Modernisieren geht unter die Haut

1. Modernisieren geht unter die Haut Sven Harttig, dipl.Arch. FH SIA 27. Februar 2014 www.harttig-architekten.ch

2. Umgang Energie Bild autofreier Sonntag November 1973

3. Energieträger und ihre Verwendung CH 1979

4. Fokus Neuwert Nutzung / Verbrauch Sanierung Lebensdauer 30-70 Jahre Wert 2014 1944 - 1984 Zeit

5. …Liegenschaften von aussen Bilder von Häusern zwischen 1960 und 1980

6. …Liegenschaften von innen

7. Lebenszyklen einer Liegenschaft Neuwert Nutzung / Verbrauch Sanierung Wert Lebensdauer Bauteil / Gebäude Zeit

8. Neuwertachse: Rückstellungen = Entwertung Äuffnung Neuwert-achse Wert Entwertung Zeit

9. Unberücksichtigt bei Bewertung ….Die bestehende Bausubstanz wird mit einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien werden nicht freigelegt. Für die Wertwirkung von versteckten Baumängeln oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen….

10. Wertkorrektur Neuwert TE 1 Wert TE 2 Zeit

11. …was nun?

12. 1. Variante: «Pfläschterle» Unwirtschaftlich durch defensive und konzeptlose Feuerwehrübungen und daraus folgende Doppelausgaben Verschlechterung der Nutzungsbedingungen durch Kompromisslösungen Potential der Liegenschaft wird nicht verbessert sondern verschlechtert Unzufriedene Nutzer und Besitzer (dauernde Baustelle / Lärm / Schmutz / Einschränkungen) Keine übergeordneten Ziele und somit schleichende Verunklärung der Liegenschaft Abwärtsspirale: Verlust an Attraktivität, «Verslummung» und Wertzerfall der Liegenschaft

13. 2. Variante: Sanierungsstrategie Beizug eines Architekten!

14. Unternehmung Liegenschaft Betrachtung der Liegenschaft als eine Unternehmung mit Businessplan Bestand Markt Finanzen Chancen/ Risiken Geschichte Verwandte Pläne Schäden Sanierungen Bauweise Struktur Nutzung Wert Erträge Erneuerungs- fond Belehnung Eigentums-struktur Entwicklung Lage Entwicklung Region Lage Angebot Nachfrage Preise Aus diesen Parametern muss eine Liegenschaftsstrategie oder ein Liegenschaftskonzept abgeleitet werden!

15. Identität: Gebäude als und im System Gebäude als System Gebäude im System

16. Akteure – Arbeiten im interdisziplinären Team Beteiligte und ihre Aufgaben Eigentümer : «Unternehmer» mit Strategie oder Businessplan Architekt: Zusammenstellen Planerteam – Übersicht Konzept - Kommunikation Kostenplaner: Kosten, Termine, Machbarkeit, Etappierbarkeit Spezialplaner: Statik, Haustechnik, Aufnahmen, Filmung etc. Hausunternehmer: Wissen über die Anlage Baubehörde: Stadtentwicklung, Bauvorschriften, Verträglichkeit Denkmalpflege Heimatschutz: Baukulturelle Bedeutung, Angemessenheit, Qualität Banken: Finanzierbarkeit, Rentabilität, Wirtschaftlichkeit

17. Analyse Sanierungsbedarf - Synergien Technik Steigzonensanierung Nutzung erneuerbare Energien Mechanische Lüftung WRG Hülle Dämmung Decken gegen unbeheizt /Erdreich Dämmung Aussenwände, Dächer, Terrassen gegen aussen Massnahmen an Fenstern und Türen Storenkasten dämmen und dichten Wärmebrücken Balkone Raum Erneuerung Umbau Nasszellen und Küchen Addieren / Vergrössern Balkone / Wintergarten Lifteinbau Dachausbau Anbau Gebäudeteil / zusätzliche Räume / Wohnungszusammenlegung

18. Entwicklung Sanierungsstrategie Nutzungspotential Bausubstanz Teil- erneuerung Gesamt- erneuerung Werterhalt Ersatzneubau Marktpotential Lage

19. «Bauen ist eine wüste Sache, man weiss wohl wie man anfängt, aber nie, wie (und wann) man aufhört (…)» Jeremias Gotthelf 1842 in «Die schwarze Spinne» Besten Dank! Sven Harttig, dipl.Arch. FH www.harttig-architekten.ch