21 NOVEMBRE 2007

1. 37 ème CONFERENCE HABITAT & FRANCOPHONIE TUNISATELIER PROFESSIONNEL MAITRISE D’OUVRAGE DE L’ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE 21 NOVEMBRE 2007

2. Déroulement de l’atelierLa maîtrise d’ouvrage des opérations d’accession sociale à la propriété RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

3. Mercredi 21 novembre 07 : 9 H 00 – 12 h 30 Un Atelier d’échanges professionnelen 5 séquences : • 9 h 00 : Introduction de l’atelier • 9 h 10 : Politique et maîtrise d’ouvrage de l’accession sociale à la propriété en France • 9 H 40 : Déroulement et étapes d’une opération d’accession, échanges à partir d’un exemple  : - Le concept de maîtrise d’ouvrage - le montage technique et financier - la commercialisation et la livraison à l’acquéreur • 10 H 30 : Pause • 11 H 00 : Points de vigilance et risques de l’accession à la propriété : échanges et débats intégrant les expériences des adhérents de RHF • 11 H 30 : la maîtrise d’ouvrage en locatif et en accession : quel lien ? les opérations mixtes ou complexes • 12 H 15 : le management de l’activité et la gestion des compétences En conclusion : les modes d’organisation de la maîtrise d’ouvrage et les partenariats public-privé RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

4. Introduction de l’atelierJean Poyard, Directeur de l’AFPOLS

5. Politique et maîtrise d’ouvrage de l’accession sociale à la propriété en France,Produits et financements Stéphane DAMBRINE, Directeur Général de l’OPAC du Val de Marne (France)

6. Déroulement et montage d’une opération d’accession sociale : Le concept de maîtrise d’ouvrage Philippe FENOT, Consultant-formateur de l’AFPOLS

7. LA MAÎTRISE D’OUVRAGE RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

8. Liaison directe Mo / entreprises RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

9. LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENTd’un immeuble d’habitation • « La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), concernant le secteur protégé (d’habitation ou mixte) est un des contrats les plus utilisés en matière de construction. Surtout utilisé en milieu urbain, la VEFA est communément appelée « achat sur plan », ce qui résume son objet. En effet, la VEFA est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le constructeur (ou promoteur) qui s’engage à construire sur un terrain qui lui a vendu un immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, par voie d’accession. » Thomas MERTENS Juriste RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

10. LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENTd’un immeuble d’habitation RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

11. LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT d’un immeuble d’habitation RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

12. Déroulement et montage d’une opération d’accession sociale Philippe FENOT, Consultant-formateur de l’AFPOLS RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

13. UNE OPÉRATION D’ACCESSION…SUPPORT DE NOTRE RÉFLEXION RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

14. UN PROGRAMME LIVRÉ EN 2006 RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

15. LES DONNÉES DU PROGRAMME • 4 bâtiments R+2 et R+1 • 28 appartements – 10 T2 (35,7%) + 16 T3 (57,2%) + 2 T4 (7,1%) • Construction en zone UB (habitat discontinu collectif & individuel dense) • 5 000m² de terrain • POS avec COS de 0,40  SHON de 1 869,50m² [93,4% du maximum] • Emprise au sol de 1 084,30m² • 51 places de parking, soit 1,82 places / logement 26% du terrain • Espaces libres de 2 615,70m² soit 52,30% du terrain • Le POS (plan d’occupation du sol) définit les documents d’urbanisme pour limiter l’espace et maîtriser les • déplacements… Il vise 2 objectifs: développement et protection. Il se traduit en particulier par un plan de • ‘Zonage’ définissant chacun d’eux et les modalités de dessertes. • Le COS ou coefficient d’occupation du solaffecte un coefficient de constructibilité à une parcelle donnée • La SHON est la surface de plancher hors œuvre nette (permet de mesurer la surface d’un projet) RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

16. LE DÉROULEMENT DU PROJET Les étapes de base dont l’étude de faisabilité préalable RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

17. ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ : le montage du projet LES 6 ÉTAPES DU PROJET : • Le processus • La faisabilité • Le montage d’opération • La réalisation • La livraison + le SAV (service après vente) • Les 2 phases d’enseignement RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

18. Les 13 + 2 phases d’un projet RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

19. Les 13 + 2 phases d’un projet (2) RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

20. Les aspects financiers d’une opération d’accession sociale : Philippe FENOT, Consultant-formateur de l’AFPOLS RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

21. FINANCEMENT La ventilation du programme RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

22. FINANCEMENT DU PROGRAMME Le Bilan financier du programme RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

23. FINANCEMENT DE L’ACCESSION Différence entre projets immobiliers ‘social’ & privés RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

24. FINANCEMENT DE L’ACCESSION Et en % RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

25. LES DIFFERENTS POSTES D’UN BILAN DE PROGRAMME RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

26. BILAN DE PROGRAMME EN PLUS DÉTAILLÉ RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

27. Etude de marché et commercialisation d’une opération d’accession sociale Philippe FENOT, Consultant-formateur de l’AFPOLS RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

28. L’ÉTUDE DE MARCHÉ: LA GRILLE D’ANALYSE RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

29. L’ÉTUDE DE MARCHÉ : LA GRILLE D’AIDE À LA DÉCISION RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

30. Maintenant peut-on se permettre de construire un bâtiment …qui ne soit pas à basse consommation d’énergie ? RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

