origen:Ley de Vivienda 1999 • Objetivo: • Entidad Especializada • Recursos para vivienda a través del Mercado de Capitales • Disminuir riesgos del sistema hipotecario • Reglamentación: • Capital Mínimo: Similar Bancos • (USD $25 millones) • Creación Figura de Universalidad • Vigilancia Supervalores • Beneficios Tributarios Temporales a Títulos

23. Portafolio Fondeo Adquisición de Cartera Hipotecaria de Vivienda Trading Mercado Secundario Estructuración de Emisiones Titularizaciones Divulgación e Información Garantía Descripción de actividades Administración emisiones

24. Resumen Emisiones • Créditos Titularizados: 26% del Total • Mayor Emisor Privado de Colombia • Mayor Emisor de Títulos Hipotecarios en América Latina (Moody’s Investor Service)

25. Titularización Hipotecaria: Riesgos - Beneficios • Riesgos en titularización hipotecaria • Beneficios para el Deudor • Beneficios para el Banco • Beneficios para el Inversionista • Desventajas para el Inversionista

26. Riesgo de crédito Posibilidad de que la entidad no recupere las sumas a cargo del deudor en el portafolio propio o en el portafolio que conforma el activo subyacente de los títulos hipotecarios Estrategia de protección Definir estándares para una mejor estrategia de recaudo Riesgo de tasa de interés Riesgo de que el valor de mercado de los activos y pasivos cambie como resultado de cambios de tasa de interés hacia arriba o hacia abajo Estrategia de protección Mecanismos de cobertura (Hedging instruments) -Opciones -Futuros -Swaps. Riesgo de prepago Pago anticipado del saldo de capital de los créditos antes de la fecha de vencimiento como resultado de reestructuraciones, pagos parciales o ejecución judicial Estrategia de protección Emisiones estructuradas usualmente transfieren riesgo al inversionista Riesgos en titularización hipotecaria

27. El mercado hipotecario tiene mayor liquidez: Se reducen los costos de fondeo para el deudor; Los bancos deben tener tasas de interés mas competitivas; Disponibilidad de fondos constante a pesar de las condiciones económicas diversas. Beneficios para el Deudor Deudor Banco Inversionista Emisor

28. Beneficios para el Banco Banco Inversionista Deudor Emisor Reducción del Riesgo de Crédito: Incumplimiento del Deudor Reducción del Riesgo de Tasa de Interés:El valor del activo en el mercado puede variar debido a cambios en las tasas de interés del mercado • El Riesgo de Crédito se divide • entre los inversionistas; • El Riesgo de Crédito es cubierto • por los mecanismos de cobertura • Se reducen los costos de cobertura; • El riesgo de la tasa de interés se • transfiere al Título Hipotecario.

29. Beneficios para el Inversionista Deudor Banco Inversionista Emisor Tasa de Retorno Atractiva Ejecución mejorada Título diversificado • Reduce el riesgo • asociado con el • incumplimiento del • deudor; • Mayor Liquidez sobre el • total de créditos • hipotecarios; • Estandarización de la • rentabilidad reduce • necesidad de fondeo • con capital • Pago de capital durante • la vida de la inversión; • Pagos mensuales vs. • Pagos semi-anuales • como bonos; • Activos de largo plazo • para nivelar pasivos • de largo plazo. • Representa cientos de créditos de montos variables; • Proporciona un vehículo para la diversificación del portafolio total titularizado.

30. Beneficios Entidad Especializada • Sistema de financiamiento de vivienda • Mayores Recursos para Vivienda • Menores Tasas de Interés • Menores Riesgos para el Sistema: Estabilidad • Menores requerimientos de Capital (Mayor Solvencia) • Sistema más Estandarizado: Eficiencia • Mayor Impulso al Mercado de capitales: Nuevos Productos

31. Procesos de titularización: Coordinación y liderazgo desarrollo de nuevas estructuras (aplicación en economías emergentes) Menores costos y mayor eficiencia: economías de escala Desarrollo mercado secundario- Alternativa inversión en papeles privados Marco regulatorio: Liderazgo en definición de modificaciones y ajustes Beneficios Entidad Especializada

32. Estandarización de mejores prácticas: Originación y Administración créditos hipotecarios Condiciones uniformes títulos hipotecarios Modelos financieros y de riesgo Buen gobierno corporativo: Entidad modelo de transparencia y revelación Protección a inversionistas Beneficios Entidad Especializada

33. Agenda • Titularizadora Colombiana • Sector Hipotecario • Valoración de Riesgos • Emisiones TIPS • TIPS – Renta Exenta • TIPS Pesos E-3 • Información

34. Sector Hipotecario Saldo Cartera Hipotecaria Sistema + TC Sistema

35. Sector Hipotecario Calidad Cartera Sistema + TC Sistema

36. Total Desembolsos Total Desembolsos anuales a Individual Bancos Hipotecarios (Billones de Pesos de 2006) Fuente: Superfinanciera; TC

37. Sector Hipotecario

38. Sector Hipotecario

39. Agenda • Titularizadora Colombiana • Sector Hipotecario • Valoración de Riesgos • Emisiones TIPS • TIPS – Renta Exenta • TIPS Pesos E-3 • Información

40. El activo subyacente de las emisiones de Títulos Hipotecarios son créditos hipotecarios, por lo tanto, los factores de riesgo que afectan a estos créditos, son básicamente los mismos que afectan a los títulos hipotecarios. • Factores de riesgo(*): • Riesgo de Prepago • Riesgo de Crédito • (*) La lista completa de los factores de riesgo se encuentran en los prospectos de colocación para cada emisión.

41. Riesgo de Prepago y Crédito Definiciones Prepago: Pago total o parcial anticipado del saldo de capital adeudado i. Cuotas anticipadas a capital e intereses ii. Pago total o parcial como consecuencia de reconocimiento de seguros iii. Pago total o parcial como consecuencia de remates iv. Cualquier otro evento El riesgo de prepago no se encuentra cubierto, como consecuencia es asumido en su totalidad por el tenedor, el cual debe tener en cuenta este hecho al realizar su inversión y fixing. Crédito: Posibilidad que se presenten desviaciones en los flujos de caja futuros de los créditos hipotecarios titularizados, como consecuencia del incumplimiento de pago por parte de los deudores, por su naturaleza estos se dividen en: i. Mora ii. BRP

42. Mora Condiciones Originales Retornos Condiciones Observadas Inversión Inicial Retornos Recuperación de la Mora Periodo en Mora Inversión Inicial

43. BRP´S Condiciones Originales Retornos Condiciones Observadas Inversión Inicial $ Venta Bien BRP Retornos Periodo en Mora Inversión Inicial

44. Flujo Teórico $ Flujo Esperado Flujo Estresado 10 20 30 40 50 60 70 Trimestres Flujo de Caja Comportamiento del Flujo de Caja

45. Evolución Mora 120 Días

46. Prepago Condiciones Originales Retornos Condiciones Observadas Inversión Inicial Retornos Prepagos Inversión Inicial

47. $ Flujo Teórico Flujo Esperado Flujo Estresado 10 20 30 40 50 60 Trimestres Flujo de Caja

48. Evolución Prepago TIPS

49. Evolución Prepago TIPS

50. Evolución Prepago TIPS Esc. Alto de prepagos Esc. Medio Alto de prepagos (*) Sin prepagos de cesiones por refinanciación