DEWI NURUL MUSJTARI,S.H., M.HUM DOSEN FAKULTAS HUKUM UMY Dipresentasikan pada:

1. Materi-16haksewauntukbangunan, hakgadai, hakusahabagihasiltanahpertanian, hakmenumpang DEWI NURUL MUSJTARI,S.H., M.HUM DOSEN FAKULTAS HUKUM UMY Dipresentasikan pada: Training Hukum Pertanahan yang diselenggarakan oleh PT Fresh Consultant, tanggal 1-3 November 2011, Hotel IBIS Arcadia-Jakarta.

2. HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • KetentuandisebutkandalamPasal16 ayat(1) huruf e UUPA, secarakhususdiaturdalamPasal44 danPasal45 UUPA

3. PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • MenurutPasal44 ayat(1) UUPA • Seseorangatausuatubadanhukummempunyaihaksewaatastanah, apabilaiaberhakmempergunakantanahmilikorang lain untukkeperluanbangunandenganmembayarkepadapemiliknyasejumlahuangsebagaisewa.

4. Objek hak sewa untuk bangunan • Hakatastanah yang dapatdisewakankepadapihak lain adalahhakmilikdanobjek yang disewakanolehpemiliktanahkepadapihak lain(pemeganghaksewabangunan) adalahtanahbukanbangunan

5. PEMEGANG HAK SEWA BANGUNAN(Menurut pasal 45 UUPA) • Warganegara Indonesia • Orangasing yang berkedudukandi Indonesia • BadanHukumyang didirikanmenuruthukum Indonesia danbekedudukandi Indonesia (badanhukum Indonesia) • BadanHukumAsingyang mempunyaiperwakilandi Indonesia

6. JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • UUPA tidakmengatursecarategasjangkawaktuhaksewauntukbangunan, jangkawaktudiserahkankepadakesepakatanantarapemiliktanahdenganpemeganghaksewauntukbangunan

7. HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK BANGUNAN • Jangkawaktunyaberakhir • Dihentikansebelumjangkawaktunyaberakhirdikarenakanpemeganghaksewauntukbangunantidakmemenuhisyaratsebagaipemeganghaksewauntukbangunan • Dilepaskanolehpemeganghaksewauntukbangunansebelumjangkawaktunyaberakhir • Hakmilikatastanahdicabutuntukkepentinganumum • tanahnyamusnah

8. HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA • HAK GADAI (GADAI TANAH) • HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL) • HAK MENUMPANG • HAK SEWA TANAH PERTANIAN

9. HAK GADAI (GADAI TANAH) • MENURUT BOEDI HARSONO • HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain,yang telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi pemegang gadai. Pengembalian uang gadai atau lazim disebut penebusan tergantung kepada kemauan atau kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.

10. PARA PIHAK DALAM HAK GADAI(GADAI TANAH) • Pemiliktanahpertaniandisebutpemberigadai • Pihakyang menyerahkanuangkepadapemberigadaiadalahpenerima(pemegang) gadai

11. PERBEDAAN HAK GADAI (GADAI TANAH) DENGAN GADAI DALAM HUKUM PERDATA: • Hakgadaitanahterdapatsatuperbuatanhukum yang berupaperjanjianpenggarapantanahpertanianolehorang yang memberikanuanggadai, sedangkangadaimenuruthukumperdataterdapatduaperbuatanhukum yang berupaperjanjianpinjammeminjamuangsebagaiperjanjianpokokdanpenyerahanbendabergeraksebagaijaminansebagaiperjanjianikutan.

12. JANGKA WAKTU HAK GADAI (GADAI TANAH) • HakGadai(gadaitanah) yang lamanyatidakditentukan; • HakGadai(gadaitanah) yang lamanyaditentukan.

13. HakGadai(gadaitanah) yang lamanyatidakditentukan: • Dalamhakgadai (gadaitanah)tidakditentukanlamanya, makapemiliktanahpertaniantidakbolehmelakukanpenebusansewaktu-waktu.

14. HakGadai(gadaitanah) yang lamanyaditentukan: • Dalamhakgadai (gadaitanah)ini. Pemiliktanahbarudapatmenebustanahnyakalaujangkawaktu yang diperjanjikandalamhakgadai (gadaitanah ) berakhir.

15. CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI TANAH)MENURUT HUKUM ADAT: • Hakmenebustidakmungkinkadaluwarsa • Pemeganggadaiselaluberhakuntukmengulanggadaikantanahnya • Pemeganggadaitidakbolehmenuntutsupayatanahnyasegeraditebus • Tanah yang digadaikantidakbisasecaraotomatismenjadimilikpemeganggadaibilatidakditebus

16. Menurut Boedi Harsono sifat dan ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah): • Hakgadai (gadaitanah) jangkawaktunyaterbatasartinyapadasuatuwaktuakanhapus • Hakgadai (gadaitanah ) tidakberakhirdenganmeninggalnyapemeganggadai • Hakgadai (gadaitanah) dapatdibebanidenganhak-haktanah yang lain • Hakgadai (gadaitanah) denganpersetujuanpemiliktanahnyadapatdialihkankepadapihakketiga, dalamartibahwahubungangadai yang semulamenjadiputusdandigantikandenganhubungangadai yang baruantarapemilikdenganpihakketiga (memindahkangadaiataudoorverpanden) • Hakgadai (gadaitanah) tidakmenjadihapusjikahakatastanahnyadialihkankepadapihak lain • Selamahakgadai (gadaitanah)nyaberlangsungmakaataspersetujuankeduabelahpihakuanggadainyadapatditambah (mendalamigadai) • Sebagailembaga,hakgadai (gadaitanah) padawaktunyaakanhapus

17. HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI TANAH) • Telahdilakukanpenebusanolehpemiliktanah (pemberigadai) • Hakgadaisudahberlangsung 7 tahunataulebih • Adanyaputusanpengadilan yang menyatakanbahwapemeganggadaimenjadipemiliktanahatastanah yang digadaikankarenapemiliktanahtidakdapatmenebusdalamjangkawaktu yang Disepakatiolehkeduabelahpihakdalamgadaitanah • Tanahnyadicabutuntukkepentinganumum • Tanahnyamusnah

18. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL) • PENGERTIAN • Pasal 53 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak usaha bagi hasil.

19. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL): • Menurutboediharsono • Hakusahabagihasiladalahhakseseorangataubadanhukum (yang disebutpenggarap) untukmenyelenggarakanusahapertaniandiatastanahkepunyaanpihak lain (yang disebutpemilik) denganperjanjianbahwahasilnyaakandibagiantarakeduabelahpihakmenurutimbangan yang telahdisepakatiPerjanjianbagiHasilTundukPadaHukumAdat

20. Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil (perjanjian bagi hasil) • Menurut uu no 2 tahun 1960 • Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara tertulis di muka Kepala desa, disaksikan oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh camat setempat serta diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan

21. TujuanMengaturHak Usaha BagiHasil (PerjanjianBagiHasil): • Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun 1960 • Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil; • Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap; • Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh baik pada caranya memelihara kesuburan dan mengusahakan tanahnya.

22. Sifat-sifatdanciri-ciriHak Usaha BagiHasil (PerjanjianBagihasil): • Menurut Boedi Harsono • Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas • Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnya • Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain • Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya meninggal dunia • Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus (diKantor Kepala desa) • Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus

23. Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil) • Menurut Hukum Adat • Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya berlaku satu (1)tahun dan dapat diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya tergantung pada kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak

24. Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil) • Menurut UU no 2 tahun 1960 • Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun • Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain • Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan kewajiban yang sama • Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila jika ada persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala desa

25. HakdanKewajibanpemiliktanah: • Hak pemilik tanah • Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak dan berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil jika ternyata kepentingannya dirugikan penggarap • Kewajiban pemilik tanah • Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap dan membayar pajak atas tanah yang garapan yang bersangkutan

26. HakdanKewajibanpenggaraptanah • Hak penggarap tanah • Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihak • Kewajiban penggarap • Mengusahakan tanah tersebut dengan baik, menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil

27. HAPUSNYA HAK USAHA BAGI HASIL • Jangkawaktunyaberakhir • Ataspersetujuankeduabelahpihak , perjanjianbagihasildiakhiri • Pemiliktanahnyameninggaldunia • Adanyapelanggaranolehpenggarapterhadaplarangandalamperjanjianbagihasil • Tanahnyamusnah

28. HAK MENUMPANG • PENGERTIAN • UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak menumpang

29. HAK MENUMPANG: • Menurut Boedi harsono • Hak menumpang adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang lain.

30. HAK MENUMPANG: • CARA TERJADINYA • Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain yang belum mempunyai rumah sebagai tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi dan tidak diketahui oleh perangkat desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak.

31. SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK MENUMPANG • Tidakmempunyaijangkawaktu yang pastikarenasewaktu-waktudapatdihentikan • Hubunganhukumnyalemahyaitusewaktu-waktudapatdiputuskanolehpemiliktanahjikaiamemerlukantanahtersebut • Pemeganghakmenumpangtidakwajibmembayarsesuatu (uangsewa)kepadapemiliktanah • Tidakwajibdidaftarkankekantorpertanahan • Bersifatturuntemurunartinyadapatdilanjutkanolehahliwarisnya • Tidakdapatdialihkankepadapihak lain yang bukanahliwarisnya

32. HAPUSNYA HAK MENUMPANG • Pemiliktanahsewaktu-waktudapatmengakhirihubunganhukumantarapemeganghakmenumpangdengantanah yang bersangkutan • Hakmilikatastanah yang bersangkutandicabutuntukkepentinganumum • Pemeganghakmenumpangmelepaskansecarasukarelahakmenumpang • Tanah musnah

33. HAK SEWA TANAH PERTANIAN • PENGERTIAN • UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan hak sewa tanah pertanian.

34. HAK SEWA TANAH PERTANIAN • Hak sewa tanah pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain (penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.

35. CARA TERJADINYA • Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian yang tidak tertulis atau tertulis yang memuat unsure-unsur para pihak , objek, uang sewa, jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik tanah pertanian dan penyewa.

36. HAPUS HAK SEWA TANAH • Jangkawaktunyaberakhir • Haksewanyadialihkankepadapihak lain tanpapersetujuandaripemiliktanahkecualihalitudiperkenankanolehpemiliktanah • Haksewanyadilepaskansecarasukarelaolehpenyewa • Hakatastanahdilepaskansecaraolehpenyewa • Hakatastanahtersebutdicabutuntukkepentinganumum • Tanahnyamusnah