KASUS-KASUS PERKREDITAN

1. KASUS-KASUS PERKREDITAN Forum GARK Lombok, 4 Oktober 2013

2. HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN • Debitur X menyerahkanagunan SHGB atasnama X yang berdiri di atastanahHakPengelolaan (HPL) atasnama PT KawasanBerikat Nusantara (KBN). • SHGB di atas HPL telahdiikatdenganhaktanggungan • UtangDebitur X telahdirestrukturisasiterkaitdenganjadwaldanskemapembayaranutang • SHGB atasnama X jatuhwaktu • Syaratperpanjangan SHGB di atasHPL yang ditetapkan KBN adalahdebitur X membayarbiayarekomendasiperpanjangankepada KBN sebesar 40% dari NJOP • Debiturbelumdapatmembayarbiayatsb.

3. HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Akibathukum : • tanah HGB yang masaberlakunyajatuh tempo kembalikepadapemegang HPL  KBN menyatakan HGB hapus demi hukumdantidakmempunyaikekuatanlagi • Haktanggungangugur demi hukum  UU HT : berakhirnyahaktanggungankarenahapusnyahakatastanahygdibebanihaktanggungan

4. HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Upayahukum : • selamaperpanjangan HGB atau HGB barubelumterbitatauselamadebitur X dan KBN belummenandatanganiperjanjianpenggunaantanah HPL, makabelumdapatdilakukanpengikatandengancaraapapun • atasbangunan di atastanah HGB tsb tergantungpadaperjanjianpemberian HGB : umumnyabangunankembalikepadapemegang HPL • upayapenyelesaianjikapinjamanmenjadimacet: > dengangugatperdata > dengan PKPU/kepailitan

5. HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Kondisi-kondisi yang ditemukandalampraktekpengikatan di layanankredit : • sertipikat HGB tidakmencantumkanbahwa HGB tsbberada di atastanah HPL danhasilpengecekan di kantorpertanahantidakmemberikaninformasiserupa • sertipikat HGB mencantumkanbahwa HGB terletak di atas HPL tetapitidaktertulissiapapemegang HPL • tidakdiperolehrekomendasi/persetujuandaripemegang HPL ataspenjaminan HGB di atas HPL • rekomendasi/persetujuandaripemegang HPL ataspenjaminan HBG di atas HPL memilikijangkawaktuberlaku

6. HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Risiko-risiko : • tidakdiperolehnyapersetujuandaripemegang HPL ataspenjaminan HGB : - pembatalanhaktanggungan - munculkeberatan/bantahanataseksekusihaktanggungan • HGB jatuhwaktu : - gugurnyahaktanggungan - tanahbangunanmenjadimilikpemegang HPL

7. HGB DI ATAS HAK PENGELOLAAN Risiko-risiko: 3. pemegangHPL menolakpermohonanperpanjanganHGB 4. pemegangHPL dapatmenentukanbiayaperpanjangan HGB secarasepihak 5. pemegangHPL menolakpermohonanperpanjanganijinpenjaminan HGB di atas HPL 6. pemegangHPL dapatmenentukanbiayaperpanjanganijinpenjaminan HGB di atas HPL secarasepihak

8. PERJANJIAN PEMBERIAN HGB DI ATAS HPL Variasi 1 : Pemegang HPL Pemegang HGB PerjanjianPenggunaan/ Pemanfaatan Tanah HPL

9. PERJANJIAN PEMBERIAN HGB DI ATAS HPL Variasi 2 : End user/ Pemegang HGB Pemegang HPL Pengelola/ Developer/ Pemegang HGB Perjanjianpenyerahanpemanfaatantanahdanbangunan PerjanjianKerjasamaPemanfaatan Tanah

10. PENGIKATAN JAMINAN ATAS BANGUNAN • Debitur A akanmembangundanmemilikibangunan di atastanahhakpakaiatasnama PD Pasar Jaya. • Terdapatperjanjiansewamenyewatanahselama 20 tahun. • PD Pasar Jaya tidakbersediamenjaminkantanahhakpakaimiliknya. Permasalahan : tanahdenganhakpakaimerupakanobyekhaktanggungan. Apakahbangunannyadapatdiikatterpisah (denganfidusia) daritanahnya?