31. ACCESSION SOCIALE ET DÉVELOPPEMENT DURABLE On en a pour moins de 50 ans et le ‘Pik Oil’ pétrolier est peut être Passé en 2006 ? RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

32. Le développement durable  quelle voie choisir ? RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

33. LE DÉVELOPPEMENT DURABLE  QUE PEUT-ON FAIRE ? Sur quel Poste agir Tout d’abord ? RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

34. RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

35. Un exemple réussi en 2006 à Villeurbanne RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

36. RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

37. UNE ILLUSTRATION • Les modalités : • Une opération d’accession sociale dans le SO de la France. • 12 logements T2 /T3 /T4 avec jardins en RDC et parkings + celliers individuels. •  Un plan participatif avant/ pendant et après la réalisation avec les futurs acquéreurs pour les sensibiliser aux enjeux. •  La participation d’une commission municipale pour les attributions •  Des clauses ‘anti spéculatives’ pour éviter toute revente intempestive. • Projet inscrit dans le cadre du concours ‘Aliénor’ de la Région d’Aquitaine. • Des frais notariés réduits (grâce au prêt social d’accession) • Un partenaire financier proposant des prêts avantageux liés à ce projet ‘durable’ • Des aides publiques liées au concours. RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

38. UNE ILLUSTRATION • ELÉMENTS PRINCIPAUX DU DESCRIPTIF : •  Une construction traditionnelle mais avec une isolation par l’extérieur • Murs en éco-briques collées, isolation par l’extérieur de 12cm collé avec enduit de finition. • Menuiserie à isolation renforcée comme le double vitrage (gaz argon et feuille anti réfléchissante). •  Occultations: volets bois des fenêtres, volet roulant pour les baies coulissantes • VMC double flux couplé à un puits ‘canadien’ pour la récupération des calories / frigories (hiver / été). • Cloisons de distributions ‘rayonnantes en brique de terre crue[véritables régulateurs thermiques] avec un système de chauffage au gaz basse température (chaudière à ventouse). • Normes électriques ‘Vivrélec’ d’EDF avec prêt spécifique très avantageux. • Production d’eau chaude sanitaire solaire avec double cumulus. • Sols uniforme en liège vernis avec semelle résiliente. • Eclairage avec ampoule à économies d’énergie • Réduction des consommations d’eau avec régulation du débit d’eau + économiseurs aux robinets. RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

39. Points de vigilance et risques de l’accession à la propriété Echanges et débats intégrant les expériences des adhérents de RHF Animation : Daniel GLAESNER AFPOLS (France)

40. La maîtrise d’ouvrage en locatif et en accession : quel lien ?les opérations mixtes ou complexes Philippe FENOT, Consultant-formateur de l’AFPOLS RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

41. LES OPÉRATIONS MIXTES OU COMPLEXES Acheter – vendre – louer Quelle stratégie choisir sur des opérations Qui comprennent des logements à vendre Ou à louer ...mais aussi des commerces Ou bureaux RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

42. MÊLER PRIVÉ & PUBLIC, LOCATIF ET ACCESSION RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

43. Le management de l’activité et la gestion des compétences Philippe FENOT & Daniel GLAESNER, AFPOLS RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

44. LES INDICATEURS DU MANAGEMENT DE L’ACCESSION • LA PERTINENCE DE L’ÉTUDE DE MARCHÉ PRÉALABLE • UNE LOCALISATION ATTRACTIVE • UN PRODUIT AJUSTÉ À LA DEMANDE • UN FINANCEMENT APPROPRIÉ ET NÉGOCIÉ EN AMONT ET L’IMPORTANCE DE MAÎTRISER LE CRÉDIT (APPORT – DURÉE – TAUX – MENSUALITÉ – ET NATURE DU REMBOURSEMENT) • UN PHASAGE RIGOUREUX ET BIEN TENU • UNE APPROCHE COMMERCIALE ‘PROFESSIONNELLE’ AVEC RECHERCHE DE PROSPECT ET VENTE ACTIVE. • LE TRAITEMENT DU SERVICE APRES VENTE et l’ACCOMPAGNEMENT DES ACCEDANTS RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

45. LA CARTE DES COMPÉTENCES POUR EXERCER CE MÉTIER RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

46. LA CARTE DES COMPÉTENCES POUR EXERCER CE MÉTIER RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

47. LA CARTE DES COMPÉTENCES POUR EXERCER CE MÉTIER RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

48. LE PLAN DE DEVELOPPEMENT DE COMPETENCES DE L’ ACCESSION • FORMATION-ACTION COLLECTIVE DANS LE CADRE D’UNE ORGANISATION APPRENANTE : • Revues ou points d’avancement de projet en équipe • Mise au point et suivi du tableau de bord par opération, • Retours d’expériences réguliers et bilans d’étapes : identifier les enseignements à tirer : • phase montage/ chantier/commercialisation/ livraison/ SAV, • Participation à des formations inter- entreprises sur la règlementation de l’accession & les produits, le montage, le conseil en financement auprès de l’acquéreur, • Debriefing post-formation auprès de l’équipe, • Formalisation des procédures-clé par écrit. RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

49. En conclusion : quelles organisations pour la maîtrise d’ouvrage de l’accession ?les partenariats publics-privés Philippe FENOT, Consultant-formateur de l’AFPOLS RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION

50. La question du patrimoine…en 3 solutions RHF 37 ème CONFERENCE – atelier ACCESSION