11. PENGIKATAN FIDUSIA ATAS BANGUNAN Syarat : Bangunan yang dapatdibebanihakjaminanfidusiaadalahbangunan yang berdiri di atastanah yang tidakdapatdibebanihaktanggungan.

12. PENGIKATAN HAK TANGGUNGAN • Tanah SHGB milikperorangan • Bangunanmilik PT karenabangunantercatat di dalamlaporankeuangan PT atau PT mendapatpembiayaanuntukmendirikanbangunan Masalah yang munculsaatpengikatan : • notaris/PPAT tidakbersediamencantumkan PT sebagaipemberihaktanggungan; • kantorpertanahantidakbersediamendaftarkanhaktanggungan yang APHTnyaikutditandatangani PT Alasan : sertifikat HGB tercatatatasnamaperorangan.

13. PENGIKATAN HAK TANGGUNGAN Mitigasi : Membuatperjanjiankerjasamapenggunaantanahantarapemegang HGB dan PT yang mencantumkanbahwa PT adalahpemilikbangunan.

14. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Syaratdalamkeputusankredit : Pengikatanhaktanggunganatastanah yang berasaldarihibahikutdisetujuiolehpemberihibahdan/atausaudara-saudarapenerimahibah. Bagaimanakonsekuensihukumnya?

15. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Syaratsahnyahibahtanahbersertifikat : • pemberihibahdanpenerimahibahcakaphukum; • dibuatdalambentukaktahibah PPAT (PP no. 24/1997 mengenaipendaftarantanah) • disetujuiolehpasangandaripemberihibah (jikaobyekhibahadalahhartabersama). • Hibahtidakbolehmenyebabkanberkurangnyabagianmutlak (legitiemeportie) dariahliwarisdalamgarislurusmenurutundang-undang. • Artinya : jikanantipadasaatpemberihibahmeninggalmakaakandilihatapakahdengandihibahnyatanahtsbhartawaris yang seharusnyamenjadihakmutlakahliwarislainnya (keturunanpemberihibah) menjadiberkurangatautidak.

16. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Jikamengurangihakmutlakahliwaris lain : • upayahukumahliwaris lain untukmenuntutpembatalanhibah; atau • upayahukumahliwaris lain untukmenuntutgantirugidaripenerimahibah. Daluwarsatuntutanpembatalanhibah : • PP no. 24/1997 tentangPendaftaran Tanah : bataswaktu 5 tahununtukmengajukankeberatanatasterbitnyasertifikattanahkeatasnama orang ataubadanhukum; • KUHPerdata : 30 tahun

17. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Mitigasi : • apabilatanahbangunanberasaldarihibahwasiat (hibah yang berlakuefektifsetelahpemberihibahmeninggal) : telahdilakukanpembagianwarisolehparaahliwaris di manahibahtanahbangunantersebuttelahtercantumdalamaktakesepakatanpembagianwarissebagaibagianwarispenerimahibahwasiat; • apabilatanahbangunanberasaldarihibahorangtuakepadaanak : penerimahibahadalahanaktunggal.

18. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DARI HIBAH Jikapenerimahibahbukananaktunggal : risikomasihadasampaitelahdibaginyawarisandandalampembagianwarisandisepakatitanahhibahtsbmenjadihakpenerimahibah. Persetujuanpenjaminandarisaudarakandungpenerimahibahhanyamenghilangkanrisikotuntutandarisaudarakandung yang memberikanpersetujuansaja, namuntidakmenghilangkanrisikotuntutandarisaudarakandung yang belumatautidakmemberikanpersetujuan.